模擬試題二
一、 問答題（共3題，每題10分）
（一）某估價(jià)公司于1999年8月1日對一宗地產(chǎn)進(jìn)行了估價(jià)，估價(jià)的目的是為了抵押貸款，按當(dāng)時(shí)正常市場價(jià)格評估的結(jié)果為1000萬元，銀行據(jù)此貸款給其業(yè)主800萬元。2001年10月1日，因業(yè)主無力償還貸款，銀行申請，經(jīng)法院判決將該房地產(chǎn)拍賣。拍賣所得除了各項(xiàng)稅費(fèi)后為600萬元，加上業(yè)主已償還給銀行的部分本金和利息，業(yè)主仍欠銀行100萬元。為此，銀行要求估價(jià)公司賠償該100萬損失，而估價(jià)公司認(rèn)為自己沒有責(zé)任。請問估價(jià)公司應(yīng)如何說明自己沒有責(zé)任和解釋其原因？
（二）某公司欲將其位于商業(yè)區(qū)的一棟自建4層廠房，轉(zhuǎn)讓給某集團(tuán)改建為百貨超市。根據(jù)該公司提供的房地產(chǎn)權(quán)證，該廠房為框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6000平方米，竣工日期為1980年5月。現(xiàn)委托某估價(jià)公司評估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格，請問該公司應(yīng)收集哪些資料？
（三）商業(yè)區(qū)某商場共6層，每層建筑面積3000平方米，土地使用年限為40年，從1996年5月18日計(jì)起。該商場一至四層于1998年5月18日租出，租期為5年，月租金為每平方米240元，且每年不變；五至六層于1998年7月1日租出，租期為3年，月租金為每平方米210元，現(xiàn)空置。問現(xiàn)評估該商場帶租約出售的價(jià)格，應(yīng)優(yōu)先采用哪兩種估價(jià)方法，并寫出估價(jià)技術(shù)路線。
二、單項(xiàng)選擇題（共2大題，5小題，每小題10分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合，請將這個(gè)答案對應(yīng)的字母填在各小題相應(yīng)的括號內(nèi)。）
（一）1994年6月甲、乙雙方?jīng)Q定合作開發(fā)某高層住宅樓，規(guī)劃批準(zhǔn)用地15000平方米，建筑面積50000平方米。合同決定甲方出地，乙方出建設(shè)資金，住宅樓建成后甲、乙雙方按建筑面積3：7比例分房。其中甲分得的部分為自用住宅，不需交納土地使用權(quán)出讓金；乙分得的部分定為商品住宅，并于1994年10月30日辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交清了1400萬元的土地使用權(quán)出讓金。1996年10月30日主體結(jié)構(gòu)建至四層時(shí)，由于乙方原因停工。現(xiàn)法院判決拍賣乙方權(quán)益，甲方也同意同時(shí)拍賣其在該項(xiàng)目的權(quán)益。法院經(jīng)調(diào)查確認(rèn)，已完工程的建筑費(fèi)為3000萬元，至建成還需投入建筑費(fèi)6600萬元，自用住宅改為商品住宅還需交納土地使用權(quán)出讓金，每平方米建筑面積1000元，并在辦理過戶手續(xù)時(shí)直接向土地管理部門繳納，不包含在拍賣價(jià)款中。經(jīng)調(diào)查，該項(xiàng)目附近同類土地使用權(quán)出讓的最近拍賣熟地樓面地價(jià)為每平方米1500元。問：
1，該項(xiàng)目整體拍賣時(shí)競買人的最可能出價(jià)為（ ?。?BR> A， 已完工程的建筑費(fèi)3000萬元＋已交的土地使用權(quán)出讓金1400萬元
B， 已完工程的建筑費(fèi)3000萬元＋已交的土地使用權(quán)出讓金1400萬元＋需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金1500萬元
C， 在建工程建筑物市場價(jià)值＋土地市場價(jià)值7500萬元－需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金1500萬元
D，在建工程建筑物市場價(jià)值＋土地市場價(jià)值7500萬元
２，該項(xiàng)目中甲方權(quán)益最可能的拍賣價(jià)值為（ ?。?BR> Ａ，在建工程建筑物市場價(jià)值×30％＋（土地市場價(jià)值7500萬元－需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金1500萬元）×30％
Ｂ，在建工程建筑物市場價(jià)值×30％＋（土地市場價(jià)值7500萬元－其中的土地使用權(quán)出讓金部分）×30％＋甲方分得部分未建工程建筑物預(yù)期市場價(jià)值
Ｃ，建工程建筑物市場價(jià)值×30％＋（土地市場價(jià)值7500萬元－需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金1500萬元）×30％＋甲方分得部分未建工程建筑物預(yù)期市場價(jià)值
Ｄ，以上三種判斷都不對
（二）某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460平方米。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準(zhǔn)改建，建筑面積可增至600平方米，該公司認(rèn)為建600平方米經(jīng)濟(jì)上不合算，擅自建成建筑面積1000平方米的寫字樓。現(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外資成立合作企業(yè)，擬請某機(jī)構(gòu)對該寫字樓進(jìn)行估價(jià)。
１，能否改建的最終批準(zhǔn)權(quán)在于（ ?。?BR> Ａ，政府房地產(chǎn)管理部門 Ｂ，政府規(guī)劃管理部門
Ｃ，政府土地管理部門 Ｄ，上級總公司
２，評估時(shí)依據(jù)的建筑面積應(yīng)為（ ）
Ａ，460平方米 ?。拢?00平方米
Ｃ，1000平方米 ?。?，以上三個(gè)面積都不對
３，該公司委托評估應(yīng)選擇（ ?。?BR> Ａ，房地產(chǎn)管理部門 Ｂ，資產(chǎn)管理部門
Ｃ，有資格的房地產(chǎn)估價(jià)公司 ?。?，驗(yàn)資公司
三、 指錯(cuò)題?。ㄏ铝泄纼r(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告中存在多處錯(cuò)誤，請指出其中的１３處。將錯(cuò)誤的內(nèi)容寫在答題紙?zhí)幍男蛱柡竺娴目崭裉?，每個(gè)錯(cuò)誤對應(yīng)一個(gè)序號，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號后面的空格處的不給分。每指明一處錯(cuò)誤得３分，本題全對的得４０分。）
置業(yè)公司房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告
一，委托人
××置業(yè)公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××號
二，房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所，法定代表人：×××，住所：××市××路××號
三，估價(jià)對象
××置業(yè)公司一年前奉上級集團(tuán)公司指示，兼并集團(tuán)內(nèi)××工廠，獲得該工廠的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)位于×××，住所：××市××路××號，四至周圍××××，總占地面積12000平方米，土地級別為該市一級地二類區(qū)。經(jīng)上級集團(tuán)公司批準(zhǔn)，已將原有一棟7800平方米建筑面積的臨街廠房改為超市，并拆除其余建筑物，新建一棟建筑面積18000平方米的寫字樓，目前下在建設(shè)中。估價(jià)對象房地產(chǎn)為改建后的超市和在建寫字樓。
四，估價(jià)目的
為抵押貸款提供依據(jù)
五，估價(jià)時(shí)點(diǎn)
經(jīng)委托人和估價(jià)機(jī)構(gòu)確認(rèn)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2001年６月30日
六，價(jià)值定義（略）
七，估價(jià)依據(jù)（略）
八，估價(jià)原則（略）
九，估價(jià)方法
根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)和該市房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，對超市和在建寫字樓分別估價(jià)。因商業(yè)房地產(chǎn)的交易實(shí)例較多，對超市采用比較法進(jìn)行估價(jià)，對在建寫字樓采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，其中對開發(fā)完成后的價(jià)值因市場的寫字樓出租經(jīng)營比較多，采用收益法估價(jià)，然后測算未來的正常開發(fā)成本，稅費(fèi)和利潤等，予以扣除，以此評估出在建寫字樓的價(jià)值。
十，估價(jià)結(jié)果
經(jīng)過科學(xué)，客觀，嚴(yán)密的估價(jià)計(jì)算，本報(bào)告確認(rèn)估價(jià)對象的價(jià)值為17096萬元（大寫人民幣壹億柒仟零玖拾陸萬元整），其中超市的總價(jià)值為7355萬元（大寫人民幣柒仟叁佰伍拾伍萬元整），單價(jià)為每平方米建筑面積9430元，在建寫字樓的總價(jià)值9741萬元（大寫人民幣玖仟柒佰肆拾壹萬元整）。
十一，估價(jià)人員（略）
十二，估價(jià)作業(yè)日期
2001年6月30日至2001年７月5日。
十三，估價(jià)報(bào)告的有效期（略）
××置業(yè)公司部分房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
一、估價(jià)對象狀況分析
置業(yè)公司兼并集團(tuán)內(nèi)工廠所得的房地產(chǎn)總地面積12000平方米，其中建筑物為主廠房一棟，建于1980年，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，共４層，層高3.8米，建筑面積7800平方米。其余建筑物為倉庫、職工宿舍、零售批發(fā)商店、門衛(wèi)各一棟，均為磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積分別為4200，3800，430，120平方米。××置業(yè)公司根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r，經(jīng)上級集團(tuán)公司批準(zhǔn)，對估價(jià)對象房地產(chǎn)進(jìn)行用途改造，將主體廠房改造為超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用騰出的場地建造一幢建筑面積18000平方米的寫字樓（實(shí)物情況略），擬對外出租經(jīng)營。目前寫字樓主體完工，正在進(jìn)行設(shè)備安裝和內(nèi)外裝修，預(yù)計(jì)一年后投入使用。
估價(jià)對象位于該市商業(yè)中心邊緣，客流量大，道路通達(dá)狀況好，公交線路多，市政設(shè)施齊全，適用于商業(yè)和寫字樓經(jīng)營，置業(yè)公司進(jìn)行用途改造后，商業(yè)價(jià)值可獲得大幅度提高。
二、市場背景分析（略）
三、使用分析（略）
四、估價(jià)方法選用
根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)和該市房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，本報(bào)告對估價(jià)對象采用不同的估價(jià)方法。對超市部分采用比較法進(jìn)行估價(jià)；，對寫字樓部分采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，其中對開發(fā)完成后的價(jià)值采用收益法估價(jià)，然后測算未來的正常開發(fā)成本，稅費(fèi)和利潤等，予以扣除，以此評估出在建寫字樓的價(jià)值。
五、估價(jià)測算過程
（一）超市的估價(jià)
選取的三宗類似的房地產(chǎn)交易資料如下（交易情況與房地產(chǎn)狀況的詳細(xì)分析略）：
可比實(shí)例
Ａ
Ｂ
Ｃ
成交價(jià)格
人民幣9300元／平方米
人民幣6300元／平方米
1350美元／平方米
成交面積
6900平方米
2400平方米
8600平方米
成交日期
2001年5月30日
2001年6月23日
2000年12月28日
交易情況
拍賣
正常
正常
房地產(chǎn)狀況
0%
-25%
+10%
注：表內(nèi)面積均為建筑面積
根據(jù)可比實(shí)例，搜集的其它相關(guān)資料有：該市商業(yè)房地產(chǎn)近三年來以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng) 率為平均每月比上月上漲0.5%，預(yù)計(jì)今后一年內(nèi)仍可保持此趨勢。2000年12月25日美元與人民幣的匯價(jià)為１：8.3，2001年６月30日為１：8.27。
１，比準(zhǔn)價(jià)格Ａ
＝9300×100/100×（1+0.5%）×100/100
=9347（人民幣元／平方米）
2，比準(zhǔn)價(jià)格B
＝6300×100/100×（1＋50.%） ×100/（100－25）
＝8484（人民幣元/平方米）
3，比準(zhǔn)價(jià)格C
＝1350×8.27×100/100（1＋0.5%） ×100/100
＝10458（人民幣元/平方米）
式中可比實(shí)例Ｃ因地域較好，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)增加１０個(gè)分值。
４，估價(jià)結(jié)果：根據(jù)上述可比實(shí)例的修正，采用簡單算術(shù)平均，得出估價(jià)對象的單價(jià)
＝（9347+8484+10458）/3＝9430（元/平方米）
總價(jià)＝9430×7800＝7355（萬元）
（二）在建寫字樓的估價(jià)
１，首先測算該寫字樓開發(fā)后的價(jià)值
根據(jù)設(shè)計(jì)，估價(jià)對象建成后可對外出租經(jīng)營的建筑面積為13500平方米。因尚未發(fā)生實(shí)際收益，估價(jià)人員調(diào)查收集了相鄰等規(guī)模同檔次寫字樓光輝大廈的經(jīng)營資料作為計(jì)算依據(jù)。光輝大廈的租金標(biāo)準(zhǔn)為可租建筑面積每平方米每天1.2美元，空置率為２０％，運(yùn)營費(fèi)用占有效毛收入的55%。
年有效毛收入＝13500×300天×1.2×8.27×（1－20%）＝3215（萬元）
年運(yùn)營費(fèi)用＝3215×55%＝1768（萬元）
凈收益＝有效毛收入－運(yùn)營費(fèi)用
收益年期取50年
資本化率取光輝大廈的投資收益率10.12%
根據(jù)該市寫字樓經(jīng)營近年來比較平穩(wěn)的情況，按凈收益和資本化率、保持穩(wěn)定的趨勢考慮，代入下列公式計(jì)算：
V＝
＝14183（萬元）
式中 ?。吱D――房地產(chǎn)價(jià)值
Ａ―――年凈收益率
?。舀D――資本化率
Ｎ―――收益年期
根據(jù)上述分析測算，估價(jià)對象可經(jīng)營使用狀態(tài)的比準(zhǔn)價(jià)格為14183萬元人民幣。
２，測算未來還需發(fā)生的各項(xiàng)成本及稅費(fèi)等
根據(jù)該市的客觀情況，對其在建寫字樓進(jìn)行測算估價(jià)：
（1）續(xù)建工程費(fèi)及管理費(fèi)等
裝修工程費(fèi)1800萬元，設(shè)備及安裝工程費(fèi)1190萬元，室外工程費(fèi)350萬元，管理費(fèi)等150萬元，合計(jì)3490萬元。
（２）投資利息
當(dāng)?shù)刭J款的年利息率為5.85％，續(xù)建期為一年，則投資利息
＝3490×
＝101（萬元）
（３）銷售稅費(fèi)
當(dāng)?shù)氐匿N售稅費(fèi)率為開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)格的６％，則銷售稅費(fèi)
＝14183×6%
＝851（萬元）
３，在建寫字樓的評估價(jià)值
總價(jià)值＝14183－3490－101－851
＝9741（萬元）
六、估價(jià)結(jié)果
按上一階段述分析測算，估價(jià)對象超市部分單價(jià)為9430元／平方米，總價(jià)值為7355萬元（大寫人民幣柒仟叁佰伍拾萬元整）；在建寫字樓部分總價(jià)值為9741萬元（大寫人民幣玖仟柒佰肆拾壹萬元整）．估價(jià)對象總價(jià)值為17096萬元（大寫人民幣壹億柒仟零玖拾陸萬元整）。
四、 指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤．（本題10分．不得在試題上改，在答題處指出并改正．錯(cuò)處不超過４個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。）
某酒店土地總面積3000平方米，土地使用年限40年，從1998年10月８日起計(jì)；總建筑面積10000平方米，共５層，每層建筑面積2000平方米；首層有500平方米建筑面積的大堂，其余出租為咖啡廳，當(dāng)?shù)卣Ｔ伦饨馂槊科椒矫捉ㄖ娣e100元，正常出租率為80％；其余樓層均為客房，共200間，當(dāng)?shù)赝瑱n次酒店客房價(jià)格為每天200元，年平均入住率為80％。該酒店正常經(jīng)營每月總費(fèi)用占客房收入的40％，其中出租稅費(fèi)為每月２萬元。經(jīng)調(diào)查得知附近商業(yè)用地同樣使用年限的樓面地價(jià)為每平方米3000元，土地資本化率為８％，建筑資本化率為10％，酒店欲投保，請?jiān)u估其2001年１0月８日的保險(xiǎn)價(jià)值。
估價(jià)過程計(jì)算如下：
１，有效毛收入
＝2000×100×12×80%+200×200×365×80%
＝13，600，000（元）
２，總費(fèi)用＝200×200×365×40%
＝5，840，000（元）
３，酒店總凈收益＝有效毛收入－總費(fèi)用
＝13，600，000－5，840，000
＝7，760，000（元）
４，酒店土地凈收益＝10000×3000×8%
＝2，400，000（萬元）
５，酒店建筑物凈收益＝7，760，000－2，400，000
＝5，360，000（元）
６，酒店建筑物價(jià)值＝
＝63，114，957（元）
該酒店2001年10月８日的保險(xiǎn)價(jià)值為63，114，957元。
一、 問答題（共3題，每題10分）
（一）某估價(jià)公司于1999年8月1日對一宗地產(chǎn)進(jìn)行了估價(jià)，估價(jià)的目的是為了抵押貸款，按當(dāng)時(shí)正常市場價(jià)格評估的結(jié)果為1000萬元，銀行據(jù)此貸款給其業(yè)主800萬元。2001年10月1日，因業(yè)主無力償還貸款，銀行申請，經(jīng)法院判決將該房地產(chǎn)拍賣。拍賣所得除了各項(xiàng)稅費(fèi)后為600萬元，加上業(yè)主已償還給銀行的部分本金和利息，業(yè)主仍欠銀行100萬元。為此，銀行要求估價(jià)公司賠償該100萬損失，而估價(jià)公司認(rèn)為自己沒有責(zé)任。請問估價(jià)公司應(yīng)如何說明自己沒有責(zé)任和解釋其原因？
（二）某公司欲將其位于商業(yè)區(qū)的一棟自建4層廠房，轉(zhuǎn)讓給某集團(tuán)改建為百貨超市。根據(jù)該公司提供的房地產(chǎn)權(quán)證，該廠房為框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6000平方米，竣工日期為1980年5月。現(xiàn)委托某估價(jià)公司評估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格，請問該公司應(yīng)收集哪些資料？
（三）商業(yè)區(qū)某商場共6層，每層建筑面積3000平方米，土地使用年限為40年，從1996年5月18日計(jì)起。該商場一至四層于1998年5月18日租出，租期為5年，月租金為每平方米240元，且每年不變；五至六層于1998年7月1日租出，租期為3年，月租金為每平方米210元，現(xiàn)空置。問現(xiàn)評估該商場帶租約出售的價(jià)格，應(yīng)優(yōu)先采用哪兩種估價(jià)方法，并寫出估價(jià)技術(shù)路線。
二、單項(xiàng)選擇題（共2大題，5小題，每小題10分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合，請將這個(gè)答案對應(yīng)的字母填在各小題相應(yīng)的括號內(nèi)。）
（一）1994年6月甲、乙雙方?jīng)Q定合作開發(fā)某高層住宅樓，規(guī)劃批準(zhǔn)用地15000平方米，建筑面積50000平方米。合同決定甲方出地，乙方出建設(shè)資金，住宅樓建成后甲、乙雙方按建筑面積3：7比例分房。其中甲分得的部分為自用住宅，不需交納土地使用權(quán)出讓金；乙分得的部分定為商品住宅，并于1994年10月30日辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交清了1400萬元的土地使用權(quán)出讓金。1996年10月30日主體結(jié)構(gòu)建至四層時(shí)，由于乙方原因停工。現(xiàn)法院判決拍賣乙方權(quán)益，甲方也同意同時(shí)拍賣其在該項(xiàng)目的權(quán)益。法院經(jīng)調(diào)查確認(rèn)，已完工程的建筑費(fèi)為3000萬元，至建成還需投入建筑費(fèi)6600萬元，自用住宅改為商品住宅還需交納土地使用權(quán)出讓金，每平方米建筑面積1000元，并在辦理過戶手續(xù)時(shí)直接向土地管理部門繳納，不包含在拍賣價(jià)款中。經(jīng)調(diào)查，該項(xiàng)目附近同類土地使用權(quán)出讓的最近拍賣熟地樓面地價(jià)為每平方米1500元。問：
1，該項(xiàng)目整體拍賣時(shí)競買人的最可能出價(jià)為（ ?。?BR> A， 已完工程的建筑費(fèi)3000萬元＋已交的土地使用權(quán)出讓金1400萬元
B， 已完工程的建筑費(fèi)3000萬元＋已交的土地使用權(quán)出讓金1400萬元＋需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金1500萬元
C， 在建工程建筑物市場價(jià)值＋土地市場價(jià)值7500萬元－需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金1500萬元
D，在建工程建筑物市場價(jià)值＋土地市場價(jià)值7500萬元
２，該項(xiàng)目中甲方權(quán)益最可能的拍賣價(jià)值為（ ?。?BR> Ａ，在建工程建筑物市場價(jià)值×30％＋（土地市場價(jià)值7500萬元－需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金1500萬元）×30％
Ｂ，在建工程建筑物市場價(jià)值×30％＋（土地市場價(jià)值7500萬元－其中的土地使用權(quán)出讓金部分）×30％＋甲方分得部分未建工程建筑物預(yù)期市場價(jià)值
Ｃ，建工程建筑物市場價(jià)值×30％＋（土地市場價(jià)值7500萬元－需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金1500萬元）×30％＋甲方分得部分未建工程建筑物預(yù)期市場價(jià)值
Ｄ，以上三種判斷都不對
（二）某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460平方米。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準(zhǔn)改建，建筑面積可增至600平方米，該公司認(rèn)為建600平方米經(jīng)濟(jì)上不合算，擅自建成建筑面積1000平方米的寫字樓。現(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外資成立合作企業(yè)，擬請某機(jī)構(gòu)對該寫字樓進(jìn)行估價(jià)。
１，能否改建的最終批準(zhǔn)權(quán)在于（ ?。?BR> Ａ，政府房地產(chǎn)管理部門 Ｂ，政府規(guī)劃管理部門
Ｃ，政府土地管理部門 Ｄ，上級總公司
２，評估時(shí)依據(jù)的建筑面積應(yīng)為（ ）
Ａ，460平方米 ?。拢?00平方米
Ｃ，1000平方米 ?。?，以上三個(gè)面積都不對
３，該公司委托評估應(yīng)選擇（ ?。?BR> Ａ，房地產(chǎn)管理部門 Ｂ，資產(chǎn)管理部門
Ｃ，有資格的房地產(chǎn)估價(jià)公司 ?。?，驗(yàn)資公司
三、 指錯(cuò)題?。ㄏ铝泄纼r(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告中存在多處錯(cuò)誤，請指出其中的１３處。將錯(cuò)誤的內(nèi)容寫在答題紙?zhí)幍男蛱柡竺娴目崭裉?，每個(gè)錯(cuò)誤對應(yīng)一個(gè)序號，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號后面的空格處的不給分。每指明一處錯(cuò)誤得３分，本題全對的得４０分。）
置業(yè)公司房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告
一，委托人
××置業(yè)公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××號
二，房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所，法定代表人：×××，住所：××市××路××號
三，估價(jià)對象
××置業(yè)公司一年前奉上級集團(tuán)公司指示，兼并集團(tuán)內(nèi)××工廠，獲得該工廠的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)位于×××，住所：××市××路××號，四至周圍××××，總占地面積12000平方米，土地級別為該市一級地二類區(qū)。經(jīng)上級集團(tuán)公司批準(zhǔn)，已將原有一棟7800平方米建筑面積的臨街廠房改為超市，并拆除其余建筑物，新建一棟建筑面積18000平方米的寫字樓，目前下在建設(shè)中。估價(jià)對象房地產(chǎn)為改建后的超市和在建寫字樓。
四，估價(jià)目的
為抵押貸款提供依據(jù)
五，估價(jià)時(shí)點(diǎn)
經(jīng)委托人和估價(jià)機(jī)構(gòu)確認(rèn)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2001年６月30日
六，價(jià)值定義（略）
七，估價(jià)依據(jù)（略）
八，估價(jià)原則（略）
九，估價(jià)方法
根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)和該市房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，對超市和在建寫字樓分別估價(jià)。因商業(yè)房地產(chǎn)的交易實(shí)例較多，對超市采用比較法進(jìn)行估價(jià)，對在建寫字樓采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，其中對開發(fā)完成后的價(jià)值因市場的寫字樓出租經(jīng)營比較多，采用收益法估價(jià)，然后測算未來的正常開發(fā)成本，稅費(fèi)和利潤等，予以扣除，以此評估出在建寫字樓的價(jià)值。
十，估價(jià)結(jié)果
經(jīng)過科學(xué)，客觀，嚴(yán)密的估價(jià)計(jì)算，本報(bào)告確認(rèn)估價(jià)對象的價(jià)值為17096萬元（大寫人民幣壹億柒仟零玖拾陸萬元整），其中超市的總價(jià)值為7355萬元（大寫人民幣柒仟叁佰伍拾伍萬元整），單價(jià)為每平方米建筑面積9430元，在建寫字樓的總價(jià)值9741萬元（大寫人民幣玖仟柒佰肆拾壹萬元整）。
十一，估價(jià)人員（略）
十二，估價(jià)作業(yè)日期
2001年6月30日至2001年７月5日。
十三，估價(jià)報(bào)告的有效期（略）
××置業(yè)公司部分房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
一、估價(jià)對象狀況分析
置業(yè)公司兼并集團(tuán)內(nèi)工廠所得的房地產(chǎn)總地面積12000平方米，其中建筑物為主廠房一棟，建于1980年，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，共４層，層高3.8米，建筑面積7800平方米。其余建筑物為倉庫、職工宿舍、零售批發(fā)商店、門衛(wèi)各一棟，均為磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積分別為4200，3800，430，120平方米。××置業(yè)公司根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r，經(jīng)上級集團(tuán)公司批準(zhǔn)，對估價(jià)對象房地產(chǎn)進(jìn)行用途改造，將主體廠房改造為超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用騰出的場地建造一幢建筑面積18000平方米的寫字樓（實(shí)物情況略），擬對外出租經(jīng)營。目前寫字樓主體完工，正在進(jìn)行設(shè)備安裝和內(nèi)外裝修，預(yù)計(jì)一年后投入使用。
估價(jià)對象位于該市商業(yè)中心邊緣，客流量大，道路通達(dá)狀況好，公交線路多，市政設(shè)施齊全，適用于商業(yè)和寫字樓經(jīng)營，置業(yè)公司進(jìn)行用途改造后，商業(yè)價(jià)值可獲得大幅度提高。
二、市場背景分析（略）
三、使用分析（略）
四、估價(jià)方法選用
根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)和該市房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，本報(bào)告對估價(jià)對象采用不同的估價(jià)方法。對超市部分采用比較法進(jìn)行估價(jià)；，對寫字樓部分采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，其中對開發(fā)完成后的價(jià)值采用收益法估價(jià)，然后測算未來的正常開發(fā)成本，稅費(fèi)和利潤等，予以扣除，以此評估出在建寫字樓的價(jià)值。
五、估價(jià)測算過程
（一）超市的估價(jià)
選取的三宗類似的房地產(chǎn)交易資料如下（交易情況與房地產(chǎn)狀況的詳細(xì)分析略）：
可比實(shí)例
Ａ
Ｂ
Ｃ
成交價(jià)格
人民幣9300元／平方米
人民幣6300元／平方米
1350美元／平方米
成交面積
6900平方米
2400平方米
8600平方米
成交日期
2001年5月30日
2001年6月23日
2000年12月28日
交易情況
拍賣
正常
正常
房地產(chǎn)狀況
0%
-25%
+10%
注：表內(nèi)面積均為建筑面積
根據(jù)可比實(shí)例，搜集的其它相關(guān)資料有：該市商業(yè)房地產(chǎn)近三年來以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng) 率為平均每月比上月上漲0.5%，預(yù)計(jì)今后一年內(nèi)仍可保持此趨勢。2000年12月25日美元與人民幣的匯價(jià)為１：8.3，2001年６月30日為１：8.27。
１，比準(zhǔn)價(jià)格Ａ
＝9300×100/100×（1+0.5%）×100/100
=9347（人民幣元／平方米）
2，比準(zhǔn)價(jià)格B
＝6300×100/100×（1＋50.%） ×100/（100－25）
＝8484（人民幣元/平方米）
3，比準(zhǔn)價(jià)格C
＝1350×8.27×100/100（1＋0.5%） ×100/100
＝10458（人民幣元/平方米）
式中可比實(shí)例Ｃ因地域較好，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)增加１０個(gè)分值。
４，估價(jià)結(jié)果：根據(jù)上述可比實(shí)例的修正，采用簡單算術(shù)平均，得出估價(jià)對象的單價(jià)
＝（9347+8484+10458）/3＝9430（元/平方米）
總價(jià)＝9430×7800＝7355（萬元）
（二）在建寫字樓的估價(jià)
１，首先測算該寫字樓開發(fā)后的價(jià)值
根據(jù)設(shè)計(jì)，估價(jià)對象建成后可對外出租經(jīng)營的建筑面積為13500平方米。因尚未發(fā)生實(shí)際收益，估價(jià)人員調(diào)查收集了相鄰等規(guī)模同檔次寫字樓光輝大廈的經(jīng)營資料作為計(jì)算依據(jù)。光輝大廈的租金標(biāo)準(zhǔn)為可租建筑面積每平方米每天1.2美元，空置率為２０％，運(yùn)營費(fèi)用占有效毛收入的55%。
年有效毛收入＝13500×300天×1.2×8.27×（1－20%）＝3215（萬元）
年運(yùn)營費(fèi)用＝3215×55%＝1768（萬元）
凈收益＝有效毛收入－運(yùn)營費(fèi)用
收益年期取50年
資本化率取光輝大廈的投資收益率10.12%
根據(jù)該市寫字樓經(jīng)營近年來比較平穩(wěn)的情況，按凈收益和資本化率、保持穩(wěn)定的趨勢考慮，代入下列公式計(jì)算：
V＝
＝14183（萬元）
式中 ?。吱D――房地產(chǎn)價(jià)值
Ａ―――年凈收益率
?。舀D――資本化率
Ｎ―――收益年期
根據(jù)上述分析測算，估價(jià)對象可經(jīng)營使用狀態(tài)的比準(zhǔn)價(jià)格為14183萬元人民幣。
２，測算未來還需發(fā)生的各項(xiàng)成本及稅費(fèi)等
根據(jù)該市的客觀情況，對其在建寫字樓進(jìn)行測算估價(jià)：
（1）續(xù)建工程費(fèi)及管理費(fèi)等
裝修工程費(fèi)1800萬元，設(shè)備及安裝工程費(fèi)1190萬元，室外工程費(fèi)350萬元，管理費(fèi)等150萬元，合計(jì)3490萬元。
（２）投資利息
當(dāng)?shù)刭J款的年利息率為5.85％，續(xù)建期為一年，則投資利息
＝3490×
＝101（萬元）
（３）銷售稅費(fèi)
當(dāng)?shù)氐匿N售稅費(fèi)率為開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)格的６％，則銷售稅費(fèi)
＝14183×6%
＝851（萬元）
３，在建寫字樓的評估價(jià)值
總價(jià)值＝14183－3490－101－851
＝9741（萬元）
六、估價(jià)結(jié)果
按上一階段述分析測算，估價(jià)對象超市部分單價(jià)為9430元／平方米，總價(jià)值為7355萬元（大寫人民幣柒仟叁佰伍拾萬元整）；在建寫字樓部分總價(jià)值為9741萬元（大寫人民幣玖仟柒佰肆拾壹萬元整）．估價(jià)對象總價(jià)值為17096萬元（大寫人民幣壹億柒仟零玖拾陸萬元整）。
四、 指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤．（本題10分．不得在試題上改，在答題處指出并改正．錯(cuò)處不超過４個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。）
某酒店土地總面積3000平方米，土地使用年限40年，從1998年10月８日起計(jì)；總建筑面積10000平方米，共５層，每層建筑面積2000平方米；首層有500平方米建筑面積的大堂，其余出租為咖啡廳，當(dāng)?shù)卣Ｔ伦饨馂槊科椒矫捉ㄖ娣e100元，正常出租率為80％；其余樓層均為客房，共200間，當(dāng)?shù)赝瑱n次酒店客房價(jià)格為每天200元，年平均入住率為80％。該酒店正常經(jīng)營每月總費(fèi)用占客房收入的40％，其中出租稅費(fèi)為每月２萬元。經(jīng)調(diào)查得知附近商業(yè)用地同樣使用年限的樓面地價(jià)為每平方米3000元，土地資本化率為８％，建筑資本化率為10％，酒店欲投保，請?jiān)u估其2001年１0月８日的保險(xiǎn)價(jià)值。
估價(jià)過程計(jì)算如下：
１，有效毛收入
＝2000×100×12×80%+200×200×365×80%
＝13，600，000（元）
２，總費(fèi)用＝200×200×365×40%
＝5，840，000（元）
３，酒店總凈收益＝有效毛收入－總費(fèi)用
＝13，600，000－5，840，000
＝7，760，000（元）
４，酒店土地凈收益＝10000×3000×8%
＝2，400，000（萬元）
５，酒店建筑物凈收益＝7，760，000－2，400，000
＝5，360，000（元）
６，酒店建筑物價(jià)值＝
＝63，114，957（元）
該酒店2001年10月８日的保險(xiǎn)價(jià)值為63，114，957元。