模擬試題三
一、 問(wèn)答題（共3題，每題10分。請(qǐng)將答案寫在“答題紙”對(duì)應(yīng)的題號(hào)下。）
（一），某評(píng)估公司受甲公司委托，對(duì)其擁有的一處自建房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)目的為抵押。該房地產(chǎn)占地面積為3500平方米，總建筑面積為4500平方米，2002年1月竣工。評(píng)估公司的評(píng)估結(jié)果為850元/平方米。甲公司拿到報(bào)告后頗感不解，因?yàn)槠鋵?shí)際投入的成本已達(dá)960元/平方米,而且還未考慮開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和利息，而評(píng)估公司認(rèn)為自己的評(píng)估報(bào)告是合理的。請(qǐng)問(wèn)評(píng)估公司有何理由認(rèn)為其評(píng)估結(jié)果是合理的？
（二），某企業(yè)購(gòu)得一已停工五年的在建工程，結(jié)構(gòu)封頂，其中一至四層為商業(yè)裙樓，五至二十層為住宅，裙樓部分已完成部分設(shè)備安裝?，F(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓二、三、四層的各一部分和五到八層的住宅部分向銀行申請(qǐng)抵押貸款。請(qǐng)說(shuō)明擬優(yōu)先選用的估價(jià)方法及技術(shù)路線，以及確定評(píng)估價(jià)值時(shí)的主要因素。
（三）、有一臨街商鋪要轉(zhuǎn)讓，建筑面積500平方米，土地使用年限40年，自2000年10月13日起計(jì)。該商鋪現(xiàn)已出租，租金為每月50000元，租期為2年，自2001年10月13日計(jì)。當(dāng)?shù)厣虡I(yè)房地產(chǎn)租賃的綜合稅率為租金收入的10%，現(xiàn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為510萬(wàn)元。假如你欲購(gòu)買該商鋪用于出租，作為長(zhǎng)期投資，期望收益率為10%。請(qǐng)回答根據(jù)上述資料你能否決定購(gòu)買？為什么？
二、單項(xiàng)選擇題（共10小題，每小題2分。每小題只有一個(gè)選項(xiàng)最符合題意，請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在“答題紙”各小題對(duì)應(yīng)的括號(hào)里）
（一）甲房地產(chǎn)公司擬投資開(kāi)發(fā)一大型居住區(qū)，預(yù)計(jì)工程全部完工需要三年時(shí)間，目前市場(chǎng)對(duì)該類房地產(chǎn)的需求較旺，但由于周圍正在規(guī)劃或建設(shè)較多的住宅小區(qū)，預(yù)計(jì)在今后三年內(nèi)的住宅空置率會(huì)從目前的2%上升至10%左右。問(wèn)：
1，甲公司擬其所擁有的該項(xiàng)目的部分土地向銀行申請(qǐng)抵押貸款，以下判斷中正確的是（ ）
A， 因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求較旺，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法（現(xiàn)金流量法）估價(jià)時(shí)，預(yù)計(jì)未來(lái)房屋售價(jià)，可適當(dāng)比同類房屋售價(jià)高
B， 因?yàn)轭A(yù)計(jì)空置率會(huì)有較高的升幅，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法（現(xiàn)金流量法）估價(jià)時(shí)，預(yù)計(jì)未來(lái)房屋售價(jià)，可適當(dāng)予以降低
C， 該部分土地的價(jià)值等于該部分土地占全部土地的份額乘以項(xiàng)目全部土地的價(jià)值
D， 該土地的價(jià)值是甲公司獲取土地時(shí)所支付的代價(jià)
（二）賣房者甲與購(gòu)房者乙一2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同（以下稱合同1）和房屋裝修合同（以下稱合同2），合同1規(guī)定甲必須于5 月25日交房，且乙同時(shí)付清房款。交房后甲按合同2進(jìn)行裝修，裝修工程共2個(gè)月。乙于4月25日支付90%的購(gòu)房款和10%的裝修費(fèi)，5月25日付清剩余購(gòu)房款和60%的裝修費(fèi)，7月25日付清剩余的30%裝修費(fèi)。按規(guī)定，在向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報(bào)買賣成交價(jià)格時(shí)，被認(rèn)定應(yīng)重新評(píng)估。請(qǐng)?jiān)谝韵聠?wèn)題中選擇正確的答案：
2，估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)是（ ?。?BR> A，2002年4月25日 B，2002年5月25日
C，2002年7月25日 D，2002年7月25日以后的某一天
3，估價(jià)的價(jià)值范圍應(yīng)是（ ?。?BR> A， 合同1規(guī)定的房款
B， 合同1規(guī)定的90%購(gòu)房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的10%
C， 合同1規(guī)定的購(gòu)房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的70%
D， 合同1規(guī)定的購(gòu)房款和合同2規(guī)定的全部裝修費(fèi)
（三）某商場(chǎng)土地為有償出讓取得，現(xiàn)擬整體出售，為此于2002年5月30日收益法為主進(jìn)行了估價(jià)，價(jià)值為1200萬(wàn)，后因故未能立即成交。2002年8月商場(chǎng)投資100萬(wàn)元建成了一座自動(dòng)扶梯用于連接商場(chǎng)的一樓和二樓，隨后于2002年8月30日再次為出售商場(chǎng)而進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)仍以收益法為主，估得商場(chǎng)價(jià)值為1280萬(wàn)元，問(wèn)：
4，確定商場(chǎng)在2002年8月30日的交易價(jià)格的最終依據(jù)是（ ?。?BR> A， 1200萬(wàn)加100萬(wàn) B，1280萬(wàn)加100萬(wàn)
C， 200萬(wàn) D，1280萬(wàn)
5，設(shè)以上最終確定的價(jià)格為P，若為投?；痣U(xiǎn)而對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)，則評(píng)估價(jià)值為（ ?。?BR> A. P B. P加上商場(chǎng)的土地使用權(quán)價(jià)格 C. P減去商場(chǎng)的土地使用權(quán)價(jià)格
D. P加上商場(chǎng)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金
（四）某工廠有一臨街廠房，占地面積900平方米，用地性質(zhì)為國(guó)有劃撥土地，建筑面積為1800平方米，建筑物成新率為80%，房屋所有權(quán)證登記的用途為工業(yè)。根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)資料，2001年5月該區(qū)域工業(yè)和商業(yè)用途的土地市場(chǎng)價(jià)格分別為樓面地價(jià)650和1400元/平方米,其中土地使用權(quán)出讓金為100和450元/平方米。2001年上半年同一條街上類似新改建的商業(yè)用房市場(chǎng)價(jià)格平均為建筑面積4250/元平方米，而同期新建上述廠房建筑物的重置價(jià)格為建筑面積1500元/平方米。如果工廠將其廠房改造裝修成為商業(yè)用房的話，需投入的總費(fèi)用大約是建筑面積750元/平方米。問(wèn)：
6，如果按工業(yè)用途進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)目的為保險(xiǎn)估價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2001年5月9日，其合理的評(píng)估價(jià)值約為（ ?。┤f(wàn)元。
A，315.0 B，216.0 C，295.2 D，333.0
7，假設(shè)上述規(guī)劃允許將其改造裝修成為商業(yè)用房，不考慮改造裝修投資的利息、利潤(rùn)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)同上，該廠房的市場(chǎng)價(jià)格約為（ ）萬(wàn)元。
A，603 B，522 C，450 D，549
（五）回答下列選擇題
8，下列說(shuō)法中錯(cuò)誤的是（ ?。?BR> A， 在假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，估算未來(lái)開(kāi)發(fā)寫成后的房地產(chǎn)價(jià)值不能采用成本法
B， 在同一建筑工程估價(jià)項(xiàng)目中不能同時(shí)采用的成本法得假設(shè)開(kāi)發(fā)法
C， 假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新建房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法
D，在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估中采用成本法評(píng)估出的價(jià)值不一定是保守的
9，商業(yè)物業(yè)所處的位置不同，租金會(huì)有較大的差異。在同一層商場(chǎng)內(nèi)，對(duì)其租金起最終決定作用的因素是（ ?。?BR> A， 是否靠近樓梯
B， 是否靠近拐角
C， 營(yíng)業(yè)額的大小
D，臨街面寬窄
10，下面估價(jià)目的的估價(jià)結(jié)果中肯定不是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值提是（ ?。?BR> A， 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估
B， 房地產(chǎn)資產(chǎn)入股價(jià)值評(píng)估
C， 房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估
D，房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估
三、下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處。（每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。請(qǐng)?jiān)凇按痤}紙”上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面的空格處不計(jì)分。）
封面及目錄（略）
致委托方函（略）
估價(jià)師聲明（略）
估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）
××商業(yè)城部分商鋪估價(jià)結(jié)果報(bào)告
一、委托方：××有限公司（法定代表、住所略）
二、估價(jià)方: ××房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所（法定代表、住所略）
三、估價(jià)對(duì)象
估價(jià)對(duì)象為××商業(yè)城第三層的部分鋪位，即3001――3009號(hào)商鋪，總建筑面積為547.15平方米。
××商業(yè)城位于××區(qū)××路，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，共六層，外墻為綠色玻璃幕墻、部分鋁板貼面。該物業(yè)所處的宗地的地勢(shì)平坦，且形狀規(guī)則，內(nèi)部裝修檔次較高，物業(yè)管理及維修保養(yǎng)情況良好。
××商業(yè)城為理綜合性百貨商場(chǎng)。其中一層經(jīng)營(yíng)化妝品及女裝，二層、三層經(jīng)營(yíng)男女裝，四層經(jīng)營(yíng)家用電器及床上用品，五層為兒童樂(lè)園，六層為辦公及娛樂(lè)場(chǎng)所。
根據(jù)實(shí)地查勘及業(yè)主介紹，三層鋪位（3001――3009號(hào)）經(jīng)營(yíng)男女裝，業(yè)主分別與“×”、“××”、“×××”等品牌商家簽訂了租賃協(xié)議。
四、估價(jià)目的
為××有限公司向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供價(jià)值參考依據(jù)而評(píng)估估價(jià)對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。
五、估價(jià)地點(diǎn)
2002年6月20日
六、定義價(jià)值（略）
七、估價(jià)依據(jù)（略）
八、估價(jià)原則（略）
九、估價(jià)方法
估價(jià)人員深入細(xì)致地分析了估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)和實(shí)際狀況，并研究了委托方提供的資料及所收集的相關(guān)資料，在實(shí)際查勘和調(diào)研的基礎(chǔ)上認(rèn)為，估價(jià)對(duì)象為商業(yè)物業(yè)，此類物業(yè)在××區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出售、出租案例較多，故采用市場(chǎng)比較法及收益法進(jìn)行估價(jià)，并將兩種方法的估價(jià)結(jié)果加以綜合，確定最終價(jià)值。
市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格進(jìn)行修正，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的一種估價(jià)方法。
收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的一種估價(jià)方法。
十、估價(jià)結(jié)果
××有限公司委托評(píng)估的位于路商業(yè)城三層的3001――3009號(hào)商鋪，建筑面積合計(jì)為547.15平方米產(chǎn)，該部分房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為398萬(wàn)港元，折合人民幣為426萬(wàn)元，（港幣：人民幣＝1：1.07）。
十一、估價(jià)人員（略）
十二、估價(jià)作業(yè)日期（略）
十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略）
估價(jià)技術(shù)報(bào)告
一、個(gè)別因素分析
××商業(yè)城位于××區(qū)××路，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，共六層，外墻為綠色玻璃幕墻、部分鋁板貼面。該物業(yè)所處的宗地的地勢(shì)平坦，且形狀規(guī)則，內(nèi)部裝修檔次較高，物業(yè)管理及維修保養(yǎng)情況良好。
二、區(qū)域因素分析（略）
三、市場(chǎng)背景分析（略）
四、使用分析（略）
五、估價(jià)方法選用（略）
六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程
（一）運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)
由于同類物業(yè)的市場(chǎng)交易案例較多，選擇與估價(jià)對(duì)象狀況最為相似的三個(gè)可比實(shí)例作為參照，經(jīng)過(guò)充分考慮各物業(yè)的差異并作出修正后，得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。具體的估價(jià)測(cè)算過(guò)程如下：
1， 交易情況修正
可比實(shí)例A、B、C均為正常價(jià)格，得估價(jià)對(duì)象情況一致，不進(jìn)行交易情況修正。
2，交易日期修正
有關(guān)統(tǒng)計(jì)部門的資料表明，2002年房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格略有下降，但下調(diào)幅度較大的是高檔寫字樓和住宅。上述三個(gè)可比實(shí)例均為商業(yè)用途，該類物業(yè)2002年交易價(jià)格比較平穩(wěn)，且交易日期比較接近，故不進(jìn)行交易修正。
2， 個(gè)別因素修正
3， 以上選擇的三宗可比實(shí)例的個(gè)別因素與估價(jià)對(duì)象情況有所差異（詳述略），故進(jìn)行個(gè)別因素修正。
4， 區(qū)域因素修正
可比實(shí)例A與估價(jià)對(duì)象屬于同一個(gè)區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價(jià)對(duì)象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略優(yōu)于可比實(shí)例A；
可比實(shí)例B與估價(jià)對(duì)象屬于同一個(gè)區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價(jià)對(duì)象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略劣于可比實(shí)例B；
可比實(shí)例C與估價(jià)對(duì)象屬于同一個(gè)區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價(jià)對(duì)象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略優(yōu)于可比實(shí)例C；
市場(chǎng)比較法估價(jià)計(jì)算表
物業(yè)名稱：商業(yè)城三層商鋪 估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2002年6月20日
項(xiàng)
目
名
稱
比
較
因
素
估價(jià)對(duì)象
可比實(shí)例A
可比實(shí)例B
可比實(shí)例C
××商業(yè)城
××酒店
××購(gòu)物廣場(chǎng)
××大廈
交易情況
正常
正常
正常
正常
交易時(shí)間
2002年6月
2002年2月
2002年5月
2002年6月
位置（交通）
××區(qū)××路
××大道
××大道
××大道
樓 層
3
3
3
3
裝修
較好
較好
普通
較好
繁華程度（臨街）
較高
高
一般
高
成交價(jià)格
7500
6700
7550
交易情況修正
100
100/100
100/100
100/100
交易日期修正
100
100/100
100/100
100/100
區(qū)域因素修正
100
100/103
100/98
100/102
個(gè)別因素修正
100
100/100
100/95
100/100
比準(zhǔn)價(jià)格（港元）
7282
7297
7042
5， 求取比準(zhǔn)價(jià)格
平均比準(zhǔn)價(jià)格單價(jià)＝（7282＋7197＋7402）/3＝7294港元/平方米
故采用市場(chǎng)比較法估價(jià)商業(yè)城三層3001---3009號(hào)商鋪的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值總額為：
547.15平方米×7294平方米＝3990912港元
取整為399萬(wàn)港元。
（二）運(yùn)用收益法估價(jià)
由于預(yù)測(cè)未來(lái)收益水平比較穩(wěn)定，市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)，有限年期使用，故采用下列收益法公式：V＝ 資本化率取9%。
（1）估算年租金收入
經(jīng)調(diào)查該區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)相同檔次同類物業(yè)租金情況如下：
物業(yè)名稱
物業(yè)地址
月租金水平
（元/月*平方米建筑面積）
××酒店二層
××大道
90
××大廈二層
××大道
85
××購(gòu)物城二層
××大道
80
平均租金
85
該物業(yè)客觀收入水平取人民幣85元/平方米建筑面積*月（該費(fèi)用不包括水電費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)），則年收益為：85元/平方米×月×12月＝1020元/平方米。
（2）計(jì)算年出租費(fèi)用
維修費(fèi)：按年收益率3%計(jì)算，年維修費(fèi)＝1020元/平方米×3%＝30.6元/平方米
房產(chǎn)稅：建筑物購(gòu)建價(jià)格×70%×102%＝65.1元/平方米
保險(xiǎn)費(fèi)：建筑物投保時(shí)的購(gòu)建價(jià)格×2.5%＝19.4元/平方米
營(yíng)業(yè)稅金等：根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等稅費(fèi)合計(jì)取年租金收入的16.576%，為
1020元/平方米×16.576＝169.1元/平方米
（3）估價(jià)年收益
1020-284＝726元/平方米
（4）求取收益價(jià)格
剩余使用年限為34年，則收益價(jià)格單價(jià)
V＝ 7741港元/平方米
（港幣：人民幣＝1：1.07）
故采用收益法估價(jià)商業(yè)城第三層3001---3009號(hào)商鋪的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值總額為：
7235港元/平方米*547.15平方米＝3958465港元，取整為396萬(wàn)港元。
七、估價(jià)結(jié)果確定
將上述兩種方法的估價(jià)結(jié)果采用算術(shù)平均法得出最終估價(jià)價(jià)值：
最終估價(jià)值＝（399+396）/2＝398萬(wàn)港元
綜上所述，××商業(yè)城三層3001---3009號(hào)商鋪于2002年6月20日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為港幣叁佰玖拾捌萬(wàn)元整。
附件（略）
一、 問(wèn)答題（共3題，每題10分。請(qǐng)將答案寫在“答題紙”對(duì)應(yīng)的題號(hào)下。）
（一），某評(píng)估公司受甲公司委托，對(duì)其擁有的一處自建房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)目的為抵押。該房地產(chǎn)占地面積為3500平方米，總建筑面積為4500平方米，2002年1月竣工。評(píng)估公司的評(píng)估結(jié)果為850元/平方米。甲公司拿到報(bào)告后頗感不解，因?yàn)槠鋵?shí)際投入的成本已達(dá)960元/平方米,而且還未考慮開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和利息，而評(píng)估公司認(rèn)為自己的評(píng)估報(bào)告是合理的。請(qǐng)問(wèn)評(píng)估公司有何理由認(rèn)為其評(píng)估結(jié)果是合理的？
（二），某企業(yè)購(gòu)得一已停工五年的在建工程，結(jié)構(gòu)封頂，其中一至四層為商業(yè)裙樓，五至二十層為住宅，裙樓部分已完成部分設(shè)備安裝?，F(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓二、三、四層的各一部分和五到八層的住宅部分向銀行申請(qǐng)抵押貸款。請(qǐng)說(shuō)明擬優(yōu)先選用的估價(jià)方法及技術(shù)路線，以及確定評(píng)估價(jià)值時(shí)的主要因素。
（三）、有一臨街商鋪要轉(zhuǎn)讓，建筑面積500平方米，土地使用年限40年，自2000年10月13日起計(jì)。該商鋪現(xiàn)已出租，租金為每月50000元，租期為2年，自2001年10月13日計(jì)。當(dāng)?shù)厣虡I(yè)房地產(chǎn)租賃的綜合稅率為租金收入的10%，現(xiàn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為510萬(wàn)元。假如你欲購(gòu)買該商鋪用于出租，作為長(zhǎng)期投資，期望收益率為10%。請(qǐng)回答根據(jù)上述資料你能否決定購(gòu)買？為什么？
二、單項(xiàng)選擇題（共10小題，每小題2分。每小題只有一個(gè)選項(xiàng)最符合題意，請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在“答題紙”各小題對(duì)應(yīng)的括號(hào)里）
（一）甲房地產(chǎn)公司擬投資開(kāi)發(fā)一大型居住區(qū)，預(yù)計(jì)工程全部完工需要三年時(shí)間，目前市場(chǎng)對(duì)該類房地產(chǎn)的需求較旺，但由于周圍正在規(guī)劃或建設(shè)較多的住宅小區(qū)，預(yù)計(jì)在今后三年內(nèi)的住宅空置率會(huì)從目前的2%上升至10%左右。問(wèn)：
1，甲公司擬其所擁有的該項(xiàng)目的部分土地向銀行申請(qǐng)抵押貸款，以下判斷中正確的是（ ）
A， 因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求較旺，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法（現(xiàn)金流量法）估價(jià)時(shí)，預(yù)計(jì)未來(lái)房屋售價(jià)，可適當(dāng)比同類房屋售價(jià)高
B， 因?yàn)轭A(yù)計(jì)空置率會(huì)有較高的升幅，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法（現(xiàn)金流量法）估價(jià)時(shí)，預(yù)計(jì)未來(lái)房屋售價(jià)，可適當(dāng)予以降低
C， 該部分土地的價(jià)值等于該部分土地占全部土地的份額乘以項(xiàng)目全部土地的價(jià)值
D， 該土地的價(jià)值是甲公司獲取土地時(shí)所支付的代價(jià)
（二）賣房者甲與購(gòu)房者乙一2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同（以下稱合同1）和房屋裝修合同（以下稱合同2），合同1規(guī)定甲必須于5 月25日交房，且乙同時(shí)付清房款。交房后甲按合同2進(jìn)行裝修，裝修工程共2個(gè)月。乙于4月25日支付90%的購(gòu)房款和10%的裝修費(fèi)，5月25日付清剩余購(gòu)房款和60%的裝修費(fèi)，7月25日付清剩余的30%裝修費(fèi)。按規(guī)定，在向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報(bào)買賣成交價(jià)格時(shí)，被認(rèn)定應(yīng)重新評(píng)估。請(qǐng)?jiān)谝韵聠?wèn)題中選擇正確的答案：
2，估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)是（ ?。?BR> A，2002年4月25日 B，2002年5月25日
C，2002年7月25日 D，2002年7月25日以后的某一天
3，估價(jià)的價(jià)值范圍應(yīng)是（ ?。?BR> A， 合同1規(guī)定的房款
B， 合同1規(guī)定的90%購(gòu)房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的10%
C， 合同1規(guī)定的購(gòu)房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的70%
D， 合同1規(guī)定的購(gòu)房款和合同2規(guī)定的全部裝修費(fèi)
（三）某商場(chǎng)土地為有償出讓取得，現(xiàn)擬整體出售，為此于2002年5月30日收益法為主進(jìn)行了估價(jià)，價(jià)值為1200萬(wàn)，后因故未能立即成交。2002年8月商場(chǎng)投資100萬(wàn)元建成了一座自動(dòng)扶梯用于連接商場(chǎng)的一樓和二樓，隨后于2002年8月30日再次為出售商場(chǎng)而進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)仍以收益法為主，估得商場(chǎng)價(jià)值為1280萬(wàn)元，問(wèn)：
4，確定商場(chǎng)在2002年8月30日的交易價(jià)格的最終依據(jù)是（ ?。?BR> A， 1200萬(wàn)加100萬(wàn) B，1280萬(wàn)加100萬(wàn)
C， 200萬(wàn) D，1280萬(wàn)
5，設(shè)以上最終確定的價(jià)格為P，若為投?；痣U(xiǎn)而對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)，則評(píng)估價(jià)值為（ ?。?BR> A. P B. P加上商場(chǎng)的土地使用權(quán)價(jià)格 C. P減去商場(chǎng)的土地使用權(quán)價(jià)格
D. P加上商場(chǎng)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金
（四）某工廠有一臨街廠房，占地面積900平方米，用地性質(zhì)為國(guó)有劃撥土地，建筑面積為1800平方米，建筑物成新率為80%，房屋所有權(quán)證登記的用途為工業(yè)。根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)資料，2001年5月該區(qū)域工業(yè)和商業(yè)用途的土地市場(chǎng)價(jià)格分別為樓面地價(jià)650和1400元/平方米,其中土地使用權(quán)出讓金為100和450元/平方米。2001年上半年同一條街上類似新改建的商業(yè)用房市場(chǎng)價(jià)格平均為建筑面積4250/元平方米，而同期新建上述廠房建筑物的重置價(jià)格為建筑面積1500元/平方米。如果工廠將其廠房改造裝修成為商業(yè)用房的話，需投入的總費(fèi)用大約是建筑面積750元/平方米。問(wèn)：
6，如果按工業(yè)用途進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)目的為保險(xiǎn)估價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2001年5月9日，其合理的評(píng)估價(jià)值約為（ ?。┤f(wàn)元。
A，315.0 B，216.0 C，295.2 D，333.0
7，假設(shè)上述規(guī)劃允許將其改造裝修成為商業(yè)用房，不考慮改造裝修投資的利息、利潤(rùn)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)同上，該廠房的市場(chǎng)價(jià)格約為（ ）萬(wàn)元。
A，603 B，522 C，450 D，549
（五）回答下列選擇題
8，下列說(shuō)法中錯(cuò)誤的是（ ?。?BR> A， 在假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，估算未來(lái)開(kāi)發(fā)寫成后的房地產(chǎn)價(jià)值不能采用成本法
B， 在同一建筑工程估價(jià)項(xiàng)目中不能同時(shí)采用的成本法得假設(shè)開(kāi)發(fā)法
C， 假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新建房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法
D，在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估中采用成本法評(píng)估出的價(jià)值不一定是保守的
9，商業(yè)物業(yè)所處的位置不同，租金會(huì)有較大的差異。在同一層商場(chǎng)內(nèi)，對(duì)其租金起最終決定作用的因素是（ ?。?BR> A， 是否靠近樓梯
B， 是否靠近拐角
C， 營(yíng)業(yè)額的大小
D，臨街面寬窄
10，下面估價(jià)目的的估價(jià)結(jié)果中肯定不是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值提是（ ?。?BR> A， 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估
B， 房地產(chǎn)資產(chǎn)入股價(jià)值評(píng)估
C， 房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估
D，房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估
三、下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處。（每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。請(qǐng)?jiān)凇按痤}紙”上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面的空格處不計(jì)分。）
封面及目錄（略）
致委托方函（略）
估價(jià)師聲明（略）
估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）
××商業(yè)城部分商鋪估價(jià)結(jié)果報(bào)告
一、委托方：××有限公司（法定代表、住所略）
二、估價(jià)方: ××房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所（法定代表、住所略）
三、估價(jià)對(duì)象
估價(jià)對(duì)象為××商業(yè)城第三層的部分鋪位，即3001――3009號(hào)商鋪，總建筑面積為547.15平方米。
××商業(yè)城位于××區(qū)××路，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，共六層，外墻為綠色玻璃幕墻、部分鋁板貼面。該物業(yè)所處的宗地的地勢(shì)平坦，且形狀規(guī)則，內(nèi)部裝修檔次較高，物業(yè)管理及維修保養(yǎng)情況良好。
××商業(yè)城為理綜合性百貨商場(chǎng)。其中一層經(jīng)營(yíng)化妝品及女裝，二層、三層經(jīng)營(yíng)男女裝，四層經(jīng)營(yíng)家用電器及床上用品，五層為兒童樂(lè)園，六層為辦公及娛樂(lè)場(chǎng)所。
根據(jù)實(shí)地查勘及業(yè)主介紹，三層鋪位（3001――3009號(hào)）經(jīng)營(yíng)男女裝，業(yè)主分別與“×”、“××”、“×××”等品牌商家簽訂了租賃協(xié)議。
四、估價(jià)目的
為××有限公司向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供價(jià)值參考依據(jù)而評(píng)估估價(jià)對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。
五、估價(jià)地點(diǎn)
2002年6月20日
六、定義價(jià)值（略）
七、估價(jià)依據(jù)（略）
八、估價(jià)原則（略）
九、估價(jià)方法
估價(jià)人員深入細(xì)致地分析了估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)和實(shí)際狀況，并研究了委托方提供的資料及所收集的相關(guān)資料，在實(shí)際查勘和調(diào)研的基礎(chǔ)上認(rèn)為，估價(jià)對(duì)象為商業(yè)物業(yè)，此類物業(yè)在××區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出售、出租案例較多，故采用市場(chǎng)比較法及收益法進(jìn)行估價(jià)，并將兩種方法的估價(jià)結(jié)果加以綜合，確定最終價(jià)值。
市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格進(jìn)行修正，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的一種估價(jià)方法。
收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的一種估價(jià)方法。
十、估價(jià)結(jié)果
××有限公司委托評(píng)估的位于路商業(yè)城三層的3001――3009號(hào)商鋪，建筑面積合計(jì)為547.15平方米產(chǎn)，該部分房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為398萬(wàn)港元，折合人民幣為426萬(wàn)元，（港幣：人民幣＝1：1.07）。
十一、估價(jià)人員（略）
十二、估價(jià)作業(yè)日期（略）
十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略）
估價(jià)技術(shù)報(bào)告
一、個(gè)別因素分析
××商業(yè)城位于××區(qū)××路，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，共六層，外墻為綠色玻璃幕墻、部分鋁板貼面。該物業(yè)所處的宗地的地勢(shì)平坦，且形狀規(guī)則，內(nèi)部裝修檔次較高，物業(yè)管理及維修保養(yǎng)情況良好。
二、區(qū)域因素分析（略）
三、市場(chǎng)背景分析（略）
四、使用分析（略）
五、估價(jià)方法選用（略）
六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程
（一）運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)
由于同類物業(yè)的市場(chǎng)交易案例較多，選擇與估價(jià)對(duì)象狀況最為相似的三個(gè)可比實(shí)例作為參照，經(jīng)過(guò)充分考慮各物業(yè)的差異并作出修正后，得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。具體的估價(jià)測(cè)算過(guò)程如下：
1， 交易情況修正
可比實(shí)例A、B、C均為正常價(jià)格，得估價(jià)對(duì)象情況一致，不進(jìn)行交易情況修正。
2，交易日期修正
有關(guān)統(tǒng)計(jì)部門的資料表明，2002年房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格略有下降，但下調(diào)幅度較大的是高檔寫字樓和住宅。上述三個(gè)可比實(shí)例均為商業(yè)用途，該類物業(yè)2002年交易價(jià)格比較平穩(wěn)，且交易日期比較接近，故不進(jìn)行交易修正。
2， 個(gè)別因素修正
3， 以上選擇的三宗可比實(shí)例的個(gè)別因素與估價(jià)對(duì)象情況有所差異（詳述略），故進(jìn)行個(gè)別因素修正。
4， 區(qū)域因素修正
可比實(shí)例A與估價(jià)對(duì)象屬于同一個(gè)區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價(jià)對(duì)象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略優(yōu)于可比實(shí)例A；
可比實(shí)例B與估價(jià)對(duì)象屬于同一個(gè)區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價(jià)對(duì)象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略劣于可比實(shí)例B；
可比實(shí)例C與估價(jià)對(duì)象屬于同一個(gè)區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價(jià)對(duì)象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略優(yōu)于可比實(shí)例C；
市場(chǎng)比較法估價(jià)計(jì)算表
物業(yè)名稱：商業(yè)城三層商鋪 估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2002年6月20日
項(xiàng)
目
名
稱
比
較
因
素
估價(jià)對(duì)象
可比實(shí)例A
可比實(shí)例B
可比實(shí)例C
××商業(yè)城
××酒店
××購(gòu)物廣場(chǎng)
××大廈
交易情況
正常
正常
正常
正常
交易時(shí)間
2002年6月
2002年2月
2002年5月
2002年6月
位置（交通）
××區(qū)××路
××大道
××大道
××大道
樓 層
3
3
3
3
裝修
較好
較好
普通
較好
繁華程度（臨街）
較高
高
一般
高
成交價(jià)格
7500
6700
7550
交易情況修正
100
100/100
100/100
100/100
交易日期修正
100
100/100
100/100
100/100
區(qū)域因素修正
100
100/103
100/98
100/102
個(gè)別因素修正
100
100/100
100/95
100/100
比準(zhǔn)價(jià)格（港元）
7282
7297
7042
5， 求取比準(zhǔn)價(jià)格
平均比準(zhǔn)價(jià)格單價(jià)＝（7282＋7197＋7402）/3＝7294港元/平方米
故采用市場(chǎng)比較法估價(jià)商業(yè)城三層3001---3009號(hào)商鋪的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值總額為：
547.15平方米×7294平方米＝3990912港元
取整為399萬(wàn)港元。
（二）運(yùn)用收益法估價(jià)
由于預(yù)測(cè)未來(lái)收益水平比較穩(wěn)定，市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)，有限年期使用，故采用下列收益法公式：V＝ 資本化率取9%。
（1）估算年租金收入
經(jīng)調(diào)查該區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)相同檔次同類物業(yè)租金情況如下：
物業(yè)名稱
物業(yè)地址
月租金水平
（元/月*平方米建筑面積）
××酒店二層
××大道
90
××大廈二層
××大道
85
××購(gòu)物城二層
××大道
80
平均租金
85
該物業(yè)客觀收入水平取人民幣85元/平方米建筑面積*月（該費(fèi)用不包括水電費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)），則年收益為：85元/平方米×月×12月＝1020元/平方米。
（2）計(jì)算年出租費(fèi)用
維修費(fèi)：按年收益率3%計(jì)算，年維修費(fèi)＝1020元/平方米×3%＝30.6元/平方米
房產(chǎn)稅：建筑物購(gòu)建價(jià)格×70%×102%＝65.1元/平方米
保險(xiǎn)費(fèi)：建筑物投保時(shí)的購(gòu)建價(jià)格×2.5%＝19.4元/平方米
營(yíng)業(yè)稅金等：根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等稅費(fèi)合計(jì)取年租金收入的16.576%，為
1020元/平方米×16.576＝169.1元/平方米
（3）估價(jià)年收益
1020-284＝726元/平方米
（4）求取收益價(jià)格
剩余使用年限為34年，則收益價(jià)格單價(jià)
V＝ 7741港元/平方米
（港幣：人民幣＝1：1.07）
故采用收益法估價(jià)商業(yè)城第三層3001---3009號(hào)商鋪的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值總額為：
7235港元/平方米*547.15平方米＝3958465港元，取整為396萬(wàn)港元。
七、估價(jià)結(jié)果確定
將上述兩種方法的估價(jià)結(jié)果采用算術(shù)平均法得出最終估價(jià)價(jià)值：
最終估價(jià)值＝（399+396）/2＝398萬(wàn)港元
綜上所述，××商業(yè)城三層3001---3009號(hào)商鋪于2002年6月20日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為港幣叁佰玖拾捌萬(wàn)元整。
附件（略）