人類為了實現(xiàn)不同的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境目標(biāo)，對土地進(jìn)行了多途徑的開發(fā)利用。土地用途是決定土地價格的核心因素。土地用途不同，土地產(chǎn)權(quán)人從土地中獲得的未來收益的預(yù)期不同，土地價格就不同。在城鎮(zhèn)土地估價中，由于土地用途的不確定性，造成地價定義中設(shè)定土地用途的困難性。能否正確設(shè)定土地用途，將直接關(guān)系到土地價格的準(zhǔn)確揭示和顯現(xiàn)。只有撩開土地用途的神秘面紗，才能找到科學(xué)、合理地設(shè)定土地用途的對策。
土地用途的不確定性
土地用途的不確定性是指從不同渠道求證來的土地用途具有明顯的不一致性，所謂“殊路不同歸”。
1、土地用途與房屋用途不一致。目前我國房地產(chǎn)界絕大部分地區(qū)實行的是分開管理體制，國土部門頒發(fā)土地使用證，房管部門頒發(fā)房屋所有權(quán)證。兩種登記所依據(jù)的分類系統(tǒng)不一樣，土地用途與房屋用途不可能一致。再加上兩種登記是兩班互不溝通的人馬在不同的時點進(jìn)行，更加劇了土地用途與房屋用途的差異性。
2、合法用途與實際用途不一致。合法用途是指土地、房屋的登記用途。改革開放以來，城市發(fā)展日新月異，一塊土地的區(qū)位隨著城市的拓展及城市生產(chǎn)力布局的調(diào)整而不斷變化，土地區(qū)位的變化引發(fā)了土地潛在價值的產(chǎn)生，土地原用途(合法用途)價值與新的土地潛在價值的矛盾，特別是新的土地潛在價值大于土地原用途價值時，土地的產(chǎn)權(quán)人將有更強(qiáng)的欲望去實現(xiàn)土地的潛在價值，也就是改變原土地用途。近幾年來，由于土地登記部門的工作滯后或土地產(chǎn)權(quán)人的法制觀念淡薄等原因，土地的合法用途與實際用途不一致的現(xiàn)象越來越普遍。
3、實際用途的合法性與科學(xué)性的矛盾。在法制社會，合法性是判斷事物適時與否的首要標(biāo)準(zhǔn)，再美好的事物如果不合法也就失去了它立足的基礎(chǔ)。但是，我國現(xiàn)階段仍處于經(jīng)濟(jì)體制改革的轉(zhuǎn)型期，離成熟的社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制還有一段距離，這個時候，由于法律的滯后性、合法性的東西可能是我們要改革的，不合法的東西可能是我們下一步將使之合法的。在這種情況下，如果我們把改革的目標(biāo)以不合法為由一棍子打死，將有悖我國改革開放的初衷，也不符合社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一般規(guī)律。土地的實際用途合法，但它并不一定符合城市建設(shè)的發(fā)展規(guī)劃；土地的實際用途不合法，但它并不一定不符合城市的發(fā)展規(guī)劃。
4、合法用途的不全面性。原國家土地管理局批準(zhǔn)的《土地登記規(guī)則》規(guī)定，土地證書上土地用途一欄填寫宗地的主要用途。土地估價中，經(jīng)常碰到土地證書上登記的是某某用途，到現(xiàn)場勘察時會發(fā)現(xiàn)還有其它的用途。
土地用途的不確定性
土地用途的不確定性是指從不同渠道求證來的土地用途具有明顯的不一致性，所謂“殊路不同歸”。
1、土地用途與房屋用途不一致。目前我國房地產(chǎn)界絕大部分地區(qū)實行的是分開管理體制，國土部門頒發(fā)土地使用證，房管部門頒發(fā)房屋所有權(quán)證。兩種登記所依據(jù)的分類系統(tǒng)不一樣，土地用途與房屋用途不可能一致。再加上兩種登記是兩班互不溝通的人馬在不同的時點進(jìn)行，更加劇了土地用途與房屋用途的差異性。
2、合法用途與實際用途不一致。合法用途是指土地、房屋的登記用途。改革開放以來，城市發(fā)展日新月異，一塊土地的區(qū)位隨著城市的拓展及城市生產(chǎn)力布局的調(diào)整而不斷變化，土地區(qū)位的變化引發(fā)了土地潛在價值的產(chǎn)生，土地原用途(合法用途)價值與新的土地潛在價值的矛盾，特別是新的土地潛在價值大于土地原用途價值時，土地的產(chǎn)權(quán)人將有更強(qiáng)的欲望去實現(xiàn)土地的潛在價值，也就是改變原土地用途。近幾年來，由于土地登記部門的工作滯后或土地產(chǎn)權(quán)人的法制觀念淡薄等原因，土地的合法用途與實際用途不一致的現(xiàn)象越來越普遍。
3、實際用途的合法性與科學(xué)性的矛盾。在法制社會，合法性是判斷事物適時與否的首要標(biāo)準(zhǔn)，再美好的事物如果不合法也就失去了它立足的基礎(chǔ)。但是，我國現(xiàn)階段仍處于經(jīng)濟(jì)體制改革的轉(zhuǎn)型期，離成熟的社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制還有一段距離，這個時候，由于法律的滯后性、合法性的東西可能是我們要改革的，不合法的東西可能是我們下一步將使之合法的。在這種情況下，如果我們把改革的目標(biāo)以不合法為由一棍子打死，將有悖我國改革開放的初衷，也不符合社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一般規(guī)律。土地的實際用途合法，但它并不一定符合城市建設(shè)的發(fā)展規(guī)劃；土地的實際用途不合法，但它并不一定不符合城市的發(fā)展規(guī)劃。
4、合法用途的不全面性。原國家土地管理局批準(zhǔn)的《土地登記規(guī)則》規(guī)定，土地證書上土地用途一欄填寫宗地的主要用途。土地估價中，經(jīng)常碰到土地證書上登記的是某某用途，到現(xiàn)場勘察時會發(fā)現(xiàn)還有其它的用途。