天意：近日，本人在閱讀用收益法完成的房產(chǎn)單項評估報告時，發(fā)現(xiàn)報告中房產(chǎn)的純收益幾乎都不考慮所得稅的影響。這里想請教大家，在用收益法進行房產(chǎn)單項評估時，都不考慮所得稅的影響嗎？
神龍村夫：這個問題很好。評估規(guī)范里所指的收益額并沒有一定指明是稅前還是稅后凈收益，教科書里也僅談到客觀收益的概念。那么究竟是稅前收益還是稅后收益呢？
關(guān)于這個問題我無法明確解釋，在具體評估操作中，我是采用的一個未扣掉所得稅的收益額。具體問題我認為可以從以下這幾個方面進行思考：1、所得稅是以利潤為基礎(chǔ)計算的扣除項目，也可以理解為利潤分配的層次。所得稅是歸國家所有的，其他的部分比如提取公積金、股東分配或留存利潤就是歸股東所分配了。概括講就是在利潤層次進行再分配的過程，只不過國家以無償強制的手段介入分配而已。
2、在具體評估時，對特定的評估物而言，采用收益法的收益額是客觀收入與客觀支出的配比，此層次更多體現(xiàn)營運層次，對特定評估物而言，也是處于市場交易的領(lǐng)域，而非一旦交易完成就退出市場。
3、從計算口徑上看，同一層次的折現(xiàn)率應(yīng)該對應(yīng)同一層次的收益額，折現(xiàn)率的計算一般包括：資本資產(chǎn)定價模型法、稅前債務(wù)成本加風(fēng)險溢價法、資金利潤率法、累加法（折現(xiàn)率＝安全利率＋風(fēng)險報酬率＋通貨膨脹率）等，這些方法中，都是未扣除所得稅的利潤率或成本率。所以對應(yīng)的也應(yīng)該是未扣除所得稅的收益值，這樣二者之間才具有可計算性。
4、稅收貫穿于整個交易過程中，并不僅僅是所得稅，所以在收益法中，對于一般的流轉(zhuǎn)稅是應(yīng)該計算的。
本人的想法感覺很不成熟，希望大家都能就此問題進行討論交流。
yale2002：進行投資分析一般都不考慮稅后現(xiàn)金流量折現(xiàn)，都是稅前。如果用稅后的現(xiàn)金流量折現(xiàn)，那么相應(yīng)的折現(xiàn)率應(yīng)該與之對應(yīng)。收益法的收益采用稅前。土地估價中，收益法還要扣建筑物折舊，這樣的處理方式大家認為可以么？
神龍村夫：建筑物的折舊從現(xiàn)金流的角度看，是對建筑物的價值補償，就房地合一的收益法而言，是不應(yīng)該扣除折舊的。但單獨評估土地，則應(yīng)該扣建筑物的折舊，其實這就是將歸屬于建筑物的補償部份剔除，最終從理論上余下土地收益值。但這里的收益值含義也不能全代表土地的收益，仍然包括建筑物的部分貢獻，最理想的辦法是采用貢獻分成的方法表示出土地價值。再則，折舊一般是采用年限平均值，靜態(tài)之和也許是建筑物的價值，但考慮資金的時間價值則不能了，可用資金回收系數(shù)進行計算，得出投資回收價值，并視其為“折舊”進行估算。
天意：看起來大家習(xí)慣用稅前利潤來測算，我認為這樣比較合理，理由有以下幾個：首先，進行房產(chǎn)價值評估，其根本是要確定資產(chǎn)的價值，而不是凈資產(chǎn)的價值，因此沒有必要考慮所得稅的問題，更沒有必要考慮相應(yīng)的負債。其次，就房產(chǎn)產(chǎn)生的利潤而言，應(yīng)該為稅前利潤，所得稅也是從利潤中產(chǎn)生的，應(yīng)該計算在內(nèi)。第三，如果采用收稅前利潤，只要采用相同口徑的折現(xiàn)率，就可以估算出來評估對象的價值。當然，我也很同意這樣的觀點：采用何種收益指標作為參數(shù)并不重要，重要的是應(yīng)該采用與收益口徑相對應(yīng)的折現(xiàn)率。
但是，正如神龍村夫所講，這個問題其實很難解釋清楚，主要問題就在于：如果應(yīng)用稅前收益作為收益預(yù)測指標，那么折現(xiàn)率如何選擇？采用何種方法選擇？
從口徑一致的角度來看，由于我們要估算的是房產(chǎn)價值，即資產(chǎn)價值，而我們又選擇了稅前收益作為未來收益測算指標，那么我們應(yīng)該選擇什么樣的收益率作為折現(xiàn)率呢？CAPM模型的應(yīng)用前提是無稅收影響，這與實際情況不符。同時，CAPM模型更多的適用于股權(quán)和資本的定價，即適用于凈資產(chǎn)的口徑；稅前債務(wù)成本加風(fēng)險溢價應(yīng)與稅前利潤相對應(yīng)，還原出來的應(yīng)該是資產(chǎn)與有息負債的價值；累加法更應(yīng)該與凈資產(chǎn)價值即權(quán)益價值相對應(yīng)；唯有資金利潤率與稅前收益可能還原出的是資金價值，與資產(chǎn)價值還有差異。我們一般選擇房產(chǎn)收益率在8%左右，那么這個收益率指的是哪一種具體的收益率呢？
yale2002：上面所指的不是稅前利潤，而是稅前現(xiàn)金流。從企業(yè)的生存上看，企業(yè)破產(chǎn)倒閉不是因為一直虧損導(dǎo)致資不抵債而是資金斷供。
利潤是會計上的一個指標，是衡量企業(yè)能否長期經(jīng)營的指標，但是決定企業(yè)是否破產(chǎn)的關(guān)鍵并不是利潤虧損，而是資金斷供。現(xiàn)金對于企業(yè)，就如血液對于人體，一個沒有血液的人，肯定無法存活下去。而企業(yè)虧損，就如人生病，生重病也沒關(guān)系，關(guān)鍵只要血液能一直循環(huán)下去，就可以維持生命。
利潤率是一個靜態(tài)評判，在計劃經(jīng)濟延續(xù)的年代，大家更多關(guān)注的是利潤率。但是，利潤是可以做出來的，這個可以從諸多上市公司重組后就能“母雞變鴨”窺其一斑。目前擁有很多商業(yè)地產(chǎn)的上市公司，應(yīng)用新會計準則，就能從地產(chǎn)增值中迅速大量盈利，但是這會導(dǎo)致大量現(xiàn)金流出，要繳納大量的企業(yè)所得稅，有些企業(yè)可能因此而面臨資金緊缺。故很多企業(yè)，選擇不估或低估，避免短期的所得稅現(xiàn)金流出。
我們的評估理論當中，對現(xiàn)金流量分析法評估，沒有進行專門的分析，對收益當中的收入是收益還是利潤也沒有過多辨析。不過從純收益的推算過程來看，應(yīng)該是稅前現(xiàn)金流，因為沒有提取房地產(chǎn)的折舊費用，如果是利潤，那么就要提取折舊，稅前利潤﹤稅前現(xiàn)金流，計算所得稅后，稅后利潤﹤稅后現(xiàn)金流。
天意：如果按yale2002說法去預(yù)測現(xiàn)金流的話，那么如何確定折舊呢？
不要因為現(xiàn)在的企業(yè)價值中流行DCF方式，就把這種方法移置到房地產(chǎn)的單項評估中來。事實上DCF方式在企業(yè)價值中的推廣已經(jīng)是超越大多數(shù)資產(chǎn)評估師的執(zhí)業(yè)能力了，已經(jīng)有很多不倫不類的企業(yè)價值評估報告涌現(xiàn)出來。這樣下去，對資產(chǎn)評估不會有什么好處。而廣大的房地產(chǎn)評估師對DCF的了解和掌握肯定不如資產(chǎn)評估師深入，況且DCF模式是針對企業(yè)價值評估的，就兩個主參數(shù)來講，F(xiàn)CF和WACC并非適合單項資產(chǎn)的定價，現(xiàn)金流對應(yīng)的折現(xiàn)率將更難確定。
建議廣大的專職房地產(chǎn)估價師，還是先把與收益相對應(yīng)的具體折現(xiàn)率（資本化率）弄明白，不要在報告中把如何確定資本化率的過程用一句話帶過，這會影響大家業(yè)務(wù)水平的提高。
lala：房地產(chǎn)收益法評估實際采用的就是現(xiàn)金流折現(xiàn)的思路，并不是因為有了企業(yè)價值評估才“移置”過來的。相對于資產(chǎn)評估師而言，利潤通過財務(wù)是可以調(diào)控的，房地產(chǎn)估價師又大多不是財務(wù)出身，因此對“利潤”不太關(guān)注，他們更注重的是資產(chǎn)帶來的現(xiàn)金流，我認為這就是房地產(chǎn)估價中所說的“收益”。
至于所得稅的問題，因為是從納稅主體的角度來核算的，并非直接與具體某項資產(chǎn)相聯(lián)系，因此在收益法過程中是不予考慮的。舉個例子說，企業(yè)有幢房子出租，有收益，是不是就得交所得稅呢？不一定。因為這個出租行為的經(jīng)營需要與企業(yè)其他經(jīng)營活動的結(jié)果盈虧相抵后，才能決定是否需要交納所得稅。
就目前房地產(chǎn)市場的情況看，我認為最理想的還原率確定方法還是市場提取法。通過市場調(diào)查建立租金與房價之間的關(guān)系，比理論上的各種方法都更附合實際，所得計算結(jié)果也能更令人信服。
天意：對于還原率的確定問題我基本同意lala的說法。但對于對未來收益確定的觀點我并不認同。雖然單項資產(chǎn)評估看起來要比企業(yè)價值評估簡單，但要分清利潤和現(xiàn)金流同樣也是一件很復(fù)雜的事情。比如說折舊的問題，我們不能簡單的以折舊不生產(chǎn)現(xiàn)金流為由，認為在未來收益計算中就與折舊無關(guān)，在用利潤轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金流的過程中，是加回了利潤，但也同時減去了資本性支出。
從收益法的理論從發(fā)，折現(xiàn)率（還原率）應(yīng)該是有其具體定義的。要弄清收益與折現(xiàn)率的關(guān)系，就必須深入了解收益法的理論。但這一點可能正是廣大房地產(chǎn)估價師們所欠缺的。于是，我們在不得以的情況下選擇了用市場提取法確定還原利率，而且即使是我們提供的正確，這樣的還原利率的真正含義仍然是一個模糊的概念。況且，我們在用收益法進行房產(chǎn)評估的時候，幾乎沒有人真正的采用過市場提取法來確定還原率，也曾經(jīng)看到過一些文章中提到了這樣的作法的不可行性。以目前的房地產(chǎn)形式來看，這樣的還原率太低了。這種現(xiàn)象說明的問題，是收益法的錯誤？還是市場提取法的錯誤？亦或是市場本身的錯誤？值得我們思考。
lala：是的，我們在使用收益法測算未來收益的過程中，就是以沒有再投資，沒有資本性支出為假設(shè)，即這個房子在它的可收益年限內(nèi)，除了日常維修保養(yǎng)，是不進行資本性投資的。因此，現(xiàn)金流與利潤之間就是差折舊了。
我想大家都有這樣的共識，使用市場提取法得出的還原率低是因為當前的市場房價高而租金水平低，這不是一個健康、理性的市場，反映出高房價泡沫和投機性炒房眾多等眾多市場問題。不是說還原率低就是市場提取法有問題，相反市場提取法正好反映了客觀事實。
天意：如果說承認這個市場不是一個健康理性的市場，那么反映出來的還原率和評估值就也不是健康理性的。這里就有一個問題了，如果我們認為現(xiàn)在的市場是不健康、不理性的，那么在進行未來收益預(yù)測的時候是不是也應(yīng)該考慮未來市場的變化？如果我們考慮了這種變化，那么用現(xiàn)在的市場參數(shù)提取出來的還原率還能不能作為未來收益的還原率？如果我們不考慮這種變化，以現(xiàn)實來預(yù)測未來，就等于假設(shè)這個不理性、不健康的市場會一直持續(xù)下去，這樣的假設(shè)就不是一個合理的假設(shè)，在不合理的假設(shè)前提下得出的結(jié)論就很可能也是一種不合理的結(jié)論。
神龍村夫：這個問題很好。評估規(guī)范里所指的收益額并沒有一定指明是稅前還是稅后凈收益，教科書里也僅談到客觀收益的概念。那么究竟是稅前收益還是稅后收益呢？
關(guān)于這個問題我無法明確解釋，在具體評估操作中，我是采用的一個未扣掉所得稅的收益額。具體問題我認為可以從以下這幾個方面進行思考：1、所得稅是以利潤為基礎(chǔ)計算的扣除項目，也可以理解為利潤分配的層次。所得稅是歸國家所有的，其他的部分比如提取公積金、股東分配或留存利潤就是歸股東所分配了。概括講就是在利潤層次進行再分配的過程，只不過國家以無償強制的手段介入分配而已。
2、在具體評估時，對特定的評估物而言，采用收益法的收益額是客觀收入與客觀支出的配比，此層次更多體現(xiàn)營運層次，對特定評估物而言，也是處于市場交易的領(lǐng)域，而非一旦交易完成就退出市場。
3、從計算口徑上看，同一層次的折現(xiàn)率應(yīng)該對應(yīng)同一層次的收益額，折現(xiàn)率的計算一般包括：資本資產(chǎn)定價模型法、稅前債務(wù)成本加風(fēng)險溢價法、資金利潤率法、累加法（折現(xiàn)率＝安全利率＋風(fēng)險報酬率＋通貨膨脹率）等，這些方法中，都是未扣除所得稅的利潤率或成本率。所以對應(yīng)的也應(yīng)該是未扣除所得稅的收益值，這樣二者之間才具有可計算性。
4、稅收貫穿于整個交易過程中，并不僅僅是所得稅，所以在收益法中，對于一般的流轉(zhuǎn)稅是應(yīng)該計算的。
本人的想法感覺很不成熟，希望大家都能就此問題進行討論交流。
yale2002：進行投資分析一般都不考慮稅后現(xiàn)金流量折現(xiàn)，都是稅前。如果用稅后的現(xiàn)金流量折現(xiàn)，那么相應(yīng)的折現(xiàn)率應(yīng)該與之對應(yīng)。收益法的收益采用稅前。土地估價中，收益法還要扣建筑物折舊，這樣的處理方式大家認為可以么？
神龍村夫：建筑物的折舊從現(xiàn)金流的角度看，是對建筑物的價值補償，就房地合一的收益法而言，是不應(yīng)該扣除折舊的。但單獨評估土地，則應(yīng)該扣建筑物的折舊，其實這就是將歸屬于建筑物的補償部份剔除，最終從理論上余下土地收益值。但這里的收益值含義也不能全代表土地的收益，仍然包括建筑物的部分貢獻，最理想的辦法是采用貢獻分成的方法表示出土地價值。再則，折舊一般是采用年限平均值，靜態(tài)之和也許是建筑物的價值，但考慮資金的時間價值則不能了，可用資金回收系數(shù)進行計算，得出投資回收價值，并視其為“折舊”進行估算。
天意：看起來大家習(xí)慣用稅前利潤來測算，我認為這樣比較合理，理由有以下幾個：首先，進行房產(chǎn)價值評估，其根本是要確定資產(chǎn)的價值，而不是凈資產(chǎn)的價值，因此沒有必要考慮所得稅的問題，更沒有必要考慮相應(yīng)的負債。其次，就房產(chǎn)產(chǎn)生的利潤而言，應(yīng)該為稅前利潤，所得稅也是從利潤中產(chǎn)生的，應(yīng)該計算在內(nèi)。第三，如果采用收稅前利潤，只要采用相同口徑的折現(xiàn)率，就可以估算出來評估對象的價值。當然，我也很同意這樣的觀點：采用何種收益指標作為參數(shù)并不重要，重要的是應(yīng)該采用與收益口徑相對應(yīng)的折現(xiàn)率。
但是，正如神龍村夫所講，這個問題其實很難解釋清楚，主要問題就在于：如果應(yīng)用稅前收益作為收益預(yù)測指標，那么折現(xiàn)率如何選擇？采用何種方法選擇？
從口徑一致的角度來看，由于我們要估算的是房產(chǎn)價值，即資產(chǎn)價值，而我們又選擇了稅前收益作為未來收益測算指標，那么我們應(yīng)該選擇什么樣的收益率作為折現(xiàn)率呢？CAPM模型的應(yīng)用前提是無稅收影響，這與實際情況不符。同時，CAPM模型更多的適用于股權(quán)和資本的定價，即適用于凈資產(chǎn)的口徑；稅前債務(wù)成本加風(fēng)險溢價應(yīng)與稅前利潤相對應(yīng)，還原出來的應(yīng)該是資產(chǎn)與有息負債的價值；累加法更應(yīng)該與凈資產(chǎn)價值即權(quán)益價值相對應(yīng)；唯有資金利潤率與稅前收益可能還原出的是資金價值，與資產(chǎn)價值還有差異。我們一般選擇房產(chǎn)收益率在8%左右，那么這個收益率指的是哪一種具體的收益率呢？
yale2002：上面所指的不是稅前利潤，而是稅前現(xiàn)金流。從企業(yè)的生存上看，企業(yè)破產(chǎn)倒閉不是因為一直虧損導(dǎo)致資不抵債而是資金斷供。
利潤是會計上的一個指標，是衡量企業(yè)能否長期經(jīng)營的指標，但是決定企業(yè)是否破產(chǎn)的關(guān)鍵并不是利潤虧損，而是資金斷供。現(xiàn)金對于企業(yè)，就如血液對于人體，一個沒有血液的人，肯定無法存活下去。而企業(yè)虧損，就如人生病，生重病也沒關(guān)系，關(guān)鍵只要血液能一直循環(huán)下去，就可以維持生命。
利潤率是一個靜態(tài)評判，在計劃經(jīng)濟延續(xù)的年代，大家更多關(guān)注的是利潤率。但是，利潤是可以做出來的，這個可以從諸多上市公司重組后就能“母雞變鴨”窺其一斑。目前擁有很多商業(yè)地產(chǎn)的上市公司，應(yīng)用新會計準則，就能從地產(chǎn)增值中迅速大量盈利，但是這會導(dǎo)致大量現(xiàn)金流出，要繳納大量的企業(yè)所得稅，有些企業(yè)可能因此而面臨資金緊缺。故很多企業(yè)，選擇不估或低估，避免短期的所得稅現(xiàn)金流出。
我們的評估理論當中，對現(xiàn)金流量分析法評估，沒有進行專門的分析，對收益當中的收入是收益還是利潤也沒有過多辨析。不過從純收益的推算過程來看，應(yīng)該是稅前現(xiàn)金流，因為沒有提取房地產(chǎn)的折舊費用，如果是利潤，那么就要提取折舊，稅前利潤﹤稅前現(xiàn)金流，計算所得稅后，稅后利潤﹤稅后現(xiàn)金流。
天意：如果按yale2002說法去預(yù)測現(xiàn)金流的話，那么如何確定折舊呢？
不要因為現(xiàn)在的企業(yè)價值中流行DCF方式，就把這種方法移置到房地產(chǎn)的單項評估中來。事實上DCF方式在企業(yè)價值中的推廣已經(jīng)是超越大多數(shù)資產(chǎn)評估師的執(zhí)業(yè)能力了，已經(jīng)有很多不倫不類的企業(yè)價值評估報告涌現(xiàn)出來。這樣下去，對資產(chǎn)評估不會有什么好處。而廣大的房地產(chǎn)評估師對DCF的了解和掌握肯定不如資產(chǎn)評估師深入，況且DCF模式是針對企業(yè)價值評估的，就兩個主參數(shù)來講，F(xiàn)CF和WACC并非適合單項資產(chǎn)的定價，現(xiàn)金流對應(yīng)的折現(xiàn)率將更難確定。
建議廣大的專職房地產(chǎn)估價師，還是先把與收益相對應(yīng)的具體折現(xiàn)率（資本化率）弄明白，不要在報告中把如何確定資本化率的過程用一句話帶過，這會影響大家業(yè)務(wù)水平的提高。
lala：房地產(chǎn)收益法評估實際采用的就是現(xiàn)金流折現(xiàn)的思路，并不是因為有了企業(yè)價值評估才“移置”過來的。相對于資產(chǎn)評估師而言，利潤通過財務(wù)是可以調(diào)控的，房地產(chǎn)估價師又大多不是財務(wù)出身，因此對“利潤”不太關(guān)注，他們更注重的是資產(chǎn)帶來的現(xiàn)金流，我認為這就是房地產(chǎn)估價中所說的“收益”。
至于所得稅的問題，因為是從納稅主體的角度來核算的，并非直接與具體某項資產(chǎn)相聯(lián)系，因此在收益法過程中是不予考慮的。舉個例子說，企業(yè)有幢房子出租，有收益，是不是就得交所得稅呢？不一定。因為這個出租行為的經(jīng)營需要與企業(yè)其他經(jīng)營活動的結(jié)果盈虧相抵后，才能決定是否需要交納所得稅。
就目前房地產(chǎn)市場的情況看，我認為最理想的還原率確定方法還是市場提取法。通過市場調(diào)查建立租金與房價之間的關(guān)系，比理論上的各種方法都更附合實際，所得計算結(jié)果也能更令人信服。
天意：對于還原率的確定問題我基本同意lala的說法。但對于對未來收益確定的觀點我并不認同。雖然單項資產(chǎn)評估看起來要比企業(yè)價值評估簡單，但要分清利潤和現(xiàn)金流同樣也是一件很復(fù)雜的事情。比如說折舊的問題，我們不能簡單的以折舊不生產(chǎn)現(xiàn)金流為由，認為在未來收益計算中就與折舊無關(guān)，在用利潤轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金流的過程中，是加回了利潤，但也同時減去了資本性支出。
從收益法的理論從發(fā)，折現(xiàn)率（還原率）應(yīng)該是有其具體定義的。要弄清收益與折現(xiàn)率的關(guān)系，就必須深入了解收益法的理論。但這一點可能正是廣大房地產(chǎn)估價師們所欠缺的。于是，我們在不得以的情況下選擇了用市場提取法確定還原利率，而且即使是我們提供的正確，這樣的還原利率的真正含義仍然是一個模糊的概念。況且，我們在用收益法進行房產(chǎn)評估的時候，幾乎沒有人真正的采用過市場提取法來確定還原率，也曾經(jīng)看到過一些文章中提到了這樣的作法的不可行性。以目前的房地產(chǎn)形式來看，這樣的還原率太低了。這種現(xiàn)象說明的問題，是收益法的錯誤？還是市場提取法的錯誤？亦或是市場本身的錯誤？值得我們思考。
lala：是的，我們在使用收益法測算未來收益的過程中，就是以沒有再投資，沒有資本性支出為假設(shè)，即這個房子在它的可收益年限內(nèi)，除了日常維修保養(yǎng)，是不進行資本性投資的。因此，現(xiàn)金流與利潤之間就是差折舊了。
我想大家都有這樣的共識，使用市場提取法得出的還原率低是因為當前的市場房價高而租金水平低，這不是一個健康、理性的市場，反映出高房價泡沫和投機性炒房眾多等眾多市場問題。不是說還原率低就是市場提取法有問題，相反市場提取法正好反映了客觀事實。
天意：如果說承認這個市場不是一個健康理性的市場，那么反映出來的還原率和評估值就也不是健康理性的。這里就有一個問題了，如果我們認為現(xiàn)在的市場是不健康、不理性的，那么在進行未來收益預(yù)測的時候是不是也應(yīng)該考慮未來市場的變化？如果我們考慮了這種變化，那么用現(xiàn)在的市場參數(shù)提取出來的還原率還能不能作為未來收益的還原率？如果我們不考慮這種變化，以現(xiàn)實來預(yù)測未來，就等于假設(shè)這個不理性、不健康的市場會一直持續(xù)下去，這樣的假設(shè)就不是一個合理的假設(shè)，在不合理的假設(shè)前提下得出的結(jié)論就很可能也是一種不合理的結(jié)論。