四、改錯(cuò)題
改錯(cuò)題一般是改估價(jià)方法運(yùn)用上的錯(cuò)誤，各種方法常見(jiàn)的改錯(cuò)項(xiàng)目為：
（一）市場(chǎng)比較法
1、交易情況修正對(duì)于交易情況非正常負(fù)擔(dān)的修正，具體見(jiàn)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P112例4-4和例4-5。
2、交易日期修正中關(guān)于定基價(jià)格指數(shù)，環(huán)比價(jià)格指數(shù)，逐漸遞增或遞減（等比），期內(nèi)平均上升或下降（等差）的修正，具體見(jiàn)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P115的有關(guān)內(nèi)容。
3、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正中的間接比較修正和用加權(quán)平均法綜合可比實(shí)例的得分問(wèn)題，具體見(jiàn)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P128例4-14。
4、比較物與參照物互相顛倒的問(wèn)題。
（二）收益法
1、租約期內(nèi)與租約期外年客觀收益的計(jì)算問(wèn)題。
2、利息不能作為管理費(fèi)和稅金的計(jì)算基礎(chǔ)之一的問(wèn)題。
3、收益年限確定錯(cuò)誤的公式。
4、漏算了營(yíng)業(yè)稅及其附加的問(wèn)題。
5、沒(méi)有考慮出租率或公共流通比的問(wèn)題。
具體見(jiàn)2001年《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》模擬試題A第四題。
（三）成本法
1、沒(méi)有選擇估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常成本（如：重置價(jià)）的問(wèn)題。
2、耐用年限確定錯(cuò)誤的問(wèn)題。
3、計(jì)息期確定錯(cuò)誤的問(wèn)題。
4、沒(méi)有將各成本項(xiàng)目統(tǒng)一到相同的年限內(nèi)的問(wèn)題。
5、對(duì)有償出讓土地的評(píng)估，當(dāng)估價(jià)對(duì)象的剩余土地使用權(quán)年限短于法定出讓年，沒(méi)有對(duì)結(jié)果進(jìn)行年限修正的問(wèn)題。
6、利息的計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)多少項(xiàng)目的問(wèn)題。如：銷(xiāo)售稅費(fèi)不能計(jì)算利息。
7、銷(xiāo)售稅費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤的問(wèn)題。
（四）假設(shè)開(kāi)發(fā)法
1、貼現(xiàn)期確定錯(cuò)誤的問(wèn)題。
2、管理費(fèi)、銷(xiāo)售稅費(fèi)及利潤(rùn)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤的問(wèn)題。
（五）基準(zhǔn)地價(jià)修正法
動(dòng)態(tài)方式不存在投資利息。
4、假設(shè)開(kāi)發(fā)法
（1）沒(méi)有確定的開(kāi)發(fā)利用方式
開(kāi)發(fā)利用方式的確定需要依據(jù)規(guī)劃限制條件，但不能把規(guī)劃限制條件直接作為的開(kāi)發(fā)利用方式。
（2）沒(méi)有計(jì)算待開(kāi)發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的利潤(rùn)
（3）把利息和稅金也作為計(jì)算利潤(rùn)的基礎(chǔ)
（4）貼現(xiàn)期確定錯(cuò)誤
（5）當(dāng)利息率和貼現(xiàn)率一致時(shí)，還計(jì)算了利息。
（6）未來(lái)樓價(jià)的確定完全依據(jù)市場(chǎng)比較法，沒(méi)有結(jié)合長(zhǎng)期趨勢(shì)法。
（7）遺漏了買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的稅費(fèi)，具體見(jiàn)教材P69-71及案例3-1分析的第8項(xiàng)。
改錯(cuò)題一般是改估價(jià)方法運(yùn)用上的錯(cuò)誤，各種方法常見(jiàn)的改錯(cuò)項(xiàng)目為：
（一）市場(chǎng)比較法
1、交易情況修正對(duì)于交易情況非正常負(fù)擔(dān)的修正，具體見(jiàn)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P112例4-4和例4-5。
2、交易日期修正中關(guān)于定基價(jià)格指數(shù)，環(huán)比價(jià)格指數(shù)，逐漸遞增或遞減（等比），期內(nèi)平均上升或下降（等差）的修正，具體見(jiàn)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P115的有關(guān)內(nèi)容。
3、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正中的間接比較修正和用加權(quán)平均法綜合可比實(shí)例的得分問(wèn)題，具體見(jiàn)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P128例4-14。
4、比較物與參照物互相顛倒的問(wèn)題。
（二）收益法
1、租約期內(nèi)與租約期外年客觀收益的計(jì)算問(wèn)題。
2、利息不能作為管理費(fèi)和稅金的計(jì)算基礎(chǔ)之一的問(wèn)題。
3、收益年限確定錯(cuò)誤的公式。
4、漏算了營(yíng)業(yè)稅及其附加的問(wèn)題。
5、沒(méi)有考慮出租率或公共流通比的問(wèn)題。
具體見(jiàn)2001年《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》模擬試題A第四題。
（三）成本法
1、沒(méi)有選擇估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常成本（如：重置價(jià)）的問(wèn)題。
2、耐用年限確定錯(cuò)誤的問(wèn)題。
3、計(jì)息期確定錯(cuò)誤的問(wèn)題。
4、沒(méi)有將各成本項(xiàng)目統(tǒng)一到相同的年限內(nèi)的問(wèn)題。
5、對(duì)有償出讓土地的評(píng)估，當(dāng)估價(jià)對(duì)象的剩余土地使用權(quán)年限短于法定出讓年，沒(méi)有對(duì)結(jié)果進(jìn)行年限修正的問(wèn)題。
6、利息的計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)多少項(xiàng)目的問(wèn)題。如：銷(xiāo)售稅費(fèi)不能計(jì)算利息。
7、銷(xiāo)售稅費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤的問(wèn)題。
（四）假設(shè)開(kāi)發(fā)法
1、貼現(xiàn)期確定錯(cuò)誤的問(wèn)題。
2、管理費(fèi)、銷(xiāo)售稅費(fèi)及利潤(rùn)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤的問(wèn)題。
（五）基準(zhǔn)地價(jià)修正法
動(dòng)態(tài)方式不存在投資利息。
4、假設(shè)開(kāi)發(fā)法
（1）沒(méi)有確定的開(kāi)發(fā)利用方式
開(kāi)發(fā)利用方式的確定需要依據(jù)規(guī)劃限制條件，但不能把規(guī)劃限制條件直接作為的開(kāi)發(fā)利用方式。
（2）沒(méi)有計(jì)算待開(kāi)發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的利潤(rùn)
（3）把利息和稅金也作為計(jì)算利潤(rùn)的基礎(chǔ)
（4）貼現(xiàn)期確定錯(cuò)誤
（5）當(dāng)利息率和貼現(xiàn)率一致時(shí)，還計(jì)算了利息。
（6）未來(lái)樓價(jià)的確定完全依據(jù)市場(chǎng)比較法，沒(méi)有結(jié)合長(zhǎng)期趨勢(shì)法。
（7）遺漏了買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的稅費(fèi)，具體見(jiàn)教材P69-71及案例3-1分析的第8項(xiàng)。