8、資本化率的確定。
⑴市場(chǎng)提取法：是通過(guò)搜集同一市場(chǎng)上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率。A、在V=a/r情況下，可以采用同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的凈收益與其成交價(jià)格的比率作為資本化率。B、在V=a[1－1/(1+r)n]/r的情況下，通過(guò)試錯(cuò)法或內(nèi)插法求取。C、在在V=a/(r－g)情況下，是通過(guò)r=a/V+g來(lái)求取r。
⑵安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法（累加法）：安全利率選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債利率或中國(guó)人民銀行公布的一年期存款年利率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來(lái)預(yù)測(cè)、估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程度等確定。資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償－投資帶來(lái)的優(yōu)惠。
⑶投資收益率排序插入法。找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將估價(jià)對(duì)象與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，判斷、確定資本化率。
⑷投資組合技術(shù)：①抵押貸款與自有資金的組合。將抵押貸款與自有資金的組合是將購(gòu)買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為綜合資本化率。R=M•RM+（1－M）RE
RM—抵押貸款收益率 RE—自有資本要求的正常收益率 L—抵押貸款額度（比例）
②土地與建筑物的組合。R0=L•RL+（1－L）RB RB—建筑物資本化率 RL—土地資本化率
資本化率實(shí)質(zhì)上是一種投資收益率，它應(yīng)等同于具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資收益率。
9、剩余技術(shù)。①土地剩余技術(shù)。VL=（Ao－VB×RB）/ RL，土地剩余技術(shù)在土地難以采用其他方法估價(jià)時(shí)，是有效的方法。另外，在需要對(duì)附有舊建筑物的土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)，雖然采用比較法求得設(shè)想該舊建筑物不存在時(shí)的空地價(jià)值，但對(duì)于因附有舊建筑物而導(dǎo)致的土地價(jià)值降低應(yīng)減價(jià)多少，比較法通常難以解決，這時(shí)如果運(yùn)用土地剩余技術(shù)便可以求得。
②建筑物剩余技術(shù)。VB=（Ao－VL×RL）/ RB，建筑物剩余技術(shù)對(duì)于檢驗(yàn)建筑物相對(duì)于土地是否過(guò)大或過(guò)小很有用處。此外，它還可以用來(lái)估計(jì)建筑物的折舊，即將建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格減去運(yùn)用建筑物剩余技術(shù)求取的建筑物價(jià)值。
用收益法評(píng)估房地產(chǎn)整體價(jià)值時(shí)，不宜分別估算出土地和建筑物的價(jià)值后再進(jìn)行簡(jiǎn)單的加總。但如果知道了房地整體價(jià)值后，為了分離出土地或建筑物的價(jià)值，可利用求出的土地或建筑的凈收益余值求取。
10、收益年限的確定：
①對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)。應(yīng)分別根據(jù)土地使用年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命確定未來(lái)可獲收益的年限，凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)；
②對(duì)于土地與建筑物合成體的估價(jià)對(duì)象。如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束的，就根據(jù)土地使用年限確定未來(lái)可獲收益的年限，凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)；
③對(duì)于土地與建筑物合成體的估價(jià)對(duì)象。如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限結(jié)束的，可采用下列方式之一：A先根據(jù)經(jīng)濟(jì)壽命確定未來(lái)可獲收益年限，選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)；再加上土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。B將未來(lái)可獲收益的年限設(shè)想為無(wú)限年，選用無(wú)限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)。
11、凈收益求取時(shí)有關(guān)參數(shù)的取舍。①有形收益和無(wú)形收益。在求取凈收益時(shí)，不僅要包括有形收益，還要考慮各種無(wú)形收益。但如果無(wú)形收益已通過(guò)有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮。
②實(shí)際收益和客觀收益。應(yīng)以客觀收益為估價(jià)的依據(jù)。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金應(yīng)采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正常客觀的租金。
12、收益法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格。（預(yù)知未來(lái)若干年的凈收益及若干年后的價(jià)格的公式）
t
V=∑ai/(1+r)i+Vt/(1+r)t V=a/(r－g)[1－(1+g)t/(1+r)t]+Vt/(1+r)t
i=1
V=a/(r+g)[1－(1－g)t/(1+r)t]+Vt/(1+r)t
以上公式適用于房地產(chǎn)目前的價(jià)格難以知道，但根據(jù)發(fā)展前景比較容易預(yù)測(cè)未來(lái)的價(jià)格時(shí)，特別是在某地區(qū)將會(huì)出現(xiàn)較大改觀或房地產(chǎn)市場(chǎng)行情預(yù)計(jì)有較大變化的情況下（注意每種公式的假設(shè)條件和適用范圍）。
P197、202、221-225例
******13、方法應(yīng)用過(guò)程中容易出現(xiàn)的問(wèn)題：⑴收益是否采用客觀收益，是否考慮租約限制、空置率、損失率，對(duì)于客觀收益沒(méi)有考慮到未來(lái)的變化，收益均應(yīng)以年為單位，查看是否一致；⑵運(yùn)營(yíng)成本考慮得是否全面，是否剝離了其他資產(chǎn)的收益，是否漏項(xiàng)和重復(fù)計(jì)算問(wèn)題；⑶資本化率的確定理由是否充分，方式是否正確。選用的是綜合收益率，還是土地收益率或建筑物收益率，以及各種收益率所對(duì)應(yīng)的收益；⑷收益年限的確定是否正確；⑸模型的選用是否正確，對(duì)其前提條件是否作了說(shuō)明等。
三、 成本法：難點(diǎn)是折舊的求取。
成本法的理論依據(jù)，從賣方的角度來(lái)看，是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。其價(jià)格基于“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過(guò)去的投入，是賣方愿意接受的；從買方的角度來(lái)看，是替代原理。即買方愿意支付的價(jià)格。
1、成本法的適用對(duì)象和條件：只要是新近開發(fā)建造、計(jì)劃開發(fā)建造或可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價(jià)。單純的建筑物的估價(jià)通常也采用成本法。在房地產(chǎn)保險(xiǎn)（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價(jià)。
一般適合在農(nóng)村地區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部、新開發(fā)地區(qū)以及舊城改造地區(qū)。
*現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其效用，而非花費(fèi)的成本。也就是說(shuō)，成本的增加并不一定增加其價(jià)值，投入成本不多也不一定說(shuō)明其價(jià)值不高。
2、運(yùn)用成本法時(shí)注意：①要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本。實(shí)際成本是某個(gè)具體的開發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)，客觀成本是假設(shè)開發(fā)建造時(shí)大多數(shù)開發(fā)商的正?；ㄙM(fèi)，在估價(jià)中應(yīng)采用客觀成本。②要結(jié)合市場(chǎng)供求分析來(lái)確定評(píng)估價(jià)值。
3、操作步驟：①搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料；②估算重新購(gòu)建價(jià)格；③估算折舊；④求取積算價(jià)格。
4、價(jià)格構(gòu)成：
⑴土地取得費(fèi)。①征用農(nóng)用地，土地取得成本包括農(nóng)用地征用費(fèi)[土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、征地管理費(fèi)（由用地單位在征地費(fèi)總額的基礎(chǔ)上按一定比例支付的管理費(fèi)，其收取標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)征地包干方式的不同，為征地費(fèi)總額的1.5%~3%）、政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)]和土地使用權(quán)出讓金等。
②房屋拆遷的，土地取得成本包括拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)（被拆除房屋及附屬物補(bǔ)償費(fèi)、購(gòu)建拆遷安置用房費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、被拆遷單位和個(gè)體工商戶停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補(bǔ)助費(fèi)、房屋拆遷管理費(fèi)和房屋拆遷服務(wù)費(fèi)、政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)）和土地使用權(quán)出讓金等。
③在市場(chǎng)上“購(gòu)買”的，如購(gòu)買政府出讓或其他開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征用拆遷的熟地，土地取得成本包括購(gòu)買土地的價(jià)款和在購(gòu)買時(shí)應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)等。
⑵開發(fā)成本。分為土地開發(fā)成本和建造成本。包括：勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)過(guò)程中的稅費(fèi)。
⑶管理費(fèi)用。通常可按土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比例計(jì)算。
⑷投資利息。包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息，無(wú)論它們的來(lái)源是借貸資本還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息。（注意計(jì)息基礎(chǔ)、期限、利率、計(jì)息方式）
⑸銷售稅費(fèi)。①銷售費(fèi)用（廣告費(fèi)、銷售代理費(fèi)等）、②銷售稅金及附加（兩稅一費(fèi)）、③其他銷售稅費(fèi)（應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等）。通常是按售價(jià)的一定比例計(jì)算。
⑹開發(fā)利潤(rùn)。估算開發(fā)平均利潤(rùn)時(shí)應(yīng)掌握：①開發(fā)利潤(rùn)是所得稅前的
開發(fā)利潤(rùn)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－土地取得成本－開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)
②開發(fā)利潤(rùn)是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)，而不是個(gè)別開發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤(rùn)，也不是個(gè)別開發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)。
③開發(fā)利潤(rùn)是按一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)率來(lái)計(jì)算。具體有以下幾種：
Ⅰ 計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本 相應(yīng)的利潤(rùn)率為直接成本利潤(rùn)率
直接成本利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本+開發(fā)成本）
Ⅱ 計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用 相應(yīng)的利潤(rùn)率為投資利潤(rùn)率
投資利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用）
Ⅲ 計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用 相應(yīng)的利潤(rùn)率為成本利潤(rùn)率
成本利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用）
Ⅳ 計(jì)算基數(shù)=開發(fā)完成捕撈的房地產(chǎn)價(jià)值（售價(jià)） 相應(yīng)的利潤(rùn)率為銷售利潤(rùn)率
銷售利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
5、成本法的基本公式：
積算價(jià)格=重新購(gòu)建價(jià)格－折舊 有3種情況：一是新開發(fā)的土地；二是新建的房地產(chǎn)（包括房地、建筑物）；三是舊有房地產(chǎn)。
新開發(fā)的土地和新建的房地產(chǎn)采用成本法估價(jià)一般不扣除折舊，但應(yīng)考慮工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計(jì)、周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等方面對(duì)價(jià)格的影響而給予適當(dāng)?shù)脑鰷p修正。
①適用于新開發(fā)土地的基本公式：新開發(fā)土地價(jià)格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本
+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)
②適用于新建房地產(chǎn)的基本公式：新建房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造
成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)
③適用于舊房地產(chǎn)的基本公式：
舊房地產(chǎn)價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物的折舊
必要時(shí)，還應(yīng)扣除由于舊建筑的存在而導(dǎo)致的土地價(jià)值減損。
6、重新購(gòu)建價(jià)格：
⑴重新購(gòu)建價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀況的估價(jià)對(duì)象所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金和應(yīng)得的利潤(rùn)之和。特別注意：①重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的。并非總是現(xiàn)在，可也能是過(guò)去。②重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的。是社會(huì)一般的公平耗費(fèi)，是客觀成本。③建筑的重新購(gòu)建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格，未扣除折舊；土地的重新購(gòu)建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。
⑵重建價(jià)格和重置價(jià)格。①重置價(jià)格：采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價(jià)格。宜用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技術(shù)變遷，使得舊有建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價(jià)。②重建價(jià)格：采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。適宜于有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物的估價(jià)。
通常重置價(jià)格低于重建價(jià)格。
7、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方法：
①單位比較法（單位面積法和單位體積法）②分部分項(xiàng)法 ③工料測(cè)量法 ④指數(shù)調(diào)整法
8、建筑物折舊：物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊。
①物質(zhì)折舊。即物質(zhì)磨損、有形損耗。有自然經(jīng)過(guò)的老朽、正常使用的磨損、意外的破壞損毀、延遲維修的損壞殘存。
②功能折舊。即精神磨損、無(wú)形損耗。是由于消費(fèi)觀念變更、規(guī)劃設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬?duì)殘缺、落后或不適用所造成的價(jià)值損失。
③經(jīng)濟(jì)折舊。即外部性折舊。是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的其價(jià)值損失。包括供給過(guò)量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪音、空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政策變化等。
⑴市場(chǎng)提取法：是通過(guò)搜集同一市場(chǎng)上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率。A、在V=a/r情況下，可以采用同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的凈收益與其成交價(jià)格的比率作為資本化率。B、在V=a[1－1/(1+r)n]/r的情況下，通過(guò)試錯(cuò)法或內(nèi)插法求取。C、在在V=a/(r－g)情況下，是通過(guò)r=a/V+g來(lái)求取r。
⑵安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法（累加法）：安全利率選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債利率或中國(guó)人民銀行公布的一年期存款年利率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來(lái)預(yù)測(cè)、估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程度等確定。資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償－投資帶來(lái)的優(yōu)惠。
⑶投資收益率排序插入法。找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將估價(jià)對(duì)象與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，判斷、確定資本化率。
⑷投資組合技術(shù)：①抵押貸款與自有資金的組合。將抵押貸款與自有資金的組合是將購(gòu)買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為綜合資本化率。R=M•RM+（1－M）RE
RM—抵押貸款收益率 RE—自有資本要求的正常收益率 L—抵押貸款額度（比例）
②土地與建筑物的組合。R0=L•RL+（1－L）RB RB—建筑物資本化率 RL—土地資本化率
資本化率實(shí)質(zhì)上是一種投資收益率，它應(yīng)等同于具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資收益率。
9、剩余技術(shù)。①土地剩余技術(shù)。VL=（Ao－VB×RB）/ RL，土地剩余技術(shù)在土地難以采用其他方法估價(jià)時(shí)，是有效的方法。另外，在需要對(duì)附有舊建筑物的土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)，雖然采用比較法求得設(shè)想該舊建筑物不存在時(shí)的空地價(jià)值，但對(duì)于因附有舊建筑物而導(dǎo)致的土地價(jià)值降低應(yīng)減價(jià)多少，比較法通常難以解決，這時(shí)如果運(yùn)用土地剩余技術(shù)便可以求得。
②建筑物剩余技術(shù)。VB=（Ao－VL×RL）/ RB，建筑物剩余技術(shù)對(duì)于檢驗(yàn)建筑物相對(duì)于土地是否過(guò)大或過(guò)小很有用處。此外，它還可以用來(lái)估計(jì)建筑物的折舊，即將建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格減去運(yùn)用建筑物剩余技術(shù)求取的建筑物價(jià)值。
用收益法評(píng)估房地產(chǎn)整體價(jià)值時(shí)，不宜分別估算出土地和建筑物的價(jià)值后再進(jìn)行簡(jiǎn)單的加總。但如果知道了房地整體價(jià)值后，為了分離出土地或建筑物的價(jià)值，可利用求出的土地或建筑的凈收益余值求取。
10、收益年限的確定：
①對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)。應(yīng)分別根據(jù)土地使用年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命確定未來(lái)可獲收益的年限，凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)；
②對(duì)于土地與建筑物合成體的估價(jià)對(duì)象。如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束的，就根據(jù)土地使用年限確定未來(lái)可獲收益的年限，凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)；
③對(duì)于土地與建筑物合成體的估價(jià)對(duì)象。如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限結(jié)束的，可采用下列方式之一：A先根據(jù)經(jīng)濟(jì)壽命確定未來(lái)可獲收益年限，選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)；再加上土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。B將未來(lái)可獲收益的年限設(shè)想為無(wú)限年，選用無(wú)限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)。
11、凈收益求取時(shí)有關(guān)參數(shù)的取舍。①有形收益和無(wú)形收益。在求取凈收益時(shí)，不僅要包括有形收益，還要考慮各種無(wú)形收益。但如果無(wú)形收益已通過(guò)有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮。
②實(shí)際收益和客觀收益。應(yīng)以客觀收益為估價(jià)的依據(jù)。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金應(yīng)采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正常客觀的租金。
12、收益法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格。（預(yù)知未來(lái)若干年的凈收益及若干年后的價(jià)格的公式）
t
V=∑ai/(1+r)i+Vt/(1+r)t V=a/(r－g)[1－(1+g)t/(1+r)t]+Vt/(1+r)t
i=1
V=a/(r+g)[1－(1－g)t/(1+r)t]+Vt/(1+r)t
以上公式適用于房地產(chǎn)目前的價(jià)格難以知道，但根據(jù)發(fā)展前景比較容易預(yù)測(cè)未來(lái)的價(jià)格時(shí)，特別是在某地區(qū)將會(huì)出現(xiàn)較大改觀或房地產(chǎn)市場(chǎng)行情預(yù)計(jì)有較大變化的情況下（注意每種公式的假設(shè)條件和適用范圍）。
P197、202、221-225例
******13、方法應(yīng)用過(guò)程中容易出現(xiàn)的問(wèn)題：⑴收益是否采用客觀收益，是否考慮租約限制、空置率、損失率，對(duì)于客觀收益沒(méi)有考慮到未來(lái)的變化，收益均應(yīng)以年為單位，查看是否一致；⑵運(yùn)營(yíng)成本考慮得是否全面，是否剝離了其他資產(chǎn)的收益，是否漏項(xiàng)和重復(fù)計(jì)算問(wèn)題；⑶資本化率的確定理由是否充分，方式是否正確。選用的是綜合收益率，還是土地收益率或建筑物收益率，以及各種收益率所對(duì)應(yīng)的收益；⑷收益年限的確定是否正確；⑸模型的選用是否正確，對(duì)其前提條件是否作了說(shuō)明等。
三、 成本法：難點(diǎn)是折舊的求取。
成本法的理論依據(jù)，從賣方的角度來(lái)看，是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。其價(jià)格基于“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過(guò)去的投入，是賣方愿意接受的；從買方的角度來(lái)看，是替代原理。即買方愿意支付的價(jià)格。
1、成本法的適用對(duì)象和條件：只要是新近開發(fā)建造、計(jì)劃開發(fā)建造或可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價(jià)。單純的建筑物的估價(jià)通常也采用成本法。在房地產(chǎn)保險(xiǎn)（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價(jià)。
一般適合在農(nóng)村地區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部、新開發(fā)地區(qū)以及舊城改造地區(qū)。
*現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其效用，而非花費(fèi)的成本。也就是說(shuō)，成本的增加并不一定增加其價(jià)值，投入成本不多也不一定說(shuō)明其價(jià)值不高。
2、運(yùn)用成本法時(shí)注意：①要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本。實(shí)際成本是某個(gè)具體的開發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)，客觀成本是假設(shè)開發(fā)建造時(shí)大多數(shù)開發(fā)商的正?；ㄙM(fèi)，在估價(jià)中應(yīng)采用客觀成本。②要結(jié)合市場(chǎng)供求分析來(lái)確定評(píng)估價(jià)值。
3、操作步驟：①搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料；②估算重新購(gòu)建價(jià)格；③估算折舊；④求取積算價(jià)格。
4、價(jià)格構(gòu)成：
⑴土地取得費(fèi)。①征用農(nóng)用地，土地取得成本包括農(nóng)用地征用費(fèi)[土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、征地管理費(fèi)（由用地單位在征地費(fèi)總額的基礎(chǔ)上按一定比例支付的管理費(fèi)，其收取標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)征地包干方式的不同，為征地費(fèi)總額的1.5%~3%）、政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)]和土地使用權(quán)出讓金等。
②房屋拆遷的，土地取得成本包括拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)（被拆除房屋及附屬物補(bǔ)償費(fèi)、購(gòu)建拆遷安置用房費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、被拆遷單位和個(gè)體工商戶停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補(bǔ)助費(fèi)、房屋拆遷管理費(fèi)和房屋拆遷服務(wù)費(fèi)、政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)）和土地使用權(quán)出讓金等。
③在市場(chǎng)上“購(gòu)買”的，如購(gòu)買政府出讓或其他開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征用拆遷的熟地，土地取得成本包括購(gòu)買土地的價(jià)款和在購(gòu)買時(shí)應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)等。
⑵開發(fā)成本。分為土地開發(fā)成本和建造成本。包括：勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)過(guò)程中的稅費(fèi)。
⑶管理費(fèi)用。通常可按土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比例計(jì)算。
⑷投資利息。包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息，無(wú)論它們的來(lái)源是借貸資本還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息。（注意計(jì)息基礎(chǔ)、期限、利率、計(jì)息方式）
⑸銷售稅費(fèi)。①銷售費(fèi)用（廣告費(fèi)、銷售代理費(fèi)等）、②銷售稅金及附加（兩稅一費(fèi)）、③其他銷售稅費(fèi)（應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等）。通常是按售價(jià)的一定比例計(jì)算。
⑹開發(fā)利潤(rùn)。估算開發(fā)平均利潤(rùn)時(shí)應(yīng)掌握：①開發(fā)利潤(rùn)是所得稅前的
開發(fā)利潤(rùn)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－土地取得成本－開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)
②開發(fā)利潤(rùn)是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)，而不是個(gè)別開發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤(rùn)，也不是個(gè)別開發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)。
③開發(fā)利潤(rùn)是按一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)率來(lái)計(jì)算。具體有以下幾種：
Ⅰ 計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本 相應(yīng)的利潤(rùn)率為直接成本利潤(rùn)率
直接成本利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本+開發(fā)成本）
Ⅱ 計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用 相應(yīng)的利潤(rùn)率為投資利潤(rùn)率
投資利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用）
Ⅲ 計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用 相應(yīng)的利潤(rùn)率為成本利潤(rùn)率
成本利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用）
Ⅳ 計(jì)算基數(shù)=開發(fā)完成捕撈的房地產(chǎn)價(jià)值（售價(jià)） 相應(yīng)的利潤(rùn)率為銷售利潤(rùn)率
銷售利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
5、成本法的基本公式：
積算價(jià)格=重新購(gòu)建價(jià)格－折舊 有3種情況：一是新開發(fā)的土地；二是新建的房地產(chǎn)（包括房地、建筑物）；三是舊有房地產(chǎn)。
新開發(fā)的土地和新建的房地產(chǎn)采用成本法估價(jià)一般不扣除折舊，但應(yīng)考慮工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計(jì)、周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等方面對(duì)價(jià)格的影響而給予適當(dāng)?shù)脑鰷p修正。
①適用于新開發(fā)土地的基本公式：新開發(fā)土地價(jià)格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本
+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)
②適用于新建房地產(chǎn)的基本公式：新建房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造
成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)
③適用于舊房地產(chǎn)的基本公式：
舊房地產(chǎn)價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物的折舊
必要時(shí)，還應(yīng)扣除由于舊建筑的存在而導(dǎo)致的土地價(jià)值減損。
6、重新購(gòu)建價(jià)格：
⑴重新購(gòu)建價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀況的估價(jià)對(duì)象所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金和應(yīng)得的利潤(rùn)之和。特別注意：①重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的。并非總是現(xiàn)在，可也能是過(guò)去。②重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的。是社會(huì)一般的公平耗費(fèi)，是客觀成本。③建筑的重新購(gòu)建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格，未扣除折舊；土地的重新購(gòu)建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。
⑵重建價(jià)格和重置價(jià)格。①重置價(jià)格：采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價(jià)格。宜用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技術(shù)變遷，使得舊有建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價(jià)。②重建價(jià)格：采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。適宜于有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物的估價(jià)。
通常重置價(jià)格低于重建價(jià)格。
7、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方法：
①單位比較法（單位面積法和單位體積法）②分部分項(xiàng)法 ③工料測(cè)量法 ④指數(shù)調(diào)整法
8、建筑物折舊：物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊。
①物質(zhì)折舊。即物質(zhì)磨損、有形損耗。有自然經(jīng)過(guò)的老朽、正常使用的磨損、意外的破壞損毀、延遲維修的損壞殘存。
②功能折舊。即精神磨損、無(wú)形損耗。是由于消費(fèi)觀念變更、規(guī)劃設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬?duì)殘缺、落后或不適用所造成的價(jià)值損失。
③經(jīng)濟(jì)折舊。即外部性折舊。是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的其價(jià)值損失。包括供給過(guò)量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪音、空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政策變化等。