第四部分 估價方法：（《估價理論與方法》）
一、 市場比較法：難點是交易修正。
1、 適用對象和條件：適用對象是經(jīng)常性交易的房地產(chǎn)。適用條件是同一供求范圍內(nèi)的類似房地產(chǎn)交易案例較多。
2、搜集交易實例。搜集內(nèi)容：①交易雙方的基本情況和交易目的。要說明交易雙方是否在公開的市場狀況下進(jìn)行公平自愿的交易，即屬正常交易還是非正常交易。交易目的是指交易雙方為什么而交易，一般包括買賣、入股、抵債等；
②交易實例房地產(chǎn)的狀況（權(quán)益、區(qū)位、實物三方面）。包括坐落位置、形狀與面積，地質(zhì)條件，購物、交通等環(huán)境條件，土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃用途，有關(guān)地上建筑物的基本情況，權(quán)利狀況；
③成交日期；
④成交價格。包括房地總價、房屋總價、土地總價及相應(yīng)的單價和房屋租金等，同時應(yīng)說明價格類型、價格水平及貨幣種類和貨幣單位等情況；
⑤付款方式。一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容；
⑥交易情況。（見下面5）
3、選取可比實例。選取可比實例時應(yīng)符合：（案例在3個以上10個以下）
①可比實例所處地區(qū)應(yīng)與估價對象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。
②可比實例的用途應(yīng)與估價對象的用途相同（居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等）。
③可比實例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。（鋼結(jié)構(gòu)、鋼砼結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)）
④可比實例規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)（面積不能相差太大）。
⑤可比實例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同（出讓與劃撥、商品住宅與經(jīng)濟適用房等）。
⑥可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合（抵押、租賃、買賣、征用等）。
⑦可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近（一般在一年以內(nèi)）。
⑧可比實例的成交價格應(yīng)是正常成交價格或可修正為正常成交價格。
4、建立價格可比基礎(chǔ)。統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價、統(tǒng)一幣種和貨幣單位（不同幣種之間的換算，應(yīng)按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算—買入價和賣出價的平均價）、統(tǒng)一面積內(nèi)涵（土地分劃撥、出讓，建筑物分使用面積、套內(nèi)面積和建筑面積）、統(tǒng)一面積單位。
5、交易情況修正。進(jìn)行交易情況修正，應(yīng)排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調(diào)整為正常價格。（a 有利害人之間的交易；b 急于出售或急于購買的交易；c 交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易；d 交易雙方劃某一方有特別動機或偏好的交易；e 特殊方式的交易，如拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售；f 交易稅費非正常負(fù)擔(dān)，如應(yīng)由買方繳納的稅費，買賣雙方協(xié)議由賣方來繳納或應(yīng)由賣方繳納的稅費買賣雙方協(xié)議由買方來繳納；g 相鄰房地產(chǎn)合并交易；h 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。）對于交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的調(diào)整方法：
① 正常成交價格－應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費=賣方實際得到的價格
② 正常成交價格+應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費=買方實際支付的價格。
6、交易日期修正。應(yīng)將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為估價時點的價格?？赏ㄟ^價格指數(shù)或價格變動率進(jìn)行調(diào)整。房地產(chǎn)價格變動率，有逐期遞增或遞減的價格變動率和期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率兩種。
① 采用逐期遞增或遞減的價格變動率進(jìn)行交易日期修正的公式為：
可比實例在成交日期時的價格×（1±價格變動率）期數(shù)=在估價時點的價格
②采用期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進(jìn)行交易日期修正的公式為：
可比實例在成交日期時的價格×（1±價格變動率×期數(shù)）=在估價時點的價格
在實際的交易日期修正中，有下列幾類價格指數(shù)或價格變動率可供選用：①一般物價指數(shù)或變動率；②建筑造價指數(shù)或變動率；③建筑材料價格指數(shù)或變動率；④建筑人工費指數(shù)或變動率；⑤房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。如果引起房地產(chǎn)價格變動的是單純的通貨膨脹因素，則可選用一般物價指數(shù)或變動率。
在無房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率的情況下，估價人員可以根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格的變動情況和發(fā)展趨勢及自己的經(jīng)驗積累進(jìn)行判斷，加以修正。
7、房地產(chǎn)狀況修正。可分為權(quán)益狀況修正、區(qū)位狀況修正和實物狀況修正。
思路是：首先列出對估價對象這類房地產(chǎn)的價格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素；其次判定估價對象房地產(chǎn)和可比實例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況；然后將可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項比較，找出它們之間的差異造成的價格差異程度（直接比較和間接比較）；最后根據(jù)差異程度對可比實例的價格進(jìn)行調(diào)整?？捎冒俜致史?、差額法和回歸分析法進(jìn)行修正。注意：可比實例的房地產(chǎn)狀況是在成交日期時的狀況。
8、求取比準(zhǔn)價格。采用百分率法、差額法和回歸分析法。每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不得超過20%，綜合調(diào)整不得超過30%。
******9、方法應(yīng)用過程中容易出現(xiàn)的問題：⑴可比實例是否在同一供求區(qū)，規(guī)模是否相當(dāng)，權(quán)利性質(zhì)類型，估價目的是否吻合，結(jié)構(gòu)是否一致，面積是否相當(dāng)?shù)?，距待估房地產(chǎn)估價時點是否長于1年，長于1年的說明理由；⑵基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否有誤，搜集的數(shù)據(jù)是否有可比性（建立價格可比基礎(chǔ)），是否剔除了交易稅費的非正常負(fù)擔(dān)。⑶影響因素的選擇是否合適；注意修正的方法是用直接比較還是間接比較；⑷各因素的修正方向是否有誤。因素說明表中的因素與描述中因素是否一致。各單項修正和綜合修正是否超出了修正幅度。最終比準(zhǔn)價格是否進(jìn)行了綜合和說明。
一、 市場比較法：難點是交易修正。
1、 適用對象和條件：適用對象是經(jīng)常性交易的房地產(chǎn)。適用條件是同一供求范圍內(nèi)的類似房地產(chǎn)交易案例較多。
2、搜集交易實例。搜集內(nèi)容：①交易雙方的基本情況和交易目的。要說明交易雙方是否在公開的市場狀況下進(jìn)行公平自愿的交易，即屬正常交易還是非正常交易。交易目的是指交易雙方為什么而交易，一般包括買賣、入股、抵債等；
②交易實例房地產(chǎn)的狀況（權(quán)益、區(qū)位、實物三方面）。包括坐落位置、形狀與面積，地質(zhì)條件，購物、交通等環(huán)境條件，土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃用途，有關(guān)地上建筑物的基本情況，權(quán)利狀況；
③成交日期；
④成交價格。包括房地總價、房屋總價、土地總價及相應(yīng)的單價和房屋租金等，同時應(yīng)說明價格類型、價格水平及貨幣種類和貨幣單位等情況；
⑤付款方式。一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容；
⑥交易情況。（見下面5）
3、選取可比實例。選取可比實例時應(yīng)符合：（案例在3個以上10個以下）
①可比實例所處地區(qū)應(yīng)與估價對象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。
②可比實例的用途應(yīng)與估價對象的用途相同（居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等）。
③可比實例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。（鋼結(jié)構(gòu)、鋼砼結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)）
④可比實例規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)（面積不能相差太大）。
⑤可比實例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同（出讓與劃撥、商品住宅與經(jīng)濟適用房等）。
⑥可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合（抵押、租賃、買賣、征用等）。
⑦可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近（一般在一年以內(nèi)）。
⑧可比實例的成交價格應(yīng)是正常成交價格或可修正為正常成交價格。
4、建立價格可比基礎(chǔ)。統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價、統(tǒng)一幣種和貨幣單位（不同幣種之間的換算，應(yīng)按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算—買入價和賣出價的平均價）、統(tǒng)一面積內(nèi)涵（土地分劃撥、出讓，建筑物分使用面積、套內(nèi)面積和建筑面積）、統(tǒng)一面積單位。
5、交易情況修正。進(jìn)行交易情況修正，應(yīng)排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調(diào)整為正常價格。（a 有利害人之間的交易；b 急于出售或急于購買的交易；c 交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易；d 交易雙方劃某一方有特別動機或偏好的交易；e 特殊方式的交易，如拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售；f 交易稅費非正常負(fù)擔(dān)，如應(yīng)由買方繳納的稅費，買賣雙方協(xié)議由賣方來繳納或應(yīng)由賣方繳納的稅費買賣雙方協(xié)議由買方來繳納；g 相鄰房地產(chǎn)合并交易；h 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。）對于交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的調(diào)整方法：
① 正常成交價格－應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費=賣方實際得到的價格
② 正常成交價格+應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費=買方實際支付的價格。
6、交易日期修正。應(yīng)將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為估價時點的價格?？赏ㄟ^價格指數(shù)或價格變動率進(jìn)行調(diào)整。房地產(chǎn)價格變動率，有逐期遞增或遞減的價格變動率和期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率兩種。
① 采用逐期遞增或遞減的價格變動率進(jìn)行交易日期修正的公式為：
可比實例在成交日期時的價格×（1±價格變動率）期數(shù)=在估價時點的價格
②采用期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進(jìn)行交易日期修正的公式為：
可比實例在成交日期時的價格×（1±價格變動率×期數(shù)）=在估價時點的價格
在實際的交易日期修正中，有下列幾類價格指數(shù)或價格變動率可供選用：①一般物價指數(shù)或變動率；②建筑造價指數(shù)或變動率；③建筑材料價格指數(shù)或變動率；④建筑人工費指數(shù)或變動率；⑤房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。如果引起房地產(chǎn)價格變動的是單純的通貨膨脹因素，則可選用一般物價指數(shù)或變動率。
在無房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率的情況下，估價人員可以根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格的變動情況和發(fā)展趨勢及自己的經(jīng)驗積累進(jìn)行判斷，加以修正。
7、房地產(chǎn)狀況修正。可分為權(quán)益狀況修正、區(qū)位狀況修正和實物狀況修正。
思路是：首先列出對估價對象這類房地產(chǎn)的價格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素；其次判定估價對象房地產(chǎn)和可比實例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況；然后將可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項比較，找出它們之間的差異造成的價格差異程度（直接比較和間接比較）；最后根據(jù)差異程度對可比實例的價格進(jìn)行調(diào)整?？捎冒俜致史?、差額法和回歸分析法進(jìn)行修正。注意：可比實例的房地產(chǎn)狀況是在成交日期時的狀況。
8、求取比準(zhǔn)價格。采用百分率法、差額法和回歸分析法。每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不得超過20%，綜合調(diào)整不得超過30%。
******9、方法應(yīng)用過程中容易出現(xiàn)的問題：⑴可比實例是否在同一供求區(qū)，規(guī)模是否相當(dāng)，權(quán)利性質(zhì)類型，估價目的是否吻合，結(jié)構(gòu)是否一致，面積是否相當(dāng)?shù)?，距待估房地產(chǎn)估價時點是否長于1年，長于1年的說明理由；⑵基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否有誤，搜集的數(shù)據(jù)是否有可比性（建立價格可比基礎(chǔ)），是否剔除了交易稅費的非正常負(fù)擔(dān)。⑶影響因素的選擇是否合適；注意修正的方法是用直接比較還是間接比較；⑷各因素的修正方向是否有誤。因素說明表中的因素與描述中因素是否一致。各單項修正和綜合修正是否超出了修正幅度。最終比準(zhǔn)價格是否進(jìn)行了綜合和說明。