十、 房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估
1、法律依據(jù)。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《中華人民共和國(guó)拍賣法》以及其他有關(guān)規(guī)定。
2、幾條相關(guān)法律。
①《擔(dān)保法》第五十五條規(guī)定：城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對(duì)拍賣后新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。
以承包的荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。=
②《拍賣法》第六條規(guī)定：拍賣標(biāo)的應(yīng)當(dāng)是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財(cái)產(chǎn)。
第五十六條規(guī)定：委托人、買受人與拍賣人約定傭金的比例。
委托人、買受人與拍賣人對(duì)傭金比例未作約定，拍賣成交的，拍賣人可以向委托人、買受人各收取不超過(guò)拍賣或者成交價(jià)5%的傭金。收取傭金的比例按照同拍賣成交價(jià)成反比的原則確定。
拍賣未成交的，拍賣人可以向委托人收取約定的費(fèi)用，未作約定的，可以向委托人收取為拍賣支出的合理費(fèi)用。
3、房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估的特點(diǎn)。
①?gòu)?qiáng)制處分。處分行為要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成，如果拍賣不成，通常會(huì)由法院主持將拍賣標(biāo)的物折價(jià)抵償債務(wù)。
②快速變現(xiàn)。買受人無(wú)時(shí)間充分了解標(biāo)的物，因此出價(jià)一般低于正常交易價(jià)格。
③市場(chǎng)需求面窄，推廣力度小。
④消費(fèi)者心理因素。認(rèn)為處分被拍賣的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)低于正常房地產(chǎn)價(jià)格。
⑤購(gòu)買者的額外支出。拍賣時(shí)所發(fā)生的費(fèi)用以及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)所發(fā)生的費(fèi)用，由于競(jìng)買者要支付拍賣機(jī)構(gòu)傭金，成為購(gòu)買者的額外成本。估價(jià)時(shí)應(yīng)該考慮是否扣除。
4、拍賣底價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線。先確定拍賣市場(chǎng)的成交價(jià)格比正常市場(chǎng)成交價(jià)格偏低的幅度，然后可以先按正常市場(chǎng)價(jià)格對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)，再按照這個(gè)偏低幅度對(duì)估價(jià)結(jié)果調(diào)減。
5、在建工程拍賣底價(jià)的評(píng)估。應(yīng)充分考慮后續(xù)工程需投入的成本、費(fèi)用，交接帶來(lái)的額外支出及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用，估價(jià)方法可選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法、市場(chǎng)比較法。
十一、 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)
企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，包括企業(yè)合資、合作、聯(lián)營(yíng)、股份制改組、上市、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算、抵債中的房地產(chǎn)估價(jià)。這種估價(jià)①首先應(yīng)了解房地產(chǎn)權(quán)屬是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，若發(fā)生轉(zhuǎn)移，則應(yīng)按相應(yīng)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行估價(jià)；②其次應(yīng)了解是否改變?cè)猛疽约斑@種改變是否合法，并應(yīng)根據(jù)原用途是否合法改變，按“保持現(xiàn)狀前提”或“轉(zhuǎn)換用途前提”進(jìn)行估價(jià)。
1、權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的。企業(yè)合作、合資、股份制改組、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，應(yīng)按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行估價(jià)。但應(yīng)注意①破產(chǎn)清算與抵押物處置類似，屬于強(qiáng)制處分，要求在短時(shí)間內(nèi)變現(xiàn)的特殊情況；在購(gòu)買者方面在一定程度上與企業(yè)兼并類似，若不允許改變用途，則購(gòu)買者的范圍受到一定限制，其估價(jià)宜低于公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。
②企業(yè)合資合作時(shí)，一般應(yīng)根據(jù)新設(shè)立公司的有關(guān)合資、合作協(xié)議，以及相應(yīng)的可行性研究報(bào)告，來(lái)分析房地產(chǎn)用途是否發(fā)生轉(zhuǎn)變。如發(fā)生用途轉(zhuǎn)變，則在符合城市規(guī)劃要求的前提下，分析考察項(xiàng)目的未來(lái)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)效益情況，同時(shí)綜合考慮更新改造的費(fèi)用成本，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法和收益法進(jìn)行估價(jià)；如果繼續(xù)使用，則在充分考慮項(xiàng)目的預(yù)期發(fā)展的可行性前提下，采用市場(chǎng)比較法和成本法進(jìn)行估價(jià)。
2、房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的。企業(yè)聯(lián)營(yíng)一般不涉及房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。③企業(yè)聯(lián)營(yíng)中的房地產(chǎn)估價(jià)，主要是為確定以房地產(chǎn)出資的出資方的利潤(rùn)分配比例。宜用收益法、市場(chǎng)比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法，也可用成本法。
3、估價(jià)假設(shè)前提。根據(jù)原用途是否合法改變，按“保持現(xiàn)狀前提”或“轉(zhuǎn)換用途前提”進(jìn)行估價(jià)。無(wú)論保持現(xiàn)狀還是轉(zhuǎn)換用途，其共同點(diǎn)都是要保證估價(jià)對(duì)象的使用，二者的差別是：在轉(zhuǎn)換用途前提下是考慮估價(jià)對(duì)象單獨(dú)使用時(shí)的使用；在保持現(xiàn)狀前提下是考慮估價(jià)對(duì)象作為企業(yè)資產(chǎn)的一個(gè)組成部分的使用。
1、法律依據(jù)。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《中華人民共和國(guó)拍賣法》以及其他有關(guān)規(guī)定。
2、幾條相關(guān)法律。
①《擔(dān)保法》第五十五條規(guī)定：城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對(duì)拍賣后新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。
以承包的荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。=
②《拍賣法》第六條規(guī)定：拍賣標(biāo)的應(yīng)當(dāng)是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財(cái)產(chǎn)。
第五十六條規(guī)定：委托人、買受人與拍賣人約定傭金的比例。
委托人、買受人與拍賣人對(duì)傭金比例未作約定，拍賣成交的，拍賣人可以向委托人、買受人各收取不超過(guò)拍賣或者成交價(jià)5%的傭金。收取傭金的比例按照同拍賣成交價(jià)成反比的原則確定。
拍賣未成交的，拍賣人可以向委托人收取約定的費(fèi)用，未作約定的，可以向委托人收取為拍賣支出的合理費(fèi)用。
3、房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估的特點(diǎn)。
①?gòu)?qiáng)制處分。處分行為要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成，如果拍賣不成，通常會(huì)由法院主持將拍賣標(biāo)的物折價(jià)抵償債務(wù)。
②快速變現(xiàn)。買受人無(wú)時(shí)間充分了解標(biāo)的物，因此出價(jià)一般低于正常交易價(jià)格。
③市場(chǎng)需求面窄，推廣力度小。
④消費(fèi)者心理因素。認(rèn)為處分被拍賣的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)低于正常房地產(chǎn)價(jià)格。
⑤購(gòu)買者的額外支出。拍賣時(shí)所發(fā)生的費(fèi)用以及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)所發(fā)生的費(fèi)用，由于競(jìng)買者要支付拍賣機(jī)構(gòu)傭金，成為購(gòu)買者的額外成本。估價(jià)時(shí)應(yīng)該考慮是否扣除。
4、拍賣底價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線。先確定拍賣市場(chǎng)的成交價(jià)格比正常市場(chǎng)成交價(jià)格偏低的幅度，然后可以先按正常市場(chǎng)價(jià)格對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)，再按照這個(gè)偏低幅度對(duì)估價(jià)結(jié)果調(diào)減。
5、在建工程拍賣底價(jià)的評(píng)估。應(yīng)充分考慮后續(xù)工程需投入的成本、費(fèi)用，交接帶來(lái)的額外支出及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用，估價(jià)方法可選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法、市場(chǎng)比較法。
十一、 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)
企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，包括企業(yè)合資、合作、聯(lián)營(yíng)、股份制改組、上市、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算、抵債中的房地產(chǎn)估價(jià)。這種估價(jià)①首先應(yīng)了解房地產(chǎn)權(quán)屬是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，若發(fā)生轉(zhuǎn)移，則應(yīng)按相應(yīng)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行估價(jià)；②其次應(yīng)了解是否改變?cè)猛疽约斑@種改變是否合法，并應(yīng)根據(jù)原用途是否合法改變，按“保持現(xiàn)狀前提”或“轉(zhuǎn)換用途前提”進(jìn)行估價(jià)。
1、權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的。企業(yè)合作、合資、股份制改組、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，應(yīng)按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行估價(jià)。但應(yīng)注意①破產(chǎn)清算與抵押物處置類似，屬于強(qiáng)制處分，要求在短時(shí)間內(nèi)變現(xiàn)的特殊情況；在購(gòu)買者方面在一定程度上與企業(yè)兼并類似，若不允許改變用途，則購(gòu)買者的范圍受到一定限制，其估價(jià)宜低于公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。
②企業(yè)合資合作時(shí)，一般應(yīng)根據(jù)新設(shè)立公司的有關(guān)合資、合作協(xié)議，以及相應(yīng)的可行性研究報(bào)告，來(lái)分析房地產(chǎn)用途是否發(fā)生轉(zhuǎn)變。如發(fā)生用途轉(zhuǎn)變，則在符合城市規(guī)劃要求的前提下，分析考察項(xiàng)目的未來(lái)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)效益情況，同時(shí)綜合考慮更新改造的費(fèi)用成本，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法和收益法進(jìn)行估價(jià)；如果繼續(xù)使用，則在充分考慮項(xiàng)目的預(yù)期發(fā)展的可行性前提下，采用市場(chǎng)比較法和成本法進(jìn)行估價(jià)。
2、房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的。企業(yè)聯(lián)營(yíng)一般不涉及房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。③企業(yè)聯(lián)營(yíng)中的房地產(chǎn)估價(jià)，主要是為確定以房地產(chǎn)出資的出資方的利潤(rùn)分配比例。宜用收益法、市場(chǎng)比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法，也可用成本法。
3、估價(jià)假設(shè)前提。根據(jù)原用途是否合法改變，按“保持現(xiàn)狀前提”或“轉(zhuǎn)換用途前提”進(jìn)行估價(jià)。無(wú)論保持現(xiàn)狀還是轉(zhuǎn)換用途，其共同點(diǎn)都是要保證估價(jià)對(duì)象的使用，二者的差別是：在轉(zhuǎn)換用途前提下是考慮估價(jià)對(duì)象單獨(dú)使用時(shí)的使用；在保持現(xiàn)狀前提下是考慮估價(jià)對(duì)象作為企業(yè)資產(chǎn)的一個(gè)組成部分的使用。