6、幾中特殊產(chǎn)別房屋的估價。①代管房。估價時應(yīng)將現(xiàn)狀拍照或攝影存檔，并辦理證據(jù)保全。
②軍產(chǎn)、港澳臺產(chǎn)、涉外產(chǎn)、宗教、寺廟、文物古跡等應(yīng)將估價對象拍照或攝影存檔，并依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定辦理。
7、拆遷補償估時應(yīng)注意的幾個問題。
①拆遷估價委托人必須合法（取得房屋拆遷許可證）；②拆遷對象必須合法（應(yīng)為拆遷許可證范圍內(nèi)的土地和房屋）；③拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人，不得進行下列活動：新建、擴建、改建房屋；改變房屋和土地用途；租賃房屋。④拆遷補償估價不應(yīng)包括拆遷人對被拆遷人或者房屋承租人應(yīng)付的搬遷補助費、安置補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費。⑤估價目的：拆遷補償估價；⑥價值標準：公開市場價值標準。
八、 房地產(chǎn)的分割、合并估價（案例P135-137）
1、房地產(chǎn)合并估價時應(yīng)注意。
①房地產(chǎn)是否符合法定的轉(zhuǎn)讓條件。如不符合規(guī)定，可能會導致合并預(yù)期價值無法實現(xiàn)，或由于要支付額外費用使待合并房地產(chǎn)達到可轉(zhuǎn)讓條件而使得合并預(yù)期價值減損，在估價過程中必須考慮和說明。
②待合并房地產(chǎn)的土地使用權(quán)取得方式。強調(diào)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的處置方式。
③待合并房地產(chǎn)的土地用途。合并前后用途不一致對合并房地產(chǎn)價值的影響。
④待合并房地產(chǎn)的土地使用剩余年限。 ⑤注意合并方式，增值的分配等。
2、房地產(chǎn)合并估價方法。
①房地產(chǎn)合并前后價格的計算要客觀、準確。一定要注意合并前后各項因素的變化導致房地產(chǎn)價格水平的差異。選用適當?shù)姆椒ǎ嬎愫喜⑶昂蟮膬r格。
②增值額的分配要準確、合理。A 以合并前地塊各自的單價為基礎(chǔ)進行分配：各自所占增值額的分配比例為a1/（a1+a2）×100%和a2/（a1+a2）×100%，a1、a2為合并前各自的單價。
B 以合并前地塊各自的面積比例為基礎(chǔ)進行分配：各自所占增值額的分配比例為S1/（S1+S2）×100%和S2/（S1+S2）×100%，S1、S2為合并前各自的面積。
C 以合并前地塊各自的總價為基礎(chǔ)進行分配：各自所占增值額的分配比例為A1/（A1+A2）×100%和A2/（A1+A2）×100%，A1、A2為合并前各自的總價。
三種方法計算結(jié)果加權(quán)平均，得出最終的增值分配率。第一種方法的計算結(jié)果應(yīng)占有較大的權(quán)重，因為對增值額進行分配，應(yīng)當遵循房地產(chǎn)估價中的貢獻原則，即應(yīng)當根據(jù)地塊對增值額的貢獻程度來決定各自應(yīng)得地分配額，單價是反映出地塊對增值額的貢獻程度的主要因素。
分割估價應(yīng)對分割后的各部分分別估價。合并估價應(yīng)對合并后的整體進行估價。
九、 房地產(chǎn)糾紛估價
1、房地產(chǎn)糾紛估價的類型。
①針對房地產(chǎn)的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額的糾紛，這類糾紛稱之為房地產(chǎn)價格類糾紛。由法院、仲裁機構(gòu)請房地產(chǎn)估價機構(gòu)完成。
②針對估價結(jié)果本身的糾紛，這類糾紛可稱之為估價結(jié)果糾紛。由專門的估價仲裁部門出面對估價結(jié)果做出鑒定和裁決。
2、房地產(chǎn)價格類糾紛的特點。
①房地產(chǎn)糾紛中的民事法律關(guān)系較復雜。一宗房地產(chǎn)糾紛案件中往往同時存在兩個以上的民事法律關(guān)系，并且還彼此牽連。更為復雜的是引起房地產(chǎn)糾紛的原因中有許多是歷的行為和事件，我們不能用現(xiàn)行的民事法律政策去硬套用過去法制不健全年代的行為。而且，由于年代久遠，不少房屋的自然狀況及其管理、使用情況、權(quán)屬更迭較多，變化較大。同時，房地產(chǎn)證書資料也有不少已流失湮滅，查證工作難度較大。
②房地產(chǎn)糾紛爭議標的價值一般較大。
③房地產(chǎn)糾紛涉及面廣。糾紛中常常涉及規(guī)劃部門、城建部門、土地管理部門、房產(chǎn)管理部門等，這些部門有時以第三者的身份對房地產(chǎn)糾紛進行調(diào)處，有時直接是糾紛中的一方當事人，處理糾紛時注意協(xié)調(diào)各方關(guān)系。
④房地產(chǎn)糾紛政策性強，適用法律的難度較大。
3、房地產(chǎn)估價結(jié)果糾紛的特點。
①房地產(chǎn)估價結(jié)果糾紛是針對估價機構(gòu)已經(jīng)做出的估價結(jié)論的糾紛。
②房地產(chǎn)估價結(jié)果糾紛地調(diào)處必須由專門的估價仲裁機構(gòu)進行，否則無法讓原來提供估價結(jié)果報告的估價機構(gòu)信服，也無法讓糾紛其他當事人接受。
4、房地產(chǎn)糾紛估價及其特點。
房地產(chǎn)糾紛的解決方式有：協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等。
①除為抵押貸款目的評定房地產(chǎn)的抵押價值外，其他價格評估的時點一般不是當前或未來某一時間，而是過去某一時間。
A 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與租賃繳納稅費糾紛、房地產(chǎn)交易價格糾紛、房地產(chǎn)拆遷補償糾紛估價時，估價時點為房地產(chǎn)交易協(xié)議、拆遷補償協(xié)議的簽字日期或協(xié)議所載日期；
B 遺產(chǎn)、共有財產(chǎn)中房地產(chǎn)分配估價時，估價時點一般應(yīng)以繼承關(guān)系、共有財產(chǎn)關(guān)系確定日期；
C 土地共有人占有共有份額糾紛，一般應(yīng)以最近一次確定共有土地納稅金額的日期為估價時點；
D 房地產(chǎn)估價服務(wù)糾紛，以原估價報告所載估價日期作為檢驗、評估的估價時點。
②價格評估依據(jù)的資料，一般來說，只能是房地產(chǎn)糾紛發(fā)生前的近期客觀資料。
③不能以當前房地產(chǎn)市場實際價格作為原估價結(jié)論是否真、客觀、合理的判斷標準。
④糾紛估價的評估依據(jù)是估價時點對應(yīng)的房地產(chǎn)狀況。
②軍產(chǎn)、港澳臺產(chǎn)、涉外產(chǎn)、宗教、寺廟、文物古跡等應(yīng)將估價對象拍照或攝影存檔，并依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定辦理。
7、拆遷補償估時應(yīng)注意的幾個問題。
①拆遷估價委托人必須合法（取得房屋拆遷許可證）；②拆遷對象必須合法（應(yīng)為拆遷許可證范圍內(nèi)的土地和房屋）；③拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人，不得進行下列活動：新建、擴建、改建房屋；改變房屋和土地用途；租賃房屋。④拆遷補償估價不應(yīng)包括拆遷人對被拆遷人或者房屋承租人應(yīng)付的搬遷補助費、安置補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費。⑤估價目的：拆遷補償估價；⑥價值標準：公開市場價值標準。
八、 房地產(chǎn)的分割、合并估價（案例P135-137）
1、房地產(chǎn)合并估價時應(yīng)注意。
①房地產(chǎn)是否符合法定的轉(zhuǎn)讓條件。如不符合規(guī)定，可能會導致合并預(yù)期價值無法實現(xiàn)，或由于要支付額外費用使待合并房地產(chǎn)達到可轉(zhuǎn)讓條件而使得合并預(yù)期價值減損，在估價過程中必須考慮和說明。
②待合并房地產(chǎn)的土地使用權(quán)取得方式。強調(diào)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的處置方式。
③待合并房地產(chǎn)的土地用途。合并前后用途不一致對合并房地產(chǎn)價值的影響。
④待合并房地產(chǎn)的土地使用剩余年限。 ⑤注意合并方式，增值的分配等。
2、房地產(chǎn)合并估價方法。
①房地產(chǎn)合并前后價格的計算要客觀、準確。一定要注意合并前后各項因素的變化導致房地產(chǎn)價格水平的差異。選用適當?shù)姆椒ǎ嬎愫喜⑶昂蟮膬r格。
②增值額的分配要準確、合理。A 以合并前地塊各自的單價為基礎(chǔ)進行分配：各自所占增值額的分配比例為a1/（a1+a2）×100%和a2/（a1+a2）×100%，a1、a2為合并前各自的單價。
B 以合并前地塊各自的面積比例為基礎(chǔ)進行分配：各自所占增值額的分配比例為S1/（S1+S2）×100%和S2/（S1+S2）×100%，S1、S2為合并前各自的面積。
C 以合并前地塊各自的總價為基礎(chǔ)進行分配：各自所占增值額的分配比例為A1/（A1+A2）×100%和A2/（A1+A2）×100%，A1、A2為合并前各自的總價。
三種方法計算結(jié)果加權(quán)平均，得出最終的增值分配率。第一種方法的計算結(jié)果應(yīng)占有較大的權(quán)重，因為對增值額進行分配，應(yīng)當遵循房地產(chǎn)估價中的貢獻原則，即應(yīng)當根據(jù)地塊對增值額的貢獻程度來決定各自應(yīng)得地分配額，單價是反映出地塊對增值額的貢獻程度的主要因素。
分割估價應(yīng)對分割后的各部分分別估價。合并估價應(yīng)對合并后的整體進行估價。
九、 房地產(chǎn)糾紛估價
1、房地產(chǎn)糾紛估價的類型。
①針對房地產(chǎn)的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額的糾紛，這類糾紛稱之為房地產(chǎn)價格類糾紛。由法院、仲裁機構(gòu)請房地產(chǎn)估價機構(gòu)完成。
②針對估價結(jié)果本身的糾紛，這類糾紛可稱之為估價結(jié)果糾紛。由專門的估價仲裁部門出面對估價結(jié)果做出鑒定和裁決。
2、房地產(chǎn)價格類糾紛的特點。
①房地產(chǎn)糾紛中的民事法律關(guān)系較復雜。一宗房地產(chǎn)糾紛案件中往往同時存在兩個以上的民事法律關(guān)系，并且還彼此牽連。更為復雜的是引起房地產(chǎn)糾紛的原因中有許多是歷的行為和事件，我們不能用現(xiàn)行的民事法律政策去硬套用過去法制不健全年代的行為。而且，由于年代久遠，不少房屋的自然狀況及其管理、使用情況、權(quán)屬更迭較多，變化較大。同時，房地產(chǎn)證書資料也有不少已流失湮滅，查證工作難度較大。
②房地產(chǎn)糾紛爭議標的價值一般較大。
③房地產(chǎn)糾紛涉及面廣。糾紛中常常涉及規(guī)劃部門、城建部門、土地管理部門、房產(chǎn)管理部門等，這些部門有時以第三者的身份對房地產(chǎn)糾紛進行調(diào)處，有時直接是糾紛中的一方當事人，處理糾紛時注意協(xié)調(diào)各方關(guān)系。
④房地產(chǎn)糾紛政策性強，適用法律的難度較大。
3、房地產(chǎn)估價結(jié)果糾紛的特點。
①房地產(chǎn)估價結(jié)果糾紛是針對估價機構(gòu)已經(jīng)做出的估價結(jié)論的糾紛。
②房地產(chǎn)估價結(jié)果糾紛地調(diào)處必須由專門的估價仲裁機構(gòu)進行，否則無法讓原來提供估價結(jié)果報告的估價機構(gòu)信服，也無法讓糾紛其他當事人接受。
4、房地產(chǎn)糾紛估價及其特點。
房地產(chǎn)糾紛的解決方式有：協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等。
①除為抵押貸款目的評定房地產(chǎn)的抵押價值外，其他價格評估的時點一般不是當前或未來某一時間，而是過去某一時間。
A 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與租賃繳納稅費糾紛、房地產(chǎn)交易價格糾紛、房地產(chǎn)拆遷補償糾紛估價時，估價時點為房地產(chǎn)交易協(xié)議、拆遷補償協(xié)議的簽字日期或協(xié)議所載日期；
B 遺產(chǎn)、共有財產(chǎn)中房地產(chǎn)分配估價時，估價時點一般應(yīng)以繼承關(guān)系、共有財產(chǎn)關(guān)系確定日期；
C 土地共有人占有共有份額糾紛，一般應(yīng)以最近一次確定共有土地納稅金額的日期為估價時點；
D 房地產(chǎn)估價服務(wù)糾紛，以原估價報告所載估價日期作為檢驗、評估的估價時點。
②價格評估依據(jù)的資料，一般來說，只能是房地產(chǎn)糾紛發(fā)生前的近期客觀資料。
③不能以當前房地產(chǎn)市場實際價格作為原估價結(jié)論是否真、客觀、合理的判斷標準。
④糾紛估價的評估依據(jù)是估價時點對應(yīng)的房地產(chǎn)狀況。