一、 內(nèi)容提要：
居住房地產(chǎn)估價(jià)，商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)，商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)。
重點(diǎn)、難點(diǎn)：
熟悉居住、商業(yè)、辦公房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)，掌握這些不同類型房地產(chǎn)的價(jià)格影響因素。
二、內(nèi)容講解：
第4章 各種類型的房地產(chǎn)估價(jià)
根據(jù)估價(jià)對(duì)象用途的不同，在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)一般將房地產(chǎn)分為下列十種類型：
(1)居住房地產(chǎn)：包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。
(2)商業(yè)房地產(chǎn)：包括百貨商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級(jí)市場、批發(fā)市場等。
(3)辦公房地產(chǎn)：包括商務(wù)辦公樓(寫字樓)、政府辦公樓等。
(4)旅館房地產(chǎn)：包括飯店、酒店、賓館、度假村、旅店、招待所等。
(5)餐飲房地產(chǎn)：包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。
(6)娛樂及倉儲(chǔ)房地產(chǎn)：包括游樂場、娛樂城、康樂中心、俱樂部、夜總會(huì)、影劇院等。
(7)工業(yè)房地產(chǎn)：包括工業(yè)廠房、倉庫等。
(8)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)：包括農(nóng)地、農(nóng)場、林場、牧場、果園等。
(9)特殊用途房地產(chǎn)：包括車站、機(jī)場、醫(yī)院、學(xué)校、教堂、寺廟、墓地等。
(10)綜合房地產(chǎn)：是指具有兩種或兩種以上用途的房地產(chǎn)。
本章主要對(duì)居住、商業(yè)、商務(wù)辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊用途等九類房地產(chǎn)的估價(jià)案例進(jìn)行分析，綜合房地產(chǎn)實(shí)際上是各種類型房地產(chǎn)的復(fù)合體，本書的案例中有些估價(jià)對(duì)象就是綜合房地產(chǎn)，因此不再單獨(dú)舉例。
4．1 居住房地產(chǎn)估價(jià)
4．1．1 居住房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)
居住房地產(chǎn)，或簡稱住宅，是所有房地產(chǎn)中占比重的一類，也是社會(huì)資產(chǎn)存量的一個(gè)主要組成部分。城市現(xiàn)有房屋總量中，住宅占50％以上；2000年全國竣工的商品房屋中，住宅占82.6％；當(dāng)年的商品住宅投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的13.33％。而根據(jù)美國的統(tǒng)計(jì)，僅家庭自有住房一項(xiàng)資產(chǎn)就占美國家庭資產(chǎn)總量的32％，這還不包括用于投資的住宅房地產(chǎn)。
居住房地產(chǎn)主要包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。
居住房地產(chǎn)之間的相似性比其他類型的房地產(chǎn)多，在一個(gè)居住小區(qū)中，往往有許多幢住宅采用同樣的圖紙施工，在外觀上幾乎是一樣的；在同一幢住宅樓內(nèi)，特別是高層住宅，樓層接近而方位相同的各套住房也基本上沒有什么區(qū)別。同時(shí)，居住房地產(chǎn)的交易量一般也是各類房地產(chǎn)中的，因此居住房地產(chǎn)估價(jià)的可比性較強(qiáng)，比較容易找到足夠數(shù)量的可比實(shí)例。
居住房地產(chǎn)不同于一般的商品，也不同于其他房地產(chǎn)，它不但具有等價(jià)交換、按質(zhì)論價(jià)、供求決定價(jià)格等商品的共性，還由于它是人類生存最基本的生活資料， 因此具有很強(qiáng)的社會(huì)保障性。在我國，曾經(jīng)有相當(dāng)長的一段時(shí)期，城市住房是作為社會(huì)福利的形式存在的，直到20世紀(jì)末，福利分房才正式停止，這造成了我們城市中目前存在大量的所謂房改房，這部分住宅的估價(jià)也具有其特殊性。
另外，我國為了保證社會(huì)穩(wěn)定，對(duì)城市政策性、福利性住房的租金價(jià)格采用一定形式的管制措施。這些特點(diǎn)都是在進(jìn)行居住房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)必須充分掌握的。
4．1．2 影響居住房地產(chǎn)的主要區(qū)域因素
4．1．2．1 交通條件
交通條件對(duì)于不同類型的房地產(chǎn)的含義是不同的，對(duì)于居住房地產(chǎn)而言，交通條件主要指城市公共交通的通達(dá)程度，如估價(jià)對(duì)象附近是否通行公共汽車、電車、地鐵、輕軌等。
4．1．2．2 生活服務(wù)設(shè)施
居住房地產(chǎn)所處地段不一定要繁華，即使處于商業(yè)繁華地段，也希望能夠鬧中取靜。但居住房地產(chǎn)周圍一定要有基本的生活服務(wù)設(shè)施，例如：菜市場、商店、銀行、郵局、理發(fā)店、洗衣店，等等。
4．1．2．3 教育配套設(shè)施
教育配套設(shè)施是影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素，主要指中、小學(xué)校和幼兒園、托兒所。
4．1．2．4 環(huán)境質(zhì)量
包括估價(jià)對(duì)象附近以及小區(qū)的綠化環(huán)境、噪音程度、空氣質(zhì)量、衛(wèi)生條件等。
4．1．3 影響居住房地產(chǎn)的主要個(gè)別因素
影響居住房地產(chǎn)的個(gè)別因素主要有：
4．1．3．1 建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級(jí)
建筑結(jié)構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)，框架結(jié)構(gòu)、鋼混結(jié)構(gòu)等，具體包括基礎(chǔ)、墻體、屋面、樓地面等情況。
4．1．3．2 裝修
對(duì)于新建房地產(chǎn)而言，毛坯房與裝修房的價(jià)格差別很大，粗裝修、普通裝修與高檔裝修的差別也很大。
4．1．3．3 設(shè)施與設(shè)備
供水、排水、供電、供氣、共用天線、通訊等管線的完備程度，廚房、衛(wèi)生間潔具情況等。
4．1．3．4 質(zhì)量
建筑質(zhì)量，保溫或隔熱設(shè)施，防水防滲措施等是否符合標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量等級(jí)。
4．1．3．5 朝向與樓層
朝向除了考慮采光、通風(fēng)等因素外，還有一個(gè)重要的因素是景觀。例如一般來說，朝南的住宅優(yōu)于其他朝向(例如朝北)的住宅，但當(dāng)北向面對(duì)的是美麗的海景或江景時(shí)，北向的住宅就比同樓層南向的住宅價(jià)值高，而且甚至?xí)吆芏唷?BR> 多層無電梯住宅的樓層是高低適中的樓層，例如7層住宅的樓層一般是5層。高層住宅則通常是樓層越高價(jià)值越高。
居住房地產(chǎn)估價(jià)，商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)，商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)。
重點(diǎn)、難點(diǎn)：
熟悉居住、商業(yè)、辦公房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)，掌握這些不同類型房地產(chǎn)的價(jià)格影響因素。
二、內(nèi)容講解：
第4章 各種類型的房地產(chǎn)估價(jià)
根據(jù)估價(jià)對(duì)象用途的不同，在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)一般將房地產(chǎn)分為下列十種類型：
(1)居住房地產(chǎn)：包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。
(2)商業(yè)房地產(chǎn)：包括百貨商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級(jí)市場、批發(fā)市場等。
(3)辦公房地產(chǎn)：包括商務(wù)辦公樓(寫字樓)、政府辦公樓等。
(4)旅館房地產(chǎn)：包括飯店、酒店、賓館、度假村、旅店、招待所等。
(5)餐飲房地產(chǎn)：包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。
(6)娛樂及倉儲(chǔ)房地產(chǎn)：包括游樂場、娛樂城、康樂中心、俱樂部、夜總會(huì)、影劇院等。
(7)工業(yè)房地產(chǎn)：包括工業(yè)廠房、倉庫等。
(8)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)：包括農(nóng)地、農(nóng)場、林場、牧場、果園等。
(9)特殊用途房地產(chǎn)：包括車站、機(jī)場、醫(yī)院、學(xué)校、教堂、寺廟、墓地等。
(10)綜合房地產(chǎn)：是指具有兩種或兩種以上用途的房地產(chǎn)。
本章主要對(duì)居住、商業(yè)、商務(wù)辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊用途等九類房地產(chǎn)的估價(jià)案例進(jìn)行分析，綜合房地產(chǎn)實(shí)際上是各種類型房地產(chǎn)的復(fù)合體，本書的案例中有些估價(jià)對(duì)象就是綜合房地產(chǎn)，因此不再單獨(dú)舉例。
4．1 居住房地產(chǎn)估價(jià)
4．1．1 居住房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)
居住房地產(chǎn)，或簡稱住宅，是所有房地產(chǎn)中占比重的一類，也是社會(huì)資產(chǎn)存量的一個(gè)主要組成部分。城市現(xiàn)有房屋總量中，住宅占50％以上；2000年全國竣工的商品房屋中，住宅占82.6％；當(dāng)年的商品住宅投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的13.33％。而根據(jù)美國的統(tǒng)計(jì)，僅家庭自有住房一項(xiàng)資產(chǎn)就占美國家庭資產(chǎn)總量的32％，這還不包括用于投資的住宅房地產(chǎn)。
居住房地產(chǎn)主要包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。
居住房地產(chǎn)之間的相似性比其他類型的房地產(chǎn)多，在一個(gè)居住小區(qū)中，往往有許多幢住宅采用同樣的圖紙施工，在外觀上幾乎是一樣的；在同一幢住宅樓內(nèi)，特別是高層住宅，樓層接近而方位相同的各套住房也基本上沒有什么區(qū)別。同時(shí)，居住房地產(chǎn)的交易量一般也是各類房地產(chǎn)中的，因此居住房地產(chǎn)估價(jià)的可比性較強(qiáng)，比較容易找到足夠數(shù)量的可比實(shí)例。
居住房地產(chǎn)不同于一般的商品，也不同于其他房地產(chǎn)，它不但具有等價(jià)交換、按質(zhì)論價(jià)、供求決定價(jià)格等商品的共性，還由于它是人類生存最基本的生活資料， 因此具有很強(qiáng)的社會(huì)保障性。在我國，曾經(jīng)有相當(dāng)長的一段時(shí)期，城市住房是作為社會(huì)福利的形式存在的，直到20世紀(jì)末，福利分房才正式停止，這造成了我們城市中目前存在大量的所謂房改房，這部分住宅的估價(jià)也具有其特殊性。
另外，我國為了保證社會(huì)穩(wěn)定，對(duì)城市政策性、福利性住房的租金價(jià)格采用一定形式的管制措施。這些特點(diǎn)都是在進(jìn)行居住房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)必須充分掌握的。
4．1．2 影響居住房地產(chǎn)的主要區(qū)域因素
4．1．2．1 交通條件
交通條件對(duì)于不同類型的房地產(chǎn)的含義是不同的，對(duì)于居住房地產(chǎn)而言，交通條件主要指城市公共交通的通達(dá)程度，如估價(jià)對(duì)象附近是否通行公共汽車、電車、地鐵、輕軌等。
4．1．2．2 生活服務(wù)設(shè)施
居住房地產(chǎn)所處地段不一定要繁華，即使處于商業(yè)繁華地段，也希望能夠鬧中取靜。但居住房地產(chǎn)周圍一定要有基本的生活服務(wù)設(shè)施，例如：菜市場、商店、銀行、郵局、理發(fā)店、洗衣店，等等。
4．1．2．3 教育配套設(shè)施
教育配套設(shè)施是影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素，主要指中、小學(xué)校和幼兒園、托兒所。
4．1．2．4 環(huán)境質(zhì)量
包括估價(jià)對(duì)象附近以及小區(qū)的綠化環(huán)境、噪音程度、空氣質(zhì)量、衛(wèi)生條件等。
4．1．3 影響居住房地產(chǎn)的主要個(gè)別因素
影響居住房地產(chǎn)的個(gè)別因素主要有：
4．1．3．1 建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級(jí)
建筑結(jié)構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)，框架結(jié)構(gòu)、鋼混結(jié)構(gòu)等，具體包括基礎(chǔ)、墻體、屋面、樓地面等情況。
4．1．3．2 裝修
對(duì)于新建房地產(chǎn)而言，毛坯房與裝修房的價(jià)格差別很大，粗裝修、普通裝修與高檔裝修的差別也很大。
4．1．3．3 設(shè)施與設(shè)備
供水、排水、供電、供氣、共用天線、通訊等管線的完備程度，廚房、衛(wèi)生間潔具情況等。
4．1．3．4 質(zhì)量
建筑質(zhì)量，保溫或隔熱設(shè)施，防水防滲措施等是否符合標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量等級(jí)。
4．1．3．5 朝向與樓層
朝向除了考慮采光、通風(fēng)等因素外，還有一個(gè)重要的因素是景觀。例如一般來說，朝南的住宅優(yōu)于其他朝向(例如朝北)的住宅，但當(dāng)北向面對(duì)的是美麗的海景或江景時(shí)，北向的住宅就比同樓層南向的住宅價(jià)值高，而且甚至?xí)吆芏唷?BR> 多層無電梯住宅的樓層是高低適中的樓層，例如7層住宅的樓層一般是5層。高層住宅則通常是樓層越高價(jià)值越高。