一、 內(nèi)容提要：
房地產(chǎn)拍賣保留價評估，企事業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價的類型。
重點、難點：
掌握房地產(chǎn)拍賣底價評估，企事業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價的特點、適用的法律法規(guī)、估價技術(shù)路線的確定。
3．10 房地產(chǎn)拍賣保留價評估
房地產(chǎn)拍賣保留價評估為確定拍賣保留價提供服務。這里所說的拍賣特指強制處分的拍賣。以拍賣方式對房地產(chǎn)進行處分，是一種特殊的交易方式，在強制處分、清償、司法執(zhí)行房地產(chǎn)的交易中較為常見。
3．10．1 房地產(chǎn)拍賣的相關(guān)法律規(guī)定
3．10．1．1 適用法律法規(guī)
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國拍賣法》。
3．10．1．2 房地產(chǎn)拍賣的法律依據(jù)
《城市房地產(chǎn)管理法》第四十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償?！?BR> 第五十條規(guī)定：“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償?！?BR> 第五十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償?！?BR> 《擔保法》第三十三條規(guī)定：“本法所稱抵押，是指債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移對本法第三十四條所列財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔保。債務人不履行債務時，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受 償。
前款規(guī)定的債務人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔保的財產(chǎn)為抵押物?！?BR> 第五十三條規(guī)定：“債務履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。
抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。”
第五十五條規(guī)定：“城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
依照本法規(guī)定以承包的荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途?！?BR> 《拍賣法》第三條規(guī)定：“拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給應價者的買賣方式。”
第六條規(guī)定：“拍賣標的應當是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財產(chǎn)權(quán)利。”
第五十六條規(guī)定：“委托人，買受人可以與拍賣人約定傭金的比例。
委托人、買受人與拍賣人對傭金比例未作約定，拍賣成交的，拍賣人可以向委托人、買受人各收取不超過拍賣成交價5％的傭金。收取傭金的比例按照同拍賣成交價成反比的原則確定。
拍賣未成交的，拍賣人可以向委托人收取約定的費用；未作約定的，可以向委托人收取為拍賣支出的合理費用?！?BR> 3．10．2 房地產(chǎn)拍賣保留價評估的特點
處分房地產(chǎn)由于其清償、抵債、罰沒、司法執(zhí)行等原因造成其除具有房地產(chǎn)的一般固有特點外，還有許多新的特點，因此在對處分房地產(chǎn)拍賣保留價的評估過程中，應根據(jù)這些不同點，確定其價格。
3．10．2．1 強制處分
處分房地產(chǎn)的拍賣屬于強制性的司法行為，原產(chǎn)權(quán)人沒有權(quán)利討價還價，處分行為也一定要在規(guī)定的時間內(nèi)完成，如果拍賣不成，通常會由法院主持將拍賣標的物折價抵償債務。
3．10．2．2 快速變現(xiàn)
由于拍賣交易方式的特點，買受人(購得拍賣標的的競買人)在較短的時間內(nèi)決定購買，沒有充分的考慮時間，也沒有足夠的時間對拍賣標的物作充分的了解，特別是需在較短的時間內(nèi)(通常15—90日)支付全部款項，承擔的風險較大，因此其價格一般較正常交易低。
3．10．2．3 市場需求面窄、推廣力度小
拍賣房地產(chǎn)多為單宗、部分、小規(guī)模物業(yè)，難以像房地產(chǎn)開發(fā)項目進行市場營銷，僅以拍賣公告的形式進行宣傳，推廣力度較?。辉偌又馁u房地產(chǎn)是以已確定用途、規(guī)模、位置的現(xiàn)有狀況進行銷售，而不像房地產(chǎn)開發(fā)項目先進行市場定位、營銷、策劃，以銷定產(chǎn)而成的，因此市場需求面窄，只會滿足個別消費者的需求并在許多方面存在“先天不足”，在成交價格上不得不低于正常的房地產(chǎn)項目。
3．10．2．4 消費者心理因素
購買者由于消費心理的影響，在購買前已先期認為處分被拍賣的房地產(chǎn)價格會低于正常房地產(chǎn)價格，使得拍賣房地產(chǎn)的價格較低。
3．10．2．5 購買者的額外支出
由于競買拍賣房地產(chǎn)要支付拍賣機構(gòu)傭金，按標的額的不同，此部分約為標的額的1％～5％，成為購買者額外的成本，使之希望得到較低的價格，以彌補該支出。
3．10．3 房地產(chǎn)拍賣保留價評估的技術(shù)路線
房地產(chǎn)拍賣是一種特殊的市場交易，在確定拍賣保留價評估的技術(shù)路線時，要充分認識到這種特殊性。首先，要對當?shù)氐姆康禺a(chǎn)拍賣市場情況有深入的了解，對同類房地產(chǎn)在正常市場的價格水平和拍賣市場的價格水平做出比較，確定拍賣市場的成交價格比正常市場成交價格偏低的幅度。然后可以先按正常市場價格對估價對象進行估價，再按照這個偏低的幅度對估價結(jié)果調(diào)減。
3．10．4 房地產(chǎn)拍賣保留價評估的類型與方法
3．10．4．1 商品房和行政劃撥地上房產(chǎn)
按照相關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定，拍賣所得在支付處分工作費用后，先補繳土地使用權(quán)出讓金，因此這兩類房地產(chǎn)對拍賣的競買者、買受人來看，均可視為完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，估價時可采用市場法、成本法、收益法。
3．10．4．2 在建工程
對處于在建工程階段的拍賣房地產(chǎn)的估價，應充分考慮后續(xù)工程需投入的成本、費用，交接帶來的額外支出及不可預見費用，估價方法可選用假設(shè)開發(fā)法、成本法、市場法。
[案例3—10]
XX大廈第六層辦公用房估價報告(節(jié)選)
估價的假設(shè)前提和限制條件
本次估價是以估價對象能夠按照目前的用途持續(xù)使用為假設(shè)前提。
本次估價是以估價對象的房屋所有權(quán)及所分攤的國有土地使用權(quán)不存在任何他項權(quán)利(包括租賃權(quán)、抵押權(quán))及共有權(quán)人為假設(shè)前提。
估價對象初裝修工程現(xiàn)已竣工，但尚未經(jīng)房地產(chǎn)管理部門實地測繪，根據(jù)委托方及XX市北新房屋開發(fā)有限公司提供的資料，估價對象建筑物銷售面積為3015.67m2，故本次估價是以此數(shù)字作為假設(shè)前提并由此分攤了其所占土地面積。
估價對象準確的面積數(shù)字指標以房地產(chǎn)管理部門最后測繪為準。
估價對象為一整體物業(yè)中的局部，公共配套設(shè)施、水、電、氣、熱、空調(diào)供應及人流、物流交通均與整體物業(yè)為不可分割的一體，因此，本次估價是以估價對象可享有合理分攤的公共配套設(shè)施、水、電、氣、熱、空調(diào)供應及道路交通使用的權(quán)益為假設(shè)前提。
報告中估價結(jié)果為估價對象在2003年6月8日的市場價格，即在估價時點預期能夠成交的價格，它依據(jù)了如下假設(shè)：
1．存在一個自愿銷售的賣者和一個自愿購買的買者；
2．買賣雙方的行為都是精明和謹慎的；
3．該物業(yè)可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓；
4．在估價時點前，相對于物業(yè)的特性和房地產(chǎn)市場狀況而言，有一段合理的談判周期；
5．在此周期內(nèi)，市場狀態(tài)和價格水平是靜止不變的；
6．不考慮特殊買家的附加出價。
XX大廈第六層辦公用房估價結(jié)果報告(節(jié)選)
房地產(chǎn)拍賣保留價評估，企事業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價的類型。
重點、難點：
掌握房地產(chǎn)拍賣底價評估，企事業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價的特點、適用的法律法規(guī)、估價技術(shù)路線的確定。
3．10 房地產(chǎn)拍賣保留價評估
房地產(chǎn)拍賣保留價評估為確定拍賣保留價提供服務。這里所說的拍賣特指強制處分的拍賣。以拍賣方式對房地產(chǎn)進行處分，是一種特殊的交易方式，在強制處分、清償、司法執(zhí)行房地產(chǎn)的交易中較為常見。
3．10．1 房地產(chǎn)拍賣的相關(guān)法律規(guī)定
3．10．1．1 適用法律法規(guī)
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國拍賣法》。
3．10．1．2 房地產(chǎn)拍賣的法律依據(jù)
《城市房地產(chǎn)管理法》第四十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償?！?BR> 第五十條規(guī)定：“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償?！?BR> 第五十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償?！?BR> 《擔保法》第三十三條規(guī)定：“本法所稱抵押，是指債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移對本法第三十四條所列財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔保。債務人不履行債務時，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受 償。
前款規(guī)定的債務人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔保的財產(chǎn)為抵押物?！?BR> 第五十三條規(guī)定：“債務履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。
抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。”
第五十五條規(guī)定：“城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
依照本法規(guī)定以承包的荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途?！?BR> 《拍賣法》第三條規(guī)定：“拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給應價者的買賣方式。”
第六條規(guī)定：“拍賣標的應當是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財產(chǎn)權(quán)利。”
第五十六條規(guī)定：“委托人，買受人可以與拍賣人約定傭金的比例。
委托人、買受人與拍賣人對傭金比例未作約定，拍賣成交的，拍賣人可以向委托人、買受人各收取不超過拍賣成交價5％的傭金。收取傭金的比例按照同拍賣成交價成反比的原則確定。
拍賣未成交的，拍賣人可以向委托人收取約定的費用；未作約定的，可以向委托人收取為拍賣支出的合理費用?！?BR> 3．10．2 房地產(chǎn)拍賣保留價評估的特點
處分房地產(chǎn)由于其清償、抵債、罰沒、司法執(zhí)行等原因造成其除具有房地產(chǎn)的一般固有特點外，還有許多新的特點，因此在對處分房地產(chǎn)拍賣保留價的評估過程中，應根據(jù)這些不同點，確定其價格。
3．10．2．1 強制處分
處分房地產(chǎn)的拍賣屬于強制性的司法行為，原產(chǎn)權(quán)人沒有權(quán)利討價還價，處分行為也一定要在規(guī)定的時間內(nèi)完成，如果拍賣不成，通常會由法院主持將拍賣標的物折價抵償債務。
3．10．2．2 快速變現(xiàn)
由于拍賣交易方式的特點，買受人(購得拍賣標的的競買人)在較短的時間內(nèi)決定購買，沒有充分的考慮時間，也沒有足夠的時間對拍賣標的物作充分的了解，特別是需在較短的時間內(nèi)(通常15—90日)支付全部款項，承擔的風險較大，因此其價格一般較正常交易低。
3．10．2．3 市場需求面窄、推廣力度小
拍賣房地產(chǎn)多為單宗、部分、小規(guī)模物業(yè)，難以像房地產(chǎn)開發(fā)項目進行市場營銷，僅以拍賣公告的形式進行宣傳，推廣力度較?。辉偌又馁u房地產(chǎn)是以已確定用途、規(guī)模、位置的現(xiàn)有狀況進行銷售，而不像房地產(chǎn)開發(fā)項目先進行市場定位、營銷、策劃，以銷定產(chǎn)而成的，因此市場需求面窄，只會滿足個別消費者的需求并在許多方面存在“先天不足”，在成交價格上不得不低于正常的房地產(chǎn)項目。
3．10．2．4 消費者心理因素
購買者由于消費心理的影響，在購買前已先期認為處分被拍賣的房地產(chǎn)價格會低于正常房地產(chǎn)價格，使得拍賣房地產(chǎn)的價格較低。
3．10．2．5 購買者的額外支出
由于競買拍賣房地產(chǎn)要支付拍賣機構(gòu)傭金，按標的額的不同，此部分約為標的額的1％～5％，成為購買者額外的成本，使之希望得到較低的價格，以彌補該支出。
3．10．3 房地產(chǎn)拍賣保留價評估的技術(shù)路線
房地產(chǎn)拍賣是一種特殊的市場交易，在確定拍賣保留價評估的技術(shù)路線時，要充分認識到這種特殊性。首先，要對當?shù)氐姆康禺a(chǎn)拍賣市場情況有深入的了解，對同類房地產(chǎn)在正常市場的價格水平和拍賣市場的價格水平做出比較，確定拍賣市場的成交價格比正常市場成交價格偏低的幅度。然后可以先按正常市場價格對估價對象進行估價，再按照這個偏低的幅度對估價結(jié)果調(diào)減。
3．10．4 房地產(chǎn)拍賣保留價評估的類型與方法
3．10．4．1 商品房和行政劃撥地上房產(chǎn)
按照相關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定，拍賣所得在支付處分工作費用后，先補繳土地使用權(quán)出讓金，因此這兩類房地產(chǎn)對拍賣的競買者、買受人來看，均可視為完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，估價時可采用市場法、成本法、收益法。
3．10．4．2 在建工程
對處于在建工程階段的拍賣房地產(chǎn)的估價，應充分考慮后續(xù)工程需投入的成本、費用，交接帶來的額外支出及不可預見費用，估價方法可選用假設(shè)開發(fā)法、成本法、市場法。
[案例3—10]
XX大廈第六層辦公用房估價報告(節(jié)選)
估價的假設(shè)前提和限制條件
本次估價是以估價對象能夠按照目前的用途持續(xù)使用為假設(shè)前提。
本次估價是以估價對象的房屋所有權(quán)及所分攤的國有土地使用權(quán)不存在任何他項權(quán)利(包括租賃權(quán)、抵押權(quán))及共有權(quán)人為假設(shè)前提。
估價對象初裝修工程現(xiàn)已竣工，但尚未經(jīng)房地產(chǎn)管理部門實地測繪，根據(jù)委托方及XX市北新房屋開發(fā)有限公司提供的資料，估價對象建筑物銷售面積為3015.67m2，故本次估價是以此數(shù)字作為假設(shè)前提并由此分攤了其所占土地面積。
估價對象準確的面積數(shù)字指標以房地產(chǎn)管理部門最后測繪為準。
估價對象為一整體物業(yè)中的局部，公共配套設(shè)施、水、電、氣、熱、空調(diào)供應及人流、物流交通均與整體物業(yè)為不可分割的一體，因此，本次估價是以估價對象可享有合理分攤的公共配套設(shè)施、水、電、氣、熱、空調(diào)供應及道路交通使用的權(quán)益為假設(shè)前提。
報告中估價結(jié)果為估價對象在2003年6月8日的市場價格，即在估價時點預期能夠成交的價格，它依據(jù)了如下假設(shè)：
1．存在一個自愿銷售的賣者和一個自愿購買的買者；
2．買賣雙方的行為都是精明和謹慎的；
3．該物業(yè)可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓；
4．在估價時點前，相對于物業(yè)的特性和房地產(chǎn)市場狀況而言，有一段合理的談判周期；
5．在此周期內(nèi)，市場狀態(tài)和價格水平是靜止不變的；
6．不考慮特殊買家的附加出價。
XX大廈第六層辦公用房估價結(jié)果報告(節(jié)選)