一、 內(nèi)容提要：
征地和城市房屋拆遷補償估價，房地產(chǎn)分割、合并估價，房地產(chǎn)糾紛估價。
重點、難點：
熟悉房地產(chǎn)分割（合并）估價的特點、適用的法律法規(guī)、估價技術(shù)路線的確定，掌握征地和城市房屋拆遷補償估價和房地產(chǎn)糾紛估價的特點、適用的法律法規(guī)、估價技術(shù)路線的確定。
3．7 征地和城市房屋拆遷補償估價
征地估價是指在將集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地的過程中，對被征用土地的補償價格進行的評估。
城市房屋拆遷估價(以下簡稱拆遷估價)，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估。
征地估價應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其它有關(guān)規(guī)定進行。
城市房屋拆遷估價應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和《城市房屋拆遷估價指導意見》進行。
征地和城市房屋拆遷補償估價，是政策性、群眾性很強的一項估價工作。除國家以法律、規(guī)章的形式制定的有關(guān)規(guī)定外，各個城市均制定有實施細則，詳細規(guī)定了補償?shù)姆秶?、補償標準、補償方式等。估價師在從事此類估價時，要牢牢掌握國家相關(guān)法律、法規(guī)和政策以及當?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，更要準確界定被拆遷房屋及其所占土地的權(quán)益性質(zhì)，才能做出被各方當事人所接受的估價結(jié)果。這就要求每位估價師不但要深刻領(lǐng)會、嚴格執(zhí)行國家和地方相關(guān)法規(guī)，更要具備嫻熟的估價技巧和良好的職業(yè)道德。
隨著2004年《憲法》修正案的通過，國家將對土地管理法進行相應(yīng)的修訂，有關(guān)征地補償?shù)囊?guī)定也會做出相應(yīng)的調(diào)整，估價師應(yīng)關(guān)注這些規(guī)定的調(diào)整，及時學習新的法律法規(guī)，并按新規(guī)定進行估價。
3．7．1 征地和房屋拆遷補償估價使用的法律法規(guī)及文件
(1)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
(2)《中華人民共和國土地管理法》
(3)《城市房屋拆遷管理條例》(國務(wù)院第305號令)
(4)建設(shè)部關(guān)于貫徹《城市房屋拆遷管理條例》的通知(建住房[2001]16l號文)
(5)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《城市房屋拆遷估價指導意見》的通知(建住房[2003]234號文)；
(6)各省、自治區(qū)、直轄市依據(jù)以上法律法規(guī)制定的相關(guān)地方法規(guī)規(guī)定。
3．7．2 征地補償估價
3．7．2．1 征地補償估價對象
“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”；“國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地”。(《土地管理法》第四十三條)。
在集體所有的農(nóng)業(yè)用地中，依使用情況可分為：宅基地、菜地、糧田地、魚塘地、藕塘地、果園地、苗圃地、葦塘地、砂石地、林地、積肥場地、場院地、牧場地、草原地等。農(nóng)地地上附著物包括：房屋、農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹木、青苗、墳墓等。
集體所有的農(nóng)業(yè)用地及其地上附著物為征地補償估價對象。
3．7．2．2 征地補償估價的內(nèi)容與標準
《土地管理法》第四十七條對征地估價內(nèi)容及補償標準作了明確的規(guī)定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償?！?BR> (1)土地補償費：
“征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍?！?BR> (2)征用耕地的安置補助費：
“征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補償費標準，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的4至6倍。但是每公頃被征用耕地的安置補償費，不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的15倍?！?BR> (3)青苗補償費：
青苗補償費標準“由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定?！?BR> (4)地上附著物補償費：
地上附著物包括農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹木、墳墓等，其標準“由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。”
(5)征地房屋拆遷補償費：
征地房屋拆遷補償費估價標準基本同城市房屋拆遷補償標準。但集體土地上的房屋，其產(chǎn)權(quán)管理各地區(qū)不盡相同也不甚完善，在評估過程中要根據(jù)實際情況分別處理，重點考慮以下幾點：
1)宅基地的確定
宅基地及正式房屋的確定，對于集體土地上的宅基地面積，其管理標準各地不統(tǒng)一。
通常會有三種情況：①每戶有測量準確的宅基地證，同時有正式房屋的建房批示；②每戶有測量準確的宅基地證，但沒有房產(chǎn)證，也沒有正式房屋的建房批示；③每戶既沒有測量準確的宅基地證，沒有房產(chǎn)證，也沒有正式房屋的建房批示。不同情況的處理方式會有所不同。
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
2)拆遷房屋使用性質(zhì)的認定
根據(jù)《國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家土地管理局關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理工作請示的通知》，“(三)嚴格宅基用地審批手續(xù)，實行公開辦事制度。各地應(yīng)根據(jù)實際情況對農(nóng)村建房的對象、條件、用地標準、審批手續(xù)作出明細規(guī)定。要建立嚴格的申請、審核、批準和驗收制度。凡是要求建房的，事先必須向所在的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或縣(市)土地管理部門提出用地申請。經(jīng)審核，對符合申請宅基地興建自用住宅的，由土地管理部門確定宅基地使用權(quán)，丈量用地面積，并依法批準后，方可動工?？⒐ず螅赏恋毓芾聿块T負責組織驗收。對不合理分戶超前建房、不符合法定結(jié)婚年齡和非農(nóng)業(yè)戶口的，不批準宅基用地；對現(xiàn)有住宅有出租、出賣或改為經(jīng)營場所的，除不再批準新的宅基地外，還應(yīng)按其實際占用土地面積，從經(jīng)營之日起，核收土地使用費；原集體土地上農(nóng)民宅基地上的房屋，拆遷補償計算按照住宅房屋的評估標準來評估。如房屋為營業(yè)用房的根據(jù)經(jīng)營用途、營業(yè)面積等因素，按照當?shù)卣_定的標準及補償條件給予一定的營業(yè)補償?！?BR> 3)被拆房屋的使用者對于集體用房，要明確其土地的補償費是否在征地時已經(jīng)給予了考慮。
3．7．2．3 《土地管理法》關(guān)于征地拆遷補償估價的其它規(guī)定
(1)“征用其它土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定?！?第四十七條)
(2)“依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有的生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍?！?第四十七條)
(3)“國務(wù)院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準?！?第四十七條)
(4)“征用補償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當公告，并聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見?！?第四十八條)
3．7．3 城市房屋拆遷補償估價
2001年6月6日國務(wù)院第40次常務(wù)會議通過、自2001年1月1日起施行的《城市房屋拆遷管理條例》，是城市房屋拆遷和拆遷估價工作的指導性文件。與舊《條例》相比，新《條例》最突出的兩點是，其一：明確規(guī)定被拆遷人“是指被拆遷房屋的所有人?！逼涠骸柏泿叛a償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定?！?BR> 舊《條例》中規(guī)定所有人的補償標準是房屋重置價結(jié)合成新，補償?shù)膬H僅是房屋的殘值，而對房屋所有人的土地使用權(quán)和房屋權(quán)利的價值沒有考慮，這實際上損害了房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益。新《條例》規(guī)定以市場評估價格確定貨幣補償金額，充分體現(xiàn)社會主義市場經(jīng)濟等價交換的原則，在一定程度上保護了被拆遷房屋所有權(quán)人的權(quán)益。
3．7．3．1 拆遷補償估價對象
估價人員在從事拆遷補償估價時，要準確界定被拆遷房屋及其所占土地的權(quán)益性質(zhì)，估價結(jié)果才會客觀公正。
關(guān)于拆遷補償估價，特別需要指出的是在集體土地上進行開發(fā)建設(shè)的集體土地及地上房屋的估價。應(yīng)先行辦理征用土地，將集體土地國有化，然后再進行房屋拆遷與補償。這樣既符合《土地管理法》規(guī)定，又不違反新的《城市房屋拆遷管理條例》。
拆遷補償估價對象為拆遷范圍內(nèi)土地、建筑物、構(gòu)筑物和依托在其實體上的權(quán)益。針對不同估價對象應(yīng)注意以下幾點：
(1)依法以有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，可視為提前收回處理，在估價中應(yīng)包括土地使用權(quán)的補償估價，根據(jù)該土地使用權(quán)的剩余年限所對應(yīng)的正常市場價格進行。
(2)依法以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，在估價中不應(yīng)包括出讓金部分，只含該宗地基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費和土地開發(fā)及其它費用。如果當?shù)卣碛幸?guī)定的，可從其規(guī)定。
(3)取得所有權(quán)的房屋及構(gòu)筑物，估價應(yīng)從占有、使用、收益、處分四方面綜合認定其合法性，不能僅僅依據(jù)估價時點的用途估價。
(4)“拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；”故不在估價范圍之內(nèi)。“拆除來超過批準期限的臨時建筑，應(yīng)當給予適當補償，”估價時應(yīng)按照使用期限的殘存價值參考剩余期限給予估價。
(5)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，服從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。
對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。
(6)對于房地產(chǎn)拆遷補償估價，凡屬被拆遷人合法擁有的房屋內(nèi)外不可移動的設(shè)備及其附屬物等，都不可遺漏。設(shè)備含水、電、暖、衛(wèi)、氣、通訊等設(shè)施；附屬物含樹木、綠地、道路、院墻、門樓等其他構(gòu)筑物。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額，不在拆遷補償價的評估范圍之內(nèi)。拆遷當事人可另行委托估價。
征地和城市房屋拆遷補償估價，房地產(chǎn)分割、合并估價，房地產(chǎn)糾紛估價。
重點、難點：
熟悉房地產(chǎn)分割（合并）估價的特點、適用的法律法規(guī)、估價技術(shù)路線的確定，掌握征地和城市房屋拆遷補償估價和房地產(chǎn)糾紛估價的特點、適用的法律法規(guī)、估價技術(shù)路線的確定。
3．7 征地和城市房屋拆遷補償估價
征地估價是指在將集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地的過程中，對被征用土地的補償價格進行的評估。
城市房屋拆遷估價(以下簡稱拆遷估價)，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估。
征地估價應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其它有關(guān)規(guī)定進行。
城市房屋拆遷估價應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和《城市房屋拆遷估價指導意見》進行。
征地和城市房屋拆遷補償估價，是政策性、群眾性很強的一項估價工作。除國家以法律、規(guī)章的形式制定的有關(guān)規(guī)定外，各個城市均制定有實施細則，詳細規(guī)定了補償?shù)姆秶?、補償標準、補償方式等。估價師在從事此類估價時，要牢牢掌握國家相關(guān)法律、法規(guī)和政策以及當?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，更要準確界定被拆遷房屋及其所占土地的權(quán)益性質(zhì)，才能做出被各方當事人所接受的估價結(jié)果。這就要求每位估價師不但要深刻領(lǐng)會、嚴格執(zhí)行國家和地方相關(guān)法規(guī)，更要具備嫻熟的估價技巧和良好的職業(yè)道德。
隨著2004年《憲法》修正案的通過，國家將對土地管理法進行相應(yīng)的修訂，有關(guān)征地補償?shù)囊?guī)定也會做出相應(yīng)的調(diào)整，估價師應(yīng)關(guān)注這些規(guī)定的調(diào)整，及時學習新的法律法規(guī)，并按新規(guī)定進行估價。
3．7．1 征地和房屋拆遷補償估價使用的法律法規(guī)及文件
(1)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
(2)《中華人民共和國土地管理法》
(3)《城市房屋拆遷管理條例》(國務(wù)院第305號令)
(4)建設(shè)部關(guān)于貫徹《城市房屋拆遷管理條例》的通知(建住房[2001]16l號文)
(5)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《城市房屋拆遷估價指導意見》的通知(建住房[2003]234號文)；
(6)各省、自治區(qū)、直轄市依據(jù)以上法律法規(guī)制定的相關(guān)地方法規(guī)規(guī)定。
3．7．2 征地補償估價
3．7．2．1 征地補償估價對象
“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”；“國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地”。(《土地管理法》第四十三條)。
在集體所有的農(nóng)業(yè)用地中，依使用情況可分為：宅基地、菜地、糧田地、魚塘地、藕塘地、果園地、苗圃地、葦塘地、砂石地、林地、積肥場地、場院地、牧場地、草原地等。農(nóng)地地上附著物包括：房屋、農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹木、青苗、墳墓等。
集體所有的農(nóng)業(yè)用地及其地上附著物為征地補償估價對象。
3．7．2．2 征地補償估價的內(nèi)容與標準
《土地管理法》第四十七條對征地估價內(nèi)容及補償標準作了明確的規(guī)定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償?！?BR> (1)土地補償費：
“征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍?！?BR> (2)征用耕地的安置補助費：
“征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補償費標準，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的4至6倍。但是每公頃被征用耕地的安置補償費，不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的15倍?！?BR> (3)青苗補償費：
青苗補償費標準“由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定?！?BR> (4)地上附著物補償費：
地上附著物包括農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹木、墳墓等，其標準“由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。”
(5)征地房屋拆遷補償費：
征地房屋拆遷補償費估價標準基本同城市房屋拆遷補償標準。但集體土地上的房屋，其產(chǎn)權(quán)管理各地區(qū)不盡相同也不甚完善，在評估過程中要根據(jù)實際情況分別處理，重點考慮以下幾點：
1)宅基地的確定
宅基地及正式房屋的確定，對于集體土地上的宅基地面積，其管理標準各地不統(tǒng)一。
通常會有三種情況：①每戶有測量準確的宅基地證，同時有正式房屋的建房批示；②每戶有測量準確的宅基地證，但沒有房產(chǎn)證，也沒有正式房屋的建房批示；③每戶既沒有測量準確的宅基地證，沒有房產(chǎn)證，也沒有正式房屋的建房批示。不同情況的處理方式會有所不同。
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
2)拆遷房屋使用性質(zhì)的認定
根據(jù)《國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家土地管理局關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理工作請示的通知》，“(三)嚴格宅基用地審批手續(xù)，實行公開辦事制度。各地應(yīng)根據(jù)實際情況對農(nóng)村建房的對象、條件、用地標準、審批手續(xù)作出明細規(guī)定。要建立嚴格的申請、審核、批準和驗收制度。凡是要求建房的，事先必須向所在的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或縣(市)土地管理部門提出用地申請。經(jīng)審核，對符合申請宅基地興建自用住宅的，由土地管理部門確定宅基地使用權(quán)，丈量用地面積，并依法批準后，方可動工?？⒐ず螅赏恋毓芾聿块T負責組織驗收。對不合理分戶超前建房、不符合法定結(jié)婚年齡和非農(nóng)業(yè)戶口的，不批準宅基用地；對現(xiàn)有住宅有出租、出賣或改為經(jīng)營場所的，除不再批準新的宅基地外，還應(yīng)按其實際占用土地面積，從經(jīng)營之日起，核收土地使用費；原集體土地上農(nóng)民宅基地上的房屋，拆遷補償計算按照住宅房屋的評估標準來評估。如房屋為營業(yè)用房的根據(jù)經(jīng)營用途、營業(yè)面積等因素，按照當?shù)卣_定的標準及補償條件給予一定的營業(yè)補償?！?BR> 3)被拆房屋的使用者對于集體用房，要明確其土地的補償費是否在征地時已經(jīng)給予了考慮。
3．7．2．3 《土地管理法》關(guān)于征地拆遷補償估價的其它規(guī)定
(1)“征用其它土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定?！?第四十七條)
(2)“依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有的生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍?！?第四十七條)
(3)“國務(wù)院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準?！?第四十七條)
(4)“征用補償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當公告，并聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見?！?第四十八條)
3．7．3 城市房屋拆遷補償估價
2001年6月6日國務(wù)院第40次常務(wù)會議通過、自2001年1月1日起施行的《城市房屋拆遷管理條例》，是城市房屋拆遷和拆遷估價工作的指導性文件。與舊《條例》相比，新《條例》最突出的兩點是，其一：明確規(guī)定被拆遷人“是指被拆遷房屋的所有人?！逼涠骸柏泿叛a償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定?！?BR> 舊《條例》中規(guī)定所有人的補償標準是房屋重置價結(jié)合成新，補償?shù)膬H僅是房屋的殘值，而對房屋所有人的土地使用權(quán)和房屋權(quán)利的價值沒有考慮，這實際上損害了房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益。新《條例》規(guī)定以市場評估價格確定貨幣補償金額，充分體現(xiàn)社會主義市場經(jīng)濟等價交換的原則，在一定程度上保護了被拆遷房屋所有權(quán)人的權(quán)益。
3．7．3．1 拆遷補償估價對象
估價人員在從事拆遷補償估價時，要準確界定被拆遷房屋及其所占土地的權(quán)益性質(zhì)，估價結(jié)果才會客觀公正。
關(guān)于拆遷補償估價，特別需要指出的是在集體土地上進行開發(fā)建設(shè)的集體土地及地上房屋的估價。應(yīng)先行辦理征用土地，將集體土地國有化，然后再進行房屋拆遷與補償。這樣既符合《土地管理法》規(guī)定，又不違反新的《城市房屋拆遷管理條例》。
拆遷補償估價對象為拆遷范圍內(nèi)土地、建筑物、構(gòu)筑物和依托在其實體上的權(quán)益。針對不同估價對象應(yīng)注意以下幾點：
(1)依法以有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，可視為提前收回處理，在估價中應(yīng)包括土地使用權(quán)的補償估價，根據(jù)該土地使用權(quán)的剩余年限所對應(yīng)的正常市場價格進行。
(2)依法以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，在估價中不應(yīng)包括出讓金部分，只含該宗地基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費和土地開發(fā)及其它費用。如果當?shù)卣碛幸?guī)定的，可從其規(guī)定。
(3)取得所有權(quán)的房屋及構(gòu)筑物，估價應(yīng)從占有、使用、收益、處分四方面綜合認定其合法性，不能僅僅依據(jù)估價時點的用途估價。
(4)“拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；”故不在估價范圍之內(nèi)。“拆除來超過批準期限的臨時建筑，應(yīng)當給予適當補償，”估價時應(yīng)按照使用期限的殘存價值參考剩余期限給予估價。
(5)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，服從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。
對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。
(6)對于房地產(chǎn)拆遷補償估價，凡屬被拆遷人合法擁有的房屋內(nèi)外不可移動的設(shè)備及其附屬物等，都不可遺漏。設(shè)備含水、電、暖、衛(wèi)、氣、通訊等設(shè)施；附屬物含樹木、綠地、道路、院墻、門樓等其他構(gòu)筑物。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額，不在拆遷補償價的評估范圍之內(nèi)。拆遷當事人可另行委托估價。