第十一講 地價評估
一、 內(nèi)容提要：路線價法，城市基準地價評估，宗地價格評估和基準地價修正法，高層建筑地價分攤，地租理論和地租量的計算。
二、 重點、難點：了解地租理論和地租量的計算，熟悉城市基準地價評估、宗地價格評估和基準地價修正法，掌握路線價法和高層建筑地價分攤與土地占有份額的確定。
9．1 路 線 價 法
9．1．1 路線價法的基本原理
9．1．1．1 路線價法的概念
路線價法是對臨接道路且可及性相當?shù)耐恋卦O(shè)定標準深度，選取若干標準宗地求其平均價格，將此平均價格稱為路線價，然后再配合深度價格修正率表和其他價格修正率表，計算出臨接該道路的其他土地價格的一種估價方法。
9．1．1．2 路線價法的理論依據(jù)
路線價法實質(zhì)上是一種市場法，是市場法的派生方法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。
在路線價法中，“標準宗地”可視為市場法中的“可比實例”；“路線價”是若干 “標準宗地”的平均價格，可視為市場法中的“可比實例價格”;臨接同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基準，考慮其臨街深度、土地形狀(如矩形、三角形、平行四邊形、梯形、不規(guī)則形)、臨街狀況(如一面臨街、前后兩面臨街、街角地，以及長
方形土地是長的一邊臨街還是短的一邊臨街，梯形土地是寬的一邊臨街還是窄的一邊臨街，三角形土地是一邊臨街還是一頂點臨街)、臨街寬度等，進行適當?shù)男拚蟮?，這些修正實際上為“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”。
路線價法與一般的市場法的主要不同之處，一是不做“交易情況修正”和“交易日期調(diào)整”。二是先對多個“可比實例價格”進行綜合，然后再進行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”；而不是先對“可比實例價格”進行有關(guān)修正、調(diào)整，然后再進行綜合。三是利用相同的“可比實例價格”——路線價，同時評估出許多“估價對象”——臨接同一道路的其他土地的價格；而不是僅評估出一個“估價對象”的價格。在路線價法中不做“交易情況修正”和“交易日期調(diào)整”的原因是：①求得的路線價——若干標準宗地的平均價格，已是正常價格；②求得的路線價所對應(yīng)的日期，與欲求取的其他土地價格的日期一致，都是估價時點時的價格。
9．1．1．3 路線價法適用的對象和條件
路線價法主要適用于城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價。
一般的土地估價方法主要適用于單宗土地的估價，而且需要花費較長的時間。路線價法則被認為是一種快速、相對公平合理，能節(jié)省人力、財力，可以同時對大量土地進行估價的方法，特別適用于房地產(chǎn)稅收、市地重劃(城市土地整理)、城市房屋拆遷補償或者其他需要在大范圍內(nèi)同時對大量土地進行的估價。
運用路線價法估價的前提條件是街道較規(guī)整，臨街各宗土地的排列較整齊。
9．1．1．4 路線價法的操作步驟
運用路線價法估價一般分為下列6個步驟進行：①劃分路線價區(qū)段；②設(shè)定標準深度；③選取標準宗地；④調(diào)查評估路線價；⑤制作價格修正率表；⑥計算臨街各宗土地的價格。
9．1．2 劃分路線價區(qū)段
路線價區(qū)段是沿著街道兩側(cè)帶狀分布的。一個路線價區(qū)段是指具有同一個路線價的地段。因此，在劃分路線價區(qū)段時，應(yīng)將可及性相當、地塊相連的土地劃為同一個路線價區(qū)段。兩個路線價區(qū)段的分界線，原則上是地價有顯著差異的地點，一般是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個路口之間的地段為一個路線價區(qū)段。但較長的繁華街道，有時需要將兩個路口之間的地段劃分為兩個以上的路線價區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價。而某些不很繁華的街道，同一個路線價區(qū)段可延長至數(shù)個路口。另外，在同一條街道上，如果兩側(cè)的繁華程度、地價水平有顯著差異的，應(yīng)以街道中心為分界線，將該街道的兩側(cè)各自視為一個路線價區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價。
9．1．3 設(shè)定標準深度
從理論上講，標準深度是街道對地價影響的轉(zhuǎn)折點：由此接近街道的方向，地價受街道的影響而逐漸升高；由此遠離街道的方向，地價可視為基本不變。但在實際估價中，設(shè)定的標準深度通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街深度的眾數(shù)。
例如，某個路線價區(qū)段內(nèi)臨街土地的臨街深度大多為18％，則標準深度應(yīng)設(shè)定為18％；如果臨街深度普遍為25％，則標準深度應(yīng)設(shè)定為25％。
以臨街各宗土地的臨街深度的眾數(shù)作為標準深度，可以簡化以后各宗土地價格的計算。如果不以臨街各宗土地的臨街深度的眾數(shù)為標準深度，由此制作的深度價格修正率表，將使以后多數(shù)土地價格的計算都要用深度價格修正率進行修正。這不僅會增加計算的工作量，而且會使所求得的路線價失去代表性。
9．1．4 選取標準宗地
標準宗地是路線價區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地。選取標準宗地的具體要求是：①一面臨街；②土地形狀為矩形；③臨街深度為標準深度；④臨街寬度為標準寬度(可為同一路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街寬度的眾數(shù))；⑤臨街寬度與臨街深度比例適當；⑥用途為所在路線價區(qū)段具有代表性的用途；⑦容積率為所在路線價區(qū)段具有代表性的容積率(可為同一路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的容積率的眾數(shù))；⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也應(yīng)具有代表性。
9．1．5 調(diào)查評估路線價
路線價是附設(shè)在街道上的若干標準宗地的平均價格。通常在同一路線價區(qū)段內(nèi)選擇一定數(shù)量以上的標準宗地，運用收益法(通常是其中的土地剩余技術(shù))、市場法等，分別求其單位價格或樓面地價。然后求這些標準宗地的單位價格或樓面地價的簡單算術(shù)平均數(shù)或加權(quán)算術(shù)平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)，即得該路線價區(qū)段的路線價。
路線價通常為土地單價，也可為樓面地價；可用貨幣表示，也可用相對數(shù)表示。例如用點數(shù)來表示，將一個城市中路線價的路線價區(qū)段以1 000點表示，其他路線價區(qū)段的點數(shù)依此確定。以貨幣表示的路線價比較容易理解，直觀性強，便于土地交易時參考。以點數(shù)表示的路線價便于測算，可避免由于幣值波動而引起的麻煩。下面以土地單價、貨幣來表示路線價的情況，進一步介紹路線價法。
9．1．6 制作價格修正率表
價格修正率表有深度價格修正率表和其他價格修正率表。深度價格修正率表又稱深度百分率表、深度指數(shù)表，是基于深度價格遞減率制作出來的。深度價格遞減率又是基于臨街土地中各部分的價值隨遠離街道而有遞減現(xiàn)象，或者說，距街道深度愈深，可及性愈差，價值也就愈低。如將臨街土地劃分為許多與街道平行的細條，由于越接近街道的細條的利用價值越大，越遠離街道的細條的利用價值越小，
則接近街道的細條的價值高于遠離街道的細條的價值。
最簡單且最容易理解的深度價格遞減率是四三二一法則。該法則是將臨街深度100英尺的土地，劃分為與街道平行的四等份，各等份由于離街道的遠近不同，價值有所不同。從街道方向算起，第一個25英尺等份的價值占整塊土地價值的40％，第二個25英尺等份的價值占整塊土地價值的30％，第三個25英尺等份的價值占整塊土地價值的20％，第四個25英尺等份的價值占整塊土地價值的10％。
如果超過100英尺，則以九八七六法則來補充，即超過100英尺的第一個25英尺等份的價值為臨街深度100英尺的土地價值的9％，第二個25英尺等份的價值為臨街深度100英尺的土地價值的8％，第三個25英尺等份的價值為臨街深度100英尺的土地價值的7％，第四個25英尺等份的價值為臨街深度100英尺的土地價值的6％。
[例9—1] 某臨街深度30.48m(即100英尺)、臨街寬度20m的矩形土地，總價為121.92萬元。試根據(jù)四三二一法則，計算其相鄰臨街深度15.24m(即50英尺)、臨街寬度20m的矩形土地的總價。
[解] 該相鄰臨街土地的總價計算如下：
121.92X(40％+30％)＝85.34(萬元)
[例9—2] 例9—l中如果相鄰臨街土地的臨街深度為45.72m(即150英尺)，其他條件不變，則該相鄰臨街土地的總價為多少萬元?
[解] 該相鄰臨街土地的總價計算如下：
121.92X(40％+30％+20％+10％+9％+8％)
＝121.92X(100％+9％+8％)
＝142.65(萬元)
深度價格修正率表的制作形式有：單獨深度價格修正率(深度價格遞減率)、累計深度價格修正率和平均深度價格修正率三種。
以四三二一法則為例，單獨深度價格修正率為：
40％>30％>20％>10％>9％>8％>7％>6％
累計深度價格修正率為：
40％<70％<90％<100％<109％<117％<124％<130％
一、 內(nèi)容提要：路線價法，城市基準地價評估，宗地價格評估和基準地價修正法，高層建筑地價分攤，地租理論和地租量的計算。
二、 重點、難點：了解地租理論和地租量的計算，熟悉城市基準地價評估、宗地價格評估和基準地價修正法，掌握路線價法和高層建筑地價分攤與土地占有份額的確定。
9．1 路 線 價 法
9．1．1 路線價法的基本原理
9．1．1．1 路線價法的概念
路線價法是對臨接道路且可及性相當?shù)耐恋卦O(shè)定標準深度，選取若干標準宗地求其平均價格，將此平均價格稱為路線價，然后再配合深度價格修正率表和其他價格修正率表，計算出臨接該道路的其他土地價格的一種估價方法。
9．1．1．2 路線價法的理論依據(jù)
路線價法實質(zhì)上是一種市場法，是市場法的派生方法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。
在路線價法中，“標準宗地”可視為市場法中的“可比實例”；“路線價”是若干 “標準宗地”的平均價格，可視為市場法中的“可比實例價格”;臨接同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基準，考慮其臨街深度、土地形狀(如矩形、三角形、平行四邊形、梯形、不規(guī)則形)、臨街狀況(如一面臨街、前后兩面臨街、街角地，以及長
方形土地是長的一邊臨街還是短的一邊臨街，梯形土地是寬的一邊臨街還是窄的一邊臨街，三角形土地是一邊臨街還是一頂點臨街)、臨街寬度等，進行適當?shù)男拚蟮?，這些修正實際上為“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”。
路線價法與一般的市場法的主要不同之處，一是不做“交易情況修正”和“交易日期調(diào)整”。二是先對多個“可比實例價格”進行綜合，然后再進行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”；而不是先對“可比實例價格”進行有關(guān)修正、調(diào)整，然后再進行綜合。三是利用相同的“可比實例價格”——路線價，同時評估出許多“估價對象”——臨接同一道路的其他土地的價格；而不是僅評估出一個“估價對象”的價格。在路線價法中不做“交易情況修正”和“交易日期調(diào)整”的原因是：①求得的路線價——若干標準宗地的平均價格，已是正常價格；②求得的路線價所對應(yīng)的日期，與欲求取的其他土地價格的日期一致，都是估價時點時的價格。
9．1．1．3 路線價法適用的對象和條件
路線價法主要適用于城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價。
一般的土地估價方法主要適用于單宗土地的估價，而且需要花費較長的時間。路線價法則被認為是一種快速、相對公平合理，能節(jié)省人力、財力，可以同時對大量土地進行估價的方法，特別適用于房地產(chǎn)稅收、市地重劃(城市土地整理)、城市房屋拆遷補償或者其他需要在大范圍內(nèi)同時對大量土地進行的估價。
運用路線價法估價的前提條件是街道較規(guī)整，臨街各宗土地的排列較整齊。
9．1．1．4 路線價法的操作步驟
運用路線價法估價一般分為下列6個步驟進行：①劃分路線價區(qū)段；②設(shè)定標準深度；③選取標準宗地；④調(diào)查評估路線價；⑤制作價格修正率表；⑥計算臨街各宗土地的價格。
9．1．2 劃分路線價區(qū)段
路線價區(qū)段是沿著街道兩側(cè)帶狀分布的。一個路線價區(qū)段是指具有同一個路線價的地段。因此，在劃分路線價區(qū)段時，應(yīng)將可及性相當、地塊相連的土地劃為同一個路線價區(qū)段。兩個路線價區(qū)段的分界線，原則上是地價有顯著差異的地點，一般是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個路口之間的地段為一個路線價區(qū)段。但較長的繁華街道，有時需要將兩個路口之間的地段劃分為兩個以上的路線價區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價。而某些不很繁華的街道，同一個路線價區(qū)段可延長至數(shù)個路口。另外，在同一條街道上，如果兩側(cè)的繁華程度、地價水平有顯著差異的，應(yīng)以街道中心為分界線，將該街道的兩側(cè)各自視為一個路線價區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價。
9．1．3 設(shè)定標準深度
從理論上講，標準深度是街道對地價影響的轉(zhuǎn)折點：由此接近街道的方向，地價受街道的影響而逐漸升高；由此遠離街道的方向，地價可視為基本不變。但在實際估價中，設(shè)定的標準深度通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街深度的眾數(shù)。
例如，某個路線價區(qū)段內(nèi)臨街土地的臨街深度大多為18％，則標準深度應(yīng)設(shè)定為18％；如果臨街深度普遍為25％，則標準深度應(yīng)設(shè)定為25％。
以臨街各宗土地的臨街深度的眾數(shù)作為標準深度，可以簡化以后各宗土地價格的計算。如果不以臨街各宗土地的臨街深度的眾數(shù)為標準深度，由此制作的深度價格修正率表，將使以后多數(shù)土地價格的計算都要用深度價格修正率進行修正。這不僅會增加計算的工作量，而且會使所求得的路線價失去代表性。
9．1．4 選取標準宗地
標準宗地是路線價區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地。選取標準宗地的具體要求是：①一面臨街；②土地形狀為矩形；③臨街深度為標準深度；④臨街寬度為標準寬度(可為同一路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街寬度的眾數(shù))；⑤臨街寬度與臨街深度比例適當；⑥用途為所在路線價區(qū)段具有代表性的用途；⑦容積率為所在路線價區(qū)段具有代表性的容積率(可為同一路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的容積率的眾數(shù))；⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也應(yīng)具有代表性。
9．1．5 調(diào)查評估路線價
路線價是附設(shè)在街道上的若干標準宗地的平均價格。通常在同一路線價區(qū)段內(nèi)選擇一定數(shù)量以上的標準宗地，運用收益法(通常是其中的土地剩余技術(shù))、市場法等，分別求其單位價格或樓面地價。然后求這些標準宗地的單位價格或樓面地價的簡單算術(shù)平均數(shù)或加權(quán)算術(shù)平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)，即得該路線價區(qū)段的路線價。
路線價通常為土地單價，也可為樓面地價；可用貨幣表示，也可用相對數(shù)表示。例如用點數(shù)來表示，將一個城市中路線價的路線價區(qū)段以1 000點表示，其他路線價區(qū)段的點數(shù)依此確定。以貨幣表示的路線價比較容易理解，直觀性強，便于土地交易時參考。以點數(shù)表示的路線價便于測算，可避免由于幣值波動而引起的麻煩。下面以土地單價、貨幣來表示路線價的情況，進一步介紹路線價法。
9．1．6 制作價格修正率表
價格修正率表有深度價格修正率表和其他價格修正率表。深度價格修正率表又稱深度百分率表、深度指數(shù)表，是基于深度價格遞減率制作出來的。深度價格遞減率又是基于臨街土地中各部分的價值隨遠離街道而有遞減現(xiàn)象，或者說，距街道深度愈深，可及性愈差，價值也就愈低。如將臨街土地劃分為許多與街道平行的細條，由于越接近街道的細條的利用價值越大，越遠離街道的細條的利用價值越小，
則接近街道的細條的價值高于遠離街道的細條的價值。
最簡單且最容易理解的深度價格遞減率是四三二一法則。該法則是將臨街深度100英尺的土地，劃分為與街道平行的四等份，各等份由于離街道的遠近不同，價值有所不同。從街道方向算起，第一個25英尺等份的價值占整塊土地價值的40％，第二個25英尺等份的價值占整塊土地價值的30％，第三個25英尺等份的價值占整塊土地價值的20％，第四個25英尺等份的價值占整塊土地價值的10％。
如果超過100英尺，則以九八七六法則來補充，即超過100英尺的第一個25英尺等份的價值為臨街深度100英尺的土地價值的9％，第二個25英尺等份的價值為臨街深度100英尺的土地價值的8％，第三個25英尺等份的價值為臨街深度100英尺的土地價值的7％，第四個25英尺等份的價值為臨街深度100英尺的土地價值的6％。
[例9—1] 某臨街深度30.48m(即100英尺)、臨街寬度20m的矩形土地，總價為121.92萬元。試根據(jù)四三二一法則，計算其相鄰臨街深度15.24m(即50英尺)、臨街寬度20m的矩形土地的總價。
[解] 該相鄰臨街土地的總價計算如下：
121.92X(40％+30％)＝85.34(萬元)
[例9—2] 例9—l中如果相鄰臨街土地的臨街深度為45.72m(即150英尺)，其他條件不變，則該相鄰臨街土地的總價為多少萬元?
[解] 該相鄰臨街土地的總價計算如下：
121.92X(40％+30％+20％+10％+9％+8％)
＝121.92X(100％+9％+8％)
＝142.65(萬元)
深度價格修正率表的制作形式有：單獨深度價格修正率(深度價格遞減率)、累計深度價格修正率和平均深度價格修正率三種。
以四三二一法則為例，單獨深度價格修正率為：
40％>30％>20％>10％>9％>8％>7％>6％
累計深度價格修正率為：
40％<70％<90％<100％<109％<117％<124％<130％