一、 內(nèi)容提要：
直接資本化法，投資組合和剩余技術(shù)，收益法總結(jié)和運(yùn)用舉例。
重點、難點：
熟悉投資組合和剩余技術(shù)，掌握直接資本化法。
二、 內(nèi)容講解：
6．5 直接資本化法
6．5．1 直接資本化法概述
6．5．1．1 直接資本化法的概念和基本公式
直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法。
未來某一年的某種收益通常是采用未來第一年的，其種類有毛租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等。
資本化率(c9pitalIzationrate，R)是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率，即：
資本化率=年收益/價格
利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法，常用的是下列公式：
y—NOI/V
式中 y——房地產(chǎn)價值；
NOI——房地產(chǎn)未來第一年的凈收益；
R——資本化率。
收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即：
收益乘數(shù)＝價格/年收益
利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法公式為：
房地產(chǎn)價值＝年收益X收益乘數(shù)
6．5．1．2 幾種收益乘數(shù)法
對應(yīng)著不同種類的年收益，收益乘數(shù)具體有毛租金乘數(shù)(gross rent multiplier， GRM)、潛在毛收入乘數(shù)(potential gross lncomemultiplier，PGIM)、有效毛收入乘數(shù) (effective gross income multiplier，EGIM)和凈收益乘數(shù)(netincomemultiplier，NIM)。相應(yīng)地，收益乘數(shù)法有毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。
(1)毛租金乘數(shù)法
毛租金乘數(shù)法是將估價對象未來某一年或某一月的毛租金乘以相應(yīng)的毛租金乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法，即：
房地產(chǎn)價值＝毛租金X毛租金乘數(shù)
毛租金乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價格除以其毛租金所得的倍數(shù)，即：
毛租金乘數(shù)＝價格/毛租金
毛租金乘數(shù)也是經(jīng)常所講的“租售比價”。當(dāng)采用月租金轉(zhuǎn)換為價值時要采用通過月租金與價格的關(guān)系求得的毛租金乘數(shù)；當(dāng)采用年租金轉(zhuǎn)換為價值時，要采用通過年租金與價格的關(guān)系求得的毛租金乘數(shù)。
毛租金乘數(shù)法有下列優(yōu)點：①方便易行，在市場上較容易獲得房地產(chǎn)的價格和租金資料；②由于在同一市場上，相似房地產(chǎn)的租金和價格同時受相同的市場力量影響，因此毛租金乘數(shù)是一個比較客觀的數(shù)值；③避免了由于多層次測算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計。毛租金乘數(shù)法的缺點如下：①忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入；②忽略了不同房地產(chǎn)的空置率和運(yùn)營費(fèi)用的差異。
毛租金乘數(shù)法的用途：該方法一般用于土地或出租型住宅(特別是公寓)的估價。但由于它的計算方法比較粗糙，往往作為市場法或其他收益法的一個部分。
(2)潛在毛收入乘數(shù)法 ．
潛在毛收人乘數(shù)法是將估價對象某一年的潛在毛收入乘以潛在毛收入乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法，即：
V＝PGI×PGIM
潛在毛收入乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價格除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù)，即：
PGIM=V/PGI
與毛租金乘數(shù)法相比，潛在毛收入乘數(shù)法相對全面一些，它考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入，但同樣沒有考慮房地產(chǎn)的空置率和運(yùn)營費(fèi)用的差異?？偟膩碚f，該方法也比較粗糙，適用于估價對象資料不充分或精度要求不高的估價。
(3)有效毛收入乘數(shù)法
有效毛收入乘數(shù)法是將估價對象某一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法，即：
V＝EGI×EGIM
有效毛收入乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)，即：
EGIM=V/EGI
有效毛收入乘數(shù)法的優(yōu)點是，不僅考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入，還考慮了房地產(chǎn)的空置率。因此，當(dāng)估價對象與可比實例房地產(chǎn)的空置率有較大差異，而且這種差異預(yù)計還將繼續(xù)下去時，則使用有效毛收入乘數(shù)比使用潛在毛收入乘數(shù)更為合適。因為投資者在估算房地產(chǎn)價值時，是會考慮空置率的差異的。該方法的缺點是沒有考慮運(yùn)營費(fèi)用的差異，因而也只用于做粗略的估價。
(4)凈收益乘數(shù)法
凈收益乘數(shù)法是將估價對象某一年的凈收益乘以凈收益乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法，即：
V＝NOI×NIM
凈收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其年凈收益所得的倍數(shù)，即：
NIM=V/NOI
凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價值測算。
由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價值的形式，即：
V=N0I/R
6．5．2 資本化率和收益乘數(shù)的求取方法
資本化率和收益乘數(shù)都可以采用市場提取法，通過市場上近期交易的與估價對象的凈收益流模式(包括凈收益的變化、收益年限的長短)等相同的許多類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料(由這些資料可求得年收益和價格)求取。綜合資本化率(Ro)還可以通過凈收益率(NIR)與有效毛收入乘數(shù)(EGIM)之比、資本化率與報酬率的關(guān)系(見后面“資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系”)及投資組合技術(shù)(見本章第6節(jié))求取。
通過凈收益率與有效毛收入乘數(shù)之比求取綜合資本化率的公式為：
Ro=NIR/EGIM
由于NIR=1-OER
所以Ro=(1-OER)/EGIM
上述公式的來源是：
因為
Ro=NOI/V
所以，將上述等式右邊的分子和分母同時除以有效毛收入(EGl)得：
Ro=NIR/EGIM
如果可比實例與估價對象的凈收益流模式等相同，可用估價對象的凈收益率或運(yùn)營費(fèi)用率和可比實例的有效毛收入乘數(shù)來求取估價對象的綜合資本化率。
直接資本化法，投資組合和剩余技術(shù)，收益法總結(jié)和運(yùn)用舉例。
重點、難點：
熟悉投資組合和剩余技術(shù)，掌握直接資本化法。
二、 內(nèi)容講解：
6．5 直接資本化法
6．5．1 直接資本化法概述
6．5．1．1 直接資本化法的概念和基本公式
直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法。
未來某一年的某種收益通常是采用未來第一年的，其種類有毛租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等。
資本化率(c9pitalIzationrate，R)是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率，即：
資本化率=年收益/價格
利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法，常用的是下列公式：
y—NOI/V
式中 y——房地產(chǎn)價值；
NOI——房地產(chǎn)未來第一年的凈收益；
R——資本化率。
收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即：
收益乘數(shù)＝價格/年收益
利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法公式為：
房地產(chǎn)價值＝年收益X收益乘數(shù)
6．5．1．2 幾種收益乘數(shù)法
對應(yīng)著不同種類的年收益，收益乘數(shù)具體有毛租金乘數(shù)(gross rent multiplier， GRM)、潛在毛收入乘數(shù)(potential gross lncomemultiplier，PGIM)、有效毛收入乘數(shù) (effective gross income multiplier，EGIM)和凈收益乘數(shù)(netincomemultiplier，NIM)。相應(yīng)地，收益乘數(shù)法有毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。
(1)毛租金乘數(shù)法
毛租金乘數(shù)法是將估價對象未來某一年或某一月的毛租金乘以相應(yīng)的毛租金乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法，即：
房地產(chǎn)價值＝毛租金X毛租金乘數(shù)
毛租金乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價格除以其毛租金所得的倍數(shù)，即：
毛租金乘數(shù)＝價格/毛租金
毛租金乘數(shù)也是經(jīng)常所講的“租售比價”。當(dāng)采用月租金轉(zhuǎn)換為價值時要采用通過月租金與價格的關(guān)系求得的毛租金乘數(shù)；當(dāng)采用年租金轉(zhuǎn)換為價值時，要采用通過年租金與價格的關(guān)系求得的毛租金乘數(shù)。
毛租金乘數(shù)法有下列優(yōu)點：①方便易行，在市場上較容易獲得房地產(chǎn)的價格和租金資料；②由于在同一市場上，相似房地產(chǎn)的租金和價格同時受相同的市場力量影響，因此毛租金乘數(shù)是一個比較客觀的數(shù)值；③避免了由于多層次測算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計。毛租金乘數(shù)法的缺點如下：①忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入；②忽略了不同房地產(chǎn)的空置率和運(yùn)營費(fèi)用的差異。
毛租金乘數(shù)法的用途：該方法一般用于土地或出租型住宅(特別是公寓)的估價。但由于它的計算方法比較粗糙，往往作為市場法或其他收益法的一個部分。
(2)潛在毛收入乘數(shù)法 ．
潛在毛收人乘數(shù)法是將估價對象某一年的潛在毛收入乘以潛在毛收入乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法，即：
V＝PGI×PGIM
潛在毛收入乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價格除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù)，即：
PGIM=V/PGI
與毛租金乘數(shù)法相比，潛在毛收入乘數(shù)法相對全面一些，它考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入，但同樣沒有考慮房地產(chǎn)的空置率和運(yùn)營費(fèi)用的差異?？偟膩碚f，該方法也比較粗糙，適用于估價對象資料不充分或精度要求不高的估價。
(3)有效毛收入乘數(shù)法
有效毛收入乘數(shù)法是將估價對象某一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法，即：
V＝EGI×EGIM
有效毛收入乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)，即：
EGIM=V/EGI
有效毛收入乘數(shù)法的優(yōu)點是，不僅考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入，還考慮了房地產(chǎn)的空置率。因此，當(dāng)估價對象與可比實例房地產(chǎn)的空置率有較大差異，而且這種差異預(yù)計還將繼續(xù)下去時，則使用有效毛收入乘數(shù)比使用潛在毛收入乘數(shù)更為合適。因為投資者在估算房地產(chǎn)價值時，是會考慮空置率的差異的。該方法的缺點是沒有考慮運(yùn)營費(fèi)用的差異，因而也只用于做粗略的估價。
(4)凈收益乘數(shù)法
凈收益乘數(shù)法是將估價對象某一年的凈收益乘以凈收益乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法，即：
V＝NOI×NIM
凈收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其年凈收益所得的倍數(shù)，即：
NIM=V/NOI
凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價值測算。
由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價值的形式，即：
V=N0I/R
6．5．2 資本化率和收益乘數(shù)的求取方法
資本化率和收益乘數(shù)都可以采用市場提取法，通過市場上近期交易的與估價對象的凈收益流模式(包括凈收益的變化、收益年限的長短)等相同的許多類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料(由這些資料可求得年收益和價格)求取。綜合資本化率(Ro)還可以通過凈收益率(NIR)與有效毛收入乘數(shù)(EGIM)之比、資本化率與報酬率的關(guān)系(見后面“資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系”)及投資組合技術(shù)(見本章第6節(jié))求取。
通過凈收益率與有效毛收入乘數(shù)之比求取綜合資本化率的公式為：
Ro=NIR/EGIM
由于NIR=1-OER
所以Ro=(1-OER)/EGIM
上述公式的來源是：
因為
Ro=NOI/V
所以，將上述等式右邊的分子和分母同時除以有效毛收入(EGl)得：
Ro=NIR/EGIM
如果可比實例與估價對象的凈收益流模式等相同，可用估價對象的凈收益率或運(yùn)營費(fèi)用率和可比實例的有效毛收入乘數(shù)來求取估價對象的綜合資本化率。