一、 內(nèi)容提要：
凈收益，報酬率。
重點、難點：
熟悉凈收益及其求取，掌握報酬率的求取方法。
6．3 凈 收 益
6．3．1 房地產(chǎn)收益的種類
運用收益法估價(無論是報酬資本化法還是直接資本化法)，需要預測估價對象的未來收益。可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價值的未來收益主要有4種：①潛在毛收入；②有效毛收入；③凈運營收益；④稅前現(xiàn)金流量。
(1)潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置(即100％出租)情況下的收入。
(2)有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置等造成的收入損失后的收入?？罩玫仍斐傻氖杖霌p失是因空置、拖欠租金(延遲支付租金、少付租金或不付租金)以及其他原因造成的收入損失。
(3)凈運營收益通常簡稱凈收益，是由有效毛收入扣除運營費用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收入。運營費用是維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)所必須支出的費用。
(4)稅前現(xiàn)金流量是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數(shù)額。
運用報酬資本化法估價，核心是預測凈收益。因此，下面主要論述凈收益的測算和凈收益流的確定問題。在實際估價中，預測凈收益甚至比求取報酬率更為困難，特別是求取凈收益時哪些費用應當扣除，哪些費用不應扣除。此外，估價結(jié)果對凈收益也很敏感。
6．3．2 凈收益測算的基本原理
收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，主要有出租和營業(yè)兩種。據(jù)此，凈收益的測算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測算凈收益，例如存在大量租賃實例的普通住宅、公寓、寫字樓、商鋪、標準工業(yè)廠房、倉庫等類房地產(chǎn)；二是基于營業(yè)收入測算凈收益，例如旅館、療養(yǎng)院、影劇院、娛樂場所、加油站等類房地產(chǎn)。在英國，前一種情況下的收益法被稱為投資法，后一種情況下的收益法被稱為利潤法。有些房地產(chǎn)既存在大量租賃實例又有營業(yè)收入，如商鋪、餐館、農(nóng)地等，在實際估價中只要能夠通過租賃收入測算凈收益的，宜通過租賃收入測算凈收益來估價。所以，基于租賃收入測算凈收益的收益法是收益法的典型形式。下面先介紹基于租賃收入的凈收益測算，然后介紹基于營業(yè)收入的凈收益測算。
6．3．2．1 基于租賃收入測算凈收益
基于租賃收入測算凈收益的基本公式為：
凈收益＝潛在毛收入一空置等造成的收入損失一運營費用
＝有效毛收入一運營費用
(1)潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益通常以年度計，并假設在年末發(fā)生。
(2)空置等造成的收入損失一般是以潛在毛收入的某一百分率來計算。
(3)運營費用與會計上的成本費用有所不同，是從估價角度出發(fā)的，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會計上的折舊額、房地產(chǎn)改擴建費用和所得稅。
1)對于有抵押貸款負擔的房地產(chǎn)，運營費用不包含抵押貸款還本付息額是以測算包含自有資金和抵押貸款價值在內(nèi)的整個房地產(chǎn)的價值為前提的。由于抵押債務并不影響房地產(chǎn)整體的正常收益，而且由于抵押貸款條件不同，抵押貸款還本付息額會有所不同，如果運營費用包含抵押貸款還本付息額，則會使不同抵押貸款條件下的凈收益出現(xiàn)差異，從而影響到這種情況下房地產(chǎn)估價的客觀性。但當只測算房地產(chǎn)的自有資金價值時，則需要在扣除了運營費用的基礎上再扣除抵押貸款還本付息額，即應采用稅前現(xiàn)金流量。
2)這里所講的不包含會計上的折舊額，是指不包含建筑物折舊費、土地攤提費，但包含壽命比整個建筑物壽命短的設備、裝飾裝修等的折舊費。建筑物的有些組成部分(如電梯、鍋爐、壓縮機、地毯等)的經(jīng)濟壽命比建筑物本身的經(jīng)濟壽命短，它們在經(jīng)濟壽命結(jié)束后必須做階段性的重新購置才能繼續(xù)維持房地產(chǎn)的正常使用 (例如，鍋爐的經(jīng)濟壽命結(jié)束后如果不重新購置，房地產(chǎn)就不能正常運營)，由于購置成本(或者說是修復費用)是確實發(fā)生的，因此它們的折舊費應包含在運營費用中。
3)房地產(chǎn)改擴建能通過增加房地產(chǎn)每年的收入而提高房地產(chǎn)價值。收益法估價是假設房地產(chǎn)改擴建費用與其所帶來的房地產(chǎn)增值相當，從而兩者可相抵．因此不將它作為運營費用的一部分。如果房地產(chǎn)改擴建能大大提高房地產(chǎn)的價值，房地產(chǎn)改擴建費用大大低于其帶來的房地產(chǎn)增值，則這種房地產(chǎn)屬于“具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)”，應采用本書第7章的假設開發(fā)法來估價。
4)運營費用中之所以不包含所得稅，是因為所得稅與特定業(yè)主的財務或稅收狀況相關。如果包含它，則估價就會失去作為客觀價值指導的普遍適用性。
運營費用與有效毛收入之比，被稱為運營費用率(operating expense ratio，OER)。有些類型的房地產(chǎn)，其運營費用率有一個相對固定的范圍，為此，估價人員可以找出不同市場、不同類型的房地產(chǎn)的運營費用率，以供具體估價時測算估價對象的運營費用或凈收益參考。找出運營費用率的方法是，調(diào)查了解同一市場上許多類似房地產(chǎn)的運營費用和有效毛收入，分別求其運營費用與有效毛收入的比率，然后綜合得出一個運營費用率。
(4)凈收益通常是稅前的，即尚未扣除所得稅。在評估投資價值時，通常采用稅后凈收益。凈收益占有效毛收入的比率稱為凈收益率(net incomeratio，NIR)，它是運營費用率的補集，即：
NIR＝1-OER
6．3．2．2 基于營業(yè)收入測算凈收益
有些收益性房地產(chǎn)通常不是以租賃方式而是以營業(yè)方式獲取收益的，如旅館、娛樂中心、加油站等。這些收益性房地產(chǎn)的凈收益測算與基于租賃收入的凈收益測算，主要有如下兩個方面的不同：一是潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營收入，二是要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益，如商業(yè)、餐飲、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等經(jīng)營者的正常利潤?；谧饨鹗杖霚y算凈收益由于歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益在房地產(chǎn)租金之外，即實際上已經(jīng)扣除，所以就不再扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。
6．3．3 幾種收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取
凈收益的具體求取因估價對象的收益類型不同而有所不同，可歸納為下列幾種情況：
6．3．3。1 出租的房地產(chǎn)凈收益求取
出租的房地產(chǎn)是收益法估價的典型對象，包括出租的住宅(特別是公寓)、寫字樓、商鋪、停車場、標準廠房、倉庫和土地等，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額。
租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。
出租人負擔的費用是(例如表6—1所列的費用中)出租人與承租人約定或按慣例由出租人負擔的部分。
出租的房地產(chǎn)求取凈收益需要扣除的費用 表6-1
注：[1]如物業(yè)管理企業(yè)對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序所收取的費用;[2]如果由出租人提供室內(nèi)裝修和家具設備(如家具、電視機、電冰箱、空調(diào)機等)，應扣除它們的折舊費;[3]如投保房屋火災險等的保險費；[4]如房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等;[5]包括營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加；[6]委托經(jīng)紀機構出租，經(jīng)紀機構向出租人收取的費用。
在實際求取凈收益時，通常是在分析租約的基礎上決定所要扣除的費用項目。
如果租約約定保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔，則應將它們?nèi)靠鄢?；如果租約約定部分或全部費用由承租人負擔，則出租人所得的租賃收入就接近于凈收益，此時扣除的費用項目就要相應減少。當按慣例確定出租人負擔的費用時，要注意與租金水平相匹配。在現(xiàn)實房地產(chǎn)租賃中，如果出租人負擔的費用項目多，則租金就要高一些；如果承租人負擔的費用項目多，則租金就要低一些。
凈收益，報酬率。
重點、難點：
熟悉凈收益及其求取，掌握報酬率的求取方法。
6．3 凈 收 益
6．3．1 房地產(chǎn)收益的種類
運用收益法估價(無論是報酬資本化法還是直接資本化法)，需要預測估價對象的未來收益。可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價值的未來收益主要有4種：①潛在毛收入；②有效毛收入；③凈運營收益；④稅前現(xiàn)金流量。
(1)潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置(即100％出租)情況下的收入。
(2)有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置等造成的收入損失后的收入?？罩玫仍斐傻氖杖霌p失是因空置、拖欠租金(延遲支付租金、少付租金或不付租金)以及其他原因造成的收入損失。
(3)凈運營收益通常簡稱凈收益，是由有效毛收入扣除運營費用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收入。運營費用是維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)所必須支出的費用。
(4)稅前現(xiàn)金流量是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數(shù)額。
運用報酬資本化法估價，核心是預測凈收益。因此，下面主要論述凈收益的測算和凈收益流的確定問題。在實際估價中，預測凈收益甚至比求取報酬率更為困難，特別是求取凈收益時哪些費用應當扣除，哪些費用不應扣除。此外，估價結(jié)果對凈收益也很敏感。
6．3．2 凈收益測算的基本原理
收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，主要有出租和營業(yè)兩種。據(jù)此，凈收益的測算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測算凈收益，例如存在大量租賃實例的普通住宅、公寓、寫字樓、商鋪、標準工業(yè)廠房、倉庫等類房地產(chǎn)；二是基于營業(yè)收入測算凈收益，例如旅館、療養(yǎng)院、影劇院、娛樂場所、加油站等類房地產(chǎn)。在英國，前一種情況下的收益法被稱為投資法，后一種情況下的收益法被稱為利潤法。有些房地產(chǎn)既存在大量租賃實例又有營業(yè)收入，如商鋪、餐館、農(nóng)地等，在實際估價中只要能夠通過租賃收入測算凈收益的，宜通過租賃收入測算凈收益來估價。所以，基于租賃收入測算凈收益的收益法是收益法的典型形式。下面先介紹基于租賃收入的凈收益測算，然后介紹基于營業(yè)收入的凈收益測算。
6．3．2．1 基于租賃收入測算凈收益
基于租賃收入測算凈收益的基本公式為：
凈收益＝潛在毛收入一空置等造成的收入損失一運營費用
＝有效毛收入一運營費用
(1)潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益通常以年度計，并假設在年末發(fā)生。
(2)空置等造成的收入損失一般是以潛在毛收入的某一百分率來計算。
(3)運營費用與會計上的成本費用有所不同，是從估價角度出發(fā)的，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會計上的折舊額、房地產(chǎn)改擴建費用和所得稅。
1)對于有抵押貸款負擔的房地產(chǎn)，運營費用不包含抵押貸款還本付息額是以測算包含自有資金和抵押貸款價值在內(nèi)的整個房地產(chǎn)的價值為前提的。由于抵押債務并不影響房地產(chǎn)整體的正常收益，而且由于抵押貸款條件不同，抵押貸款還本付息額會有所不同，如果運營費用包含抵押貸款還本付息額，則會使不同抵押貸款條件下的凈收益出現(xiàn)差異，從而影響到這種情況下房地產(chǎn)估價的客觀性。但當只測算房地產(chǎn)的自有資金價值時，則需要在扣除了運營費用的基礎上再扣除抵押貸款還本付息額，即應采用稅前現(xiàn)金流量。
2)這里所講的不包含會計上的折舊額，是指不包含建筑物折舊費、土地攤提費，但包含壽命比整個建筑物壽命短的設備、裝飾裝修等的折舊費。建筑物的有些組成部分(如電梯、鍋爐、壓縮機、地毯等)的經(jīng)濟壽命比建筑物本身的經(jīng)濟壽命短，它們在經(jīng)濟壽命結(jié)束后必須做階段性的重新購置才能繼續(xù)維持房地產(chǎn)的正常使用 (例如，鍋爐的經(jīng)濟壽命結(jié)束后如果不重新購置，房地產(chǎn)就不能正常運營)，由于購置成本(或者說是修復費用)是確實發(fā)生的，因此它們的折舊費應包含在運營費用中。
3)房地產(chǎn)改擴建能通過增加房地產(chǎn)每年的收入而提高房地產(chǎn)價值。收益法估價是假設房地產(chǎn)改擴建費用與其所帶來的房地產(chǎn)增值相當，從而兩者可相抵．因此不將它作為運營費用的一部分。如果房地產(chǎn)改擴建能大大提高房地產(chǎn)的價值，房地產(chǎn)改擴建費用大大低于其帶來的房地產(chǎn)增值，則這種房地產(chǎn)屬于“具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)”，應采用本書第7章的假設開發(fā)法來估價。
4)運營費用中之所以不包含所得稅，是因為所得稅與特定業(yè)主的財務或稅收狀況相關。如果包含它，則估價就會失去作為客觀價值指導的普遍適用性。
運營費用與有效毛收入之比，被稱為運營費用率(operating expense ratio，OER)。有些類型的房地產(chǎn)，其運營費用率有一個相對固定的范圍，為此，估價人員可以找出不同市場、不同類型的房地產(chǎn)的運營費用率，以供具體估價時測算估價對象的運營費用或凈收益參考。找出運營費用率的方法是，調(diào)查了解同一市場上許多類似房地產(chǎn)的運營費用和有效毛收入，分別求其運營費用與有效毛收入的比率，然后綜合得出一個運營費用率。
(4)凈收益通常是稅前的，即尚未扣除所得稅。在評估投資價值時，通常采用稅后凈收益。凈收益占有效毛收入的比率稱為凈收益率(net incomeratio，NIR)，它是運營費用率的補集，即：
NIR＝1-OER
6．3．2．2 基于營業(yè)收入測算凈收益
有些收益性房地產(chǎn)通常不是以租賃方式而是以營業(yè)方式獲取收益的，如旅館、娛樂中心、加油站等。這些收益性房地產(chǎn)的凈收益測算與基于租賃收入的凈收益測算，主要有如下兩個方面的不同：一是潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營收入，二是要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益，如商業(yè)、餐飲、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等經(jīng)營者的正常利潤?；谧饨鹗杖霚y算凈收益由于歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益在房地產(chǎn)租金之外，即實際上已經(jīng)扣除，所以就不再扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。
6．3．3 幾種收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取
凈收益的具體求取因估價對象的收益類型不同而有所不同，可歸納為下列幾種情況：
6．3．3。1 出租的房地產(chǎn)凈收益求取
出租的房地產(chǎn)是收益法估價的典型對象，包括出租的住宅(特別是公寓)、寫字樓、商鋪、停車場、標準廠房、倉庫和土地等，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額。
租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。
出租人負擔的費用是(例如表6—1所列的費用中)出租人與承租人約定或按慣例由出租人負擔的部分。
出租的房地產(chǎn)求取凈收益需要扣除的費用 表6-1
注：[1]如物業(yè)管理企業(yè)對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序所收取的費用;[2]如果由出租人提供室內(nèi)裝修和家具設備(如家具、電視機、電冰箱、空調(diào)機等)，應扣除它們的折舊費;[3]如投保房屋火災險等的保險費；[4]如房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等;[5]包括營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加；[6]委托經(jīng)紀機構出租，經(jīng)紀機構向出租人收取的費用。
在實際求取凈收益時，通常是在分析租約的基礎上決定所要扣除的費用項目。
如果租約約定保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔，則應將它們?nèi)靠鄢?；如果租約約定部分或全部費用由承租人負擔，則出租人所得的租賃收入就接近于凈收益，此時扣除的費用項目就要相應減少。當按慣例確定出租人負擔的費用時，要注意與租金水平相匹配。在現(xiàn)實房地產(chǎn)租賃中，如果出租人負擔的費用項目多，則租金就要高一些；如果承租人負擔的費用項目多，則租金就要低一些。