一、 內(nèi)容提要：
收益法的基本原理，報(bào)酬資本化法公式。
重點(diǎn)、難點(diǎn)：
熟悉收益法的基本原理，掌握?qǐng)?bào)酬資本化法公式。
二、 內(nèi)容講解：
6．1 收益法的基本原理
6．1．1 收益法的概念
收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。
根據(jù)將未來(lái)預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方式，即資本化方式的不同，收益法可分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。直接資本化法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法。其中，將未來(lái)某一年的某種預(yù)期收益乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法，稱為收益乘數(shù)法。報(bào)酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，是房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益(凈現(xiàn)金流量)，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率(折現(xiàn)率)將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
收益法的雛形是用若干年(或若干倍)的年地租(或年收益)來(lái)表示土地價(jià)值的早期購(gòu)買年法，即：
地價(jià)＝年地租×購(gòu)買年
例如，威廉·配第在《賦稅論》中寫道：“在愛(ài)爾蘭，土地的價(jià)值只相當(dāng)于六年至七年的年租，但在海峽彼岸，土地就值二十年的年租?！焙髞?lái)有了地租資本化法，即：
地價(jià)＝地租/利息率
并用其來(lái)解釋早期購(gòu)買年法只不過(guò)是地租資本化法的另一種表現(xiàn)——購(gòu)買年是利息率的倒數(shù)。例如，馬克思說(shuō)：“在英國(guó)，土地的購(gòu)買價(jià)格，是按年收益若干倍來(lái)計(jì)算的，這不過(guò)是地租資本化的另一種表現(xiàn)。”之后有了直接資本化法(價(jià)格＝年收益÷資本化率)及其變化形態(tài)的收益乘數(shù)法(價(jià)格＝年收益X收益乘數(shù))。再后來(lái)，出現(xiàn)了報(bào)酬資本化法。
下面先以報(bào)酬資本化法為主來(lái)說(shuō)明收益法。雖然從歷史來(lái)看先有直接資本化法后有報(bào)酬資本化法，但弄懂了報(bào)酬資本化法后就不難理解直接資本化法，如同弄懂了地租資本化法后就不難理解早期購(gòu)買年法一樣。直接資本化法將在本章第5節(jié)介紹。
6．1．2 收益法的理論依據(jù)
收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說(shuō)明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過(guò)去的因素而是未來(lái)的因素。具體地說(shuō)，房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值通常不是基于其歷史價(jià)格、開(kāi)發(fā)建設(shè)它所花費(fèi)的成本，或者過(guò)去的市場(chǎng)狀況，而是基于市場(chǎng)參與者對(duì)其未來(lái)所能帶來(lái)的收益或者能得到的滿足、樂(lè)趣等的預(yù)期。歷史資料的作用主要是借助它來(lái)推知未來(lái)的動(dòng)向和情勢(shì)，解釋未來(lái)預(yù)期的合理性。即從理論上講，一宗房地產(chǎn)過(guò)去的收益雖然與其價(jià)值無(wú)關(guān)，但其過(guò)去的收益往往是未來(lái)收益的一個(gè)很好的指示，除非外部條件發(fā)生異常變化使得過(guò)去的趨勢(shì)不能繼續(xù)發(fā)展下去。
收益法的基本思想首先可以粗略地表述如下：由于房地產(chǎn)的壽命長(zhǎng)久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益，而且能期望在未來(lái)持續(xù)獲得收益。所以，購(gòu)買收益性房地產(chǎn)可以被視為一種投資：投資者購(gòu)買收益性房地產(chǎn)的目的不是購(gòu)買房地產(chǎn)本身，而是購(gòu)買房地產(chǎn)未來(lái)所能帶來(lái)的收益，是以現(xiàn)在的一筆資金去換取未來(lái)的一系列資金。這樣，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，將資金購(gòu)買房地產(chǎn)獲取收益，與將資金存入
銀行獲取利息所起的作用是相同的。于是，一宗房地產(chǎn)的價(jià)格就相當(dāng)于這樣一筆資金，如果將這筆資金存入銀行也會(huì)帶來(lái)與該宗房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益相等的收入。形象一點(diǎn)講，如果
某筆資金X利率＝房地產(chǎn)的凈收益
那么，這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。將上述等式變換一下便得到：
房地產(chǎn)價(jià)格＝房地產(chǎn)的凈收益/利率
例如，某人擁有的房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生2萬(wàn)元的凈收益，同時(shí)此人有40萬(wàn)元資金以5％的年利率存入銀行每年可得到與該宗房地產(chǎn)所產(chǎn)生的凈收益等額的利息，則對(duì)該人來(lái)說(shuō)，這宗房地產(chǎn)與40萬(wàn)元的資金等價(jià)，即值40萬(wàn)元。
上述收益法的基本思想，是一種樸實(shí)、簡(jiǎn)明、便于理解的表達(dá)，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)還不夠確切。在下一節(jié)我們將會(huì)看到，它是凈收益和報(bào)酬率每年均不變，獲取收益的年限為無(wú)限年，并且獲取房地產(chǎn)收益的風(fēng)險(xiǎn)與獲取銀行存款利息的風(fēng)險(xiǎn)相同情況下的收益法情形。如果凈收益每年不是一個(gè)固定數(shù)，如不是始終為2萬(wàn)元，而是有時(shí)為2萬(wàn)元，有時(shí)為1.8萬(wàn)元，那么就很難用一筆固定的資金(這里的40萬(wàn)元)和一個(gè)
固定的利率(這里的5％)與它等同；如果在利率也變化的情況下，如有時(shí)為5％，有時(shí)為8％，那么就更不能簡(jiǎn)單地把這40萬(wàn)元說(shuō)成是房地產(chǎn)的價(jià)格；如果再考慮獲取收益的年限為有限年的情況(例如，土地是通過(guò)有償出讓方式取得的有限期的使用權(quán)；或者由于其他原因造成獲取收益的年限為有限年，如某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)30年后將會(huì)被海水淹沒(méi)或荒漠化)，問(wèn)題就更復(fù)雜。因?yàn)閷⒁还P資金存入銀行所得的利
息，從理論上講是未來(lái)無(wú)限年都有的(排除銀行倒閉)。另外，收益法中的報(bào)酬率為什么要與銀行的利率等同起來(lái)，而不與其他可能獲得更高利息(報(bào)酬)的資本的利率(報(bào)酬率)等同起來(lái)，我們將在后面的內(nèi)容中論述，收益法中的報(bào)酬率等同于一定的銀行利率也是一個(gè)特例。
考慮到上述種種情況，我們現(xiàn)將普遍適用的收益法原理表述如下：將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么在現(xiàn)在購(gòu)買一宗有一定期限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著在其未來(lái)的收益期限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來(lái)一定期限內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。
現(xiàn)代收益法是建立在資金具有時(shí)間價(jià)值的觀念上的。資金的時(shí)間價(jià)值又稱貨幣的時(shí)間價(jià)值，是指現(xiàn)在的資金比將來(lái)同樣多的資金有更高的價(jià)值；或者通俗地說(shuō)，現(xiàn)在的錢比將來(lái)的錢更值錢。俗話“多得不如現(xiàn)得”就是這種觀念的反映。為了證明資金的時(shí)間價(jià)值，你可以問(wèn)任何人：“今天你借給我1000元，一年后我還給你1000元，你是否愿意?”如果他回答說(shuō)“不”，那么，明年的1000元就不等于今天
的l000元。如果他愿意接受的最低償還額是l100元，則明年的1100元就相當(dāng)于今天的1000元。在這種情況下，資金的時(shí)間價(jià)值是以每年10％進(jìn)行計(jì)算的。有了資金的時(shí)間價(jià)值觀念之后，收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和，該價(jià)值高低主要取決于下列3個(gè)因素：①未來(lái)凈收益的大小——未來(lái)凈收益越大，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低；②獲得凈收益的可靠性——獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低；③獲得凈收益期限的長(zhǎng)短——獲得凈收益期限越長(zhǎng)，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低。
6．1．3 收益法適用的對(duì)象和條件
收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如寫字樓、住宅(公寓)、商店、旅館、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉(cāng)庫(kù) (用于出租的)、農(nóng)地等。它不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價(jià)對(duì)象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。例如，估價(jià)對(duì)象目前為自用或空閑的公寓，雖然目前沒(méi)有實(shí)際收益，但卻具有潛在收益，因此可以將其設(shè)想為出租的情況下來(lái)運(yùn)用此方法估價(jià)，即先通過(guò)類似于市場(chǎng)法的方法求出估價(jià)對(duì)象的凈收益或收入、費(fèi)用等，再利用收益法來(lái)估價(jià)。但對(duì)于政府辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價(jià)，收益法大多不適用。
收益法適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化。
6．1．4 收益法的操作步驟
運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為下列4個(gè)步驟：①搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價(jià)對(duì)象及其類似房地產(chǎn)收入、費(fèi)用的數(shù)據(jù)資料；②預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益(如凈收益)；③求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)；④選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格。
收益法的基本原理，報(bào)酬資本化法公式。
重點(diǎn)、難點(diǎn)：
熟悉收益法的基本原理，掌握?qǐng)?bào)酬資本化法公式。
二、 內(nèi)容講解：
6．1 收益法的基本原理
6．1．1 收益法的概念
收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。
根據(jù)將未來(lái)預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方式，即資本化方式的不同，收益法可分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。直接資本化法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法。其中，將未來(lái)某一年的某種預(yù)期收益乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法，稱為收益乘數(shù)法。報(bào)酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，是房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益(凈現(xiàn)金流量)，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率(折現(xiàn)率)將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
收益法的雛形是用若干年(或若干倍)的年地租(或年收益)來(lái)表示土地價(jià)值的早期購(gòu)買年法，即：
地價(jià)＝年地租×購(gòu)買年
例如，威廉·配第在《賦稅論》中寫道：“在愛(ài)爾蘭，土地的價(jià)值只相當(dāng)于六年至七年的年租，但在海峽彼岸，土地就值二十年的年租?！焙髞?lái)有了地租資本化法，即：
地價(jià)＝地租/利息率
并用其來(lái)解釋早期購(gòu)買年法只不過(guò)是地租資本化法的另一種表現(xiàn)——購(gòu)買年是利息率的倒數(shù)。例如，馬克思說(shuō)：“在英國(guó)，土地的購(gòu)買價(jià)格，是按年收益若干倍來(lái)計(jì)算的，這不過(guò)是地租資本化的另一種表現(xiàn)。”之后有了直接資本化法(價(jià)格＝年收益÷資本化率)及其變化形態(tài)的收益乘數(shù)法(價(jià)格＝年收益X收益乘數(shù))。再后來(lái)，出現(xiàn)了報(bào)酬資本化法。
下面先以報(bào)酬資本化法為主來(lái)說(shuō)明收益法。雖然從歷史來(lái)看先有直接資本化法后有報(bào)酬資本化法，但弄懂了報(bào)酬資本化法后就不難理解直接資本化法，如同弄懂了地租資本化法后就不難理解早期購(gòu)買年法一樣。直接資本化法將在本章第5節(jié)介紹。
6．1．2 收益法的理論依據(jù)
收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說(shuō)明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過(guò)去的因素而是未來(lái)的因素。具體地說(shuō)，房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值通常不是基于其歷史價(jià)格、開(kāi)發(fā)建設(shè)它所花費(fèi)的成本，或者過(guò)去的市場(chǎng)狀況，而是基于市場(chǎng)參與者對(duì)其未來(lái)所能帶來(lái)的收益或者能得到的滿足、樂(lè)趣等的預(yù)期。歷史資料的作用主要是借助它來(lái)推知未來(lái)的動(dòng)向和情勢(shì)，解釋未來(lái)預(yù)期的合理性。即從理論上講，一宗房地產(chǎn)過(guò)去的收益雖然與其價(jià)值無(wú)關(guān)，但其過(guò)去的收益往往是未來(lái)收益的一個(gè)很好的指示，除非外部條件發(fā)生異常變化使得過(guò)去的趨勢(shì)不能繼續(xù)發(fā)展下去。
收益法的基本思想首先可以粗略地表述如下：由于房地產(chǎn)的壽命長(zhǎng)久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益，而且能期望在未來(lái)持續(xù)獲得收益。所以，購(gòu)買收益性房地產(chǎn)可以被視為一種投資：投資者購(gòu)買收益性房地產(chǎn)的目的不是購(gòu)買房地產(chǎn)本身，而是購(gòu)買房地產(chǎn)未來(lái)所能帶來(lái)的收益，是以現(xiàn)在的一筆資金去換取未來(lái)的一系列資金。這樣，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，將資金購(gòu)買房地產(chǎn)獲取收益，與將資金存入
銀行獲取利息所起的作用是相同的。于是，一宗房地產(chǎn)的價(jià)格就相當(dāng)于這樣一筆資金，如果將這筆資金存入銀行也會(huì)帶來(lái)與該宗房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益相等的收入。形象一點(diǎn)講，如果
某筆資金X利率＝房地產(chǎn)的凈收益
那么，這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。將上述等式變換一下便得到：
房地產(chǎn)價(jià)格＝房地產(chǎn)的凈收益/利率
例如，某人擁有的房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生2萬(wàn)元的凈收益，同時(shí)此人有40萬(wàn)元資金以5％的年利率存入銀行每年可得到與該宗房地產(chǎn)所產(chǎn)生的凈收益等額的利息，則對(duì)該人來(lái)說(shuō)，這宗房地產(chǎn)與40萬(wàn)元的資金等價(jià)，即值40萬(wàn)元。
上述收益法的基本思想，是一種樸實(shí)、簡(jiǎn)明、便于理解的表達(dá)，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)還不夠確切。在下一節(jié)我們將會(huì)看到，它是凈收益和報(bào)酬率每年均不變，獲取收益的年限為無(wú)限年，并且獲取房地產(chǎn)收益的風(fēng)險(xiǎn)與獲取銀行存款利息的風(fēng)險(xiǎn)相同情況下的收益法情形。如果凈收益每年不是一個(gè)固定數(shù)，如不是始終為2萬(wàn)元，而是有時(shí)為2萬(wàn)元，有時(shí)為1.8萬(wàn)元，那么就很難用一筆固定的資金(這里的40萬(wàn)元)和一個(gè)
固定的利率(這里的5％)與它等同；如果在利率也變化的情況下，如有時(shí)為5％，有時(shí)為8％，那么就更不能簡(jiǎn)單地把這40萬(wàn)元說(shuō)成是房地產(chǎn)的價(jià)格；如果再考慮獲取收益的年限為有限年的情況(例如，土地是通過(guò)有償出讓方式取得的有限期的使用權(quán)；或者由于其他原因造成獲取收益的年限為有限年，如某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)30年后將會(huì)被海水淹沒(méi)或荒漠化)，問(wèn)題就更復(fù)雜。因?yàn)閷⒁还P資金存入銀行所得的利
息，從理論上講是未來(lái)無(wú)限年都有的(排除銀行倒閉)。另外，收益法中的報(bào)酬率為什么要與銀行的利率等同起來(lái)，而不與其他可能獲得更高利息(報(bào)酬)的資本的利率(報(bào)酬率)等同起來(lái)，我們將在后面的內(nèi)容中論述，收益法中的報(bào)酬率等同于一定的銀行利率也是一個(gè)特例。
考慮到上述種種情況，我們現(xiàn)將普遍適用的收益法原理表述如下：將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么在現(xiàn)在購(gòu)買一宗有一定期限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著在其未來(lái)的收益期限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來(lái)一定期限內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。
現(xiàn)代收益法是建立在資金具有時(shí)間價(jià)值的觀念上的。資金的時(shí)間價(jià)值又稱貨幣的時(shí)間價(jià)值，是指現(xiàn)在的資金比將來(lái)同樣多的資金有更高的價(jià)值；或者通俗地說(shuō)，現(xiàn)在的錢比將來(lái)的錢更值錢。俗話“多得不如現(xiàn)得”就是這種觀念的反映。為了證明資金的時(shí)間價(jià)值，你可以問(wèn)任何人：“今天你借給我1000元，一年后我還給你1000元，你是否愿意?”如果他回答說(shuō)“不”，那么，明年的1000元就不等于今天
的l000元。如果他愿意接受的最低償還額是l100元，則明年的1100元就相當(dāng)于今天的1000元。在這種情況下，資金的時(shí)間價(jià)值是以每年10％進(jìn)行計(jì)算的。有了資金的時(shí)間價(jià)值觀念之后，收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和，該價(jià)值高低主要取決于下列3個(gè)因素：①未來(lái)凈收益的大小——未來(lái)凈收益越大，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低；②獲得凈收益的可靠性——獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低；③獲得凈收益期限的長(zhǎng)短——獲得凈收益期限越長(zhǎng)，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低。
6．1．3 收益法適用的對(duì)象和條件
收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如寫字樓、住宅(公寓)、商店、旅館、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉(cāng)庫(kù) (用于出租的)、農(nóng)地等。它不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價(jià)對(duì)象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。例如，估價(jià)對(duì)象目前為自用或空閑的公寓，雖然目前沒(méi)有實(shí)際收益，但卻具有潛在收益，因此可以將其設(shè)想為出租的情況下來(lái)運(yùn)用此方法估價(jià)，即先通過(guò)類似于市場(chǎng)法的方法求出估價(jià)對(duì)象的凈收益或收入、費(fèi)用等，再利用收益法來(lái)估價(jià)。但對(duì)于政府辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價(jià)，收益法大多不適用。
收益法適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化。
6．1．4 收益法的操作步驟
運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為下列4個(gè)步驟：①搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價(jià)對(duì)象及其類似房地產(chǎn)收入、費(fèi)用的數(shù)據(jù)資料；②預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益(如凈收益)；③求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)；④選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格。