一、 內(nèi)容提要：
房地產(chǎn)估價方法綜述，幾種主要房地產(chǎn)估價方法的實質(zhì)與難點，房地產(chǎn)估價方法的選用。
二、 重點、難點：
了解每種估價方法的實質(zhì)和難點。
熟悉房地產(chǎn)估價的價值標準以及價傎標準與估價目的、估價方法之間的關(guān)系。
掌握各種主要房地產(chǎn)估價方法的共性和特性，以及如何在估價中綜合運用各種房地產(chǎn)估價方法。
三、 內(nèi)容講解：
2. l 房地產(chǎn)估價方法綜述
房地產(chǎn)估價中常用的估價方法主要有：市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法。在房地產(chǎn)估價過程中，估價人員是綜合運用這些估價方法進行估價的，估價人員不僅要了解每種估價方法的概念、理論依據(jù)、計算公式、所需參數(shù)，還要了解每種估價方法的實質(zhì)，以及它們的共性和特性。只有這樣才能在估價實踐中自如地、正確地運用各種估價方法。
2. 1．1 房地產(chǎn)估價的公開市場價值標準
房地產(chǎn)估價的價值標準要解決的是房地產(chǎn)估價的最根本的問題，即房地產(chǎn)估價是“估什么前提條件下房地產(chǎn)價值”的問題。房地產(chǎn)估價的價值標準問題是一個影響房地產(chǎn)估價全過程的重要問題，從估價方法的運用到估價結(jié)論的確定，都要受到房地產(chǎn)估價的價值標準的影響。通常，最常用、也是最容易為不同的估價師取得共識的價值標準是公開市場價值標準。因此在國際通行的各種估價規(guī)范中，都將公開市場價值標準確定為通常情況下估價時應(yīng)該采用的價值標準。目前我國在房地產(chǎn)估價中最普遍采用的價值標準也是公開市場價值標準?！兑?guī)范》明確了公開市場價值標準在房地產(chǎn)估價中的重要地位，對于澄清一些模糊認識，指導(dǎo)估價實踐，具有十分重要的意義。
《規(guī)范》第2．0．8條對公開市場價值和公開市場價值標準進行了定義：
“2．0．8公開市場價值Open market value 在公開市場上最可能形成或成立的價格。
采用公開市場價值標準時，要求評估的客觀合理價格或價值應(yīng)是公開市場價值?！?BR> 進行房地產(chǎn)估價，首先要解決“估什么”的問題，公開市場價值標準告訴我們， 我們在估價時通常是要估房地產(chǎn)的公開市場價值。這樣的價值標準對房地產(chǎn)估價的方法起著決定性的作用。
2．1．2 公開市場價值標準與各種估價方法
通過分析公開市場價值標準與各種房地產(chǎn)估價方法的關(guān)系，我們可以更清楚地認識到各種估價方法的實質(zhì)，進而會發(fā)現(xiàn)：各種估價方法在實質(zhì)上是一致的。 根據(jù)公開市場價值的定義，公開市場價值是“在公開市場上最可能形成或成立的價格”，怎樣確定估價對象“在公開市場上最可能形成或成立的價格”呢?當然就是參照與估價對象房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)在公開市場上實際成交的價格，而這正是市場比較法的基本原理。所以說，按照公開市場價值標準的規(guī)定，采用市場比較法對估價對象的公開市場價格進行估價是順理成章的事，市場比較法也是最直觀地體現(xiàn)公開市場價值標準的一種估價方法。
《規(guī)范》對市場比較法的定義如下：
“市場比較法(market comparison approach，sales comparison approach) 將估價對象與在估價時點近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?，以此推算估價對象的客觀合理價格或價值的方法?！?BR> 從市場比較法的這個定義可以看出：市場比較法的出發(fā)點是實際交易的類似房地產(chǎn)的已知價格，即市場實際成交的價格，而終極目的是確定出估價對象的客觀合理價格或價值，也即公開市場價值。同時，市場比較法強調(diào)“成交價格為正常價格或可修正為正常價格”(《規(guī)范》第5．2．3條)。
所有這些都告訴我們：應(yīng)用市場比較法估價的終極目的就是確定估價對象的公開市場價值，市場比較法是公開市場價值標準在估價方法中的直接體現(xiàn)。正因為如此，《規(guī)范》第5.1.4條規(guī)定：有條件選用市場比較法進行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法。
不僅市場比較法體現(xiàn)了公開市場價值，其他估價方法也是如此。其他各種房地產(chǎn)估價方法究其實質(zhì)，都是市場比較法的變形，是對市場比較法的補充，因此這些估價方法同樣體現(xiàn)了公開市場價值標準，這從《規(guī)范》對其他估價方法的定義和估價要求上都可以看出：
“2．0．13收益法(income approach、income capitalization approach)
預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法?！?BR> “2．0．14成本法(costapproach)
求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法?！?BR> “2．0．15假設(shè)開發(fā)法(hypothetical developmentmethod，residual met)hod
預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。”
首先，收益法、成本法和假設(shè)開發(fā)法都要求估價的最終結(jié)論是“估價對象的客觀合理價格或價值”，這和市場法是一致的，也是公開市場價值標準的體現(xiàn)，應(yīng)用這些估價方法的終極目的也是確定估價對象的公開市場價值。
同時，收益法要求采用“估價對象未來的正常凈收益”(《規(guī)范》第2．0．13條)，成本法采用的建筑物重置價格或重建價格是“建筑物的正常價格”(《規(guī)范》第2．0．14、2．0．2l、2．0．22條)，假設(shè)開發(fā)法采用JE常開發(fā)成本”(《規(guī)范》第2．0．15條)。這些都說明，這些估價方法同樣是以現(xiàn)實存在的與估價對象有關(guān)的各種公開市場價值為出發(fā)點的(這里所說的“與估價對象有關(guān)的各種公開市場價值”包括：估價對象未來的正常凈收益、建筑物的正常價格、正常開發(fā)成本等)。
實際上，成本法是通過估價對象的各組成部分的公開市場價值來確定估價對象整體的公開市場價值，收益法是通過估價對象的正常凈收益來推算估價對象的公開市場價值，假設(shè)開發(fā)法是通過估價對象成為最終產(chǎn)品后的公開市場價值來反算估價對象作為半成品時的公開市場價值。所以我們可以認為：其他的估價方法都是市場法的變形，因為它們的實質(zhì)都是要確定估價對象的公開市場價值。
2．1．3 價值標準、估價方法與估價目的
在定義估價方法時，《規(guī)范》已經(jīng)明確了公開市場價值標準，在應(yīng)用估價方法進行各種目的的估價時，《規(guī)范》又再一次強調(diào)了公開市場價值標準。在土地使用權(quán)出讓價格評估、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估、(從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的)房地產(chǎn)租賃價格評估、房地產(chǎn)抵押價值評估時，都明確要求采用公開市場價值標準：
“6．1．2土地使用權(quán)出讓價格評估，應(yīng)分清土地使用權(quán)協(xié)議、招標、拍賣的出讓方式。協(xié)議出讓的價格評估，應(yīng)采用公開市場價值標準。招標和拍賣出讓的價格評估，應(yīng)為招標和拍賣底價評估，參照6．10房地產(chǎn)拍賣底價評估進行?！?
房地產(chǎn)估價方法綜述，幾種主要房地產(chǎn)估價方法的實質(zhì)與難點，房地產(chǎn)估價方法的選用。
二、 重點、難點：
了解每種估價方法的實質(zhì)和難點。
熟悉房地產(chǎn)估價的價值標準以及價傎標準與估價目的、估價方法之間的關(guān)系。
掌握各種主要房地產(chǎn)估價方法的共性和特性，以及如何在估價中綜合運用各種房地產(chǎn)估價方法。
三、 內(nèi)容講解：
2. l 房地產(chǎn)估價方法綜述
房地產(chǎn)估價中常用的估價方法主要有：市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法。在房地產(chǎn)估價過程中，估價人員是綜合運用這些估價方法進行估價的，估價人員不僅要了解每種估價方法的概念、理論依據(jù)、計算公式、所需參數(shù)，還要了解每種估價方法的實質(zhì)，以及它們的共性和特性。只有這樣才能在估價實踐中自如地、正確地運用各種估價方法。
2. 1．1 房地產(chǎn)估價的公開市場價值標準
房地產(chǎn)估價的價值標準要解決的是房地產(chǎn)估價的最根本的問題，即房地產(chǎn)估價是“估什么前提條件下房地產(chǎn)價值”的問題。房地產(chǎn)估價的價值標準問題是一個影響房地產(chǎn)估價全過程的重要問題，從估價方法的運用到估價結(jié)論的確定，都要受到房地產(chǎn)估價的價值標準的影響。通常，最常用、也是最容易為不同的估價師取得共識的價值標準是公開市場價值標準。因此在國際通行的各種估價規(guī)范中，都將公開市場價值標準確定為通常情況下估價時應(yīng)該采用的價值標準。目前我國在房地產(chǎn)估價中最普遍采用的價值標準也是公開市場價值標準?！兑?guī)范》明確了公開市場價值標準在房地產(chǎn)估價中的重要地位，對于澄清一些模糊認識，指導(dǎo)估價實踐，具有十分重要的意義。
《規(guī)范》第2．0．8條對公開市場價值和公開市場價值標準進行了定義：
“2．0．8公開市場價值Open market value 在公開市場上最可能形成或成立的價格。
采用公開市場價值標準時，要求評估的客觀合理價格或價值應(yīng)是公開市場價值?！?BR> 進行房地產(chǎn)估價，首先要解決“估什么”的問題，公開市場價值標準告訴我們， 我們在估價時通常是要估房地產(chǎn)的公開市場價值。這樣的價值標準對房地產(chǎn)估價的方法起著決定性的作用。
2．1．2 公開市場價值標準與各種估價方法
通過分析公開市場價值標準與各種房地產(chǎn)估價方法的關(guān)系，我們可以更清楚地認識到各種估價方法的實質(zhì)，進而會發(fā)現(xiàn)：各種估價方法在實質(zhì)上是一致的。 根據(jù)公開市場價值的定義，公開市場價值是“在公開市場上最可能形成或成立的價格”，怎樣確定估價對象“在公開市場上最可能形成或成立的價格”呢?當然就是參照與估價對象房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)在公開市場上實際成交的價格，而這正是市場比較法的基本原理。所以說，按照公開市場價值標準的規(guī)定，采用市場比較法對估價對象的公開市場價格進行估價是順理成章的事，市場比較法也是最直觀地體現(xiàn)公開市場價值標準的一種估價方法。
《規(guī)范》對市場比較法的定義如下：
“市場比較法(market comparison approach，sales comparison approach) 將估價對象與在估價時點近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?，以此推算估價對象的客觀合理價格或價值的方法?！?BR> 從市場比較法的這個定義可以看出：市場比較法的出發(fā)點是實際交易的類似房地產(chǎn)的已知價格，即市場實際成交的價格，而終極目的是確定出估價對象的客觀合理價格或價值，也即公開市場價值。同時，市場比較法強調(diào)“成交價格為正常價格或可修正為正常價格”(《規(guī)范》第5．2．3條)。
所有這些都告訴我們：應(yīng)用市場比較法估價的終極目的就是確定估價對象的公開市場價值，市場比較法是公開市場價值標準在估價方法中的直接體現(xiàn)。正因為如此，《規(guī)范》第5.1.4條規(guī)定：有條件選用市場比較法進行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法。
不僅市場比較法體現(xiàn)了公開市場價值，其他估價方法也是如此。其他各種房地產(chǎn)估價方法究其實質(zhì)，都是市場比較法的變形，是對市場比較法的補充，因此這些估價方法同樣體現(xiàn)了公開市場價值標準，這從《規(guī)范》對其他估價方法的定義和估價要求上都可以看出：
“2．0．13收益法(income approach、income capitalization approach)
預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法?！?BR> “2．0．14成本法(costapproach)
求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法?！?BR> “2．0．15假設(shè)開發(fā)法(hypothetical developmentmethod，residual met)hod
預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。”
首先，收益法、成本法和假設(shè)開發(fā)法都要求估價的最終結(jié)論是“估價對象的客觀合理價格或價值”，這和市場法是一致的，也是公開市場價值標準的體現(xiàn)，應(yīng)用這些估價方法的終極目的也是確定估價對象的公開市場價值。
同時，收益法要求采用“估價對象未來的正常凈收益”(《規(guī)范》第2．0．13條)，成本法采用的建筑物重置價格或重建價格是“建筑物的正常價格”(《規(guī)范》第2．0．14、2．0．2l、2．0．22條)，假設(shè)開發(fā)法采用JE常開發(fā)成本”(《規(guī)范》第2．0．15條)。這些都說明，這些估價方法同樣是以現(xiàn)實存在的與估價對象有關(guān)的各種公開市場價值為出發(fā)點的(這里所說的“與估價對象有關(guān)的各種公開市場價值”包括：估價對象未來的正常凈收益、建筑物的正常價格、正常開發(fā)成本等)。
實際上，成本法是通過估價對象的各組成部分的公開市場價值來確定估價對象整體的公開市場價值，收益法是通過估價對象的正常凈收益來推算估價對象的公開市場價值，假設(shè)開發(fā)法是通過估價對象成為最終產(chǎn)品后的公開市場價值來反算估價對象作為半成品時的公開市場價值。所以我們可以認為：其他的估價方法都是市場法的變形，因為它們的實質(zhì)都是要確定估價對象的公開市場價值。
2．1．3 價值標準、估價方法與估價目的
在定義估價方法時，《規(guī)范》已經(jīng)明確了公開市場價值標準，在應(yīng)用估價方法進行各種目的的估價時，《規(guī)范》又再一次強調(diào)了公開市場價值標準。在土地使用權(quán)出讓價格評估、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估、(從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的)房地產(chǎn)租賃價格評估、房地產(chǎn)抵押價值評估時，都明確要求采用公開市場價值標準：
“6．1．2土地使用權(quán)出讓價格評估，應(yīng)分清土地使用權(quán)協(xié)議、招標、拍賣的出讓方式。協(xié)議出讓的價格評估，應(yīng)采用公開市場價值標準。招標和拍賣出讓的價格評估，應(yīng)為招標和拍賣底價評估，參照6．10房地產(chǎn)拍賣底價評估進行?！?