“昨天我們剛拒絕了一筆生意，是一筆關(guān)于抵押貸款評估的生意?！?月16日，北京首佳房地產(chǎn)評估有限公 司副總經(jīng)理聶燕軍平靜地述說一筆一年期到期的貸款評估生意。
據(jù)聶燕軍說，要做成這筆生意并不困難，銀行和開發(fā)商的意思是只要在和去年一樣評估報告上簽字就可以，“但是我們認(rèn)為去年的評估結(jié)果和今年的實際情況有差距，雖然銀行的貸款部門原則上同意，但是審核部門未必通過，這樣做將影響公司的公信力?！甭櫻嘬娬f。
這是目前國內(nèi)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)經(jīng)常面對的同樣問題。
現(xiàn)行的銀行房貸評估程序一般是由銀行指定的評估公司對按揭房屋進行評估。評估程序本來是銀行為了控制風(fēng)險而設(shè)，而現(xiàn)實中評估的環(huán)節(jié)僅僅是為了履行抵押貸款的程序。評估報告內(nèi)容對銀行來說，也并不具有太大意義上的參考價值。但這一程序的執(zhí)行，可以為國內(nèi)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)帶來豐厚的利潤。
國內(nèi)房地產(chǎn)貸款評估業(yè)務(wù)，從某種意義上來說是銀行決定著評估公司的業(yè)務(wù)量。為了進入銀行的備選評估機構(gòu)名單，某些評估機構(gòu)不得不采用一些不規(guī)范的操作手段。又由于銀行的名單中不只一家評估公司，某些評估機構(gòu)通常會“公關(guān)”銀行的相關(guān)人士以獲得相對較多的業(yè)務(wù)量。
“即便我們不做，也肯定會有其他公司去做?！甭櫻嘬娬f。
部分房地產(chǎn)評估公司暗箱操作的行為成了目前社會批評的焦點。而對于其中的從業(yè)者來說，面對的是怎樣的現(xiàn)狀呢？
“土地一級開發(fā)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃、申請抵押貸款和典當(dāng)、房地產(chǎn)稅收的征收、房產(chǎn)損害賠償、企業(yè)發(fā)生有關(guān)經(jīng)濟行為以及拆遷過程中，都有評估的環(huán)節(jié)，這是我們業(yè)務(wù)的主要方向?！北本?zhí)┓康禺a(chǎn)評估有限責(zé)任公司董事長鄧峰告訴記者。
評估中常用的有成本法、市場比較法、剩余法、收益法、假設(shè)開發(fā)法，針對土地估價還有基準(zhǔn)地價修正法，另外還有路線價法、房地產(chǎn)價格指數(shù)調(diào)整法等等。不僅需要評估人員現(xiàn)場勘探，最重要的是形成完整的評估報告。
房地產(chǎn)評估業(yè)作為一種以房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟性鑒定為主的行業(yè)，主要用來保障房地產(chǎn)交易中的各方權(quán)益，有專家稱，房地產(chǎn)評估業(yè)在房地產(chǎn)市場中起著“經(jīng)濟警察”的作用。離開了它，房地產(chǎn)市場就難免失去其公平性，而缺乏公平性的市場，則不會有穩(wěn)定的經(jīng)濟秩序。
我國房地產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展始于最近幾年，但是市場化程度相較于國外仍舊偏低，并且行政色彩明顯。內(nèi)地房地產(chǎn)評估機構(gòu)產(chǎn)權(quán)制度的變遷從2000年5月份開始，要求當(dāng)年年底就要完成。但是原來的房地產(chǎn)評估機構(gòu)絕大部分都隸屬政府部門，對房地產(chǎn)評估機構(gòu)實行私有化的積極性并不強，機構(gòu)的評估人員長期過著“高枕無憂”的生活，相當(dāng)一部分不過是迫于壓力才開始實施產(chǎn)權(quán)私有化變遷。雖然從法律上脫鉤了的評估機構(gòu)，但在經(jīng)濟上、感情上、行政上仍與原有機構(gòu)有著千絲萬縷的聯(lián)系。一些有深厚背景的評估機構(gòu)也因此獲得更多的業(yè)務(wù)。
2004年，隨著行政許可法的實施，房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)資質(zhì)認(rèn)證業(yè)務(wù)，均列在了國家行政許可的范圍，這從根本上建立了估價行政許可制度。隨后建立了法律體系以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，如頒布了房地產(chǎn)估價規(guī)范、拆遷估價的指引及指導(dǎo)等法規(guī)。國內(nèi)的房地產(chǎn)評估業(yè)基本上從法律的角度確立了合法地位和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。2005年12月1日開始施行的《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》使評估業(yè)務(wù)的發(fā)展?jié)u趨成熟。
隨著評估業(yè)的發(fā)展，估價師隊伍也呈幾何級數(shù)增長，從1994年的243人，上升到現(xiàn)在的20000~30000人，估價機構(gòu)目前有2000~3000家，競爭十分激烈。在北京，大概有90余家房地產(chǎn)評估公司，像首佳房地產(chǎn)評估有限公司這樣的公司，一年的業(yè)務(wù)規(guī)模在4000萬左右，而龍?zhí)┓康禺a(chǎn)評估有限責(zé)任公司則在1500萬左右。
“剛進入行業(yè)的估價師月薪水平在3000元左右，目前仍有人才缺口，優(yōu)秀評估人才仍處于緊缺狀態(tài)中。”聶燕軍說。
據(jù)聶燕軍說，要做成這筆生意并不困難，銀行和開發(fā)商的意思是只要在和去年一樣評估報告上簽字就可以，“但是我們認(rèn)為去年的評估結(jié)果和今年的實際情況有差距，雖然銀行的貸款部門原則上同意，但是審核部門未必通過，這樣做將影響公司的公信力?！甭櫻嘬娬f。
這是目前國內(nèi)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)經(jīng)常面對的同樣問題。
現(xiàn)行的銀行房貸評估程序一般是由銀行指定的評估公司對按揭房屋進行評估。評估程序本來是銀行為了控制風(fēng)險而設(shè)，而現(xiàn)實中評估的環(huán)節(jié)僅僅是為了履行抵押貸款的程序。評估報告內(nèi)容對銀行來說，也并不具有太大意義上的參考價值。但這一程序的執(zhí)行，可以為國內(nèi)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)帶來豐厚的利潤。
國內(nèi)房地產(chǎn)貸款評估業(yè)務(wù)，從某種意義上來說是銀行決定著評估公司的業(yè)務(wù)量。為了進入銀行的備選評估機構(gòu)名單，某些評估機構(gòu)不得不采用一些不規(guī)范的操作手段。又由于銀行的名單中不只一家評估公司，某些評估機構(gòu)通常會“公關(guān)”銀行的相關(guān)人士以獲得相對較多的業(yè)務(wù)量。
“即便我們不做，也肯定會有其他公司去做?！甭櫻嘬娬f。
部分房地產(chǎn)評估公司暗箱操作的行為成了目前社會批評的焦點。而對于其中的從業(yè)者來說，面對的是怎樣的現(xiàn)狀呢？
“土地一級開發(fā)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃、申請抵押貸款和典當(dāng)、房地產(chǎn)稅收的征收、房產(chǎn)損害賠償、企業(yè)發(fā)生有關(guān)經(jīng)濟行為以及拆遷過程中，都有評估的環(huán)節(jié)，這是我們業(yè)務(wù)的主要方向?！北本?zhí)┓康禺a(chǎn)評估有限責(zé)任公司董事長鄧峰告訴記者。
評估中常用的有成本法、市場比較法、剩余法、收益法、假設(shè)開發(fā)法，針對土地估價還有基準(zhǔn)地價修正法，另外還有路線價法、房地產(chǎn)價格指數(shù)調(diào)整法等等。不僅需要評估人員現(xiàn)場勘探，最重要的是形成完整的評估報告。
房地產(chǎn)評估業(yè)作為一種以房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟性鑒定為主的行業(yè)，主要用來保障房地產(chǎn)交易中的各方權(quán)益，有專家稱，房地產(chǎn)評估業(yè)在房地產(chǎn)市場中起著“經(jīng)濟警察”的作用。離開了它，房地產(chǎn)市場就難免失去其公平性，而缺乏公平性的市場，則不會有穩(wěn)定的經(jīng)濟秩序。
我國房地產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展始于最近幾年，但是市場化程度相較于國外仍舊偏低，并且行政色彩明顯。內(nèi)地房地產(chǎn)評估機構(gòu)產(chǎn)權(quán)制度的變遷從2000年5月份開始，要求當(dāng)年年底就要完成。但是原來的房地產(chǎn)評估機構(gòu)絕大部分都隸屬政府部門，對房地產(chǎn)評估機構(gòu)實行私有化的積極性并不強，機構(gòu)的評估人員長期過著“高枕無憂”的生活，相當(dāng)一部分不過是迫于壓力才開始實施產(chǎn)權(quán)私有化變遷。雖然從法律上脫鉤了的評估機構(gòu)，但在經(jīng)濟上、感情上、行政上仍與原有機構(gòu)有著千絲萬縷的聯(lián)系。一些有深厚背景的評估機構(gòu)也因此獲得更多的業(yè)務(wù)。
2004年，隨著行政許可法的實施，房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)資質(zhì)認(rèn)證業(yè)務(wù)，均列在了國家行政許可的范圍，這從根本上建立了估價行政許可制度。隨后建立了法律體系以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，如頒布了房地產(chǎn)估價規(guī)范、拆遷估價的指引及指導(dǎo)等法規(guī)。國內(nèi)的房地產(chǎn)評估業(yè)基本上從法律的角度確立了合法地位和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。2005年12月1日開始施行的《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》使評估業(yè)務(wù)的發(fā)展?jié)u趨成熟。
隨著評估業(yè)的發(fā)展，估價師隊伍也呈幾何級數(shù)增長，從1994年的243人，上升到現(xiàn)在的20000~30000人，估價機構(gòu)目前有2000~3000家，競爭十分激烈。在北京，大概有90余家房地產(chǎn)評估公司，像首佳房地產(chǎn)評估有限公司這樣的公司，一年的業(yè)務(wù)規(guī)模在4000萬左右，而龍?zhí)┓康禺a(chǎn)評估有限責(zé)任公司則在1500萬左右。
“剛進入行業(yè)的估價師月薪水平在3000元左右，目前仍有人才缺口，優(yōu)秀評估人才仍處于緊缺狀態(tài)中。”聶燕軍說。