一、 內容提要：
國有土地使用權出讓價格評估，房地產轉讓價格評估，房屋租賃價格評估。
重點、難點：
熟悉案例操作步驟、估價技術路線的確定、估價方法的選用及存在的問題分析，掌握各種估價目的下的估價特點、注意事項、估價思路的確定和估價方法的選用。
二、 內容講解：
房地產估價目的，即房地產估價報告的期望用途，指的是委托方為了什么需要而聘請估價方估價。
房地產估價時需要根據(jù)估價目的來決定在估價時采取何種估價假設前提和何種價格類型。
估價假設前提主要有兩類，一類是高佳使用前提，一類是持續(xù)使用前提。高佳使用前提是假設估價對象在法律上許可、技術上可能、經濟上可行的情況下以價值達到大的一種可能的使用方式被使用，估價時按這樣的使用方式評估其價格。
相對于高佳使用前提著重強調估價對象本身發(fā)揮高佳效用，持續(xù)使用前提則更多地考慮估價對象對于一個持續(xù)經營的企業(yè)整體能夠發(fā)揮大的效用，也就是說，當一個企業(yè)采取持續(xù)經營的方式可以發(fā)揮其整體大效用時，我們對該企業(yè)的組成部分(例如房地產)按照其目前的使用方式評估其價格。這時，僅就估價對象本身而言，可能并沒有發(fā)揮大的效用，但它能使企業(yè)整體經營發(fā)揮大的效用。
價格類型則有交易價格、投資價格、出售價格、保險價格、課稅價格、拆遷補償價格等等。一種類型的價格通常只會有一種估價前提。
各種類型的價格是房地產在各種情況下所體現(xiàn)的交換價值，也可以說是房地產的權利在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換價值。不同估價前提和不同價格類型則是對房地產交換價值實現(xiàn)形式的約束。
由于估價前提和價格類型是由估價目的決定的，所以估價目的實際上也就規(guī)定了房地產交換價值的實現(xiàn)形式，或者說，不同估價目的使得同一房地產會有不同的交換價格。
在考慮房地產估價目的時，首先要掌握與這種目的相關的法律規(guī)定，其次要把握這種目的的估價所適用的價值標準。以下按十一種估價目的分別介紹各種目的的估價。
3．1 國有土地使用權出讓價格評估
3．1．1 國有土地使用權出讓價格評估的法律規(guī)定
3．1．1．1 征地補償?shù)脑瓌t及標準
《土地管理法》第四十七條第一款規(guī)定；“征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償?！边@一款規(guī)定了征地補償?shù)幕驹瓌t。所謂按照被征用土地的原用途給予補償，是指補償標準必須根據(jù)被征用土地原來的用途加以確定，而不是按被征用土地將來的用途補償。 第二款、第三款、第五款分別對征用耕地、非耕地、菜地的補償費用作了規(guī)定。第四十七條明確了對土地補償費、安置補助費的增加和提高的條件和程序。
3．1．1．2 取得國有土地使用權，必須交納土地有償使用費等費用
《土地管理法》第五十五條規(guī)定：“以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規(guī)定的標準和辦法，繳納土地出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。”
3．1．1．3 出讓方式及價格管理
《城市房地產管理法》第十二條第一款規(guī)定：“土地使用權出讓，可以采用拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式?！边@是對土地使用權出讓方式的規(guī)定。
拍賣方式是國有土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權有意受讓方，就其出讓土地使用權公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權出讓價格的方式。
招標方式是在指定的期限內，由符合條件的單位或個人以書面投標形式，競投某宗地土地使用權，由招標人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者，確定土地使用權價格的方式。
協(xié)議方式是土地使用權有意受讓方直接和國有土地所有者代表就有償使用土地進行一對一的協(xié)商，確定土地使用權出讓金等有關事宜的方式。
《城市房地產管理法》第十二條第三款規(guī)定：“采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的低價”。需增加現(xiàn)行的掛牌等出讓方式，國家作價人股授權經營。
3．1．1．4 轉讓以劃拔方式取得的土地使用權的房地產時應繳納的土地使用權出讓金
《城市房地產管理法》第三十九條第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家規(guī)定繳納土地使用權出讓金?！?BR> 3．1．2 國有土地使用權出讓價格評估的特點
國有土地使用權出讓價格評估與其他目的的估價相比，有以下特點：
(1)國有土地使用權出讓價格評估應采用公開市場價值標準
國有土地使用權出讓是政府作為土地所有者參與的一種市場行為。例如，國有土地使用權拍賣就是屬于自主性拍賣，拍賣的時機、底價都由土地出讓方根據(jù)市場情況自主確定，如果未達到拍賣底價，出讓方可以收回拍賣標的，另行拍賣。強制拍賣則不同，拍賣的時機是由強制執(zhí)行者(例如法院)規(guī)定的，拍賣底價也是由強制執(zhí)行者委托估價機構確定的，拍賣標的的原業(yè)主對此完全沒有發(fā)言權，即使拍賣不成功，強制執(zhí)行者也可以采取其他的方式執(zhí)行，例如將標的作價轉讓。
因此，強制拍賣底價評估時要考慮其短期內強制處分標的物時造成的價格折減，而土地使用權出讓拍賣底價評估則可以完全采用公開市場價值標準。
(2)估價時點一般為估價作業(yè)日期以后某一時點
國有土地使用權出讓價格的評估和確定，是其土地出讓行為成立的必要前提和預先需要完成的必要程序。城市政府及其土地主管部門在對所在城市國有土地使用權出讓前，需要對其宗地出讓價格或出讓底價進行評估。拍賣方式出讓國有土地使用權時，其拍賣底價估價時點為宗地拍賣出讓日。招標方式出讓國有土地使用權時，其招標底價估價時點為宗地招標出讓日。協(xié)議方式出讓國有土地使用權時，其協(xié)議底價時點為宗地協(xié)議出讓日。以劃撥方式取得的土地使用權準予轉讓時，補交土地使用權出讓金的估價時點，為受讓方可辦理土地使用權出讓手續(xù)開始日。
(3)不同出讓方式可側重采用不同的估價方法
國有土地使用權出讓價格評估為政策性估價范圍。按照法律所規(guī)定的三種土 地出讓方式，分別選用針對性、適應性強的估價方法，是保證估價結果合法、合理的關鍵一步。拍賣方式出讓土地使用權時，宜重點選取市場法、假設開發(fā)法等評估方法。因為市場法充分考慮了市場行情、市場承受力；而假設開發(fā)法，則充分考慮了宗地自身使用情況、將來可能帶來的土地收益。協(xié)議方式出讓土地使用權時，宜重 點選取成本法、基準地價修正法等評估方法。由于協(xié)議方式出讓土地使用權是雙方協(xié)商的結果，沒有引入市場競爭機制，出讓透明度不高，主觀隨意性較大，因此，在對此方式出讓土地使用權出讓價格進行評估時，如其出讓金低于國家規(guī)定所確定的低價，則應依法調至國家規(guī)定低價或適度高于低價。通常不低于按照土地的基礎設施完備程度、平整程度等對應的正常成本價格。基準地價修正法也是對不同土地用途的成本反映或成本的一定修正。
(4)搜集市場資料時，尤其應注重所選實例的可替代性
由于土地數(shù)量的稀缺性和位置的固定性，即使在具有同質性的同一供求圈內，每一宗土地都有自己的特點，也就是說土地的可替代性較差。因此，在采用市場法進行國有土地使用權出讓價格評估時，更要注意所選取的可比實例的用途和所處地段應相同，即有相同的土地利用方式和處于相同特征的同一區(qū)域或鄰近地區(qū)，或處于同一供求圈內或同一等級土地內。否則，不能采用市場法評估出讓土地使用權價格。
3．1．3 各種主要估價方法在國有土地使用權出讓價格評估中的應用
國有土地使用權出讓價格評估可采用市場法、假設開發(fā)法、成本法、基準地價修正法等。
國有土地使用權出讓價格評估，房地產轉讓價格評估，房屋租賃價格評估。
重點、難點：
熟悉案例操作步驟、估價技術路線的確定、估價方法的選用及存在的問題分析，掌握各種估價目的下的估價特點、注意事項、估價思路的確定和估價方法的選用。
二、 內容講解：
房地產估價目的，即房地產估價報告的期望用途，指的是委托方為了什么需要而聘請估價方估價。
房地產估價時需要根據(jù)估價目的來決定在估價時采取何種估價假設前提和何種價格類型。
估價假設前提主要有兩類，一類是高佳使用前提，一類是持續(xù)使用前提。高佳使用前提是假設估價對象在法律上許可、技術上可能、經濟上可行的情況下以價值達到大的一種可能的使用方式被使用，估價時按這樣的使用方式評估其價格。
相對于高佳使用前提著重強調估價對象本身發(fā)揮高佳效用，持續(xù)使用前提則更多地考慮估價對象對于一個持續(xù)經營的企業(yè)整體能夠發(fā)揮大的效用，也就是說，當一個企業(yè)采取持續(xù)經營的方式可以發(fā)揮其整體大效用時，我們對該企業(yè)的組成部分(例如房地產)按照其目前的使用方式評估其價格。這時，僅就估價對象本身而言，可能并沒有發(fā)揮大的效用，但它能使企業(yè)整體經營發(fā)揮大的效用。
價格類型則有交易價格、投資價格、出售價格、保險價格、課稅價格、拆遷補償價格等等。一種類型的價格通常只會有一種估價前提。
各種類型的價格是房地產在各種情況下所體現(xiàn)的交換價值，也可以說是房地產的權利在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換價值。不同估價前提和不同價格類型則是對房地產交換價值實現(xiàn)形式的約束。
由于估價前提和價格類型是由估價目的決定的，所以估價目的實際上也就規(guī)定了房地產交換價值的實現(xiàn)形式，或者說，不同估價目的使得同一房地產會有不同的交換價格。
在考慮房地產估價目的時，首先要掌握與這種目的相關的法律規(guī)定，其次要把握這種目的的估價所適用的價值標準。以下按十一種估價目的分別介紹各種目的的估價。
3．1 國有土地使用權出讓價格評估
3．1．1 國有土地使用權出讓價格評估的法律規(guī)定
3．1．1．1 征地補償?shù)脑瓌t及標準
《土地管理法》第四十七條第一款規(guī)定；“征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償?！边@一款規(guī)定了征地補償?shù)幕驹瓌t。所謂按照被征用土地的原用途給予補償，是指補償標準必須根據(jù)被征用土地原來的用途加以確定，而不是按被征用土地將來的用途補償。 第二款、第三款、第五款分別對征用耕地、非耕地、菜地的補償費用作了規(guī)定。第四十七條明確了對土地補償費、安置補助費的增加和提高的條件和程序。
3．1．1．2 取得國有土地使用權，必須交納土地有償使用費等費用
《土地管理法》第五十五條規(guī)定：“以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規(guī)定的標準和辦法，繳納土地出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。”
3．1．1．3 出讓方式及價格管理
《城市房地產管理法》第十二條第一款規(guī)定：“土地使用權出讓，可以采用拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式?！边@是對土地使用權出讓方式的規(guī)定。
拍賣方式是國有土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權有意受讓方，就其出讓土地使用權公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權出讓價格的方式。
招標方式是在指定的期限內，由符合條件的單位或個人以書面投標形式，競投某宗地土地使用權，由招標人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者，確定土地使用權價格的方式。
協(xié)議方式是土地使用權有意受讓方直接和國有土地所有者代表就有償使用土地進行一對一的協(xié)商，確定土地使用權出讓金等有關事宜的方式。
《城市房地產管理法》第十二條第三款規(guī)定：“采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的低價”。需增加現(xiàn)行的掛牌等出讓方式，國家作價人股授權經營。
3．1．1．4 轉讓以劃拔方式取得的土地使用權的房地產時應繳納的土地使用權出讓金
《城市房地產管理法》第三十九條第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家規(guī)定繳納土地使用權出讓金?！?BR> 3．1．2 國有土地使用權出讓價格評估的特點
國有土地使用權出讓價格評估與其他目的的估價相比，有以下特點：
(1)國有土地使用權出讓價格評估應采用公開市場價值標準
國有土地使用權出讓是政府作為土地所有者參與的一種市場行為。例如，國有土地使用權拍賣就是屬于自主性拍賣，拍賣的時機、底價都由土地出讓方根據(jù)市場情況自主確定，如果未達到拍賣底價，出讓方可以收回拍賣標的，另行拍賣。強制拍賣則不同，拍賣的時機是由強制執(zhí)行者(例如法院)規(guī)定的，拍賣底價也是由強制執(zhí)行者委托估價機構確定的，拍賣標的的原業(yè)主對此完全沒有發(fā)言權，即使拍賣不成功，強制執(zhí)行者也可以采取其他的方式執(zhí)行，例如將標的作價轉讓。
因此，強制拍賣底價評估時要考慮其短期內強制處分標的物時造成的價格折減，而土地使用權出讓拍賣底價評估則可以完全采用公開市場價值標準。
(2)估價時點一般為估價作業(yè)日期以后某一時點
國有土地使用權出讓價格的評估和確定，是其土地出讓行為成立的必要前提和預先需要完成的必要程序。城市政府及其土地主管部門在對所在城市國有土地使用權出讓前，需要對其宗地出讓價格或出讓底價進行評估。拍賣方式出讓國有土地使用權時，其拍賣底價估價時點為宗地拍賣出讓日。招標方式出讓國有土地使用權時，其招標底價估價時點為宗地招標出讓日。協(xié)議方式出讓國有土地使用權時，其協(xié)議底價時點為宗地協(xié)議出讓日。以劃撥方式取得的土地使用權準予轉讓時，補交土地使用權出讓金的估價時點，為受讓方可辦理土地使用權出讓手續(xù)開始日。
(3)不同出讓方式可側重采用不同的估價方法
國有土地使用權出讓價格評估為政策性估價范圍。按照法律所規(guī)定的三種土 地出讓方式，分別選用針對性、適應性強的估價方法，是保證估價結果合法、合理的關鍵一步。拍賣方式出讓土地使用權時，宜重點選取市場法、假設開發(fā)法等評估方法。因為市場法充分考慮了市場行情、市場承受力；而假設開發(fā)法，則充分考慮了宗地自身使用情況、將來可能帶來的土地收益。協(xié)議方式出讓土地使用權時，宜重 點選取成本法、基準地價修正法等評估方法。由于協(xié)議方式出讓土地使用權是雙方協(xié)商的結果，沒有引入市場競爭機制，出讓透明度不高，主觀隨意性較大，因此，在對此方式出讓土地使用權出讓價格進行評估時，如其出讓金低于國家規(guī)定所確定的低價，則應依法調至國家規(guī)定低價或適度高于低價。通常不低于按照土地的基礎設施完備程度、平整程度等對應的正常成本價格。基準地價修正法也是對不同土地用途的成本反映或成本的一定修正。
(4)搜集市場資料時，尤其應注重所選實例的可替代性
由于土地數(shù)量的稀缺性和位置的固定性，即使在具有同質性的同一供求圈內，每一宗土地都有自己的特點，也就是說土地的可替代性較差。因此，在采用市場法進行國有土地使用權出讓價格評估時，更要注意所選取的可比實例的用途和所處地段應相同，即有相同的土地利用方式和處于相同特征的同一區(qū)域或鄰近地區(qū)，或處于同一供求圈內或同一等級土地內。否則，不能采用市場法評估出讓土地使用權價格。
3．1．3 各種主要估價方法在國有土地使用權出讓價格評估中的應用
國有土地使用權出讓價格評估可采用市場法、假設開發(fā)法、成本法、基準地價修正法等。