一、問題的提出
小店鋪具有不同于普通商用物業(yè)的特點：建筑面積小、地段區(qū)位敏感、經(jīng)營靈活、個體贏利能力差異大、類似成交案例少等。估價師在評估舊里小店鋪時經(jīng)常遇到這樣一種情況：想采用市場比較法卻找不到合適的可比案例；想采用收益還原法，卻發(fā)現(xiàn)估價對象建造年代久遠(yuǎn)，甚至是解放前建造的居民住宅，按照現(xiàn)行的估價規(guī)范，無法確定其收益年限。尤其是在拆遷評估工作中更是如此。按照《上海市城市房屋拆遷評估技術(shù)規(guī)范（試行）》的要求，在應(yīng)用市場比較法時，應(yīng)在相同或者相似區(qū)域收集三個以上成交時間不超過六個月的市場交易實例。但實際上，小店鋪多數(shù)出租，買賣成交案例很少，符合條件的案例則更少；若是采用收益法評估，雖然類似租賃案例較多，但房屋年齡已經(jīng)超過了耐用年限，房地產(chǎn)的剩余收益年限難以確定。例如，有的房屋建于五六十年代甚至更早，已經(jīng)過了40年的耐用期限，剩余年限為零年，可是房屋還可以繼續(xù)使用，創(chuàng)造收益。
二、評估方法探討
根據(jù)《上海市城市房屋拆遷評估技術(shù)規(guī)范（試行）》，城市房屋拆遷評估的價值定義是“無權(quán)利負(fù)擔(dān)的公開市場價值”。因此，理論上宜采用市場比較法、收益法評估。
市場比較法中，足夠數(shù)量和條件的成交可比案例是此方法能夠使用的必要前提條件。評估過程依照估價規(guī)范中的一般的做法，這里不再闡述。
除了市場比較法，收益法應(yīng)該為小店鋪的首選方法。由于舊里店鋪有充足的租賃案例，為收益法的使用提供了前提條件。但是在具體應(yīng)用時，還要具體情況具體分析。
按照國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和中華人民共和國建設(shè)部1999年聯(lián)合頒布實施的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的對收益法的規(guī)定，對于土地與建筑物合一的估價對象，當(dāng)建筑物（剩余）耐用年限長于或等于土地使用權(quán)（剩余）年，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)（剩余）年限來確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有限年收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。當(dāng)建筑物（剩余）耐用年限短于土地使用權(quán)（剩余）年，可采用下列兩種方式之一處理：
1、先根據(jù)建筑物（剩余）耐用年限運用有限年收益法計算，再加上土地使用權(quán)（剩余）年限超出建筑物（剩余）耐用年限的土地使用權(quán)有限年價值的折現(xiàn)。
土地使用權(quán)剩余年限
建筑物剩余年限
土地使用權(quán)剩余年限超出部分，土地使用權(quán)剩余年限超出部分=土地使用權(quán)剩余年限-建筑物剩余年限
房地產(chǎn)價格=建筑物剩余年限中房地收益還原+O’點土地價值折現(xiàn)到O點價值
2、將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益計算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。
對于舊里臨街店鋪，無論土地使用權(quán)是劃撥還是出讓的，一般不會出現(xiàn)建筑物剩余耐用年限大于土地使用權(quán)剩余年限的情況。因此，我們著重分析建筑物剩余耐用年限小于土地使用權(quán)剩余年限的情況。
先分析上述兩種處理方式的第一種：房地產(chǎn)價格由兩部分組成：
OO’時段內(nèi)房地產(chǎn)純收益的還原+ O’點土地價值折現(xiàn)到O點價值
其中，房地產(chǎn)純收益可以根據(jù)租金資料扣除相應(yīng)的費用獲得。還原率可以采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法確定。O’點土地價值確定需要預(yù)測方法。預(yù)測結(jié)果準(zhǔn)確與否，則要看OO’時段的長短，若在一兩年之內(nèi)，預(yù)測結(jié)果應(yīng)比較準(zhǔn)確，但實際上，舊里房屋雖然破舊，有些甚至超過了規(guī)定耐用年限，但是經(jīng)過加固、翻修后仍繼續(xù)使用的隨處可見，這就給估價師如何預(yù)測O’點土地價值帶來了很大的難度，預(yù)測多年、十幾年甚至幾十年后的土地價格是不現(xiàn)實的。
小店鋪具有不同于普通商用物業(yè)的特點：建筑面積小、地段區(qū)位敏感、經(jīng)營靈活、個體贏利能力差異大、類似成交案例少等。估價師在評估舊里小店鋪時經(jīng)常遇到這樣一種情況：想采用市場比較法卻找不到合適的可比案例；想采用收益還原法，卻發(fā)現(xiàn)估價對象建造年代久遠(yuǎn)，甚至是解放前建造的居民住宅，按照現(xiàn)行的估價規(guī)范，無法確定其收益年限。尤其是在拆遷評估工作中更是如此。按照《上海市城市房屋拆遷評估技術(shù)規(guī)范（試行）》的要求，在應(yīng)用市場比較法時，應(yīng)在相同或者相似區(qū)域收集三個以上成交時間不超過六個月的市場交易實例。但實際上，小店鋪多數(shù)出租，買賣成交案例很少，符合條件的案例則更少；若是采用收益法評估，雖然類似租賃案例較多，但房屋年齡已經(jīng)超過了耐用年限，房地產(chǎn)的剩余收益年限難以確定。例如，有的房屋建于五六十年代甚至更早，已經(jīng)過了40年的耐用期限，剩余年限為零年，可是房屋還可以繼續(xù)使用，創(chuàng)造收益。
二、評估方法探討
根據(jù)《上海市城市房屋拆遷評估技術(shù)規(guī)范（試行）》，城市房屋拆遷評估的價值定義是“無權(quán)利負(fù)擔(dān)的公開市場價值”。因此，理論上宜采用市場比較法、收益法評估。
市場比較法中，足夠數(shù)量和條件的成交可比案例是此方法能夠使用的必要前提條件。評估過程依照估價規(guī)范中的一般的做法，這里不再闡述。
除了市場比較法，收益法應(yīng)該為小店鋪的首選方法。由于舊里店鋪有充足的租賃案例，為收益法的使用提供了前提條件。但是在具體應(yīng)用時，還要具體情況具體分析。
按照國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和中華人民共和國建設(shè)部1999年聯(lián)合頒布實施的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的對收益法的規(guī)定，對于土地與建筑物合一的估價對象，當(dāng)建筑物（剩余）耐用年限長于或等于土地使用權(quán)（剩余）年，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)（剩余）年限來確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有限年收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。當(dāng)建筑物（剩余）耐用年限短于土地使用權(quán)（剩余）年，可采用下列兩種方式之一處理：
1、先根據(jù)建筑物（剩余）耐用年限運用有限年收益法計算，再加上土地使用權(quán)（剩余）年限超出建筑物（剩余）耐用年限的土地使用權(quán)有限年價值的折現(xiàn)。
土地使用權(quán)剩余年限
建筑物剩余年限
土地使用權(quán)剩余年限超出部分，土地使用權(quán)剩余年限超出部分=土地使用權(quán)剩余年限-建筑物剩余年限
房地產(chǎn)價格=建筑物剩余年限中房地收益還原+O’點土地價值折現(xiàn)到O點價值
2、將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益計算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。
對于舊里臨街店鋪，無論土地使用權(quán)是劃撥還是出讓的，一般不會出現(xiàn)建筑物剩余耐用年限大于土地使用權(quán)剩余年限的情況。因此，我們著重分析建筑物剩余耐用年限小于土地使用權(quán)剩余年限的情況。
先分析上述兩種處理方式的第一種：房地產(chǎn)價格由兩部分組成：
OO’時段內(nèi)房地產(chǎn)純收益的還原+ O’點土地價值折現(xiàn)到O點價值
其中，房地產(chǎn)純收益可以根據(jù)租金資料扣除相應(yīng)的費用獲得。還原率可以采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法確定。O’點土地價值確定需要預(yù)測方法。預(yù)測結(jié)果準(zhǔn)確與否，則要看OO’時段的長短，若在一兩年之內(nèi)，預(yù)測結(jié)果應(yīng)比較準(zhǔn)確，但實際上，舊里房屋雖然破舊，有些甚至超過了規(guī)定耐用年限，但是經(jīng)過加固、翻修后仍繼續(xù)使用的隨處可見，這就給估價師如何預(yù)測O’點土地價值帶來了很大的難度，預(yù)測多年、十幾年甚至幾十年后的土地價格是不現(xiàn)實的。