房屋拆遷評估“失信”及整治的“良藥”
隨著新修訂的《城市房屋拆遷管理條例》的實施，房地產(chǎn)價格評估將在房屋拆遷中起到重要的作用。但是，房地產(chǎn)拆遷評估過程中卻存在“失信”現(xiàn)象。
執(zhí)業(yè)估價師的缺位。自從房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)脫鉤改制為合伙制企業(yè)后，正式注冊的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)估價師大多成了評估機(jī)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)或合伙人，他們的主要精力放在拉關(guān)系、抓大業(yè)務(wù)上，無暇顧及房屋拆遷的具體評估業(yè)務(wù)。中小縣市原有的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)多因資質(zhì)不夠，幾乎被注銷，即使剩下一二個，大多是外地的房地產(chǎn)估價單位的分支機(jī)構(gòu)，這些分支機(jī)構(gòu)大多數(shù)注冊的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)估價師并未到位。
拆遷單位的越位。由于地方保護(hù)主義或拆遷單位的利益驅(qū)動，拆遷單位越位干預(yù)估價人員的工作，甚至直接參與評估，給房地產(chǎn)評估單位施加壓力，導(dǎo)致房屋拆遷的結(jié)果偏離公開、公正、公平原則，估價結(jié)論失去應(yīng)有的公信力。
估價單位間的錯位。由于房地產(chǎn)估價市場的不規(guī)范，特別是房地產(chǎn)估價分支機(jī)構(gòu)設(shè)立的條件低，致使各地紛紛成立分支機(jī)構(gòu)，僧多粥少，各房地產(chǎn)估價單位展開了不正當(dāng)競爭，有時甚至相互攻擊，相互拆臺，導(dǎo)致房地產(chǎn)估價市場的混亂，給房屋拆遷工作帶來負(fù)面影響。
評估中介市場的混亂無序，助長了新的不正之風(fēng)，成為腐敗滋生的溫床。因此，凈化房屋拆遷評估中介市場已刻不容緩。
一、建立城市房地產(chǎn)價格框架體系
為了確保房地產(chǎn)評估公正、科學(xué)、合法，保證權(quán)威性，要加強(qiáng)對房屋拆遷的評估業(yè)務(wù)的監(jiān)督與控制，建立一套完整的監(jiān)督與約束機(jī)制，消除行政手段對房屋拆遷評估的干預(yù)與制約，保證行政行為的公正性。對此，當(dāng)務(wù)之急，要建立一個符合區(qū)域經(jīng)濟(jì)且考慮房屋區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)等主要因素的綱領(lǐng)性規(guī)范文件，如《城市房地產(chǎn)評估價格框架體系》，以增加房地產(chǎn)價格評估的透明度，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益。
二、推行房屋拆遷評估業(yè)務(wù)招投標(biāo)制度
城市房屋拆遷工作作為工程建設(shè)的前期組成部分，應(yīng)納入《中華人民共和國招投標(biāo)法》管理，成為城市房屋拆遷工作重要組成部分。房屋拆遷評估具有業(yè)務(wù)量大、涉及面廣、社會影響大等特點，在房屋拆遷中，被拆遷人往往處于弱勢，拆遷單位利用手中擁有房屋拆遷的評估業(yè)務(wù)的發(fā)包權(quán)，占據(jù)主動地位，干預(yù)評估，搞暗箱操作，損害拆遷當(dāng)事人的利益。為確保房屋拆遷評估業(yè)務(wù)取之有道，估之有理，真正做到房屋拆遷評估的公開、公正、公平，要推行房屋拆遷評估業(yè)務(wù)招標(biāo)制度，按照《中華人民共和國招投標(biāo)法》和有關(guān)規(guī)定和程序進(jìn)行操作，使城市房屋拆遷管理工作遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益。
三、健全評估機(jī)構(gòu)責(zé)任追究制度
房地產(chǎn)評估服務(wù)業(yè)是一個新興的行業(yè)，規(guī)模小、經(jīng)驗少、管理薄弱。從管理重點看，側(cè)重于企業(yè)的資質(zhì)管理，個人的執(zhí)業(yè)資格管理不健全；從市場管理上看，市場準(zhǔn)入制度雖初步形成，但缺乏市場退出機(jī)制，導(dǎo)致目前房地產(chǎn)市場上普遍存在著估價機(jī)構(gòu)和估價人員不對估價結(jié)果負(fù)責(zé)的不正?，F(xiàn)象。為此，要建立“房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)估價人員責(zé)任追究制度”，杜絕評估機(jī)構(gòu)及估價人員無視職業(yè)道德，不負(fù)責(zé)任或牟取暴利等腐敗現(xiàn)象，對那些因腐敗而導(dǎo)致估價結(jié)果失真的，損害國家利益或他人利益的，要堅決予以查處，該注銷資質(zhì)或資格的，就注銷；該賠償損失，就賠償；對那些一年內(nèi)多次被投訴、查處的，要給予警告、停止、直至注銷資質(zhì)或資格，真正維護(hù)房地產(chǎn)評估市場的純潔性和公正性。
四、加強(qiáng)房地產(chǎn)評估行業(yè)自律管理
在規(guī)范房地產(chǎn)估價市場工作中，要從方便顧客出發(fā)，加強(qiáng)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理，樹立品牌，提高市場競爭力，強(qiáng)化職業(yè)道德教育，建立、健全各項規(guī)章制度，完善自我約束機(jī)制。一是要求收費自律，明碼標(biāo)價，不能亂收費，或高收費搞回扣；二是從業(yè)人員自律，不能亂聘人。三是估價結(jié)論自律，不能亂評估，要對自己評估結(jié)果負(fù)責(zé)，不在公共場所評議或指責(zé)他人的估價結(jié)論。
五、強(qiáng)化房地產(chǎn)估價單位異地從業(yè)的管理
鑒于房屋拆遷評估業(yè)務(wù)的特殊性，房地產(chǎn)估價單位的分支機(jī)構(gòu)原則上不得從事房屋拆遷的評估業(yè)務(wù)；對一些房地產(chǎn)估價單位的分支機(jī)構(gòu)技術(shù)力量比較強(qiáng)的（在分支機(jī)構(gòu)所在地有2名以上正式注冊的專職執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)估價師的），經(jīng)分支機(jī)構(gòu)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，方可從事房屋拆遷的評估業(yè)務(wù)。要加強(qiáng)房地產(chǎn)評估市場分支機(jī)構(gòu)異地從業(yè)管理，決不允許皮包公司遙控作業(yè)，尤其對資金不到位、專業(yè)人員不到崗、估價操作不規(guī)范的房地產(chǎn)估價單位的分支機(jī)構(gòu)從嚴(yán)查處。
六、規(guī)范評估機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的監(jiān)督管理
要規(guī)范房地產(chǎn)評估市場，關(guān)鍵要加強(qiáng)對房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和估價從業(yè)人員的管理，建立與房地產(chǎn)評估市場相適應(yīng)的跟蹤監(jiān)督與管理制度。當(dāng)務(wù)之急要建立《房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)管理手冊》和《房地產(chǎn)估價從業(yè)人員管理手冊》，設(shè)正本一本，副本若干本，記載房地產(chǎn)評估的從業(yè)情況，并實行年檢制度，加強(qiáng)對房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和估價從業(yè)人員的動態(tài)管理，實行全面監(jiān)督與管理。
編后語：目前國內(nèi)注冊房地產(chǎn)評估師共約有一萬多名，主要集中在北京、上海、廣州、深圳等大城市。隨著住房二級市場的開放，對房地產(chǎn)評估師數(shù)量需求將會大增，兩年一次的注冊房地產(chǎn)評估師資格考試也會更熱，過去不被人們熟悉的房地產(chǎn)評估師浮出水面。由于行業(yè)的專業(yè)性較強(qiáng)，房地產(chǎn)評估行業(yè)多年來存在著“水下”活動較多、政策監(jiān)管不足等問題。加之規(guī)范行業(yè)的相關(guān)條例只在建設(shè)部的《房地產(chǎn)管理法》中有內(nèi)容不多的體現(xiàn)，致使此行業(yè)多年來存在著諸多“犯規(guī)”事例。有關(guān)報道稱深圳市有近50％的房地產(chǎn)評估事務(wù)所存在高估或低評等行為，其他城市此問題也同樣很突出。用什么方式來規(guī)范房地產(chǎn)評估行業(yè)，這個問題越來越引起大家的關(guān)注，尤其應(yīng)當(dāng)提上主管部門的議事日程。
隨著新修訂的《城市房屋拆遷管理條例》的實施，房地產(chǎn)價格評估將在房屋拆遷中起到重要的作用。但是，房地產(chǎn)拆遷評估過程中卻存在“失信”現(xiàn)象。
執(zhí)業(yè)估價師的缺位。自從房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)脫鉤改制為合伙制企業(yè)后，正式注冊的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)估價師大多成了評估機(jī)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)或合伙人，他們的主要精力放在拉關(guān)系、抓大業(yè)務(wù)上，無暇顧及房屋拆遷的具體評估業(yè)務(wù)。中小縣市原有的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)多因資質(zhì)不夠，幾乎被注銷，即使剩下一二個，大多是外地的房地產(chǎn)估價單位的分支機(jī)構(gòu)，這些分支機(jī)構(gòu)大多數(shù)注冊的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)估價師并未到位。
拆遷單位的越位。由于地方保護(hù)主義或拆遷單位的利益驅(qū)動，拆遷單位越位干預(yù)估價人員的工作，甚至直接參與評估，給房地產(chǎn)評估單位施加壓力，導(dǎo)致房屋拆遷的結(jié)果偏離公開、公正、公平原則，估價結(jié)論失去應(yīng)有的公信力。
估價單位間的錯位。由于房地產(chǎn)估價市場的不規(guī)范，特別是房地產(chǎn)估價分支機(jī)構(gòu)設(shè)立的條件低，致使各地紛紛成立分支機(jī)構(gòu)，僧多粥少，各房地產(chǎn)估價單位展開了不正當(dāng)競爭，有時甚至相互攻擊，相互拆臺，導(dǎo)致房地產(chǎn)估價市場的混亂，給房屋拆遷工作帶來負(fù)面影響。
評估中介市場的混亂無序，助長了新的不正之風(fēng)，成為腐敗滋生的溫床。因此，凈化房屋拆遷評估中介市場已刻不容緩。
一、建立城市房地產(chǎn)價格框架體系
為了確保房地產(chǎn)評估公正、科學(xué)、合法，保證權(quán)威性，要加強(qiáng)對房屋拆遷的評估業(yè)務(wù)的監(jiān)督與控制，建立一套完整的監(jiān)督與約束機(jī)制，消除行政手段對房屋拆遷評估的干預(yù)與制約，保證行政行為的公正性。對此，當(dāng)務(wù)之急，要建立一個符合區(qū)域經(jīng)濟(jì)且考慮房屋區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)等主要因素的綱領(lǐng)性規(guī)范文件，如《城市房地產(chǎn)評估價格框架體系》，以增加房地產(chǎn)價格評估的透明度，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益。
二、推行房屋拆遷評估業(yè)務(wù)招投標(biāo)制度
城市房屋拆遷工作作為工程建設(shè)的前期組成部分，應(yīng)納入《中華人民共和國招投標(biāo)法》管理，成為城市房屋拆遷工作重要組成部分。房屋拆遷評估具有業(yè)務(wù)量大、涉及面廣、社會影響大等特點，在房屋拆遷中，被拆遷人往往處于弱勢，拆遷單位利用手中擁有房屋拆遷的評估業(yè)務(wù)的發(fā)包權(quán)，占據(jù)主動地位，干預(yù)評估，搞暗箱操作，損害拆遷當(dāng)事人的利益。為確保房屋拆遷評估業(yè)務(wù)取之有道，估之有理，真正做到房屋拆遷評估的公開、公正、公平，要推行房屋拆遷評估業(yè)務(wù)招標(biāo)制度，按照《中華人民共和國招投標(biāo)法》和有關(guān)規(guī)定和程序進(jìn)行操作，使城市房屋拆遷管理工作遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益。
三、健全評估機(jī)構(gòu)責(zé)任追究制度
房地產(chǎn)評估服務(wù)業(yè)是一個新興的行業(yè)，規(guī)模小、經(jīng)驗少、管理薄弱。從管理重點看，側(cè)重于企業(yè)的資質(zhì)管理，個人的執(zhí)業(yè)資格管理不健全；從市場管理上看，市場準(zhǔn)入制度雖初步形成，但缺乏市場退出機(jī)制，導(dǎo)致目前房地產(chǎn)市場上普遍存在著估價機(jī)構(gòu)和估價人員不對估價結(jié)果負(fù)責(zé)的不正?，F(xiàn)象。為此，要建立“房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)估價人員責(zé)任追究制度”，杜絕評估機(jī)構(gòu)及估價人員無視職業(yè)道德，不負(fù)責(zé)任或牟取暴利等腐敗現(xiàn)象，對那些因腐敗而導(dǎo)致估價結(jié)果失真的，損害國家利益或他人利益的，要堅決予以查處，該注銷資質(zhì)或資格的，就注銷；該賠償損失，就賠償；對那些一年內(nèi)多次被投訴、查處的，要給予警告、停止、直至注銷資質(zhì)或資格，真正維護(hù)房地產(chǎn)評估市場的純潔性和公正性。
四、加強(qiáng)房地產(chǎn)評估行業(yè)自律管理
在規(guī)范房地產(chǎn)估價市場工作中，要從方便顧客出發(fā)，加強(qiáng)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理，樹立品牌，提高市場競爭力，強(qiáng)化職業(yè)道德教育，建立、健全各項規(guī)章制度，完善自我約束機(jī)制。一是要求收費自律，明碼標(biāo)價，不能亂收費，或高收費搞回扣；二是從業(yè)人員自律，不能亂聘人。三是估價結(jié)論自律，不能亂評估，要對自己評估結(jié)果負(fù)責(zé)，不在公共場所評議或指責(zé)他人的估價結(jié)論。
五、強(qiáng)化房地產(chǎn)估價單位異地從業(yè)的管理
鑒于房屋拆遷評估業(yè)務(wù)的特殊性，房地產(chǎn)估價單位的分支機(jī)構(gòu)原則上不得從事房屋拆遷的評估業(yè)務(wù)；對一些房地產(chǎn)估價單位的分支機(jī)構(gòu)技術(shù)力量比較強(qiáng)的（在分支機(jī)構(gòu)所在地有2名以上正式注冊的專職執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)估價師的），經(jīng)分支機(jī)構(gòu)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，方可從事房屋拆遷的評估業(yè)務(wù)。要加強(qiáng)房地產(chǎn)評估市場分支機(jī)構(gòu)異地從業(yè)管理，決不允許皮包公司遙控作業(yè)，尤其對資金不到位、專業(yè)人員不到崗、估價操作不規(guī)范的房地產(chǎn)估價單位的分支機(jī)構(gòu)從嚴(yán)查處。
六、規(guī)范評估機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的監(jiān)督管理
要規(guī)范房地產(chǎn)評估市場，關(guān)鍵要加強(qiáng)對房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和估價從業(yè)人員的管理，建立與房地產(chǎn)評估市場相適應(yīng)的跟蹤監(jiān)督與管理制度。當(dāng)務(wù)之急要建立《房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)管理手冊》和《房地產(chǎn)估價從業(yè)人員管理手冊》，設(shè)正本一本，副本若干本，記載房地產(chǎn)評估的從業(yè)情況，并實行年檢制度，加強(qiáng)對房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和估價從業(yè)人員的動態(tài)管理，實行全面監(jiān)督與管理。
編后語：目前國內(nèi)注冊房地產(chǎn)評估師共約有一萬多名，主要集中在北京、上海、廣州、深圳等大城市。隨著住房二級市場的開放，對房地產(chǎn)評估師數(shù)量需求將會大增，兩年一次的注冊房地產(chǎn)評估師資格考試也會更熱，過去不被人們熟悉的房地產(chǎn)評估師浮出水面。由于行業(yè)的專業(yè)性較強(qiáng)，房地產(chǎn)評估行業(yè)多年來存在著“水下”活動較多、政策監(jiān)管不足等問題。加之規(guī)范行業(yè)的相關(guān)條例只在建設(shè)部的《房地產(chǎn)管理法》中有內(nèi)容不多的體現(xiàn)，致使此行業(yè)多年來存在著諸多“犯規(guī)”事例。有關(guān)報道稱深圳市有近50％的房地產(chǎn)評估事務(wù)所存在高估或低評等行為，其他城市此問題也同樣很突出。用什么方式來規(guī)范房地產(chǎn)評估行業(yè)，這個問題越來越引起大家的關(guān)注，尤其應(yīng)當(dāng)提上主管部門的議事日程。