隨著個(gè)人住房的商品化、私有化出現(xiàn)，個(gè)人住房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)伴隨著個(gè)人住房貸款應(yīng)運(yùn)而生，備受社會(huì)關(guān)注。對(duì)現(xiàn)行的個(gè)人住房保險(xiǎn)條款，各界頗有反響。由于其既關(guān)系到房改的大局，又關(guān)系到百姓的利益，有關(guān)部門正在制定修改個(gè)人住房按揭貸款抵押物保險(xiǎn)(以下簡(jiǎn)稱“個(gè)房險(xiǎn)”)條款，以規(guī)范“個(gè)房險(xiǎn)”市場(chǎng)。筆者從房地產(chǎn)估價(jià)的角度談一些對(duì)“個(gè)房險(xiǎn)”條款的修改設(shè)想。
應(yīng)將房地產(chǎn)的保險(xiǎn)金額改為房地產(chǎn)中房屋建筑部分的價(jià)值
從估價(jià)的理論和實(shí)踐中我們知道，我國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)值由土地使用權(quán)價(jià)值和建筑物價(jià)值組成，土地使用權(quán)價(jià)值隨土地所處的位置不同而不同。在同一城市中同種結(jié)構(gòu)、同種類型房地產(chǎn)中建筑物價(jià)值是基本相同的，所以同一城市中同種結(jié)構(gòu)、同種類型的房地產(chǎn)，其價(jià)格差異一般來說是由級(jí)差地租造成的。例如，上海市區(qū)有兩套同種結(jié)構(gòu)、同種類型、相同面積的住宅商品房，第一套位于二級(jí)地段，第二套位于五級(jí)地段，一般而言，第二套住房的價(jià)格約為第一套住房的50％左右。目前住房保險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)算方法一般為：住房保險(xiǎn)費(fèi)；保險(xiǎn)金額×保險(xiǎn)費(fèi)率×保險(xiǎn)年限。如果分別給這兩套住房投保，第二套住房房主付的保險(xiǎn)費(fèi)也將是第一套的50％，但若這兩套住房的建筑物全部消滅(其實(shí)消滅的只是建筑物，并不包括土地)，也就是說這兩套住房的重建金額是基本相同的。而保險(xiǎn)是為可能出險(xiǎn)的人、物和事進(jìn)行事先投保，從而在出險(xiǎn)時(shí)減少損失。既然可能損失的機(jī)率和金額是相同的，那么所付的保險(xiǎn)費(fèi)也應(yīng)該相同。因此，以房地產(chǎn)的建筑物價(jià)值作為保險(xiǎn)金額能使上述兩套住房投保所付的保險(xiǎn)費(fèi)基本相同，從而符合公平合理和責(zé)權(quán)對(duì)等原則。所以說，現(xiàn)有保險(xiǎn)條款中規(guī)定的將房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)值作為保險(xiǎn)金額是很不合理的。既然只是建筑物存在風(fēng)險(xiǎn)需要保險(xiǎn)，那么保險(xiǎn)金額就應(yīng)該只是建筑物部分的價(jià)值，而不應(yīng)該包含土地部分的價(jià)值。
建議修改“個(gè)房險(xiǎn)”現(xiàn)有條款中保險(xiǎn)金額的計(jì)算依據(jù)是可行的，各城市和地區(qū)都有各種結(jié)構(gòu)、類型不同的房地產(chǎn)的建筑造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，將建筑造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)乘上一個(gè)系數(shù)就得到建筑物標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)，住房保險(xiǎn)的保險(xiǎn)金額應(yīng)該是投保房地產(chǎn)的建筑面積與建筑物標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)的乘積，這個(gè)乘積就相當(dāng)于房地產(chǎn)中建筑物的價(jià)值。這樣，住房保險(xiǎn)的保險(xiǎn)金額不再包含地價(jià)，投保人就不再花冤枉保險(xiǎn)費(fèi)了。
對(duì)不同結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)以及不同投保年限實(shí)行差別費(fèi)率
不同結(jié)構(gòu)的房屋其抗風(fēng)險(xiǎn)的能力也不同，鋼混結(jié)構(gòu)比磚木結(jié)構(gòu)的房屋防御災(zāi)害的能力強(qiáng)得多，因而其出險(xiǎn)的可能也就小得多。理所當(dāng)然，其保險(xiǎn)費(fèi)率也應(yīng)相應(yīng)低些。
因此，保險(xiǎn)費(fèi)率應(yīng)隨保險(xiǎn)期限的增加而下降，對(duì)投保年限長(zhǎng)的投保人，比較而言就像是老客戶，其保險(xiǎn)費(fèi)率理應(yīng)受到優(yōu)惠。
提前交繳保險(xiǎn)費(fèi)應(yīng)受到優(yōu)惠
不同的繳費(fèi)方式其保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算應(yīng)有所區(qū)別，保險(xiǎn)公司一般都要求投保人在投保時(shí)躉繳(即一次性付足)保險(xiǎn)期限內(nèi)的所有保險(xiǎn)費(fèi)，那么該投保人應(yīng)享受優(yōu)惠。即使單從資金具有時(shí)間價(jià)值這一點(diǎn)上也足以論證本論點(diǎn)。目前有的保險(xiǎn)公司已考慮到這個(gè)問題，計(jì)算一次性交繳保險(xiǎn)費(fèi)時(shí)，將以后各年的保險(xiǎn)費(fèi)折現(xiàn)到投保一年后的時(shí)點(diǎn)，這個(gè)方法比較科學(xué)。但不管投保年限長(zhǎng)短，統(tǒng)一用一年期定期存款利率作為折現(xiàn)率，這一點(diǎn)值得商榷。有的保險(xiǎn)公司計(jì)算一次性交繳保險(xiǎn)費(fèi)的金額時(shí)，用保險(xiǎn)期限與年保險(xiǎn)費(fèi)的乘積再給予一定比例的優(yōu)惠；有的保險(xiǎn)公司尚未考慮到這個(gè)問題。對(duì)此，保險(xiǎn)管理部門應(yīng)統(tǒng)一規(guī)定提前交繳保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算方法，筆者認(rèn)為采用折現(xiàn)的方法比較合理。
房產(chǎn)保險(xiǎn)的費(fèi)率不應(yīng)隨按揭貸款品種的不同而不同
目前實(shí)行的按揭貸款抵押房產(chǎn)保險(xiǎn)，對(duì)商業(yè)性與政策性住房貸款實(shí)行差別費(fèi)率政策，政策性住房貸款的抵押房產(chǎn)投保時(shí)得到費(fèi)率優(yōu)惠，這是不合理的。按揭貸款抵押房產(chǎn)保險(xiǎn)，所保的對(duì)象是房產(chǎn)，而不是貸款，其費(fèi)率只應(yīng)根據(jù)房產(chǎn)本身來確定，不應(yīng)隨按揭貸款品種的不同而變化。
除此之外，現(xiàn)有的“個(gè)房險(xiǎn)”還存在著合同格式上的不足等問題，希望保險(xiǎn)管理部門能統(tǒng)籌考慮，出臺(tái)一套公正、合理的“個(gè)房險(xiǎn)”基本條款，以統(tǒng)政令、以解民憂，從而進(jìn)一步繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
應(yīng)將房地產(chǎn)的保險(xiǎn)金額改為房地產(chǎn)中房屋建筑部分的價(jià)值
從估價(jià)的理論和實(shí)踐中我們知道，我國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)值由土地使用權(quán)價(jià)值和建筑物價(jià)值組成，土地使用權(quán)價(jià)值隨土地所處的位置不同而不同。在同一城市中同種結(jié)構(gòu)、同種類型房地產(chǎn)中建筑物價(jià)值是基本相同的，所以同一城市中同種結(jié)構(gòu)、同種類型的房地產(chǎn)，其價(jià)格差異一般來說是由級(jí)差地租造成的。例如，上海市區(qū)有兩套同種結(jié)構(gòu)、同種類型、相同面積的住宅商品房，第一套位于二級(jí)地段，第二套位于五級(jí)地段，一般而言，第二套住房的價(jià)格約為第一套住房的50％左右。目前住房保險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)算方法一般為：住房保險(xiǎn)費(fèi)；保險(xiǎn)金額×保險(xiǎn)費(fèi)率×保險(xiǎn)年限。如果分別給這兩套住房投保，第二套住房房主付的保險(xiǎn)費(fèi)也將是第一套的50％，但若這兩套住房的建筑物全部消滅(其實(shí)消滅的只是建筑物，并不包括土地)，也就是說這兩套住房的重建金額是基本相同的。而保險(xiǎn)是為可能出險(xiǎn)的人、物和事進(jìn)行事先投保，從而在出險(xiǎn)時(shí)減少損失。既然可能損失的機(jī)率和金額是相同的，那么所付的保險(xiǎn)費(fèi)也應(yīng)該相同。因此，以房地產(chǎn)的建筑物價(jià)值作為保險(xiǎn)金額能使上述兩套住房投保所付的保險(xiǎn)費(fèi)基本相同，從而符合公平合理和責(zé)權(quán)對(duì)等原則。所以說，現(xiàn)有保險(xiǎn)條款中規(guī)定的將房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)值作為保險(xiǎn)金額是很不合理的。既然只是建筑物存在風(fēng)險(xiǎn)需要保險(xiǎn)，那么保險(xiǎn)金額就應(yīng)該只是建筑物部分的價(jià)值，而不應(yīng)該包含土地部分的價(jià)值。
建議修改“個(gè)房險(xiǎn)”現(xiàn)有條款中保險(xiǎn)金額的計(jì)算依據(jù)是可行的，各城市和地區(qū)都有各種結(jié)構(gòu)、類型不同的房地產(chǎn)的建筑造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，將建筑造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)乘上一個(gè)系數(shù)就得到建筑物標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)，住房保險(xiǎn)的保險(xiǎn)金額應(yīng)該是投保房地產(chǎn)的建筑面積與建筑物標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)的乘積，這個(gè)乘積就相當(dāng)于房地產(chǎn)中建筑物的價(jià)值。這樣，住房保險(xiǎn)的保險(xiǎn)金額不再包含地價(jià)，投保人就不再花冤枉保險(xiǎn)費(fèi)了。
對(duì)不同結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)以及不同投保年限實(shí)行差別費(fèi)率
不同結(jié)構(gòu)的房屋其抗風(fēng)險(xiǎn)的能力也不同，鋼混結(jié)構(gòu)比磚木結(jié)構(gòu)的房屋防御災(zāi)害的能力強(qiáng)得多，因而其出險(xiǎn)的可能也就小得多。理所當(dāng)然，其保險(xiǎn)費(fèi)率也應(yīng)相應(yīng)低些。
因此，保險(xiǎn)費(fèi)率應(yīng)隨保險(xiǎn)期限的增加而下降，對(duì)投保年限長(zhǎng)的投保人，比較而言就像是老客戶，其保險(xiǎn)費(fèi)率理應(yīng)受到優(yōu)惠。
提前交繳保險(xiǎn)費(fèi)應(yīng)受到優(yōu)惠
不同的繳費(fèi)方式其保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算應(yīng)有所區(qū)別，保險(xiǎn)公司一般都要求投保人在投保時(shí)躉繳(即一次性付足)保險(xiǎn)期限內(nèi)的所有保險(xiǎn)費(fèi)，那么該投保人應(yīng)享受優(yōu)惠。即使單從資金具有時(shí)間價(jià)值這一點(diǎn)上也足以論證本論點(diǎn)。目前有的保險(xiǎn)公司已考慮到這個(gè)問題，計(jì)算一次性交繳保險(xiǎn)費(fèi)時(shí)，將以后各年的保險(xiǎn)費(fèi)折現(xiàn)到投保一年后的時(shí)點(diǎn)，這個(gè)方法比較科學(xué)。但不管投保年限長(zhǎng)短，統(tǒng)一用一年期定期存款利率作為折現(xiàn)率，這一點(diǎn)值得商榷。有的保險(xiǎn)公司計(jì)算一次性交繳保險(xiǎn)費(fèi)的金額時(shí)，用保險(xiǎn)期限與年保險(xiǎn)費(fèi)的乘積再給予一定比例的優(yōu)惠；有的保險(xiǎn)公司尚未考慮到這個(gè)問題。對(duì)此，保險(xiǎn)管理部門應(yīng)統(tǒng)一規(guī)定提前交繳保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算方法，筆者認(rèn)為采用折現(xiàn)的方法比較合理。
房產(chǎn)保險(xiǎn)的費(fèi)率不應(yīng)隨按揭貸款品種的不同而不同
目前實(shí)行的按揭貸款抵押房產(chǎn)保險(xiǎn)，對(duì)商業(yè)性與政策性住房貸款實(shí)行差別費(fèi)率政策，政策性住房貸款的抵押房產(chǎn)投保時(shí)得到費(fèi)率優(yōu)惠，這是不合理的。按揭貸款抵押房產(chǎn)保險(xiǎn)，所保的對(duì)象是房產(chǎn)，而不是貸款，其費(fèi)率只應(yīng)根據(jù)房產(chǎn)本身來確定，不應(yīng)隨按揭貸款品種的不同而變化。
除此之外，現(xiàn)有的“個(gè)房險(xiǎn)”還存在著合同格式上的不足等問題，希望保險(xiǎn)管理部門能統(tǒng)籌考慮，出臺(tái)一套公正、合理的“個(gè)房險(xiǎn)”基本條款，以統(tǒng)政令、以解民憂，從而進(jìn)一步繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。