一、舊城區(qū)區(qū)片拆遷地價(jià)評(píng)估的必要性
1、是貫徹新拆遷管理?xiàng)l例進(jìn)行房地產(chǎn)補(bǔ)償評(píng)估的嘗試
為了順利完成拆遷改造建設(shè)的前期任務(wù)——拆遷安置補(bǔ)償工作，全面貫徹實(shí)施國(guó)務(wù)院新頒布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，對(duì)被拆遷人進(jìn)行合理的市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償，必須評(píng)估出被拆遷房屋的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。舊城區(qū)往往房屋密集，房屋狀況差，被拆遷戶數(shù)多。但現(xiàn)狀的土地區(qū)位條件差異不大。如果運(yùn)用區(qū)片拆遷地價(jià)修正法進(jìn)行拆遷房地產(chǎn)價(jià)格的大批量評(píng)估，不僅可以使區(qū)域的補(bǔ)償水平趨于統(tǒng)一，而巨可以極大的加快個(gè)案的評(píng)估效率。區(qū)片拆遷地價(jià)評(píng)估研究是拆遷評(píng)估研究的一個(gè)新課題。
2、是對(duì)拆遷補(bǔ)償評(píng)估方法的有效探索
國(guó)家規(guī)定，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)需要按被拆遷房屋對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行。因此，對(duì)每一被拆遷房屋進(jìn)行貨幣補(bǔ)償時(shí)，都必須進(jìn)行房屋的市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估。市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估的方法有多種，如市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。
舊有房屋如果沒(méi)有收益，則無(wú)法利用收益還原法進(jìn)行評(píng)估。對(duì)于有收益的住房，客觀上往往舊房的實(shí)際出租收益超過(guò)其本身的實(shí)際價(jià)值，且租金水平更多的不是受房屋狀況的影響，而是受承租人對(duì)房屋租金總額的支付能力的影響?？赡軙?huì)出現(xiàn)小面積房屋雖然租金總額低，但單位面積租金卻是高價(jià)錢。因此，收益還原法將難以評(píng)估出合理的市場(chǎng)價(jià)格。對(duì)于一些商業(yè)用途房屋，用收益還原法進(jìn)行評(píng)估也往往會(huì)因?yàn)檫€原利率和客觀租金收益的不確定性，導(dǎo)致評(píng)估價(jià)格偏差較大?？傊?，對(duì)這種舊有房屋運(yùn)用收益法評(píng)估的可靠性大小。
運(yùn)用市場(chǎng)比較法是市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估的首選方法，但有些地方由于被拆遷范圍禁止交易，往往要從其它不同區(qū)域?qū)で蠼灰装咐瑢?dǎo)致修正存在一定難度。特別是有些地方二三級(jí)市場(chǎng)不夠發(fā)育，存量房屋交易實(shí)例缺乏，市場(chǎng)比較法更難以使用。
成本法評(píng)估則要求評(píng)估土地價(jià)格和房屋現(xiàn)值。運(yùn)用房屋重置價(jià)結(jié)合成新比較容易確定房屋現(xiàn)值，因此，土地價(jià)格評(píng)估便成了重要工序。雖然，我國(guó)很多地區(qū)都建立了較完善的基準(zhǔn)地價(jià)體系，可基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵與拆遷地價(jià)內(nèi)涵有本質(zhì)區(qū)別，基準(zhǔn)地價(jià)修正法不能用于拆遷補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估。所以，需要重新進(jìn)行拆遷地價(jià)的評(píng)估，即確定現(xiàn)狀條件下土地的市場(chǎng)價(jià)格。如果能根據(jù)拆遷區(qū)域的區(qū)位特點(diǎn)，劃分不同等級(jí)的同質(zhì)區(qū)域，再測(cè)算出該區(qū)域現(xiàn)狀條件下的土地價(jià)格水平，并建立相應(yīng)的修正體系，拆遷房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估就可以在土地價(jià)格基礎(chǔ)上加上房屋現(xiàn)值得到。這是簡(jiǎn)便有效、可以作為大量房地產(chǎn)個(gè)案價(jià)格評(píng)估的有效方法。
二、區(qū)片拆遷地價(jià)的內(nèi)涵
1、區(qū)片拆遷地價(jià)的內(nèi)涵
區(qū)片拆遷地價(jià)評(píng)估目的：為評(píng)估項(xiàng)目范圍內(nèi)各個(gè)宗地上被拆遷房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估提供土地價(jià)格基礎(chǔ)。拆遷地價(jià)顧名思義就是指拆遷補(bǔ)償目的下土地的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。所以，這一價(jià)值應(yīng)該是補(bǔ)償土地利用現(xiàn)狀條件下土地價(jià)值，而不是土地高佳使用下的土地價(jià)值。拆遷地價(jià)不應(yīng)考慮城市更新或城市規(guī)劃為土地帶來(lái)的增值效應(yīng)。拆遷地價(jià)本質(zhì)是運(yùn)用剩余法對(duì)舊有房屋公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的倒算，即：
土地拆遷價(jià)格=舊有房地產(chǎn)價(jià)格-房屋現(xiàn)值
顯然，這樣的拆遷地價(jià)能充分體現(xiàn)國(guó)務(wù)院305號(hào)令關(guān)于貨幣補(bǔ)償采用市場(chǎng)交易價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。其價(jià)格水平的測(cè)算，可以根據(jù)各地存量房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育狀況和特點(diǎn)采用不同的方法進(jìn)行。
我們對(duì)拆遷地價(jià)的完整定義是：現(xiàn)狀利用條件下，拆遷房屋所在土地于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值；我們將區(qū)片拆遷地價(jià)定義為：將一定范圍內(nèi)被拆遷土地分成若干個(gè)區(qū)位條件相同或相近、用途相同或相近、地價(jià)相同或相近、地塊相連的均質(zhì)區(qū)域，此均質(zhì)區(qū)域的平均拆遷地價(jià)水平，即區(qū)片拆遷地價(jià)。它是運(yùn)用成本法進(jìn)行拆遷房地產(chǎn)價(jià)格的基礎(chǔ)。
2、與基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)別
（1）地價(jià)內(nèi)涵不同
區(qū)片拆遷地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)相同之處在于都是均質(zhì)區(qū)域的平均價(jià)格，但它們的本
質(zhì)內(nèi)涵差別很大。區(qū)片拆遷地價(jià)是一種補(bǔ)償性質(zhì)的土地價(jià)格，是以現(xiàn)狀條條件為基礎(chǔ)的土地價(jià)值，反映了當(dāng)前的客觀實(shí)在，體現(xiàn)了國(guó)務(wù)院第305號(hào)令的法則。
基準(zhǔn)地價(jià)是政府定期制定公布的一定用途高出讓年期下各土地級(jí)別或均質(zhì)地域的土地使用權(quán)平均價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)需要顧及土地的潛在價(jià)值，它受城市規(guī)劃和城市更新的影響，理論上應(yīng)該是土地高佳用途下的價(jià)格。
（2）區(qū)片拆遷地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)的土地權(quán)屬性質(zhì)不同
基準(zhǔn)地價(jià)的土地權(quán)屬性質(zhì)肯定是出讓轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，使用年期采用的是國(guó)家規(guī)定的土地使用權(quán)出讓的高年期，如住宅用途土地70年、商業(yè)用途土地40年、工業(yè)用途、綜合用途等土地50年。而區(qū)片拆遷地價(jià)的土地權(quán)屬性質(zhì)則可能多種性質(zhì)并存，如劃撥土地使用權(quán)、出讓土地使用權(quán)甚至集體土地使用權(quán)性質(zhì)。不同的權(quán)屬性質(zhì)將直接影響到土地的價(jià)格水平。
理論上一般而言，基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)該高于區(qū)片拆遷地價(jià)。
3、與出讓拍賣地價(jià)區(qū)別
土地拍賣價(jià)格可以說(shuō)是土地價(jià)值的高體現(xiàn)，是該地塊高佳使用下的高市場(chǎng)價(jià)值。它極大地壓縮了消費(fèi)者剩余。一般來(lái)說(shuō)，高于市場(chǎng)均衡價(jià)格。因此，與拆遷地價(jià)更有不同。
三、區(qū)片拆遷地價(jià)評(píng)估及其應(yīng)用程序設(shè)計(jì)
如何進(jìn)行區(qū)片拆遷地價(jià)評(píng)估，以及如何運(yùn)用區(qū)片拆遷地價(jià)修正法進(jìn)行拆遷房屋評(píng)估。
1、是貫徹新拆遷管理?xiàng)l例進(jìn)行房地產(chǎn)補(bǔ)償評(píng)估的嘗試
為了順利完成拆遷改造建設(shè)的前期任務(wù)——拆遷安置補(bǔ)償工作，全面貫徹實(shí)施國(guó)務(wù)院新頒布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，對(duì)被拆遷人進(jìn)行合理的市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償，必須評(píng)估出被拆遷房屋的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。舊城區(qū)往往房屋密集，房屋狀況差，被拆遷戶數(shù)多。但現(xiàn)狀的土地區(qū)位條件差異不大。如果運(yùn)用區(qū)片拆遷地價(jià)修正法進(jìn)行拆遷房地產(chǎn)價(jià)格的大批量評(píng)估，不僅可以使區(qū)域的補(bǔ)償水平趨于統(tǒng)一，而巨可以極大的加快個(gè)案的評(píng)估效率。區(qū)片拆遷地價(jià)評(píng)估研究是拆遷評(píng)估研究的一個(gè)新課題。
2、是對(duì)拆遷補(bǔ)償評(píng)估方法的有效探索
國(guó)家規(guī)定，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)需要按被拆遷房屋對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行。因此，對(duì)每一被拆遷房屋進(jìn)行貨幣補(bǔ)償時(shí)，都必須進(jìn)行房屋的市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估。市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估的方法有多種，如市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。
舊有房屋如果沒(méi)有收益，則無(wú)法利用收益還原法進(jìn)行評(píng)估。對(duì)于有收益的住房，客觀上往往舊房的實(shí)際出租收益超過(guò)其本身的實(shí)際價(jià)值，且租金水平更多的不是受房屋狀況的影響，而是受承租人對(duì)房屋租金總額的支付能力的影響?？赡軙?huì)出現(xiàn)小面積房屋雖然租金總額低，但單位面積租金卻是高價(jià)錢。因此，收益還原法將難以評(píng)估出合理的市場(chǎng)價(jià)格。對(duì)于一些商業(yè)用途房屋，用收益還原法進(jìn)行評(píng)估也往往會(huì)因?yàn)檫€原利率和客觀租金收益的不確定性，導(dǎo)致評(píng)估價(jià)格偏差較大?？傊?，對(duì)這種舊有房屋運(yùn)用收益法評(píng)估的可靠性大小。
運(yùn)用市場(chǎng)比較法是市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估的首選方法，但有些地方由于被拆遷范圍禁止交易，往往要從其它不同區(qū)域?qū)で蠼灰装咐瑢?dǎo)致修正存在一定難度。特別是有些地方二三級(jí)市場(chǎng)不夠發(fā)育，存量房屋交易實(shí)例缺乏，市場(chǎng)比較法更難以使用。
成本法評(píng)估則要求評(píng)估土地價(jià)格和房屋現(xiàn)值。運(yùn)用房屋重置價(jià)結(jié)合成新比較容易確定房屋現(xiàn)值，因此，土地價(jià)格評(píng)估便成了重要工序。雖然，我國(guó)很多地區(qū)都建立了較完善的基準(zhǔn)地價(jià)體系，可基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵與拆遷地價(jià)內(nèi)涵有本質(zhì)區(qū)別，基準(zhǔn)地價(jià)修正法不能用于拆遷補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估。所以，需要重新進(jìn)行拆遷地價(jià)的評(píng)估，即確定現(xiàn)狀條件下土地的市場(chǎng)價(jià)格。如果能根據(jù)拆遷區(qū)域的區(qū)位特點(diǎn)，劃分不同等級(jí)的同質(zhì)區(qū)域，再測(cè)算出該區(qū)域現(xiàn)狀條件下的土地價(jià)格水平，并建立相應(yīng)的修正體系，拆遷房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估就可以在土地價(jià)格基礎(chǔ)上加上房屋現(xiàn)值得到。這是簡(jiǎn)便有效、可以作為大量房地產(chǎn)個(gè)案價(jià)格評(píng)估的有效方法。
二、區(qū)片拆遷地價(jià)的內(nèi)涵
1、區(qū)片拆遷地價(jià)的內(nèi)涵
區(qū)片拆遷地價(jià)評(píng)估目的：為評(píng)估項(xiàng)目范圍內(nèi)各個(gè)宗地上被拆遷房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估提供土地價(jià)格基礎(chǔ)。拆遷地價(jià)顧名思義就是指拆遷補(bǔ)償目的下土地的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。所以，這一價(jià)值應(yīng)該是補(bǔ)償土地利用現(xiàn)狀條件下土地價(jià)值，而不是土地高佳使用下的土地價(jià)值。拆遷地價(jià)不應(yīng)考慮城市更新或城市規(guī)劃為土地帶來(lái)的增值效應(yīng)。拆遷地價(jià)本質(zhì)是運(yùn)用剩余法對(duì)舊有房屋公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的倒算，即：
土地拆遷價(jià)格=舊有房地產(chǎn)價(jià)格-房屋現(xiàn)值
顯然，這樣的拆遷地價(jià)能充分體現(xiàn)國(guó)務(wù)院305號(hào)令關(guān)于貨幣補(bǔ)償采用市場(chǎng)交易價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。其價(jià)格水平的測(cè)算，可以根據(jù)各地存量房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育狀況和特點(diǎn)采用不同的方法進(jìn)行。
我們對(duì)拆遷地價(jià)的完整定義是：現(xiàn)狀利用條件下，拆遷房屋所在土地于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值；我們將區(qū)片拆遷地價(jià)定義為：將一定范圍內(nèi)被拆遷土地分成若干個(gè)區(qū)位條件相同或相近、用途相同或相近、地價(jià)相同或相近、地塊相連的均質(zhì)區(qū)域，此均質(zhì)區(qū)域的平均拆遷地價(jià)水平，即區(qū)片拆遷地價(jià)。它是運(yùn)用成本法進(jìn)行拆遷房地產(chǎn)價(jià)格的基礎(chǔ)。
2、與基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)別
（1）地價(jià)內(nèi)涵不同
區(qū)片拆遷地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)相同之處在于都是均質(zhì)區(qū)域的平均價(jià)格，但它們的本
質(zhì)內(nèi)涵差別很大。區(qū)片拆遷地價(jià)是一種補(bǔ)償性質(zhì)的土地價(jià)格，是以現(xiàn)狀條條件為基礎(chǔ)的土地價(jià)值，反映了當(dāng)前的客觀實(shí)在，體現(xiàn)了國(guó)務(wù)院第305號(hào)令的法則。
基準(zhǔn)地價(jià)是政府定期制定公布的一定用途高出讓年期下各土地級(jí)別或均質(zhì)地域的土地使用權(quán)平均價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)需要顧及土地的潛在價(jià)值，它受城市規(guī)劃和城市更新的影響，理論上應(yīng)該是土地高佳用途下的價(jià)格。
（2）區(qū)片拆遷地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)的土地權(quán)屬性質(zhì)不同
基準(zhǔn)地價(jià)的土地權(quán)屬性質(zhì)肯定是出讓轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，使用年期采用的是國(guó)家規(guī)定的土地使用權(quán)出讓的高年期，如住宅用途土地70年、商業(yè)用途土地40年、工業(yè)用途、綜合用途等土地50年。而區(qū)片拆遷地價(jià)的土地權(quán)屬性質(zhì)則可能多種性質(zhì)并存，如劃撥土地使用權(quán)、出讓土地使用權(quán)甚至集體土地使用權(quán)性質(zhì)。不同的權(quán)屬性質(zhì)將直接影響到土地的價(jià)格水平。
理論上一般而言，基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)該高于區(qū)片拆遷地價(jià)。
3、與出讓拍賣地價(jià)區(qū)別
土地拍賣價(jià)格可以說(shuō)是土地價(jià)值的高體現(xiàn)，是該地塊高佳使用下的高市場(chǎng)價(jià)值。它極大地壓縮了消費(fèi)者剩余。一般來(lái)說(shuō)，高于市場(chǎng)均衡價(jià)格。因此，與拆遷地價(jià)更有不同。
三、區(qū)片拆遷地價(jià)評(píng)估及其應(yīng)用程序設(shè)計(jì)
如何進(jìn)行區(qū)片拆遷地價(jià)評(píng)估，以及如何運(yùn)用區(qū)片拆遷地價(jià)修正法進(jìn)行拆遷房屋評(píng)估。