1、區(qū)片拆遷地價表達(dá)
區(qū)片劃分的一般原則是區(qū)域因素條件相同或相近、用途相同或相近、價格相同或相近、地塊相鄰成片。對于每一均質(zhì)區(qū)片，區(qū)片拆遷地價以怎樣的形式表達(dá)既關(guān)系到地價成果使用的便捷性，更關(guān)系到地價成果顯示的合理性。鑒于拆遷評估的目的，建議將區(qū)片拆遷地價類型設(shè)置如表1。這樣設(shè)置的理由如下：
表1 區(qū)片拆遷地價表達(dá)方式表
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用地類型 價格類型（元/平方米） 價格表達(dá)方式
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房屋類型1 樓面地價 級別價
房屋類型2 樓面地價 級別價
商業(yè)辦公綜合用地 樓面價 路線價 級別價
工業(yè) 地面價 級別價
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（1）房屋類型設(shè)定：舊城區(qū)往往房屋類型多樣、復(fù)雜，不同的房屋類型交易價格相差懸殊。而實(shí)際上，這些價格的區(qū)別遠(yuǎn)不僅僅是房屋現(xiàn)值不同帶來的。如某地老磚木結(jié)構(gòu)房屋建筑面積單價水平約1100元/平方米，而在老房基礎(chǔ)上重新建造的層數(shù)為3—4層，樓上樓下為一家的混合結(jié)構(gòu)房屋售價水平達(dá)2000元/平方米，若扣除相應(yīng)的房屋價值，反算出的土地樓面價格分別為900元/平方米和1300元/平方米。差異顯著。所以為了合理評估房地產(chǎn)的價格，有必要根據(jù)拆遷區(qū)域的狀況對房屋類型進(jìn)行細(xì)分，并以此作為區(qū)片拆遷地價類型的設(shè)定基礎(chǔ)，測算出每一房屋類型下的土地價格。
（2）價格類型設(shè)置為樓面價：居民對住房最關(guān)心的是其擁有多少建筑面積，其所擁有的房屋空間有多大。存量房屋買賣都是以其建筑面積為基礎(chǔ)進(jìn)行交易。容積率大小對拆遷地價的影響與對土地出讓價格影響截然不同，而且拆遷地價僅作為房地產(chǎn)整體價格中一個組成部分，拆遷土地不可能單獨(dú)交易。而出讓地塊則是整個地塊的完整交易。將拆遷地價的價格類型設(shè)置為樓面價便于補(bǔ)償操作。
2、區(qū)片拆遷地價基準(zhǔn)條件界定
區(qū)片拆遷地價基準(zhǔn)條件給出的是區(qū)片地價的內(nèi)涵標(biāo)準(zhǔn)條件，它關(guān)系到拆遷地價修正體系的設(shè)定和修正系數(shù)的取值。不過，它不能以規(guī)劃條件進(jìn)行界定，而應(yīng)該以現(xiàn)狀條件進(jìn)行界定，并要求在充分把握現(xiàn)狀條件和特點(diǎn)的前提下進(jìn)行確定。如我們通過現(xiàn)狀及區(qū)域房地產(chǎn)市場特點(diǎn)的研究，對某區(qū)拆遷地價的基準(zhǔn)條件界定如表2所示。很顯然，不同地區(qū)基準(zhǔn)條件是截然不同的。
表2 區(qū)片拆遷地價條件表
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房屋類型 權(quán)屬狀況 地價形式 容積率 建筑密度 房屋間距
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一般住宅 劃撥 樓面地價 不限制 不限制 8-10米
通天樓 劃撥 樓面地價 ＜3 不限制 8-10米
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五、區(qū)片地價測算與因素修正法評估宗地地價
1、區(qū)片地價測算
如果有存量房市場交易，則可以直接利用樣點(diǎn)房地產(chǎn)的交易價格，通過剩余法倒算出存量房地產(chǎn)的土地價格，以此為基礎(chǔ)進(jìn)行區(qū)片價格的測算。
如果存量房地產(chǎn)市場不發(fā)達(dá)，可以利用拆遷區(qū)域周圍新建商品房的價格通過扣除所有新開發(fā)成本包括房屋開發(fā)成本、基礎(chǔ)設(shè)施及公益設(shè)施配套成本、管理費(fèi)、利息、利潤、稅等反算出原有土地狀況下的土地樓面價，然后進(jìn)行綜合調(diào)整確定。
2、區(qū)片地價因素修正法
區(qū)片地價因素修正法是指根據(jù)區(qū)片地價水平和區(qū)片地價修正體系，利用反映土地特性的地價影響因素及其變化規(guī)律進(jìn)行宗地價值修正評估的過程。其實(shí)質(zhì)是市場比較法的一種拓展。因素修正法的基本原理與市場比較法一樣都是替代原理。但通常區(qū)片拆遷地價為均價，且確定時已經(jīng)充分考慮了區(qū)域因素，所以，利用區(qū)片拆遷地價因素修正法進(jìn)行拆遷宗地價格評估的公式為：
待估宗地地塊價值=所在區(qū)片拆遷地價×估價時點(diǎn)修正系數(shù)×Ⅱ地塊個別因素修正系數(shù)
區(qū)片價格畢竟是區(qū)域的平均地價，雖然評估結(jié)果給出了一定的修正體系，但是不可能窮盡所有情況，因此，在利用區(qū)片拆遷地價的評估過程中，必須結(jié)合房地產(chǎn)估價師的經(jīng)驗(yàn)和水平，本著客觀的態(tài)度，靈活進(jìn)行修正因素的選取和修正幅度的取值。
區(qū)片劃分的一般原則是區(qū)域因素條件相同或相近、用途相同或相近、價格相同或相近、地塊相鄰成片。對于每一均質(zhì)區(qū)片，區(qū)片拆遷地價以怎樣的形式表達(dá)既關(guān)系到地價成果使用的便捷性，更關(guān)系到地價成果顯示的合理性。鑒于拆遷評估的目的，建議將區(qū)片拆遷地價類型設(shè)置如表1。這樣設(shè)置的理由如下：
表1 區(qū)片拆遷地價表達(dá)方式表
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用地類型 價格類型（元/平方米） 價格表達(dá)方式
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房屋類型1 樓面地價 級別價
房屋類型2 樓面地價 級別價
商業(yè)辦公綜合用地 樓面價 路線價 級別價
工業(yè) 地面價 級別價
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（1）房屋類型設(shè)定：舊城區(qū)往往房屋類型多樣、復(fù)雜，不同的房屋類型交易價格相差懸殊。而實(shí)際上，這些價格的區(qū)別遠(yuǎn)不僅僅是房屋現(xiàn)值不同帶來的。如某地老磚木結(jié)構(gòu)房屋建筑面積單價水平約1100元/平方米，而在老房基礎(chǔ)上重新建造的層數(shù)為3—4層，樓上樓下為一家的混合結(jié)構(gòu)房屋售價水平達(dá)2000元/平方米，若扣除相應(yīng)的房屋價值，反算出的土地樓面價格分別為900元/平方米和1300元/平方米。差異顯著。所以為了合理評估房地產(chǎn)的價格，有必要根據(jù)拆遷區(qū)域的狀況對房屋類型進(jìn)行細(xì)分，并以此作為區(qū)片拆遷地價類型的設(shè)定基礎(chǔ)，測算出每一房屋類型下的土地價格。
（2）價格類型設(shè)置為樓面價：居民對住房最關(guān)心的是其擁有多少建筑面積，其所擁有的房屋空間有多大。存量房屋買賣都是以其建筑面積為基礎(chǔ)進(jìn)行交易。容積率大小對拆遷地價的影響與對土地出讓價格影響截然不同，而且拆遷地價僅作為房地產(chǎn)整體價格中一個組成部分，拆遷土地不可能單獨(dú)交易。而出讓地塊則是整個地塊的完整交易。將拆遷地價的價格類型設(shè)置為樓面價便于補(bǔ)償操作。
2、區(qū)片拆遷地價基準(zhǔn)條件界定
區(qū)片拆遷地價基準(zhǔn)條件給出的是區(qū)片地價的內(nèi)涵標(biāo)準(zhǔn)條件，它關(guān)系到拆遷地價修正體系的設(shè)定和修正系數(shù)的取值。不過，它不能以規(guī)劃條件進(jìn)行界定，而應(yīng)該以現(xiàn)狀條件進(jìn)行界定，并要求在充分把握現(xiàn)狀條件和特點(diǎn)的前提下進(jìn)行確定。如我們通過現(xiàn)狀及區(qū)域房地產(chǎn)市場特點(diǎn)的研究，對某區(qū)拆遷地價的基準(zhǔn)條件界定如表2所示。很顯然，不同地區(qū)基準(zhǔn)條件是截然不同的。
表2 區(qū)片拆遷地價條件表
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房屋類型 權(quán)屬狀況 地價形式 容積率 建筑密度 房屋間距
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一般住宅 劃撥 樓面地價 不限制 不限制 8-10米
通天樓 劃撥 樓面地價 ＜3 不限制 8-10米
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五、區(qū)片地價測算與因素修正法評估宗地地價
1、區(qū)片地價測算
如果有存量房市場交易，則可以直接利用樣點(diǎn)房地產(chǎn)的交易價格，通過剩余法倒算出存量房地產(chǎn)的土地價格，以此為基礎(chǔ)進(jìn)行區(qū)片價格的測算。
如果存量房地產(chǎn)市場不發(fā)達(dá)，可以利用拆遷區(qū)域周圍新建商品房的價格通過扣除所有新開發(fā)成本包括房屋開發(fā)成本、基礎(chǔ)設(shè)施及公益設(shè)施配套成本、管理費(fèi)、利息、利潤、稅等反算出原有土地狀況下的土地樓面價，然后進(jìn)行綜合調(diào)整確定。
2、區(qū)片地價因素修正法
區(qū)片地價因素修正法是指根據(jù)區(qū)片地價水平和區(qū)片地價修正體系，利用反映土地特性的地價影響因素及其變化規(guī)律進(jìn)行宗地價值修正評估的過程。其實(shí)質(zhì)是市場比較法的一種拓展。因素修正法的基本原理與市場比較法一樣都是替代原理。但通常區(qū)片拆遷地價為均價，且確定時已經(jīng)充分考慮了區(qū)域因素，所以，利用區(qū)片拆遷地價因素修正法進(jìn)行拆遷宗地價格評估的公式為：
待估宗地地塊價值=所在區(qū)片拆遷地價×估價時點(diǎn)修正系數(shù)×Ⅱ地塊個別因素修正系數(shù)
區(qū)片價格畢竟是區(qū)域的平均地價，雖然評估結(jié)果給出了一定的修正體系，但是不可能窮盡所有情況，因此，在利用區(qū)片拆遷地價的評估過程中，必須結(jié)合房地產(chǎn)估價師的經(jīng)驗(yàn)和水平，本著客觀的態(tài)度，靈活進(jìn)行修正因素的選取和修正幅度的取值。