1．2．4 確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線要遵循房地產(chǎn)估價原則
房地產(chǎn)估價技術(shù)路線所反映的是房地產(chǎn)價格的形成過程，而房地產(chǎn)估價原則體現(xiàn)的也正是房地產(chǎn)價格的形成原理，因此，在確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線時要遵循房地產(chǎn)估價原則也就十分自然了。
1．2．4．1 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與合法原則
遵循合法原則，要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分為前提估價。
所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。
房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格，而房地產(chǎn)權(quán)益是由法律法規(guī)或者合同所確定的，估價所要考慮的也只能是合法的權(quán)益的價格。又由于房地產(chǎn)價格是在其使用和處分的過程中形成的，因此在確定房地產(chǎn)的價格時，就必須堅持其使用和處分的合法性。
合法原則給我們提供了這樣的估價技術(shù)路線：估價時必須首先確認估價對象具有合法的產(chǎn)權(quán)，其次要求估價對象的用途必須是合法的，同時還要求在估價中如果涉及估價對象的交易或處分方式時，該交易或處分方式必須是合法的。
按照“確認估價對象具有合法產(chǎn)權(quán)”的估價技術(shù)路線，我們在估價時就必須先確認估價對象房地產(chǎn)具有哪些權(quán)利、權(quán)利是否完整，以及權(quán)利是否合法。例如已經(jīng)簽訂了租約的房地產(chǎn)，在租約有效期內(nèi)，其占有權(quán)和使用權(quán)已經(jīng)讓渡給承租人，因此用收益法估價測算收益時，租期內(nèi)的收益應(yīng)根據(jù)租約所確定的租金計算；又如違章建筑，對其擁有的占有權(quán)是得不到法律保護的，因此是沒有價格的。 www.Ｅxamda.CoM
按照“確定估價對象的合法用途”的技術(shù)路線，我們在估價時就要核查估價對象的現(xiàn)狀用途是否與其法定用途相符。例如現(xiàn)狀用途是商業(yè)，而法定用途是住宅，我們只能按照其法定用途確定其價格，而不能考慮其現(xiàn)狀用途；又如在采用假設(shè)開發(fā)法估價時，需要設(shè)定估價對象未來的用途，在設(shè)定該用途時，就必須保證該用途的合法性，例如必須符合城市規(guī)劃限制的要求。
按照“確定合法的交易或處分方式”的估價技術(shù)路線，在涉及到劃撥土地使用權(quán)單獨設(shè)定抵押的估價時，就必須考慮到劃撥土地使用權(quán)在得到土地行政主管部門的批準并補交土地使用權(quán)出讓金或向國家上繳土地收益之后才能設(shè)定抵押，此時該目的下的估價對象才具有合法性。
1．2．4．2 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與替代原則
遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。
替代原則的理論依據(jù)是同一市場上相同物品具有相同市場價值的經(jīng)濟學(xué)原理。替代原則是保證房地產(chǎn)估價能夠通過運用市場資料進行和完成的重要理論前提：只有承認同一市場上相同物品具有相同市場價值，才有可能根據(jù)市場資料對估價對象進行估價。
替代原則也反映了房地產(chǎn)估價的基本原理和最一般的估價過程：房地產(chǎn)估價所要確定的估價結(jié)論是估價對象的價值。對于房地產(chǎn)交易目的而言，該價值應(yīng)當(dāng)是在公開市場上最可能形成或者成立的價格，房地產(chǎn)估價就是參照公開市場上足夠數(shù)量的類似房地產(chǎn)的近期成交價格來確定估價對象的價值。
在確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線時，無論采用什么估價思路和估價方法，都必然首先承認替代原則：市場法是用類似房地產(chǎn)的成交價格來“替代”估價對象的價值，收益法是用估價對象未來的收益“替代”估價對象的價值，成本法是用估價對象各組成部分的價格來“替代”估價對象的價值，等等。
1．2．4．3 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與使用原則
遵循使用原則，應(yīng)以估價對象用于使用為前提估價。
房地產(chǎn)估價中所確定的價值，實質(zhì)是房地產(chǎn)的經(jīng)濟價值，而房地產(chǎn)的經(jīng)濟價值是在房地產(chǎn)的使用過程中實現(xiàn)的。使用原則要求在估價時應(yīng)確定估價對象處于使用狀態(tài)時的價值，因此使用原則本身就給我們提供了這樣一個確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的基本思路：在估價時要首先確定房地產(chǎn)的使用狀態(tài)，進而才能確定房地產(chǎn)在這種狀態(tài)下的價值。
1．2．4．4 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與估價時點原則
估價時點原則強調(diào)的是估價結(jié)論具有很強的時間相關(guān)性和時效性。
估價結(jié)論首先具有很強的時間相關(guān)性，這主要是考慮到資金的時間價值，在不同的時間點上發(fā)生的現(xiàn)金流對其價值影響是不同的。因此，在房地產(chǎn)估價時統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項的發(fā)生時點與估價時點不一致，應(yīng)當(dāng)折算為估價時點的現(xiàn)值。在確定估價技術(shù)路線涉及到估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程時，也就要注意到這一點，不能直接將不同時間點上發(fā)生的現(xiàn)金流直接相加，而要進行資金的時間價值換算以后再相加。
估價結(jié)論同時具有很強的時效性，這主要是考慮到房地產(chǎn)市場價格的波動性，同一估價對象在不同時點會具有不同的市場價格。所以強調(diào)：估價結(jié)果是估價對象在估價時點的價格，不能將該估價結(jié)果作為估價對象在其他時點的價格。因此，在確定估價技術(shù)路線時，就要注意要根據(jù)不同的估價時點確定估價所依據(jù)的房地產(chǎn)市場情況，進而確定在此種房地產(chǎn)市場情況下的房地產(chǎn)總體價格水平。
估價時點原則的另外一層含義是：估價對象在不同的估價時點的狀態(tài)是不同的，相應(yīng)就會有不同的價格。例如一宗房地產(chǎn)在其未完工時的狀態(tài)與竣工后的狀態(tài)不同，相應(yīng)地就有不同的價格。在確定估價技術(shù)路線時，就要注意準確把握估價對象在所規(guī)定的估價時點時的狀態(tài)，進而決定估價對象在該狀態(tài)下的價格內(nèi)涵。
1．2．5 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線確定的過程
如前所述，確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線就是要確定估價對象房地產(chǎn)的價格內(nèi)涵和價格形成過程，因此在確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線時，首先要明確估價對象的價格內(nèi)涵，其次要確定其價格形成的過程，然后再確定估價的測算過程和需要采用的估價方法。
例如，在進行保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估時，應(yīng)把握保險標(biāo)的房地產(chǎn)在保險事故發(fā)生前后的狀態(tài)。這時的估價技術(shù)路線就是：先對保險事故發(fā)生前的估價對象進行估價，再對保險事故發(fā)生后的估價對象進行估價，兩個估價結(jié)果的差額就是保險事故發(fā)生后的損失價值。
再以本書后面第3章案例3—2的情況為例，該案例是要確定一大批直管公房的出售基準價格，采取的估價技術(shù)路線是：先明確價格內(nèi)涵，是考慮成新折扣的房屋重置價格加上基準地價，并且是選取一類具有相同地段、相同建筑結(jié)構(gòu)、相同建設(shè)年代的房屋，確定該類房屋的平均價格作為這一類房屋的基準售價，然后在選用成本法和基準地價修正法分別估算建筑物價格和地價，最終確定房屋的基準售價。
一些簡單明確的房地產(chǎn)估價往往比較容易確定估價技術(shù)路線，確定估價技術(shù)路線的過程通?？梢院喕癁檫x擇確定估價方法。而一些比較復(fù)雜的房地產(chǎn)估價則要先明確價格內(nèi)涵、價格形成過程，再據(jù)此理清思路，定下估價技術(shù)路線。
1．2．6 幾個概念辯析
本講中有以下幾個基本概念：估價技術(shù)路線、估價方法、價值標(biāo)準、估價目的、估價對象、估價結(jié)論、估價時點。這幾個基本概念的關(guān)系簡單總結(jié)如下，意在拋磚引玉，調(diào)動同學(xué)們的主觀積極性，可以通過自己的學(xué)習(xí)，仁者見仁、智者見智，自己總結(jié)歸納。
1．估價目的、估價技術(shù)路線和估價方法關(guān)系。先有估價目的，再有估價技術(shù)路線，然后有估價方法。技術(shù)路線反映的是價格內(nèi)涵和價格形成過程，是比方法更高一個層次的概念，與方法密不可分，不同估價方法對應(yīng)不同技術(shù)路線。
2．價值標(biāo)準、估價目的、估價對象、估價結(jié)論、價格內(nèi)涵關(guān)系。價值標(biāo)準（公開市場價值標(biāo)準）是估價方法內(nèi)含的一種技術(shù)標(biāo)準或規(guī)范，對所有估價方法都有約束力。打個比方，估價目的是過河，估價方法是橋、溜索、涉水、乘船等，估價結(jié)論是到達河對岸。不同的估價目的，即使是同一種估價方法，估價結(jié)論也可能不一樣。價格內(nèi)涵是指房地產(chǎn)價格的含義和具體內(nèi)容，估價結(jié)論是價格內(nèi)涵的外在表現(xiàn)形式。
3．僅就過河這件事來說，各種過河方法都是可以的，沒有優(yōu)劣高下之分，但對于不同的人來說（這里的人指估價對象），可能就有一定匹配、適用關(guān)系，比如，老人、孩子、婦女不宜涉水過河，膽小之人不宜用溜索過河等。
房地產(chǎn)估價技術(shù)路線所反映的是房地產(chǎn)價格的形成過程，而房地產(chǎn)估價原則體現(xiàn)的也正是房地產(chǎn)價格的形成原理，因此，在確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線時要遵循房地產(chǎn)估價原則也就十分自然了。
1．2．4．1 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與合法原則
遵循合法原則，要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分為前提估價。
所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。
房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格，而房地產(chǎn)權(quán)益是由法律法規(guī)或者合同所確定的，估價所要考慮的也只能是合法的權(quán)益的價格。又由于房地產(chǎn)價格是在其使用和處分的過程中形成的，因此在確定房地產(chǎn)的價格時，就必須堅持其使用和處分的合法性。
合法原則給我們提供了這樣的估價技術(shù)路線：估價時必須首先確認估價對象具有合法的產(chǎn)權(quán)，其次要求估價對象的用途必須是合法的，同時還要求在估價中如果涉及估價對象的交易或處分方式時，該交易或處分方式必須是合法的。
按照“確認估價對象具有合法產(chǎn)權(quán)”的估價技術(shù)路線，我們在估價時就必須先確認估價對象房地產(chǎn)具有哪些權(quán)利、權(quán)利是否完整，以及權(quán)利是否合法。例如已經(jīng)簽訂了租約的房地產(chǎn)，在租約有效期內(nèi)，其占有權(quán)和使用權(quán)已經(jīng)讓渡給承租人，因此用收益法估價測算收益時，租期內(nèi)的收益應(yīng)根據(jù)租約所確定的租金計算；又如違章建筑，對其擁有的占有權(quán)是得不到法律保護的，因此是沒有價格的。 www.Ｅxamda.CoM
按照“確定估價對象的合法用途”的技術(shù)路線，我們在估價時就要核查估價對象的現(xiàn)狀用途是否與其法定用途相符。例如現(xiàn)狀用途是商業(yè)，而法定用途是住宅，我們只能按照其法定用途確定其價格，而不能考慮其現(xiàn)狀用途；又如在采用假設(shè)開發(fā)法估價時，需要設(shè)定估價對象未來的用途，在設(shè)定該用途時，就必須保證該用途的合法性，例如必須符合城市規(guī)劃限制的要求。
按照“確定合法的交易或處分方式”的估價技術(shù)路線，在涉及到劃撥土地使用權(quán)單獨設(shè)定抵押的估價時，就必須考慮到劃撥土地使用權(quán)在得到土地行政主管部門的批準并補交土地使用權(quán)出讓金或向國家上繳土地收益之后才能設(shè)定抵押，此時該目的下的估價對象才具有合法性。
1．2．4．2 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與替代原則
遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。
替代原則的理論依據(jù)是同一市場上相同物品具有相同市場價值的經(jīng)濟學(xué)原理。替代原則是保證房地產(chǎn)估價能夠通過運用市場資料進行和完成的重要理論前提：只有承認同一市場上相同物品具有相同市場價值，才有可能根據(jù)市場資料對估價對象進行估價。
替代原則也反映了房地產(chǎn)估價的基本原理和最一般的估價過程：房地產(chǎn)估價所要確定的估價結(jié)論是估價對象的價值。對于房地產(chǎn)交易目的而言，該價值應(yīng)當(dāng)是在公開市場上最可能形成或者成立的價格，房地產(chǎn)估價就是參照公開市場上足夠數(shù)量的類似房地產(chǎn)的近期成交價格來確定估價對象的價值。
在確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線時，無論采用什么估價思路和估價方法，都必然首先承認替代原則：市場法是用類似房地產(chǎn)的成交價格來“替代”估價對象的價值，收益法是用估價對象未來的收益“替代”估價對象的價值，成本法是用估價對象各組成部分的價格來“替代”估價對象的價值，等等。
1．2．4．3 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與使用原則
遵循使用原則，應(yīng)以估價對象用于使用為前提估價。
房地產(chǎn)估價中所確定的價值，實質(zhì)是房地產(chǎn)的經(jīng)濟價值，而房地產(chǎn)的經(jīng)濟價值是在房地產(chǎn)的使用過程中實現(xiàn)的。使用原則要求在估價時應(yīng)確定估價對象處于使用狀態(tài)時的價值，因此使用原則本身就給我們提供了這樣一個確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的基本思路：在估價時要首先確定房地產(chǎn)的使用狀態(tài)，進而才能確定房地產(chǎn)在這種狀態(tài)下的價值。
1．2．4．4 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與估價時點原則
估價時點原則強調(diào)的是估價結(jié)論具有很強的時間相關(guān)性和時效性。
估價結(jié)論首先具有很強的時間相關(guān)性，這主要是考慮到資金的時間價值，在不同的時間點上發(fā)生的現(xiàn)金流對其價值影響是不同的。因此，在房地產(chǎn)估價時統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項的發(fā)生時點與估價時點不一致，應(yīng)當(dāng)折算為估價時點的現(xiàn)值。在確定估價技術(shù)路線涉及到估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程時，也就要注意到這一點，不能直接將不同時間點上發(fā)生的現(xiàn)金流直接相加，而要進行資金的時間價值換算以后再相加。
估價結(jié)論同時具有很強的時效性，這主要是考慮到房地產(chǎn)市場價格的波動性，同一估價對象在不同時點會具有不同的市場價格。所以強調(diào)：估價結(jié)果是估價對象在估價時點的價格，不能將該估價結(jié)果作為估價對象在其他時點的價格。因此，在確定估價技術(shù)路線時，就要注意要根據(jù)不同的估價時點確定估價所依據(jù)的房地產(chǎn)市場情況，進而確定在此種房地產(chǎn)市場情況下的房地產(chǎn)總體價格水平。
估價時點原則的另外一層含義是：估價對象在不同的估價時點的狀態(tài)是不同的，相應(yīng)就會有不同的價格。例如一宗房地產(chǎn)在其未完工時的狀態(tài)與竣工后的狀態(tài)不同，相應(yīng)地就有不同的價格。在確定估價技術(shù)路線時，就要注意準確把握估價對象在所規(guī)定的估價時點時的狀態(tài)，進而決定估價對象在該狀態(tài)下的價格內(nèi)涵。
1．2．5 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線確定的過程
如前所述，確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線就是要確定估價對象房地產(chǎn)的價格內(nèi)涵和價格形成過程，因此在確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線時，首先要明確估價對象的價格內(nèi)涵，其次要確定其價格形成的過程，然后再確定估價的測算過程和需要采用的估價方法。
例如，在進行保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估時，應(yīng)把握保險標(biāo)的房地產(chǎn)在保險事故發(fā)生前后的狀態(tài)。這時的估價技術(shù)路線就是：先對保險事故發(fā)生前的估價對象進行估價，再對保險事故發(fā)生后的估價對象進行估價，兩個估價結(jié)果的差額就是保險事故發(fā)生后的損失價值。
再以本書后面第3章案例3—2的情況為例，該案例是要確定一大批直管公房的出售基準價格，采取的估價技術(shù)路線是：先明確價格內(nèi)涵，是考慮成新折扣的房屋重置價格加上基準地價，并且是選取一類具有相同地段、相同建筑結(jié)構(gòu)、相同建設(shè)年代的房屋，確定該類房屋的平均價格作為這一類房屋的基準售價，然后在選用成本法和基準地價修正法分別估算建筑物價格和地價，最終確定房屋的基準售價。
一些簡單明確的房地產(chǎn)估價往往比較容易確定估價技術(shù)路線，確定估價技術(shù)路線的過程通?？梢院喕癁檫x擇確定估價方法。而一些比較復(fù)雜的房地產(chǎn)估價則要先明確價格內(nèi)涵、價格形成過程，再據(jù)此理清思路，定下估價技術(shù)路線。
1．2．6 幾個概念辯析
本講中有以下幾個基本概念：估價技術(shù)路線、估價方法、價值標(biāo)準、估價目的、估價對象、估價結(jié)論、估價時點。這幾個基本概念的關(guān)系簡單總結(jié)如下，意在拋磚引玉，調(diào)動同學(xué)們的主觀積極性，可以通過自己的學(xué)習(xí)，仁者見仁、智者見智，自己總結(jié)歸納。
1．估價目的、估價技術(shù)路線和估價方法關(guān)系。先有估價目的，再有估價技術(shù)路線，然后有估價方法。技術(shù)路線反映的是價格內(nèi)涵和價格形成過程，是比方法更高一個層次的概念，與方法密不可分，不同估價方法對應(yīng)不同技術(shù)路線。
2．價值標(biāo)準、估價目的、估價對象、估價結(jié)論、價格內(nèi)涵關(guān)系。價值標(biāo)準（公開市場價值標(biāo)準）是估價方法內(nèi)含的一種技術(shù)標(biāo)準或規(guī)范，對所有估價方法都有約束力。打個比方，估價目的是過河，估價方法是橋、溜索、涉水、乘船等，估價結(jié)論是到達河對岸。不同的估價目的，即使是同一種估價方法，估價結(jié)論也可能不一樣。價格內(nèi)涵是指房地產(chǎn)價格的含義和具體內(nèi)容，估價結(jié)論是價格內(nèi)涵的外在表現(xiàn)形式。
3．僅就過河這件事來說，各種過河方法都是可以的，沒有優(yōu)劣高下之分，但對于不同的人來說（這里的人指估價對象），可能就有一定匹配、適用關(guān)系，比如，老人、孩子、婦女不宜涉水過河，膽小之人不宜用溜索過河等。