4．3 選取可比實(shí)例
從交易實(shí)例庫(kù)中選擇符合一定條件的交易實(shí)例作為參照比較的交易實(shí)例，這些用于參照比較的交易實(shí)例，稱(chēng)為可比實(shí)例。
可比實(shí)例選取得恰當(dāng)與否，直接影響到市場(chǎng)法評(píng)估出的價(jià)格的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重。選取可比實(shí)例的基本要求是：一、可比實(shí)例應(yīng)是估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn)，具體指1. 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)；2.可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)用途、結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)相同，規(guī)模、檔次相當(dāng)；二、可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；三、可比實(shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)與估價(jià)目的吻合；四、可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常價(jià)格或能夠修正為正常價(jià)格。
在實(shí)際選取可比實(shí)例時(shí)，上述四個(gè)方面可具體化為下列幾點(diǎn)：
(1)可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處在同一地區(qū)或是處于同一供求范圍內(nèi)的類(lèi)似地區(qū)。
拿北京市來(lái)說(shuō)，如果估價(jià)對(duì)象是坐落在王府井地區(qū)的一個(gè)商場(chǎng)，則選取的可比實(shí)例也在王府井地區(qū)；但如果在該地區(qū)內(nèi)可供選擇的交易實(shí)例不多，則應(yīng)選擇像東單、西單這類(lèi)鄰近地區(qū)或同等級(jí)別的商業(yè)區(qū)中的交易實(shí)例。如果估價(jià)對(duì)象是在北京市內(nèi)某個(gè)住宅小區(qū)的普通商品住宅，則選取的可比實(shí)例是在同一住宅小區(qū)內(nèi)的交易實(shí)例；如果在同一住宅小區(qū)內(nèi)沒(méi)有合適的交易實(shí)例可供選取，則應(yīng)選取位于北京市內(nèi)類(lèi)似地區(qū)、規(guī)模、檔次的住宅小區(qū)內(nèi)的交易實(shí)例。
(2)可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。 www.Ｅxamda.CoM
這里的用途主要指大類(lèi)用途，如果能做到小類(lèi)用途也相同則更好。大類(lèi)用途一般分為：①居?。虎诿鏄I(yè)；③辦公；旅旅館；⑤工業(yè)；⑥農(nóng)業(yè)等。小類(lèi)用途可參見(jiàn)本書(shū)第1章第4節(jié)“房地產(chǎn)的類(lèi)型”。
(3)可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。
這里的建筑結(jié)構(gòu)主要是指大類(lèi)建筑結(jié)構(gòu)，如果能做到小類(lèi)建筑結(jié)構(gòu)也相同則更好。大類(lèi)建筑結(jié)構(gòu)一般分為：①鋼結(jié)構(gòu)；②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；③磚混結(jié)構(gòu)；④磚木結(jié)構(gòu)；⑤簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。
(4)可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。
當(dāng)兩者不相同時(shí)，一般不能作為可比實(shí)例。例如：國(guó)家所有的土地與農(nóng)民集體所有的土地的權(quán)利性質(zhì)不同；出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)的權(quán)利性質(zhì)不同；商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用住房、房改所購(gòu)住房的權(quán)利性質(zhì)不同。因此，如果估價(jià)對(duì)象是出讓土地使用權(quán)或出讓土地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)，則應(yīng)選取出讓土地使用權(quán)或出讓土地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)的交易實(shí)例，而不應(yīng)選取劃撥土地使用權(quán)或劃撥土地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)的交易實(shí)例。
(5)可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)。
例如估價(jià)對(duì)象為一宗土地，則選取的可比實(shí)例的土地面積應(yīng)與該宗土地的面積差不多大小，既不能過(guò)大也不能過(guò)小。選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0．5—2范圍內(nèi)，即：
0.5≤可比實(shí)例規(guī)模/估價(jià)實(shí)例規(guī)?！?
(6)可比實(shí)例的檔次應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)。
(7)可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近。
這里的“接近”是相對(duì)而言的：如果房地產(chǎn)市場(chǎng)比較平穩(wěn)，則較早之前發(fā)生的交易實(shí)例可能仍然有參考價(jià)值，也可以被選作可比實(shí)例；但如果房地產(chǎn)市場(chǎng)變化快，則此期限應(yīng)縮短，可能只有近期發(fā)生的交易實(shí)例才有說(shuō)服力。一般認(rèn)為，交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔一年以上的不宜采用，因?yàn)殡y以對(duì)其進(jìn)行交易日期調(diào)整。有時(shí)即使進(jìn)行交易日期調(diào)整，可能會(huì)出現(xiàn)較大的偏差。
(8)可比實(shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)與估價(jià)目的吻合。
交易類(lèi)型主要有一般買(mǎi)賣(mài)、拍賣(mài)、租賃、土地使用權(quán)協(xié)議出讓等。如果為一般買(mǎi)賣(mài)、拍賣(mài)、租賃、土地使用權(quán)協(xié)議出讓等目的估價(jià)，則應(yīng)選取相對(duì)應(yīng)的交易類(lèi)型的交易實(shí)例為可比實(shí)例。另外，為抵押、抵債、房屋拆遷目的的估價(jià)，應(yīng)選取一般買(mǎi)賣(mài)的交易實(shí)例為可比實(shí)例。
(9)可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常成交價(jià)格或能夠修正為正常成交價(jià)格。
選取可比實(shí)例時(shí)，一般是指估價(jià)對(duì)象為土地的，應(yīng)選取類(lèi)似土地的交易實(shí)例；估價(jià)對(duì)象為建筑物的，應(yīng)選取類(lèi)似建筑物的交易實(shí)例；估價(jià)對(duì)象為房地的，應(yīng)選取類(lèi)似房地的交易實(shí)例。選取可比實(shí)例還有所謂“分配法”，其內(nèi)容如下：如果估價(jià)對(duì)象為單獨(dú)的土地或單獨(dú)的建筑物，但缺少相應(yīng)的交易實(shí)例，而有土地與建筑物合成體的交易實(shí)例時(shí)，則可將此土地與建筑物合成體及其成交價(jià)格予以分解，提取出與估價(jià)對(duì)象同類(lèi)型部分的房地產(chǎn)及其價(jià)格，再以此為可比實(shí)例。例如，估價(jià)對(duì)象為土地，但在其所在地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類(lèi)似地區(qū)中，沒(méi)有類(lèi)似土地的單獨(dú)交易實(shí)例，而有包含與該土地同類(lèi)型土地的房地交易實(shí)例時(shí)，則可以從該房地成交價(jià)格中扣除建筑物價(jià)格，剩余部分為土地價(jià)格，此土地便可作為可比實(shí)例。然后再對(duì)該土地價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，即可以求得估價(jià)對(duì)象土地的價(jià)格。例如，需要評(píng)估某宗土地的價(jià)格，在附近有一幢房屋買(mǎi)賣(mài)，其成交總價(jià)為100萬(wàn)元，其中屬于建筑物的價(jià)格為60萬(wàn)元(用成本法求得)，則其土地價(jià)格為40萬(wàn)元，再以此40萬(wàn)元的地價(jià)為基礎(chǔ)，修正、調(diào)整出估價(jià)對(duì)象土地的價(jià)格。
選取的可比實(shí)例數(shù)量從理論上講越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過(guò)多，一是可能由于交易實(shí)例缺乏而難以做到，二是后續(xù)進(jìn)行修正、調(diào)整的工作量大，所以，一般要求選取3個(gè)以上(含3個(gè))、10個(gè)以下(含10個(gè))的可比實(shí)例即可。
從交易實(shí)例庫(kù)中選擇符合一定條件的交易實(shí)例作為參照比較的交易實(shí)例，這些用于參照比較的交易實(shí)例，稱(chēng)為可比實(shí)例。
可比實(shí)例選取得恰當(dāng)與否，直接影響到市場(chǎng)法評(píng)估出的價(jià)格的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重。選取可比實(shí)例的基本要求是：一、可比實(shí)例應(yīng)是估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn)，具體指1. 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)；2.可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)用途、結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)相同，規(guī)模、檔次相當(dāng)；二、可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；三、可比實(shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)與估價(jià)目的吻合；四、可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常價(jià)格或能夠修正為正常價(jià)格。
在實(shí)際選取可比實(shí)例時(shí)，上述四個(gè)方面可具體化為下列幾點(diǎn)：
(1)可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處在同一地區(qū)或是處于同一供求范圍內(nèi)的類(lèi)似地區(qū)。
拿北京市來(lái)說(shuō)，如果估價(jià)對(duì)象是坐落在王府井地區(qū)的一個(gè)商場(chǎng)，則選取的可比實(shí)例也在王府井地區(qū)；但如果在該地區(qū)內(nèi)可供選擇的交易實(shí)例不多，則應(yīng)選擇像東單、西單這類(lèi)鄰近地區(qū)或同等級(jí)別的商業(yè)區(qū)中的交易實(shí)例。如果估價(jià)對(duì)象是在北京市內(nèi)某個(gè)住宅小區(qū)的普通商品住宅，則選取的可比實(shí)例是在同一住宅小區(qū)內(nèi)的交易實(shí)例；如果在同一住宅小區(qū)內(nèi)沒(méi)有合適的交易實(shí)例可供選取，則應(yīng)選取位于北京市內(nèi)類(lèi)似地區(qū)、規(guī)模、檔次的住宅小區(qū)內(nèi)的交易實(shí)例。
(2)可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。 www.Ｅxamda.CoM
這里的用途主要指大類(lèi)用途，如果能做到小類(lèi)用途也相同則更好。大類(lèi)用途一般分為：①居?。虎诿鏄I(yè)；③辦公；旅旅館；⑤工業(yè)；⑥農(nóng)業(yè)等。小類(lèi)用途可參見(jiàn)本書(shū)第1章第4節(jié)“房地產(chǎn)的類(lèi)型”。
(3)可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。
這里的建筑結(jié)構(gòu)主要是指大類(lèi)建筑結(jié)構(gòu)，如果能做到小類(lèi)建筑結(jié)構(gòu)也相同則更好。大類(lèi)建筑結(jié)構(gòu)一般分為：①鋼結(jié)構(gòu)；②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；③磚混結(jié)構(gòu)；④磚木結(jié)構(gòu)；⑤簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。
(4)可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。
當(dāng)兩者不相同時(shí)，一般不能作為可比實(shí)例。例如：國(guó)家所有的土地與農(nóng)民集體所有的土地的權(quán)利性質(zhì)不同；出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)的權(quán)利性質(zhì)不同；商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用住房、房改所購(gòu)住房的權(quán)利性質(zhì)不同。因此，如果估價(jià)對(duì)象是出讓土地使用權(quán)或出讓土地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)，則應(yīng)選取出讓土地使用權(quán)或出讓土地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)的交易實(shí)例，而不應(yīng)選取劃撥土地使用權(quán)或劃撥土地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)的交易實(shí)例。
(5)可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)。
例如估價(jià)對(duì)象為一宗土地，則選取的可比實(shí)例的土地面積應(yīng)與該宗土地的面積差不多大小，既不能過(guò)大也不能過(guò)小。選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0．5—2范圍內(nèi)，即：
0.5≤可比實(shí)例規(guī)模/估價(jià)實(shí)例規(guī)?！?
(6)可比實(shí)例的檔次應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)。
(7)可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近。
這里的“接近”是相對(duì)而言的：如果房地產(chǎn)市場(chǎng)比較平穩(wěn)，則較早之前發(fā)生的交易實(shí)例可能仍然有參考價(jià)值，也可以被選作可比實(shí)例；但如果房地產(chǎn)市場(chǎng)變化快，則此期限應(yīng)縮短，可能只有近期發(fā)生的交易實(shí)例才有說(shuō)服力。一般認(rèn)為，交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔一年以上的不宜采用，因?yàn)殡y以對(duì)其進(jìn)行交易日期調(diào)整。有時(shí)即使進(jìn)行交易日期調(diào)整，可能會(huì)出現(xiàn)較大的偏差。
(8)可比實(shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)與估價(jià)目的吻合。
交易類(lèi)型主要有一般買(mǎi)賣(mài)、拍賣(mài)、租賃、土地使用權(quán)協(xié)議出讓等。如果為一般買(mǎi)賣(mài)、拍賣(mài)、租賃、土地使用權(quán)協(xié)議出讓等目的估價(jià)，則應(yīng)選取相對(duì)應(yīng)的交易類(lèi)型的交易實(shí)例為可比實(shí)例。另外，為抵押、抵債、房屋拆遷目的的估價(jià)，應(yīng)選取一般買(mǎi)賣(mài)的交易實(shí)例為可比實(shí)例。
(9)可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常成交價(jià)格或能夠修正為正常成交價(jià)格。
選取可比實(shí)例時(shí)，一般是指估價(jià)對(duì)象為土地的，應(yīng)選取類(lèi)似土地的交易實(shí)例；估價(jià)對(duì)象為建筑物的，應(yīng)選取類(lèi)似建筑物的交易實(shí)例；估價(jià)對(duì)象為房地的，應(yīng)選取類(lèi)似房地的交易實(shí)例。選取可比實(shí)例還有所謂“分配法”，其內(nèi)容如下：如果估價(jià)對(duì)象為單獨(dú)的土地或單獨(dú)的建筑物，但缺少相應(yīng)的交易實(shí)例，而有土地與建筑物合成體的交易實(shí)例時(shí)，則可將此土地與建筑物合成體及其成交價(jià)格予以分解，提取出與估價(jià)對(duì)象同類(lèi)型部分的房地產(chǎn)及其價(jià)格，再以此為可比實(shí)例。例如，估價(jià)對(duì)象為土地，但在其所在地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類(lèi)似地區(qū)中，沒(méi)有類(lèi)似土地的單獨(dú)交易實(shí)例，而有包含與該土地同類(lèi)型土地的房地交易實(shí)例時(shí)，則可以從該房地成交價(jià)格中扣除建筑物價(jià)格，剩余部分為土地價(jià)格，此土地便可作為可比實(shí)例。然后再對(duì)該土地價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，即可以求得估價(jià)對(duì)象土地的價(jià)格。例如，需要評(píng)估某宗土地的價(jià)格，在附近有一幢房屋買(mǎi)賣(mài)，其成交總價(jià)為100萬(wàn)元，其中屬于建筑物的價(jià)格為60萬(wàn)元(用成本法求得)，則其土地價(jià)格為40萬(wàn)元，再以此40萬(wàn)元的地價(jià)為基礎(chǔ)，修正、調(diào)整出估價(jià)對(duì)象土地的價(jià)格。
選取的可比實(shí)例數(shù)量從理論上講越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過(guò)多，一是可能由于交易實(shí)例缺乏而難以做到，二是后續(xù)進(jìn)行修正、調(diào)整的工作量大，所以，一般要求選取3個(gè)以上(含3個(gè))、10個(gè)以下(含10個(gè))的可比實(shí)例即可。