5.1.4 成本法的操作步驟
運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為下列4個(gè)步驟進(jìn)行：①搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料；②測(cè)算重新購建價(jià)格；③測(cè)算折舊；④求取積算價(jià)格。
5.2 重新購建價(jià)格
5.2.1 重新購建價(jià)格的概念
重新購建價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必要的支出和應(yīng)獲得的利潤之和。
在這里，應(yīng)特別記住下列3點(diǎn)：
（1）重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的。
（2）重新購建價(jià)格是客觀的。
（3）建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格，未扣除折舊；土地的重新購建價(jià)格（具體為重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本）是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。
5.2.2 重新購建價(jià)格的求取思路
求取房地的重新購建價(jià)格有兩大路徑，一是模擬房地產(chǎn)開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)過程，采用成本法來求??；二是是先求取土地的重新購建價(jià)格，再求取建筑物的重新購建價(jià)格，然后相加。
求取土地的重新購建價(jià)格，通常是假設(shè)土地上的建筑物不存在，再采用市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等求取其重新購置價(jià)格，這特別適用于城市建成區(qū)內(nèi)的土地難以求取其重新開發(fā)成本時(shí)。求取土地的重新購建價(jià)格，也可采用成本法求取其重新開發(fā)成本。
求取建筑物的重新購建價(jià)格，是假設(shè)舊建筑物所在的土地已取得，且此土地為空地，但除了舊建筑物不存在之外，其他的狀況均維持不變，然后在此空地上重新建造與舊建筑物完全相同或具有同等效用的新建筑物所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金和正常利潤，即為建筑物的重新購建價(jià)格；或是設(shè)想將建筑物發(fā)包給建筑承包商建造，由建筑承包商將直接可使用的建筑物移交給發(fā)包人，在這種情況下發(fā)包人應(yīng)支付給建筑承包商的費(fèi)用，再加上發(fā)包人應(yīng)負(fù)擔(dān)的正常費(fèi)用、稅金和利潤，即為建筑物的重新購建價(jià)格。
5.2.3 建筑物重新購建價(jià)格的求取方式
建筑物的重新購建價(jià)格有重置價(jià)格和重建價(jià)格兩種：
（1）重置價(jià)格又稱重置成本，是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價(jià)格。
（2）重建價(jià)格又稱重建成本，是采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。這種重新建造方式可形象地稱為“復(fù)制”。重建價(jià)格進(jìn)一步來說，是在原址，按照原規(guī)模和建筑形式，使用與原建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備相同的新的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備，采用原建筑技術(shù)和工藝等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與原建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。
5.2.4 建筑物重新購建價(jià)格的求取方法
建筑物的重新購建價(jià)格可以采用成本法、市場(chǎng)法求取，也可以采用工程計(jì)價(jià)的方法求取，還可以通過政府或者其授權(quán)的部門公布的房屋重置價(jià)格、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格扣除其中可能包含的土地價(jià)格后的調(diào)整來求取。
重新購建價(jià)格的求取方法具體有下列4種：①單位比較法；②分部分項(xiàng)法；③工料測(cè)量法；④指數(shù)調(diào)整法。（本節(jié)以下內(nèi)容略）
5.3 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成
下面以“取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷售所建成的商品房”這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測(cè)算各構(gòu)成項(xiàng)目的金額的角度，來劃分房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。在這種情況下，房地產(chǎn)價(jià)格通常由7大項(xiàng)構(gòu)成：①土地取得成本；②開發(fā)成本；③管理費(fèi)用；④投資利息；⑤銷售費(fèi)用；⑥銷售稅費(fèi)；⑦開發(fā)利潤。
運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為下列4個(gè)步驟進(jìn)行：①搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料；②測(cè)算重新購建價(jià)格；③測(cè)算折舊；④求取積算價(jià)格。
5.2 重新購建價(jià)格
5.2.1 重新購建價(jià)格的概念
重新購建價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必要的支出和應(yīng)獲得的利潤之和。
在這里，應(yīng)特別記住下列3點(diǎn)：
（1）重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的。
（2）重新購建價(jià)格是客觀的。
（3）建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格，未扣除折舊；土地的重新購建價(jià)格（具體為重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本）是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。
5.2.2 重新購建價(jià)格的求取思路
求取房地的重新購建價(jià)格有兩大路徑，一是模擬房地產(chǎn)開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)過程，采用成本法來求??；二是是先求取土地的重新購建價(jià)格，再求取建筑物的重新購建價(jià)格，然后相加。
求取土地的重新購建價(jià)格，通常是假設(shè)土地上的建筑物不存在，再采用市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等求取其重新購置價(jià)格，這特別適用于城市建成區(qū)內(nèi)的土地難以求取其重新開發(fā)成本時(shí)。求取土地的重新購建價(jià)格，也可采用成本法求取其重新開發(fā)成本。
求取建筑物的重新購建價(jià)格，是假設(shè)舊建筑物所在的土地已取得，且此土地為空地，但除了舊建筑物不存在之外，其他的狀況均維持不變，然后在此空地上重新建造與舊建筑物完全相同或具有同等效用的新建筑物所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金和正常利潤，即為建筑物的重新購建價(jià)格；或是設(shè)想將建筑物發(fā)包給建筑承包商建造，由建筑承包商將直接可使用的建筑物移交給發(fā)包人，在這種情況下發(fā)包人應(yīng)支付給建筑承包商的費(fèi)用，再加上發(fā)包人應(yīng)負(fù)擔(dān)的正常費(fèi)用、稅金和利潤，即為建筑物的重新購建價(jià)格。
5.2.3 建筑物重新購建價(jià)格的求取方式
建筑物的重新購建價(jià)格有重置價(jià)格和重建價(jià)格兩種：
（1）重置價(jià)格又稱重置成本，是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價(jià)格。
（2）重建價(jià)格又稱重建成本，是采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。這種重新建造方式可形象地稱為“復(fù)制”。重建價(jià)格進(jìn)一步來說，是在原址，按照原規(guī)模和建筑形式，使用與原建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備相同的新的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備，采用原建筑技術(shù)和工藝等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與原建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。
5.2.4 建筑物重新購建價(jià)格的求取方法
建筑物的重新購建價(jià)格可以采用成本法、市場(chǎng)法求取，也可以采用工程計(jì)價(jià)的方法求取，還可以通過政府或者其授權(quán)的部門公布的房屋重置價(jià)格、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格扣除其中可能包含的土地價(jià)格后的調(diào)整來求取。
重新購建價(jià)格的求取方法具體有下列4種：①單位比較法；②分部分項(xiàng)法；③工料測(cè)量法；④指數(shù)調(diào)整法。（本節(jié)以下內(nèi)容略）
5.3 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成
下面以“取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷售所建成的商品房”這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測(cè)算各構(gòu)成項(xiàng)目的金額的角度，來劃分房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。在這種情況下，房地產(chǎn)價(jià)格通常由7大項(xiàng)構(gòu)成：①土地取得成本；②開發(fā)成本；③管理費(fèi)用；④投資利息；⑤銷售費(fèi)用；⑥銷售稅費(fèi)；⑦開發(fā)利潤。