6.3.4.2 實際收益和客觀收益
房地產(chǎn)的收益可分為實際收益和客觀收益。實際收益是在現(xiàn)狀下實際取得的收益，一般來說它不能直接用于估價。因為具體經(jīng)營者的經(jīng)營能力等對實際收益影響很大，如果將實際收益進行資本化，就會得到不切實際的結果。例如城市中有一塊空地，目前未作任何使用，實際收益為零，甚至為負數(shù)（因為要繳納各種稅費），但如此并不表示這塊空地無價值。再如某企業(yè)占用一宗交通便利的房地產(chǎn)，但由于經(jīng)營不善，由收入減去費用所得的結果可能為負數(shù)，這也不意味著該宗房地產(chǎn)無價值。相反的情形，如一個交通不便、環(huán)境不太好的賓館，但有特殊的關系能將一些會議、活動指定在該賓館舉行，因此可以獲得較高的收益，但這并不意味著該賓館的價值較高。
客觀收益是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，一般來說只有這種收益才可以作為估價的依據(jù)。所以，估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或者凈收益，除了有租約限制的以外，都應采用正常客觀的數(shù)據(jù)。為此，除了有租約限制的以外，利用估價對象本身的資料直接測算出潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或者凈收益后，還應與類似房地產(chǎn)在正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或者凈收益進行比較。如果與正?？陀^的情況不符，則應對它們進行適當?shù)男拚?，使其成為正常客觀的。
有租約限制的，租賃期限內(nèi)的租金應采用租約約定的租金（簡稱租約租金，又叫稱為實際租金），租賃期限外的租金應采用正?？陀^的市場租金。所以，租約租金高于或低于市場租金，都會影響房地產(chǎn)的價值。從投資角度來說，當租約租金高于市場租金時，房地產(chǎn)的價值就要高一些；相反，當租約租金低于市場租金時，房地產(chǎn)的價值就要低一些。當租約租金與市場租金差異較大時，毀約的可能性也較大，這對于房地產(chǎn)的價值也有影響。
收益法的一種變通形式是“成本節(jié)約法”。當一種權益或資產(chǎn)并不產(chǎn)生收入，卻可以幫助所有者避免原本可能發(fā)生的成本時，就可以采用這種方法評估其價值。該方法的實質(zhì)是，某種權益或資產(chǎn)的價值等于其未來有效期內(nèi)可以節(jié)約的成本的現(xiàn)值。承租人權益的價值評估是這種方法的一種典型。承租人權益的價值等于剩余租賃期限內(nèi)租約租金與同期市場租金的差異經(jīng)折現(xiàn)后的現(xiàn)值。如果租約租金低于市場租金，則承租人權益就有價值；反之，如果租約租金高于市場租金，則承租人權益就是負價值。
同一宗房地產(chǎn)，有租約限制下的價值、無租約限制下的價值和承租人權益的價值三者之間的關系為：有租約限制下的價值＝無租約限制下的價值－承租人權益的價值[例6－19] 某商店的土地使用年限為40年，從2000年10月1日起計。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200m2.一層于2001年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元／m2，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元／m2和120元／m2，運營費用率為25％。該類房地產(chǎn)的報酬率為9％。試測算該商場2004年10月1日帶租約出售時的正常價格。
[解] 該商場2004年10月1日帶租約出售時的正常價格測算如下：（1）商店一層價格的測算：租賃期限內(nèi)年凈收益＝200×180×（1－25％）×12＝32.40（萬元）
租賃期限外年凈收益＝200×200×（1－25％）×12＝36.00（萬元）
V＝375.69（萬元）
（2）商店二層價格的測算：年凈收益＝200×120×（1－25％）×12＝21.60（萬元）
V＝229.21（萬元）
該商店的正常價格＝商店一層的價格+商店二層的價格＝375.69+229.21＝604.90（萬元）
[例6-20] 某公司3年前與一寫字樓所有權人簽訂了租賃合同，租用其中500m2的面積，約定租賃期限為10年，月租金固定不變?yōu)?5元／m2.現(xiàn)市場上類似寫字樓的月租金為100元／m2.假設折現(xiàn)率為10％，試計算目前承租人權益的價值。
[解] 采用下列公式計算目前承租人權益的價值：A＝（100－75）×500×12＝150000（元）
y＝10％n＝10－3＝7（年）
所以，V＝73.03（萬元）
6.3.5 凈收益流模式
運用報酬資本化法估價，在求取估價對象的凈收益時，應根據(jù)估價對象的凈收益在過去和現(xiàn)在的變動情況及未來可獲收益年限，確定估價對象未來各期的凈收益，并判斷未來凈收益流屬于下列哪種類型，以便選用相應的報酬資本化法公式進行計算：①每年基本上固定不變；②每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減；③每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減；④其他有規(guī)則變動的情形。
在實際估價中使用最多的是凈收益每年不變的公式，其凈收益A的求取方法下列幾種：（1）“過去數(shù)據(jù)簡單算術平均法”。它是通過調(diào)查，求取估價對象過去若干年（如過去3年或5年）的凈收益，然后將其簡單算術平均數(shù)作為A.（2）“未來數(shù)據(jù)簡單算術平均法”。它是通過調(diào)查，預測估價對象未來若干年（如未來3年或5年）的凈收益，然后將其簡單算術平均數(shù)作為A.（3）“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”。它是通過調(diào)查，預測估價對象未來若干年（如來3年或5年）的凈收益，然后利用報酬資本化法公式演變出的下列等式（略）來求取A（可視為一種加權算術平均數(shù)）：由于收益法采用的凈收益應是估價對象的未來凈收益，而不是歷史凈收益或當前凈收益。所以，上述三種方法中相對而言第三種最合理，其次是第二種。
[例6－21）某宗房地產(chǎn)的收益年限為40年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預測得知其未來4年的凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，報酬率為10％。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格。
[解] 該宗房地產(chǎn)的收益價格求取如下：（略）
6.3.6 收益年限的確定
收益年限是估價對象自估價時點起至未來可獲收益的年數(shù)。收益年限應視估價對象的不同，在房地產(chǎn)自然壽命、法律規(guī)定（如土地使用權法定年限）、合同約定（如租賃合同約定的租賃期限）等的基礎上，結合房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟壽命來確定。
一般情況下，估價對象的收益年限為其剩余經(jīng)濟壽命，其中，土地為剩余使用年限。對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應分別根據(jù)土地剩余使用年限和建筑物剩余經(jīng)濟壽命確定收益年限，選用相應的收益年限為有限年的公式進行計算。
對于土地與建筑物合成體的估價對象，如果是建筑物的經(jīng)濟壽命晚于或與土地使用年限一起結束的，應根據(jù)土地剩余使用年限確定收益年限，選用相應的收益年限為有限年的公式進行計算。如果是建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用年限而結束的，可先根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟壽命確定收益年限，選用相應的收益年限為有限年的公式進行計算，然后再加上建筑物經(jīng)濟壽命結束之后的剩余年限土地使用權在估價時點時的價值。
房地產(chǎn)的收益可分為實際收益和客觀收益。實際收益是在現(xiàn)狀下實際取得的收益，一般來說它不能直接用于估價。因為具體經(jīng)營者的經(jīng)營能力等對實際收益影響很大，如果將實際收益進行資本化，就會得到不切實際的結果。例如城市中有一塊空地，目前未作任何使用，實際收益為零，甚至為負數(shù)（因為要繳納各種稅費），但如此并不表示這塊空地無價值。再如某企業(yè)占用一宗交通便利的房地產(chǎn)，但由于經(jīng)營不善，由收入減去費用所得的結果可能為負數(shù)，這也不意味著該宗房地產(chǎn)無價值。相反的情形，如一個交通不便、環(huán)境不太好的賓館，但有特殊的關系能將一些會議、活動指定在該賓館舉行，因此可以獲得較高的收益，但這并不意味著該賓館的價值較高。
客觀收益是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，一般來說只有這種收益才可以作為估價的依據(jù)。所以，估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或者凈收益，除了有租約限制的以外，都應采用正常客觀的數(shù)據(jù)。為此，除了有租約限制的以外，利用估價對象本身的資料直接測算出潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或者凈收益后，還應與類似房地產(chǎn)在正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或者凈收益進行比較。如果與正?？陀^的情況不符，則應對它們進行適當?shù)男拚?，使其成為正常客觀的。
有租約限制的，租賃期限內(nèi)的租金應采用租約約定的租金（簡稱租約租金，又叫稱為實際租金），租賃期限外的租金應采用正?？陀^的市場租金。所以，租約租金高于或低于市場租金，都會影響房地產(chǎn)的價值。從投資角度來說，當租約租金高于市場租金時，房地產(chǎn)的價值就要高一些；相反，當租約租金低于市場租金時，房地產(chǎn)的價值就要低一些。當租約租金與市場租金差異較大時，毀約的可能性也較大，這對于房地產(chǎn)的價值也有影響。
收益法的一種變通形式是“成本節(jié)約法”。當一種權益或資產(chǎn)并不產(chǎn)生收入，卻可以幫助所有者避免原本可能發(fā)生的成本時，就可以采用這種方法評估其價值。該方法的實質(zhì)是，某種權益或資產(chǎn)的價值等于其未來有效期內(nèi)可以節(jié)約的成本的現(xiàn)值。承租人權益的價值評估是這種方法的一種典型。承租人權益的價值等于剩余租賃期限內(nèi)租約租金與同期市場租金的差異經(jīng)折現(xiàn)后的現(xiàn)值。如果租約租金低于市場租金，則承租人權益就有價值；反之，如果租約租金高于市場租金，則承租人權益就是負價值。
同一宗房地產(chǎn)，有租約限制下的價值、無租約限制下的價值和承租人權益的價值三者之間的關系為：有租約限制下的價值＝無租約限制下的價值－承租人權益的價值[例6－19] 某商店的土地使用年限為40年，從2000年10月1日起計。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200m2.一層于2001年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元／m2，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元／m2和120元／m2，運營費用率為25％。該類房地產(chǎn)的報酬率為9％。試測算該商場2004年10月1日帶租約出售時的正常價格。
[解] 該商場2004年10月1日帶租約出售時的正常價格測算如下：（1）商店一層價格的測算：租賃期限內(nèi)年凈收益＝200×180×（1－25％）×12＝32.40（萬元）
租賃期限外年凈收益＝200×200×（1－25％）×12＝36.00（萬元）
V＝375.69（萬元）
（2）商店二層價格的測算：年凈收益＝200×120×（1－25％）×12＝21.60（萬元）
V＝229.21（萬元）
該商店的正常價格＝商店一層的價格+商店二層的價格＝375.69+229.21＝604.90（萬元）
[例6-20] 某公司3年前與一寫字樓所有權人簽訂了租賃合同，租用其中500m2的面積，約定租賃期限為10年，月租金固定不變?yōu)?5元／m2.現(xiàn)市場上類似寫字樓的月租金為100元／m2.假設折現(xiàn)率為10％，試計算目前承租人權益的價值。
[解] 采用下列公式計算目前承租人權益的價值：A＝（100－75）×500×12＝150000（元）
y＝10％n＝10－3＝7（年）
所以，V＝73.03（萬元）
6.3.5 凈收益流模式
運用報酬資本化法估價，在求取估價對象的凈收益時，應根據(jù)估價對象的凈收益在過去和現(xiàn)在的變動情況及未來可獲收益年限，確定估價對象未來各期的凈收益，并判斷未來凈收益流屬于下列哪種類型，以便選用相應的報酬資本化法公式進行計算：①每年基本上固定不變；②每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減；③每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減；④其他有規(guī)則變動的情形。
在實際估價中使用最多的是凈收益每年不變的公式，其凈收益A的求取方法下列幾種：（1）“過去數(shù)據(jù)簡單算術平均法”。它是通過調(diào)查，求取估價對象過去若干年（如過去3年或5年）的凈收益，然后將其簡單算術平均數(shù)作為A.（2）“未來數(shù)據(jù)簡單算術平均法”。它是通過調(diào)查，預測估價對象未來若干年（如未來3年或5年）的凈收益，然后將其簡單算術平均數(shù)作為A.（3）“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”。它是通過調(diào)查，預測估價對象未來若干年（如來3年或5年）的凈收益，然后利用報酬資本化法公式演變出的下列等式（略）來求取A（可視為一種加權算術平均數(shù)）：由于收益法采用的凈收益應是估價對象的未來凈收益，而不是歷史凈收益或當前凈收益。所以，上述三種方法中相對而言第三種最合理，其次是第二種。
[例6－21）某宗房地產(chǎn)的收益年限為40年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預測得知其未來4年的凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，報酬率為10％。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格。
[解] 該宗房地產(chǎn)的收益價格求取如下：（略）
6.3.6 收益年限的確定
收益年限是估價對象自估價時點起至未來可獲收益的年數(shù)。收益年限應視估價對象的不同，在房地產(chǎn)自然壽命、法律規(guī)定（如土地使用權法定年限）、合同約定（如租賃合同約定的租賃期限）等的基礎上，結合房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟壽命來確定。
一般情況下，估價對象的收益年限為其剩余經(jīng)濟壽命，其中，土地為剩余使用年限。對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應分別根據(jù)土地剩余使用年限和建筑物剩余經(jīng)濟壽命確定收益年限，選用相應的收益年限為有限年的公式進行計算。
對于土地與建筑物合成體的估價對象，如果是建筑物的經(jīng)濟壽命晚于或與土地使用年限一起結束的，應根據(jù)土地剩余使用年限確定收益年限，選用相應的收益年限為有限年的公式進行計算。如果是建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用年限而結束的，可先根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟壽命確定收益年限，選用相應的收益年限為有限年的公式進行計算，然后再加上建筑物經(jīng)濟壽命結束之后的剩余年限土地使用權在估價時點時的價值。