James Chen，陳建斌，多倫多大學(xué)工科碩士和理科碩士，安省注冊職業(yè)工程師，Remax地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，加拿大東方地產(chǎn)投資和管理公司主管，房東房客聯(lián)誼會(huì)共同會(huì)長。來加16年，擁有多處物業(yè)。有多年工商租賃，小生意買賣和物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。
1、常見的小生意形式有哪些？
新移民來加后面臨著各種各樣的生意機(jī)會(huì)。就大多倫多地區(qū)來看，常見的小生意形式有以下5種：
A.餐飲類–咖啡店、中餐館、西餐快餐、酒吧、茶室等
B.服務(wù)行業(yè)–美容、美甲、發(fā)廊、旅行社、洗衣店等
C.科技類–計(jì)算機(jī)、網(wǎng)頁設(shè)計(jì)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)等
D.教育類–中文班、數(shù)理化輔導(dǎo)、英文輔導(dǎo)（TOFEL，GRE，IELTS）、夏令營等
E.零售批發(fā)類–小商品進(jìn)出口批發(fā)、小商品零售、如便利店、一元店等
2、目前的市場價(jià)位如何？
根據(jù)生意的類型和地點(diǎn)、經(jīng)營的好壞，生意的價(jià)位也有很大的不同。便利店、酒吧、快餐店、咖啡店這些常見小生意的價(jià)格從一、二萬到一、二十萬不等。一般來說，買一個(gè)小生意加上流動(dòng)資金，一般也得要有二、三萬塊錢的投入。
3、投資回報(bào)有何不同？
回報(bào)的高低，取決于生意的種類和市場情況及經(jīng)營好壞。有些生意利潤比較高一些，如餐館、酒吧、便利店。一個(gè)經(jīng)營良好的小便利店，一個(gè)月可以收入二、三千元，在一、二年內(nèi)把投入的資金收回來。
4、哪些比較適合新移民？
由于大多數(shù)新移民受英語、經(jīng)驗(yàn)、資金和信息的限制，我個(gè)人認(rèn)為比較適合新移民的是餐飲類的咖啡店、快餐；零售批發(fā)類的便利店、一元店；服務(wù)行業(yè)的美容、美甲、發(fā)廊及教育類的數(shù)理化輔導(dǎo)等等。這些生意的共同特點(diǎn)是對英語要求不高，投入少，容易打理，適合家庭經(jīng)營。但也要看到一些不利因素，如工作時(shí)間長，很單調(diào)，不容易照顧家庭生活等等。
二
1、如何選擇小生意？
我認(rèn)為有3點(diǎn)要考慮。
A.首先要盡量利用自己在國內(nèi)的專長，如計(jì)算機(jī)方面的科技人員可做網(wǎng)頁設(shè)計(jì)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)等，教師可做數(shù)理化輔導(dǎo)、培訓(xùn)班等等。
B.第二要量力而行，在考慮自己的資金能力和時(shí)間安排的前提下，確定一個(gè)主攻方向，如咖啡店。
C.第三要認(rèn)真做好市場調(diào)查。我認(rèn)為好的市場調(diào)查就是自己親自去體驗(yàn)一下，比如先去咖啡店打工。
2、購買時(shí)需要注意的問題有哪些？
我認(rèn)為也有3點(diǎn)要注意。
A.要充分占有市場信息。了解在你確定的區(qū)域內(nèi)市場上有多少同類生意在出賣，同一價(jià)位有多少選擇。
B.要充分考察生意的狀況。對周圍環(huán)境如人口、人種、交通、竟?fàn)帉κ侄家闹杏袛?shù)。對生意的贏利包括營業(yè)額/毛收入、成本、利潤率都要有深入了解。一般來說，成本比較容易了解，比如租金、水電費(fèi)和進(jìn)貨成本。營業(yè)額需要核實(shí)，比如由賣方提供營業(yè)記錄加上親自跟店考核等。
C.要做好買賣合同。請房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、律師和會(huì)計(jì)師協(xié)助。合同內(nèi)要有必要的保護(hù)性條款，如存貨如何交接、貸款條件、營業(yè)額和成本的票據(jù)審計(jì)、律師和會(huì)計(jì)師審核、連鎖店批準(zhǔn)、政府批準(zhǔn)等等。
3、投資小生意需要了解哪些政策法規(guī)？
小生意買賣中涉及到的政策法規(guī)很多，一定要請教有關(guān)專業(yè)人士，如律師和會(huì)計(jì)師等。就我所知，主要有以下6個(gè)方面：
A.政府的批準(zhǔn)用途–每一個(gè)物業(yè)都有政府核準(zhǔn)的用途，一定要通過律師或親自去當(dāng)?shù)卣私馇宄?BR> B.環(huán)境保護(hù)要求–有些生意的性質(zhì)可能對環(huán)境造成污染，政府控制很嚴(yán)，如汽車修理、餐館等等，對污染處理的設(shè)備如廢油回收系統(tǒng)都要符合有關(guān)規(guī)定，政府會(huì)定期來檢查。
C.稅務(wù)方面的要求-小生意的報(bào)稅方面一定要請教會(huì)計(jì)師，大限度地實(shí)現(xiàn)合法省稅。
D.保險(xiǎn)方面的要求-小生意的保險(xiǎn)主要是兩個(gè)方面，一是物業(yè)保險(xiǎn)，通常由房東負(fù)責(zé)，二是生意保險(xiǎn)，由開辦生意者負(fù)責(zé)。
E.貸款方面（Mortgage）的要求–小生意的貸款要求與房屋的貸款不大一樣。一般來說，要求更嚴(yán)一些，利息更高一些，提供的貸款比例也比房屋貸款低一些。需要貸款者建議預(yù)先去咨詢銀行和政府相關(guān)機(jī)構(gòu)。
F.各種By-Laws–如連鎖店的要求、購物中心/物業(yè)管理部門的要求
值得一提是，一個(gè)生意是否符合以上政策法規(guī)，要在買賣生意時(shí)解決或達(dá)成協(xié)議，不要拖到成交后再談。
大多地區(qū)投資小生意的熱點(diǎn)地區(qū)在哪裏？
根據(jù)多倫多房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，2006年2月的工商生意鋪面的租賃市場很活躍，比去年同期增長了36%，從一個(gè)側(cè)面反應(yīng)出小生意的市場增長很快。對于我們?nèi)A人市場來看，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)字和我本人的觀察，目前華人小生意比較活躍的地帶主要是3個(gè)區(qū)域：
A、多倫多市中心區(qū)
B、士嘉堡區(qū)尤其是沿Finch，Steels，Sheppard這些主要交通線
C、Yonge街沿線，這也是多倫多的黃金線
這幾個(gè)地點(diǎn)的共同點(diǎn)是華人比較集中，交通比較方便，房地產(chǎn)的增值前景比較好，因而也比較適合新移民開辦小生意
與過去相比，市場有何新變化？呈現(xiàn)那些新特點(diǎn)？市場前景如何？
近幾年來華人小生意市場的變化也很大。摡括來說變化有5個(gè)特點(diǎn)：
A.向多樣化發(fā)展
華人的小生意的種類越來越多樣化，表明我們?nèi)A人的涉足領(lǐng)域越來越廣，不再局限于華人的傳統(tǒng)小生意
B.向大規(guī)模連鎖生意發(fā)展
一些成功的華人小生意開始向連鎖生意發(fā)展，有的已開到了5-6家分店，近又涌現(xiàn)出許多數(shù)萬平方尺的華人連鎖超級市場，規(guī)模上可與西人大型連鎖店相比。
C.向較高檔次發(fā)展
以我本人代理商業(yè)零售鋪面的經(jīng)驗(yàn)來看，越來越多的華人小生意希望能打入多倫多的一流購物中心，如Yorkdale Mall，F(xiàn)airview Mall等等
D.向竟?fàn)幐ち野l(fā)展
由于新移民開辦的小生意越來越多，小生意市場的竟?fàn)幰苍絹碓郊ち?，?dǎo)致對服務(wù)范圍要求越來越廣，貨品要求越來越齊，利潤也相應(yīng)降低
E.向非華人聚集區(qū)發(fā)展
越來越多的華人小生意，如餐飲類和服務(wù)行業(yè)在向士嘉堡以東，Markham以北，尤其是西邊的Mississauga，Oakville，甚至于更西的Hamilton，London等地發(fā)展總的來說，小生意市場的前景是廣闊和光明的。開辦小生意是新移民在短期內(nèi)解決生計(jì)的一條有效道路。
就我看到的一些成功小生意都有一些共同點(diǎn)：
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一是要親力親為，自己親自打理二是以自己或家庭經(jīng)營為主，對于與人合伙要比較慎重三是要經(jīng)常調(diào)整經(jīng)營策略以適應(yīng)市場變化四是提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度，建立穩(wěn)定的顧客群
小生意的買賣，牽涉到很多方面，因而專業(yè)人士的幫助是不可少的，特別是第在加拿大購買小生意的朋友。多倫多地產(chǎn)商會(huì)有專門用于生意買賣的合同文本，同時(shí)對從業(yè)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有很多專業(yè)的指引，嚴(yán)格的行為規(guī)范要求，以保障買賣雙方的利益。好的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)會(huì)根據(jù)買家的實(shí)際需要，積極協(xié)助尋找合適的生意，準(zhǔn)備Offer，參與合同談判，辦理有關(guān)的交接手續(xù)。在談判過程中，通過多倫多地產(chǎn)商會(huì)的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)可以搜索到很多近期周圍成交的類似的生意的資料，通過分析，提供出有依據(jù)的談判策略，以協(xié)助買家拿到好的價(jià)格。律師在生意買賣中會(huì)對租約、買賣合同、交接文件等提供法律意見，以保證購買的生意沒有潛在的法律糾紛，這也是生意買賣中不可缺少的環(huán)節(jié)。
1、常見的小生意形式有哪些？
新移民來加后面臨著各種各樣的生意機(jī)會(huì)。就大多倫多地區(qū)來看，常見的小生意形式有以下5種：
A.餐飲類–咖啡店、中餐館、西餐快餐、酒吧、茶室等
B.服務(wù)行業(yè)–美容、美甲、發(fā)廊、旅行社、洗衣店等
C.科技類–計(jì)算機(jī)、網(wǎng)頁設(shè)計(jì)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)等
D.教育類–中文班、數(shù)理化輔導(dǎo)、英文輔導(dǎo)（TOFEL，GRE，IELTS）、夏令營等
E.零售批發(fā)類–小商品進(jìn)出口批發(fā)、小商品零售、如便利店、一元店等
2、目前的市場價(jià)位如何？
根據(jù)生意的類型和地點(diǎn)、經(jīng)營的好壞，生意的價(jià)位也有很大的不同。便利店、酒吧、快餐店、咖啡店這些常見小生意的價(jià)格從一、二萬到一、二十萬不等。一般來說，買一個(gè)小生意加上流動(dòng)資金，一般也得要有二、三萬塊錢的投入。
3、投資回報(bào)有何不同？
回報(bào)的高低，取決于生意的種類和市場情況及經(jīng)營好壞。有些生意利潤比較高一些，如餐館、酒吧、便利店。一個(gè)經(jīng)營良好的小便利店，一個(gè)月可以收入二、三千元，在一、二年內(nèi)把投入的資金收回來。
4、哪些比較適合新移民？
由于大多數(shù)新移民受英語、經(jīng)驗(yàn)、資金和信息的限制，我個(gè)人認(rèn)為比較適合新移民的是餐飲類的咖啡店、快餐；零售批發(fā)類的便利店、一元店；服務(wù)行業(yè)的美容、美甲、發(fā)廊及教育類的數(shù)理化輔導(dǎo)等等。這些生意的共同特點(diǎn)是對英語要求不高，投入少，容易打理，適合家庭經(jīng)營。但也要看到一些不利因素，如工作時(shí)間長，很單調(diào)，不容易照顧家庭生活等等。
二
1、如何選擇小生意？
我認(rèn)為有3點(diǎn)要考慮。
A.首先要盡量利用自己在國內(nèi)的專長，如計(jì)算機(jī)方面的科技人員可做網(wǎng)頁設(shè)計(jì)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)等，教師可做數(shù)理化輔導(dǎo)、培訓(xùn)班等等。
B.第二要量力而行，在考慮自己的資金能力和時(shí)間安排的前提下，確定一個(gè)主攻方向，如咖啡店。
C.第三要認(rèn)真做好市場調(diào)查。我認(rèn)為好的市場調(diào)查就是自己親自去體驗(yàn)一下，比如先去咖啡店打工。
2、購買時(shí)需要注意的問題有哪些？
我認(rèn)為也有3點(diǎn)要注意。
A.要充分占有市場信息。了解在你確定的區(qū)域內(nèi)市場上有多少同類生意在出賣，同一價(jià)位有多少選擇。
B.要充分考察生意的狀況。對周圍環(huán)境如人口、人種、交通、竟?fàn)帉κ侄家闹杏袛?shù)。對生意的贏利包括營業(yè)額/毛收入、成本、利潤率都要有深入了解。一般來說，成本比較容易了解，比如租金、水電費(fèi)和進(jìn)貨成本。營業(yè)額需要核實(shí)，比如由賣方提供營業(yè)記錄加上親自跟店考核等。
C.要做好買賣合同。請房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、律師和會(huì)計(jì)師協(xié)助。合同內(nèi)要有必要的保護(hù)性條款，如存貨如何交接、貸款條件、營業(yè)額和成本的票據(jù)審計(jì)、律師和會(huì)計(jì)師審核、連鎖店批準(zhǔn)、政府批準(zhǔn)等等。
3、投資小生意需要了解哪些政策法規(guī)？
小生意買賣中涉及到的政策法規(guī)很多，一定要請教有關(guān)專業(yè)人士，如律師和會(huì)計(jì)師等。就我所知，主要有以下6個(gè)方面：
A.政府的批準(zhǔn)用途–每一個(gè)物業(yè)都有政府核準(zhǔn)的用途，一定要通過律師或親自去當(dāng)?shù)卣私馇宄?BR> B.環(huán)境保護(hù)要求–有些生意的性質(zhì)可能對環(huán)境造成污染，政府控制很嚴(yán)，如汽車修理、餐館等等，對污染處理的設(shè)備如廢油回收系統(tǒng)都要符合有關(guān)規(guī)定，政府會(huì)定期來檢查。
C.稅務(wù)方面的要求-小生意的報(bào)稅方面一定要請教會(huì)計(jì)師，大限度地實(shí)現(xiàn)合法省稅。
D.保險(xiǎn)方面的要求-小生意的保險(xiǎn)主要是兩個(gè)方面，一是物業(yè)保險(xiǎn)，通常由房東負(fù)責(zé)，二是生意保險(xiǎn)，由開辦生意者負(fù)責(zé)。
E.貸款方面（Mortgage）的要求–小生意的貸款要求與房屋的貸款不大一樣。一般來說，要求更嚴(yán)一些，利息更高一些，提供的貸款比例也比房屋貸款低一些。需要貸款者建議預(yù)先去咨詢銀行和政府相關(guān)機(jī)構(gòu)。
F.各種By-Laws–如連鎖店的要求、購物中心/物業(yè)管理部門的要求
值得一提是，一個(gè)生意是否符合以上政策法規(guī)，要在買賣生意時(shí)解決或達(dá)成協(xié)議，不要拖到成交后再談。
大多地區(qū)投資小生意的熱點(diǎn)地區(qū)在哪裏？
根據(jù)多倫多房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，2006年2月的工商生意鋪面的租賃市場很活躍，比去年同期增長了36%，從一個(gè)側(cè)面反應(yīng)出小生意的市場增長很快。對于我們?nèi)A人市場來看，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)字和我本人的觀察，目前華人小生意比較活躍的地帶主要是3個(gè)區(qū)域：
A、多倫多市中心區(qū)
B、士嘉堡區(qū)尤其是沿Finch，Steels，Sheppard這些主要交通線
C、Yonge街沿線，這也是多倫多的黃金線
這幾個(gè)地點(diǎn)的共同點(diǎn)是華人比較集中，交通比較方便，房地產(chǎn)的增值前景比較好，因而也比較適合新移民開辦小生意
與過去相比，市場有何新變化？呈現(xiàn)那些新特點(diǎn)？市場前景如何？
近幾年來華人小生意市場的變化也很大。摡括來說變化有5個(gè)特點(diǎn)：
A.向多樣化發(fā)展
華人的小生意的種類越來越多樣化，表明我們?nèi)A人的涉足領(lǐng)域越來越廣，不再局限于華人的傳統(tǒng)小生意
B.向大規(guī)模連鎖生意發(fā)展
一些成功的華人小生意開始向連鎖生意發(fā)展，有的已開到了5-6家分店，近又涌現(xiàn)出許多數(shù)萬平方尺的華人連鎖超級市場，規(guī)模上可與西人大型連鎖店相比。
C.向較高檔次發(fā)展
以我本人代理商業(yè)零售鋪面的經(jīng)驗(yàn)來看，越來越多的華人小生意希望能打入多倫多的一流購物中心，如Yorkdale Mall，F(xiàn)airview Mall等等
D.向竟?fàn)幐ち野l(fā)展
由于新移民開辦的小生意越來越多，小生意市場的竟?fàn)幰苍絹碓郊ち?，?dǎo)致對服務(wù)范圍要求越來越廣，貨品要求越來越齊，利潤也相應(yīng)降低
E.向非華人聚集區(qū)發(fā)展
越來越多的華人小生意，如餐飲類和服務(wù)行業(yè)在向士嘉堡以東，Markham以北，尤其是西邊的Mississauga，Oakville，甚至于更西的Hamilton，London等地發(fā)展總的來說，小生意市場的前景是廣闊和光明的。開辦小生意是新移民在短期內(nèi)解決生計(jì)的一條有效道路。
就我看到的一些成功小生意都有一些共同點(diǎn)：
$nextpage$
一是要親力親為，自己親自打理二是以自己或家庭經(jīng)營為主，對于與人合伙要比較慎重三是要經(jīng)常調(diào)整經(jīng)營策略以適應(yīng)市場變化四是提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度，建立穩(wěn)定的顧客群
小生意的買賣，牽涉到很多方面，因而專業(yè)人士的幫助是不可少的，特別是第在加拿大購買小生意的朋友。多倫多地產(chǎn)商會(huì)有專門用于生意買賣的合同文本，同時(shí)對從業(yè)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有很多專業(yè)的指引，嚴(yán)格的行為規(guī)范要求，以保障買賣雙方的利益。好的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)會(huì)根據(jù)買家的實(shí)際需要，積極協(xié)助尋找合適的生意，準(zhǔn)備Offer，參與合同談判，辦理有關(guān)的交接手續(xù)。在談判過程中，通過多倫多地產(chǎn)商會(huì)的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)可以搜索到很多近期周圍成交的類似的生意的資料，通過分析，提供出有依據(jù)的談判策略，以協(xié)助買家拿到好的價(jià)格。律師在生意買賣中會(huì)對租約、買賣合同、交接文件等提供法律意見，以保證購買的生意沒有潛在的法律糾紛，這也是生意買賣中不可缺少的環(huán)節(jié)。