宋曉棟沒有想到，當(dāng)初制定的降價和促銷策略，竟然成了業(yè)主退房的罪魁禍?zhǔn)?。這位沿海集團(tuán)華北區(qū)營銷總監(jiān)，最近常碰到客戶向他咨詢退房的事。
羅云就是其中之一，她已經(jīng)無法忍受自己還未住過一天的房子就這樣繼續(xù)貶值下去，便找到宋曉棟要求退房。
這套位于北京朝陽區(qū)東四環(huán)美利山小區(qū)的80平方米兩居室，是羅云在今年1月購買的，當(dāng)時均價為13800元/平方米，這讓羅云覺得很值，因為這個價格是沿海集團(tuán)將樓盤由精裝修改為毛坯房，每平方米降價近2000元后重新推向市場的，并且比周邊同檔次的樓盤便宜了一兩千元。
但之后開發(fā)商又推出了買房送寶馬車、12380元/平方米特價房等各種優(yōu)惠活動，讓羅云覺得自己“虧了”，她在繳納了2萬多元的違約金后，退房拿回了首付款。
“沿海賽洛城42套，美利山5套（同一小區(qū)不同期采用的兩個案名，1月降價時賽洛城更名為美利山推出）”，宋曉棟數(shù)著今年退房的套數(shù)，他不斷向《第一財經(jīng)周刊》強(qiáng)調(diào)，這是個很小的數(shù)字，因為從今年1月到7月2日，他已經(jīng)賣掉749套房子了。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)（以下簡稱房交網(wǎng)）顯示，去年賽洛城的退房率為0.95%，今年卻達(dá)到了10.29%，美利山為0.31%。
美利山并不孤獨(dú)。房地產(chǎn)網(wǎng)站搜房網(wǎng)的業(yè)主論壇里，北京的富力桃園、東亞上北中心、遠(yuǎn)洋一方、亦莊北岸、方恒國際中心等小區(qū)都有業(yè)主憤怒地發(fā)帖表示，因開發(fā)商降價銷售，想要退房。
由萬科在深圳發(fā)起的降價熱潮，同樣席卷著北京這座房價堅挺的城市，開發(fā)商們不再是一副無動于衷的架勢，消費(fèi)者持幣待購的觀望情緒以及低迷的成交量，讓他們坐不住了。
北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊6月19日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1至5月，北京商品房銷售面積為360.3萬平方米，比上年同期下降46.1%。雖然今年五·一假期由7天變?yōu)?天，但各地開發(fā)商仍推出打折優(yōu)惠活動，試圖抓住這難得的銷售契機(jī)。然而，作為樓市“晴雨表”的五·一假日樓市表現(xiàn)未盡如人意。北京5月銷售住宅7758套，為今年以來銷售住宅套數(shù)最多的月份，但仍然比上年同期銷售減少2123套。
于是，起初還遮遮掩掩暗中打折的北京樓市，現(xiàn)在正比拼著降價的速度?！氨本┧沫h(huán)的房子已經(jīng)開始從峰時的17000元每平方米，向13000元每平方米調(diào)整?！泵魈斓禺a(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰對《第一財經(jīng)周刊》說，望京區(qū)域的星外星、朝青版塊的羅馬家園，精裝修價格每平方米都在13000元左右。
上半年大規(guī)模的打折促銷，引起了相關(guān)部門的重視。一位開發(fā)商透露，6月25日，北京建委下屬主管部門北京城建研究中心組織了一個會議，萬科、富力、珠江、中海地產(chǎn)等開發(fā)商被點(diǎn)名參加，針對目前市場上打折幅度比較大的開發(fā)商、項目，北京建委要求它們匯報為何大幅度打折銷售等情況。
而這樣的降價銷售，無疑折射出了開發(fā)商資金鏈的緊張，為了迅速回籠資金維持公司運(yùn)轉(zhuǎn)，他們正在為2007年瘋狂拿地付出代價。
富力地產(chǎn)2007年報顯示，其現(xiàn)金僅為13億元，負(fù)債總額已達(dá)415億元，凈負(fù)債比率高達(dá)139.5%，較2006年的71.5%大幅上升。截至2007年年底，富力地產(chǎn)共向銀行舉債199億元，除要向政府支付的地價款外，今年富力地產(chǎn)需歸還的貸款近74億元。
這一切皆源于富力為回歸A股而加速在全國的囤地和擴(kuò)張。
2007年，富力地產(chǎn)的土地儲備增加了46%，總建筑面積達(dá)到約2617.1萬平方米。業(yè)內(nèi)人士稱，富力現(xiàn)有的土地儲備足夠其5年開發(fā)建設(shè)之需。
然而，回歸A股一拖再拖，向銀行貸款獲取開發(fā)資金這條路又被強(qiáng)令堵死，這讓富力在去年增加的土地儲備成為一種負(fù)擔(dān)?！叭舨荒芑貧wA股，富力地產(chǎn)將拼命賣樓，放緩拿地?！?4月2日，在上海召開的“2008中國房地產(chǎn)市場預(yù)測高峰論壇”上，富力地產(chǎn)董事長李思廉向記者透露。
李思廉的說法，在富力地產(chǎn)樓盤的銷售過程中得到了印證。北京富力桃園的銷售均價已從2月份前的14000元/平方米降至12500元/平方米。5月初該樓盤的銷售廣告顯示，C29號樓1居、2居開盤均價為11500元/平方米；C16、C22號樓均價12600元/平方米（精裝修價格），一次性付款享受9.8折，5天內(nèi)簽約并提供齊全按揭資料客戶享受額外9.9折。
這引來了富力桃園前期業(yè)主的不滿。從3月18日起，有業(yè)主連續(xù)發(fā)布3封公開信，要求開發(fā)企業(yè)差價補(bǔ)償?shù)?。信中稱：“富力桃園降價，已經(jīng)造成我們當(dāng)前的巨大經(jīng)濟(jì)損失，在同期交房、同樣戶型、面積等所有條件一致的情況下，我們比現(xiàn)在購買的業(yè)主多付了10萬到30萬元不等?！狈拷痪W(wǎng)顯示，富力桃園今年共退房16套。
因為土地儲備多同樣承受著焦慮的，還有萬科。
2008年5月14日，萬科將公司所持有的東莞市萬科置地有限公司50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，該公司所持有的正是一年前土地價格瘋狂飆升時期拿下的地王？東莞市南城水濂村地塊（購地時樓面地價為3772.3元/平方米）。
北京一位地產(chǎn)中介項目經(jīng)理透露，近期北京有意轉(zhuǎn)讓土地的開發(fā)商明顯增多，轉(zhuǎn)讓的地塊中，以住宅用地為主。曾經(jīng)土地為王的房地產(chǎn)市場，開始向資金為王轉(zhuǎn)變。在富力、萬科這樣的大開發(fā)商都覺得日子難挨之時，小開發(fā)商的命運(yùn)可想而知。
“因促銷降價而誘發(fā)的退房，占了退房情況的大部分?！标愒品逭f。北京共有2144位購房者和羅云一樣，在今年退掉了所購買的房子?！兜谝回斀?jīng)周刊》通過對房交網(wǎng)上4509個預(yù)售商品房項目信息和2858個現(xiàn)售商品房項目信息進(jìn)行整理后，統(tǒng)計出今年上半年，北京預(yù)售商品房退房1672次，現(xiàn)售商品房退房472次，共計2144次，統(tǒng)計時間截至7月5日。退房次數(shù)較多的項目有：萬象新天211次、韋伯國際中心53次、遠(yuǎn)洋一方50次、賽洛家園（賽洛城+美利山）47次、天鵝灣39次、世嘉博苑39次。
價格的變化也反映在了二手房市場。
21世紀(jì)不動產(chǎn)的銷售人員稱，位于東三環(huán)美景東方的二手房，去年售價在15000元/平方米，今年每平方米能便宜2000元，并且可選的房源比去年多不少。這個樓盤的開發(fā)商曾經(jīng)將項目拿到溫州去銷售，而如今，善于投資的溫州人正在見勢拋盤，一家中介公司的內(nèi)部網(wǎng)站上，美景東方有400多套房子等待出手。投資客拋盤的情況，同樣出現(xiàn)在了國美第一城、富力城、珠江帝景等樓盤。
這使得二手房市場的房源明顯增多?！叭ツ晔强蛻魮尫孔?，今年是客戶選房子?！?鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松對《第一財經(jīng)周刊》說。但即使是這樣，銷售情況也并不樂觀?！敖衲曩彿空咭恢痹谟^望，二手房的剛性需求雖然存在，但需求不那么迫切了?！?BR> 在以土地儲備衡量地產(chǎn)公司實(shí)力的年代，強(qiáng)烈的上市融資欲望和發(fā)展壯大的決心，使得開發(fā)商們在2007年拿地拿到亢奮，地王記錄不斷被刷新。高昂的地價刺激房價直線上漲，國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2007年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，去年70個大中城市房屋銷售價格上漲7.6%。高房價使得購房者紛紛持幣觀望，樓盤銷量盡顯頹勢。在銀根緊縮的情況下，銷售的遇冷使開發(fā)商們感受到了前所未有的資金壓力，他們只得打折賣房子，以獲取資金維持公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)。而這樣的降價銷售，無疑給了購房者一個指向？房價開始向下，退房現(xiàn)象隨之爆發(fā)。
當(dāng)然，除去降價因素外，項目本身的硬傷也是造成同一樓盤退房率畸高的原因。
位于朝陽門外小莊的韋伯國際發(fā)展中心，就是一個極端的案例。在房交網(wǎng)上，該項目的退房信息自2005年取得銷售許可證至今達(dá)916條，居各樓盤之首。退房數(shù)字如此之高，是因為資金方面出現(xiàn)問題，更換開發(fā)商所致。而退房數(shù)排名第二的美邦國際中心，正是北京的爛尾項目嘉利來大坑，當(dāng)初開發(fā)商資金鏈斷裂，使項目整整擱淺8年。其2007年的退房信息達(dá)217條。
而國家對第二套房貸首付比例的提高以及不斷加息，也是誘發(fā)今年退房量高于往年的原因。一樓盤的銷售總監(jiān)表示，現(xiàn)在很多退房人的理由是，股市的萎靡壓了大部分資金，對后面的支付沒有信心。
“今年上半年北京住宅退房樓盤數(shù)量高于前3年同期?！北本┞?lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊少鋒告訴《第一財經(jīng)周刊》。他在去年走訪各個樓盤時發(fā)現(xiàn)，9月份二套房貸新政將首付比例提升至40%后，一些售樓人員為提升業(yè)績，銷售時有意淡化了這個政策將給購房者帶來的影響，一些投資者購買了第二套甚至第三套房產(chǎn)，但隨后卻因銀行按揭壓力問題，導(dǎo)致了退房現(xiàn)象的發(fā)生。
雖然退房現(xiàn)象在北京房地產(chǎn)市場彌漫開來，但北京中原地產(chǎn)總經(jīng)理李文杰坦言，很多開發(fā)商并不在意退房情況，往往還自行退房達(dá)到“銷控”的目的。這在房產(chǎn)界已不是什么秘密。
為了制造樓盤熱銷的假象，開發(fā)商會先以員工或朋友的名義購買一部分房源，進(jìn)行簽約備案，抬高銷售業(yè)績，制造出虛假的銷售繁榮。等到交房時間臨近，集中退房現(xiàn)象便出現(xiàn)了。由于交房時按揭銀行要將原先的開發(fā)商擔(dān)保轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)證擔(dān)保，必須要辦理產(chǎn)權(quán)證，使得虛假合同無法繼續(xù)存留。開發(fā)商以退房形式取消備案，這部分房源又可以再次進(jìn)行銷售，實(shí)際上達(dá)到了暗中捂盤的作用。
除了捂盤惜售外，在資金緊張的情況下，有個別開發(fā)商會以假簽約假按揭的方式來騙貸。
“市場中出現(xiàn)一定的退房比例是正常的?！盨OHO中國董事長潘石屹說。盡管開發(fā)商們都表示，一定數(shù)量的退房對樓盤的銷售不會造成影響，但在樓盤銷量無回暖跡象的情況下，繼續(xù)降價銷售可能導(dǎo)致退房數(shù)量持續(xù)上升。
“如果還在大規(guī)模演變，那退房潮將來臨?！泵绹窳肿C券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫飛對《第一財經(jīng)周刊》說。因此，獲取周轉(zhuǎn)資金以維持樓盤價格的穩(wěn)定成了開發(fā)商當(dāng)前最重要的工作。
6月19日國泰君安證券研究所發(fā)布的一份報告稱，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口達(dá)7100億元，相當(dāng)于行業(yè)峰的2007年新增房地產(chǎn)中長期貸款的2倍。平均每家內(nèi)資開發(fā)商資金缺口達(dá)1201萬元，相當(dāng)于去年年銷售收入的24%。
如果行業(yè)成交量不能保持和增強(qiáng)回暖趨勢，去年高價拿地的企業(yè)面臨著付清土地出讓金的壓力，7至9月將會是開發(fā)商資金鏈最緊張的時候，一些中小開發(fā)商，尤其是去年三季度冒進(jìn)拿地、現(xiàn)有銷售項目較少的公司，將面臨生死大限。
因此，一些房地產(chǎn)商開始不惜代價進(jìn)行融資。
恒大地產(chǎn)向新世界發(fā)展董事總經(jīng)理鄭家純募資1.5億美元，該筆借款年利率高達(dá)40%，目前恒大已成功融資6億美元。而寧波大紅鷹公司早前公告，公司以18%的貸款年利率借款給廣源房地產(chǎn)，這一利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于7.47%的一年期貸款基準(zhǔn)年利率。房地產(chǎn)業(yè)融資成本年利率高達(dá)20%-30%的融資案例也有很多。除此之外，邵逸夫借35億希望幫助碧桂園董事局主席楊國強(qiáng)入主TVB開展多元化經(jīng)營，一些房地產(chǎn)商則以項目股權(quán)質(zhì)押、典當(dāng)方式進(jìn)行融資。
一位開發(fā)商在解釋不愿降價的原因時稱，首先是開發(fā)商受到貸款銀行的壓力；更關(guān)鍵的是，如果降價，市場將進(jìn)入觀望期，回款速度會出問題。所以，開發(fā)商們寧可拿股權(quán)融資挺過去，也不愿意主動降價。
“楊國強(qiáng)意圖收購TVB只是房企多元化潮即將開始的序幕，在這一輪宏觀調(diào)控之后，熬過資金困境的房企將開始一輪多元化的浪潮?！睏钌俜逭f。
羅云就是其中之一，她已經(jīng)無法忍受自己還未住過一天的房子就這樣繼續(xù)貶值下去，便找到宋曉棟要求退房。
這套位于北京朝陽區(qū)東四環(huán)美利山小區(qū)的80平方米兩居室，是羅云在今年1月購買的，當(dāng)時均價為13800元/平方米，這讓羅云覺得很值，因為這個價格是沿海集團(tuán)將樓盤由精裝修改為毛坯房，每平方米降價近2000元后重新推向市場的，并且比周邊同檔次的樓盤便宜了一兩千元。
但之后開發(fā)商又推出了買房送寶馬車、12380元/平方米特價房等各種優(yōu)惠活動，讓羅云覺得自己“虧了”，她在繳納了2萬多元的違約金后，退房拿回了首付款。
“沿海賽洛城42套，美利山5套（同一小區(qū)不同期采用的兩個案名，1月降價時賽洛城更名為美利山推出）”，宋曉棟數(shù)著今年退房的套數(shù)，他不斷向《第一財經(jīng)周刊》強(qiáng)調(diào)，這是個很小的數(shù)字，因為從今年1月到7月2日，他已經(jīng)賣掉749套房子了。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)（以下簡稱房交網(wǎng)）顯示，去年賽洛城的退房率為0.95%，今年卻達(dá)到了10.29%，美利山為0.31%。
美利山并不孤獨(dú)。房地產(chǎn)網(wǎng)站搜房網(wǎng)的業(yè)主論壇里，北京的富力桃園、東亞上北中心、遠(yuǎn)洋一方、亦莊北岸、方恒國際中心等小區(qū)都有業(yè)主憤怒地發(fā)帖表示，因開發(fā)商降價銷售，想要退房。
由萬科在深圳發(fā)起的降價熱潮，同樣席卷著北京這座房價堅挺的城市，開發(fā)商們不再是一副無動于衷的架勢，消費(fèi)者持幣待購的觀望情緒以及低迷的成交量，讓他們坐不住了。
北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊6月19日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1至5月，北京商品房銷售面積為360.3萬平方米，比上年同期下降46.1%。雖然今年五·一假期由7天變?yōu)?天，但各地開發(fā)商仍推出打折優(yōu)惠活動，試圖抓住這難得的銷售契機(jī)。然而，作為樓市“晴雨表”的五·一假日樓市表現(xiàn)未盡如人意。北京5月銷售住宅7758套，為今年以來銷售住宅套數(shù)最多的月份，但仍然比上年同期銷售減少2123套。
于是，起初還遮遮掩掩暗中打折的北京樓市，現(xiàn)在正比拼著降價的速度?！氨本┧沫h(huán)的房子已經(jīng)開始從峰時的17000元每平方米，向13000元每平方米調(diào)整?！泵魈斓禺a(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰對《第一財經(jīng)周刊》說，望京區(qū)域的星外星、朝青版塊的羅馬家園，精裝修價格每平方米都在13000元左右。
上半年大規(guī)模的打折促銷，引起了相關(guān)部門的重視。一位開發(fā)商透露，6月25日，北京建委下屬主管部門北京城建研究中心組織了一個會議，萬科、富力、珠江、中海地產(chǎn)等開發(fā)商被點(diǎn)名參加，針對目前市場上打折幅度比較大的開發(fā)商、項目，北京建委要求它們匯報為何大幅度打折銷售等情況。
而這樣的降價銷售，無疑折射出了開發(fā)商資金鏈的緊張，為了迅速回籠資金維持公司運(yùn)轉(zhuǎn)，他們正在為2007年瘋狂拿地付出代價。
富力地產(chǎn)2007年報顯示，其現(xiàn)金僅為13億元，負(fù)債總額已達(dá)415億元，凈負(fù)債比率高達(dá)139.5%，較2006年的71.5%大幅上升。截至2007年年底，富力地產(chǎn)共向銀行舉債199億元，除要向政府支付的地價款外，今年富力地產(chǎn)需歸還的貸款近74億元。
這一切皆源于富力為回歸A股而加速在全國的囤地和擴(kuò)張。
2007年，富力地產(chǎn)的土地儲備增加了46%，總建筑面積達(dá)到約2617.1萬平方米。業(yè)內(nèi)人士稱，富力現(xiàn)有的土地儲備足夠其5年開發(fā)建設(shè)之需。
然而，回歸A股一拖再拖，向銀行貸款獲取開發(fā)資金這條路又被強(qiáng)令堵死，這讓富力在去年增加的土地儲備成為一種負(fù)擔(dān)?！叭舨荒芑貧wA股，富力地產(chǎn)將拼命賣樓，放緩拿地?！?4月2日，在上海召開的“2008中國房地產(chǎn)市場預(yù)測高峰論壇”上，富力地產(chǎn)董事長李思廉向記者透露。
李思廉的說法，在富力地產(chǎn)樓盤的銷售過程中得到了印證。北京富力桃園的銷售均價已從2月份前的14000元/平方米降至12500元/平方米。5月初該樓盤的銷售廣告顯示，C29號樓1居、2居開盤均價為11500元/平方米；C16、C22號樓均價12600元/平方米（精裝修價格），一次性付款享受9.8折，5天內(nèi)簽約并提供齊全按揭資料客戶享受額外9.9折。
這引來了富力桃園前期業(yè)主的不滿。從3月18日起，有業(yè)主連續(xù)發(fā)布3封公開信，要求開發(fā)企業(yè)差價補(bǔ)償?shù)?。信中稱：“富力桃園降價，已經(jīng)造成我們當(dāng)前的巨大經(jīng)濟(jì)損失，在同期交房、同樣戶型、面積等所有條件一致的情況下，我們比現(xiàn)在購買的業(yè)主多付了10萬到30萬元不等?！狈拷痪W(wǎng)顯示，富力桃園今年共退房16套。
因為土地儲備多同樣承受著焦慮的，還有萬科。
2008年5月14日，萬科將公司所持有的東莞市萬科置地有限公司50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，該公司所持有的正是一年前土地價格瘋狂飆升時期拿下的地王？東莞市南城水濂村地塊（購地時樓面地價為3772.3元/平方米）。
北京一位地產(chǎn)中介項目經(jīng)理透露，近期北京有意轉(zhuǎn)讓土地的開發(fā)商明顯增多，轉(zhuǎn)讓的地塊中，以住宅用地為主。曾經(jīng)土地為王的房地產(chǎn)市場，開始向資金為王轉(zhuǎn)變。在富力、萬科這樣的大開發(fā)商都覺得日子難挨之時，小開發(fā)商的命運(yùn)可想而知。
“因促銷降價而誘發(fā)的退房，占了退房情況的大部分?！标愒品逭f。北京共有2144位購房者和羅云一樣，在今年退掉了所購買的房子?！兜谝回斀?jīng)周刊》通過對房交網(wǎng)上4509個預(yù)售商品房項目信息和2858個現(xiàn)售商品房項目信息進(jìn)行整理后，統(tǒng)計出今年上半年，北京預(yù)售商品房退房1672次，現(xiàn)售商品房退房472次，共計2144次，統(tǒng)計時間截至7月5日。退房次數(shù)較多的項目有：萬象新天211次、韋伯國際中心53次、遠(yuǎn)洋一方50次、賽洛家園（賽洛城+美利山）47次、天鵝灣39次、世嘉博苑39次。
價格的變化也反映在了二手房市場。
21世紀(jì)不動產(chǎn)的銷售人員稱，位于東三環(huán)美景東方的二手房，去年售價在15000元/平方米，今年每平方米能便宜2000元，并且可選的房源比去年多不少。這個樓盤的開發(fā)商曾經(jīng)將項目拿到溫州去銷售，而如今，善于投資的溫州人正在見勢拋盤，一家中介公司的內(nèi)部網(wǎng)站上，美景東方有400多套房子等待出手。投資客拋盤的情況，同樣出現(xiàn)在了國美第一城、富力城、珠江帝景等樓盤。
這使得二手房市場的房源明顯增多?！叭ツ晔强蛻魮尫孔?，今年是客戶選房子?！?鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松對《第一財經(jīng)周刊》說。但即使是這樣，銷售情況也并不樂觀?！敖衲曩彿空咭恢痹谟^望，二手房的剛性需求雖然存在，但需求不那么迫切了?！?BR> 在以土地儲備衡量地產(chǎn)公司實(shí)力的年代，強(qiáng)烈的上市融資欲望和發(fā)展壯大的決心，使得開發(fā)商們在2007年拿地拿到亢奮，地王記錄不斷被刷新。高昂的地價刺激房價直線上漲，國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2007年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，去年70個大中城市房屋銷售價格上漲7.6%。高房價使得購房者紛紛持幣觀望，樓盤銷量盡顯頹勢。在銀根緊縮的情況下，銷售的遇冷使開發(fā)商們感受到了前所未有的資金壓力，他們只得打折賣房子，以獲取資金維持公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)。而這樣的降價銷售，無疑給了購房者一個指向？房價開始向下，退房現(xiàn)象隨之爆發(fā)。
當(dāng)然，除去降價因素外，項目本身的硬傷也是造成同一樓盤退房率畸高的原因。
位于朝陽門外小莊的韋伯國際發(fā)展中心，就是一個極端的案例。在房交網(wǎng)上，該項目的退房信息自2005年取得銷售許可證至今達(dá)916條，居各樓盤之首。退房數(shù)字如此之高，是因為資金方面出現(xiàn)問題，更換開發(fā)商所致。而退房數(shù)排名第二的美邦國際中心，正是北京的爛尾項目嘉利來大坑，當(dāng)初開發(fā)商資金鏈斷裂，使項目整整擱淺8年。其2007年的退房信息達(dá)217條。
而國家對第二套房貸首付比例的提高以及不斷加息，也是誘發(fā)今年退房量高于往年的原因。一樓盤的銷售總監(jiān)表示，現(xiàn)在很多退房人的理由是，股市的萎靡壓了大部分資金，對后面的支付沒有信心。
“今年上半年北京住宅退房樓盤數(shù)量高于前3年同期?！北本┞?lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊少鋒告訴《第一財經(jīng)周刊》。他在去年走訪各個樓盤時發(fā)現(xiàn)，9月份二套房貸新政將首付比例提升至40%后，一些售樓人員為提升業(yè)績，銷售時有意淡化了這個政策將給購房者帶來的影響，一些投資者購買了第二套甚至第三套房產(chǎn)，但隨后卻因銀行按揭壓力問題，導(dǎo)致了退房現(xiàn)象的發(fā)生。
雖然退房現(xiàn)象在北京房地產(chǎn)市場彌漫開來，但北京中原地產(chǎn)總經(jīng)理李文杰坦言，很多開發(fā)商并不在意退房情況，往往還自行退房達(dá)到“銷控”的目的。這在房產(chǎn)界已不是什么秘密。
為了制造樓盤熱銷的假象，開發(fā)商會先以員工或朋友的名義購買一部分房源，進(jìn)行簽約備案，抬高銷售業(yè)績，制造出虛假的銷售繁榮。等到交房時間臨近，集中退房現(xiàn)象便出現(xiàn)了。由于交房時按揭銀行要將原先的開發(fā)商擔(dān)保轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)證擔(dān)保，必須要辦理產(chǎn)權(quán)證，使得虛假合同無法繼續(xù)存留。開發(fā)商以退房形式取消備案，這部分房源又可以再次進(jìn)行銷售，實(shí)際上達(dá)到了暗中捂盤的作用。
除了捂盤惜售外，在資金緊張的情況下，有個別開發(fā)商會以假簽約假按揭的方式來騙貸。
“市場中出現(xiàn)一定的退房比例是正常的?！盨OHO中國董事長潘石屹說。盡管開發(fā)商們都表示，一定數(shù)量的退房對樓盤的銷售不會造成影響，但在樓盤銷量無回暖跡象的情況下，繼續(xù)降價銷售可能導(dǎo)致退房數(shù)量持續(xù)上升。
“如果還在大規(guī)模演變，那退房潮將來臨?！泵绹窳肿C券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫飛對《第一財經(jīng)周刊》說。因此，獲取周轉(zhuǎn)資金以維持樓盤價格的穩(wěn)定成了開發(fā)商當(dāng)前最重要的工作。
6月19日國泰君安證券研究所發(fā)布的一份報告稱，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口達(dá)7100億元，相當(dāng)于行業(yè)峰的2007年新增房地產(chǎn)中長期貸款的2倍。平均每家內(nèi)資開發(fā)商資金缺口達(dá)1201萬元，相當(dāng)于去年年銷售收入的24%。
如果行業(yè)成交量不能保持和增強(qiáng)回暖趨勢，去年高價拿地的企業(yè)面臨著付清土地出讓金的壓力，7至9月將會是開發(fā)商資金鏈最緊張的時候，一些中小開發(fā)商，尤其是去年三季度冒進(jìn)拿地、現(xiàn)有銷售項目較少的公司，將面臨生死大限。
因此，一些房地產(chǎn)商開始不惜代價進(jìn)行融資。
恒大地產(chǎn)向新世界發(fā)展董事總經(jīng)理鄭家純募資1.5億美元，該筆借款年利率高達(dá)40%，目前恒大已成功融資6億美元。而寧波大紅鷹公司早前公告，公司以18%的貸款年利率借款給廣源房地產(chǎn)，這一利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于7.47%的一年期貸款基準(zhǔn)年利率。房地產(chǎn)業(yè)融資成本年利率高達(dá)20%-30%的融資案例也有很多。除此之外，邵逸夫借35億希望幫助碧桂園董事局主席楊國強(qiáng)入主TVB開展多元化經(jīng)營，一些房地產(chǎn)商則以項目股權(quán)質(zhì)押、典當(dāng)方式進(jìn)行融資。
一位開發(fā)商在解釋不愿降價的原因時稱，首先是開發(fā)商受到貸款銀行的壓力；更關(guān)鍵的是，如果降價，市場將進(jìn)入觀望期，回款速度會出問題。所以，開發(fā)商們寧可拿股權(quán)融資挺過去，也不愿意主動降價。
“楊國強(qiáng)意圖收購TVB只是房企多元化潮即將開始的序幕，在這一輪宏觀調(diào)控之后，熬過資金困境的房企將開始一輪多元化的浪潮?！睏钌俜逭f。