四、計(jì)算題（共2小題、20分。要求列出算式、計(jì)算過程，需按公式計(jì)算的，要寫出公式。無計(jì)算過程，只有計(jì)算結(jié)果的不得分，計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。）
1. 評(píng)估某塊城市規(guī)劃確定的住宅用地
土地總面積為1500平方米
1、 收集有關(guān)資料：共調(diào)查了A、B、C三宗土地買賣實(shí)例作為比較實(shí)例。
2、 可比實(shí)例的成交價(jià)格如下：
試運(yùn)用上述資料估算該土地2003年9月20日的正常市場(chǎng)價(jià)格。
解：
1、比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)
2、交易情況修正系數(shù)為：
可比實(shí)例A=100/100
可比實(shí)例B=100/97
可比實(shí)例c=100/105
3、交易日期修正系數(shù)為：
可比實(shí)例A=0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168
可比實(shí)例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156
可比實(shí)例C=1.033×1.038=1.072
4、房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為：
可比實(shí)例A=100/(95×0.4+105×0.35+110×0.25)=100/102.25
可比實(shí)例B=100/(92×0.4+96×0.35+98×0.25)=100/94.55
可比實(shí)例A=100/(106×0.4+109×0.35+97×0.25)=100/104.8
5、計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格：
比準(zhǔn)價(jià)格A=1200×(100/100)×1.168×(100/102.25)=1370.76（元/平方米）
比準(zhǔn)價(jià)格B=1150×(100/97)×1.156×(100/94.55)=1449.51（元/平方米）
比準(zhǔn)價(jià)格C=1380×(100/105)×1.072×(100/104.8)=1344.38（元/平方米）
6、將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為市場(chǎng)法的估算結(jié)果，則有：
估價(jià)對(duì)象價(jià)格（單價(jià)）=（1370.76+1449.51+1344.38）/3 =1388.22（元/平方米）
估價(jià)對(duì)象價(jià)格（總價(jià)）=1388.22×1500=208.23萬元
2. 估價(jià)對(duì)象為一出租寫字樓，土地總面積7000平方米，建筑總面積56000平方米，建筑物結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上36層，地下2層，土地使用權(quán)年限為50年，從1998年9月30日取得土地時(shí)起計(jì)，建設(shè)期3年。需要評(píng)估出該宗房地產(chǎn)2003年9月30日的買賣價(jià)格。有關(guān)資料為：該寫字樓使用面積為建筑面積的65%，月租金為每平方米使用面積150元，空置率平均為15%。建筑物原值22000萬元，耐用年限60年，殘值率0；家具設(shè)備原值8000萬元，耐用年限為12年，殘值率為4%。經(jīng)常費(fèi)每月100萬元，房產(chǎn)稅為租金的12%，營(yíng)業(yè)稅等為6%。報(bào)酬率為8%。
解：1、運(yùn)用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價(jià)格，其公式為：V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]
2、計(jì)算年總收益=56000×65%×150×12×（1-15%）=5569.2萬元
3、計(jì)算年總費(fèi)用：
（1）年折舊費(fèi)=8000×（1-4%）/12 =640萬元
（2）年經(jīng)常費(fèi)=100×12=1200萬元
（3）年房產(chǎn)稅=5569.2×12%=668.3萬元
（4）營(yíng)業(yè)稅等=5569.2×6%=334.15萬元
年總費(fèi)用=640+1200+668.3+334.15=2842.45萬
4、計(jì)算年凈收益=5569.2-2842.45=2726.75萬元
5、計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格
V=2726.75/8%*[1-1/(1+8%)50-5]=33016.58萬元
1. 評(píng)估某塊城市規(guī)劃確定的住宅用地
土地總面積為1500平方米
1、 收集有關(guān)資料：共調(diào)查了A、B、C三宗土地買賣實(shí)例作為比較實(shí)例。
2、 可比實(shí)例的成交價(jià)格如下：
試運(yùn)用上述資料估算該土地2003年9月20日的正常市場(chǎng)價(jià)格。
解：
1、比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)
2、交易情況修正系數(shù)為：
可比實(shí)例A=100/100
可比實(shí)例B=100/97
可比實(shí)例c=100/105
3、交易日期修正系數(shù)為：
可比實(shí)例A=0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168
可比實(shí)例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156
可比實(shí)例C=1.033×1.038=1.072
4、房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為：
可比實(shí)例A=100/(95×0.4+105×0.35+110×0.25)=100/102.25
可比實(shí)例B=100/(92×0.4+96×0.35+98×0.25)=100/94.55
可比實(shí)例A=100/(106×0.4+109×0.35+97×0.25)=100/104.8
5、計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格：
比準(zhǔn)價(jià)格A=1200×(100/100)×1.168×(100/102.25)=1370.76（元/平方米）
比準(zhǔn)價(jià)格B=1150×(100/97)×1.156×(100/94.55)=1449.51（元/平方米）
比準(zhǔn)價(jià)格C=1380×(100/105)×1.072×(100/104.8)=1344.38（元/平方米）
6、將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為市場(chǎng)法的估算結(jié)果，則有：
估價(jià)對(duì)象價(jià)格（單價(jià)）=（1370.76+1449.51+1344.38）/3 =1388.22（元/平方米）
估價(jià)對(duì)象價(jià)格（總價(jià)）=1388.22×1500=208.23萬元
2. 估價(jià)對(duì)象為一出租寫字樓，土地總面積7000平方米，建筑總面積56000平方米，建筑物結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上36層，地下2層，土地使用權(quán)年限為50年，從1998年9月30日取得土地時(shí)起計(jì)，建設(shè)期3年。需要評(píng)估出該宗房地產(chǎn)2003年9月30日的買賣價(jià)格。有關(guān)資料為：該寫字樓使用面積為建筑面積的65%，月租金為每平方米使用面積150元，空置率平均為15%。建筑物原值22000萬元，耐用年限60年，殘值率0；家具設(shè)備原值8000萬元，耐用年限為12年，殘值率為4%。經(jīng)常費(fèi)每月100萬元，房產(chǎn)稅為租金的12%，營(yíng)業(yè)稅等為6%。報(bào)酬率為8%。
解：1、運(yùn)用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價(jià)格，其公式為：V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]
2、計(jì)算年總收益=56000×65%×150×12×（1-15%）=5569.2萬元
3、計(jì)算年總費(fèi)用：
（1）年折舊費(fèi)=8000×（1-4%）/12 =640萬元
（2）年經(jīng)常費(fèi)=100×12=1200萬元
（3）年房產(chǎn)稅=5569.2×12%=668.3萬元
（4）營(yíng)業(yè)稅等=5569.2×6%=334.15萬元
年總費(fèi)用=640+1200+668.3+334.15=2842.45萬
4、計(jì)算年凈收益=5569.2-2842.45=2726.75萬元
5、計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格
V=2726.75/8%*[1-1/(1+8%)50-5]=33016.58萬元