一、《荷蘭民法典》業(yè)主組織機構(gòu)種類
《荷蘭民法典》第五編物權(quán)法第八章公寓權(quán)中，規(guī)定了業(yè)主的三種組織機構(gòu)，業(yè)主協(xié)會（the association of owner ），業(yè)主大會（the meeting of owners），業(yè)主協(xié)會內(nèi)部設(shè)置的董事會（ the board of directors of the association），各個組織機構(gòu)有不同的職權(quán)和職責(zé)，互相補充和制約，形成較為科學(xué)和完整的業(yè)主維護和自治的運作圖景。
二、業(yè)主大會
業(yè)主大會享有較為廣泛的權(quán)利，應(yīng)為業(yè)主組織中的權(quán)利機構(gòu)，其成員為全體業(yè)主。
業(yè)主大會在業(yè)主協(xié)會中擁有一切權(quán)利，但是依法律或章程已經(jīng)被歸屬于其他機關(guān)的權(quán)力除外。每一業(yè)主依法是業(yè)主協(xié)會的成員。某一成員終止為業(yè)主的，成員資格依法終止。（第125條）在附則中缺少相關(guān)規(guī)定的情形下，業(yè)主大會有權(quán)力對并非旨在作為獨立單元使用的部分的使用制定規(guī)則。（第128條第1款）
所有的業(yè)主均可參加業(yè)主大會。除章程另有規(guī)定的，決議的作出需經(jīng)所投票數(shù)的絕對多數(shù)通過。（第127條第1款）
除章程另有規(guī)定的外，業(yè)主大會的主席從協(xié)會成員中任命。主席和協(xié)會的董事會均有權(quán)力召集業(yè)主大會。（127條第2款）
三、業(yè)主協(xié)會
《荷蘭民法典》第5編第124條第1款明確規(guī)定“業(yè)主協(xié)會為法人”，應(yīng)具備業(yè)主協(xié)會章程，章程中規(guī)定：“a. 協(xié)會的名稱和其所在社區(qū)的名稱。協(xié)會名稱必須以”業(yè)主協(xié)會“開頭，用全稱或字母縮寫”V.v.E“均可，且在其后必須標明建筑物的位置；b. 業(yè)主協(xié)會的目的；c.關(guān)于業(yè)主應(yīng)向協(xié)會至少一年一次定期支付的款項數(shù)額的條款；d. 召集業(yè)主大會的方式和每一業(yè)主在業(yè)主大會上均可表決的事項獲得通過所需要的表決權(quán)數(shù)?！保ǖ?12條第2款）
其職權(quán)和職責(zé)為（第126條）：1. 業(yè)主協(xié)會管理社區(qū)，但旨在作為獨立單元使用的部分除外；2. 在業(yè)主協(xié)會權(quán)力的限度內(nèi)，業(yè)主協(xié)會可以在司法程序中和司法程序外代表全體業(yè)主；3. 業(yè)主協(xié)會有權(quán)監(jiān)督，某一業(yè)主依據(jù)法律和附則的規(guī)定對另一業(yè)主所負的債務(wù)的履行； 4. 與業(yè)主承擔佃租或者報酬的連帶責(zé)任，《荷蘭民法典》第115條規(guī)定，“1. 區(qū)分涉及永佃權(quán)或地上權(quán)的，支付到期的佃租或報酬的義務(wù)，在區(qū)分后根據(jù)第113條第二款所規(guī)定的比例分攤到各公寓權(quán)上。2. 業(yè)主協(xié)會和一個或多個業(yè)主對后者應(yīng)支付的佃租或報酬承擔連帶責(zé)任”，業(yè)主協(xié)會的連帶責(zé)任使得業(yè)主協(xié)會的財務(wù)管理相較重要，這也成為設(shè)置業(yè)主協(xié)會內(nèi)董事會的重要原因。
四、業(yè)主協(xié)會董事會
業(yè)主內(nèi)部設(shè)有董事會，業(yè)主協(xié)會董事會由一名董事組成，但章程規(guī)定董事會應(yīng)有兩名或兩名以上董事的除外。
董事有對外代表權(quán)，有一名以上董事的，除章程另有規(guī)定外，任一董事均對外代表業(yè)主協(xié)會（第131條第1款）。
董事會由業(yè)主大會任命，董事會成員可以是或者不是業(yè)主協(xié)會成員；業(yè)主大會可以隨時中止或解散董事會。法院不能違背業(yè)主協(xié)會的決定判決恢復(fù)董事職權(quán)（第131條第2款）。
董事會的職權(quán)為：除章程另有規(guī)定的外，董事會管理業(yè)主協(xié)會的資金并確保業(yè)主大會決議的執(zhí)行（第131條第3款）。業(yè)主大會的決議可以排除前款規(guī)定的適用，并對董事會履行職責(zé)的行為做出指令。但是除第三人知道或應(yīng)當知道此種決議的外，決議不得被援引對抗其他當事人（第131條第4款）。
在無董事會或董事會履行職責(zé)存在障礙的情形下，除章程或者業(yè)主大會另有安排的外，由業(yè)主大會主席代行董事會職責(zé)。業(yè)主協(xié)會或全體業(yè)主與一名董事有利益沖突的，業(yè)主大會的主席可以在其他董事缺席或履行職責(zé)存在障礙的情形下代行董事會職責(zé)（第133條）。
董事會因為職能（管理業(yè)主協(xié)會資金）的特殊性，與業(yè)主協(xié)會屬于相對獨立的兩個組織機構(gòu)，因此董事會僅對業(yè)主大會負責(zé)，且其成員可以不是業(yè)主協(xié)會成員，這種設(shè)置與荷蘭的業(yè)主協(xié)會有一定資金并要承擔連帶責(zé)任而有資金管理的必要性有關(guān)。
五、三種組織機構(gòu)關(guān)系架構(gòu)分析
1. 業(yè)主大會為業(yè)主協(xié)會中的權(quán)利機構(gòu)，擁有最廣泛的權(quán)利，由所有業(yè)主組成，但是因為屬于非常設(shè)議事機構(gòu)，因此對事項做出決議后并不能執(zhí)行，沒有執(zhí)行權(quán)，其決議由業(yè)主協(xié)會和業(yè)主協(xié)會內(nèi)的董事會執(zhí)行；
2. 業(yè)主協(xié)會為常設(shè)機構(gòu)，明確規(guī)定為法人，有協(xié)會章程，每一業(yè)主均是業(yè)主協(xié)會的成員，在業(yè)主協(xié)會權(quán)利的限度內(nèi)，業(yè)主協(xié)會可以在司法程序中和司法程序外代表全體業(yè)主，是業(yè)主的執(zhí)行和代表機構(gòu)，并為規(guī)定債務(wù)的連帶責(zé)任主體；
3. 業(yè)主協(xié)會董事會管理業(yè)主協(xié)會的資金并確保業(yè)主大會決議的執(zhí)行，成員由業(yè)主大會任命，除章程或者業(yè)主大會另有安排的外，在無董事會或董事會履行職責(zé)存在障礙的情形下，由業(yè)主大會主席代行董事會職責(zé)，是在業(yè)主協(xié)會之內(nèi)但僅對業(yè)主大會負責(zé)的機構(gòu)，以保證其管理業(yè)主協(xié)會資金的職能得以較好實施。
綜上，可以推知，業(yè)主大會是權(quán)利機構(gòu)，而業(yè)主協(xié)會董事會和業(yè)主協(xié)會是其的兩個執(zhí)行機構(gòu)；董事會本身雖設(shè)立在業(yè)主協(xié)會內(nèi)部，但基于管理業(yè)主協(xié)會財務(wù)資金的特殊性，而獨立于業(yè)主協(xié)會，僅對業(yè)主大會負責(zé)；業(yè)主協(xié)會有對外和對內(nèi)的代表權(quán)，而董事會僅有對外代表權(quán)；業(yè)主大會的主席和董事會均有召集業(yè)主大會的權(quán)利，董事會的此權(quán)利可形成董事會對業(yè)主大會的主動性影響，從而形成各個機構(gòu)之間的良性的、積極的、互動的，職權(quán)制約和補充的關(guān)系架構(gòu)。
六、我國現(xiàn)有的業(yè)主組織機構(gòu)
相較于荷蘭民法典而言，我國現(xiàn)有的業(yè)主組織機構(gòu)的設(shè)置較為簡單，互相制約和補充的特征體現(xiàn)并不明顯。
我國現(xiàn)有的規(guī)定業(yè)主及業(yè)主組織的行政規(guī)章《業(yè)主大會規(guī)程》（中華人民共和國建設(shè)部頒布，2003年6月實施）中規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)主委員會兩種組織形式。業(yè)主大會作為一種會議組織形式分為定期會議和臨時會議。而業(yè)主委員會則是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的常設(shè)執(zhí)行機構(gòu)。費用資金管理由業(yè)主委員會進行，并沒有單獨設(shè)立管理財務(wù)資金的董事會。
我國在進行業(yè)主組織機構(gòu)建構(gòu)和完善的過程中，《荷蘭民法典》的規(guī)定可資比較和借鑒。
《荷蘭民法典》第五編物權(quán)法第八章公寓權(quán)中，規(guī)定了業(yè)主的三種組織機構(gòu)，業(yè)主協(xié)會（the association of owner ），業(yè)主大會（the meeting of owners），業(yè)主協(xié)會內(nèi)部設(shè)置的董事會（ the board of directors of the association），各個組織機構(gòu)有不同的職權(quán)和職責(zé)，互相補充和制約，形成較為科學(xué)和完整的業(yè)主維護和自治的運作圖景。
二、業(yè)主大會
業(yè)主大會享有較為廣泛的權(quán)利，應(yīng)為業(yè)主組織中的權(quán)利機構(gòu)，其成員為全體業(yè)主。
業(yè)主大會在業(yè)主協(xié)會中擁有一切權(quán)利，但是依法律或章程已經(jīng)被歸屬于其他機關(guān)的權(quán)力除外。每一業(yè)主依法是業(yè)主協(xié)會的成員。某一成員終止為業(yè)主的，成員資格依法終止。（第125條）在附則中缺少相關(guān)規(guī)定的情形下，業(yè)主大會有權(quán)力對并非旨在作為獨立單元使用的部分的使用制定規(guī)則。（第128條第1款）
所有的業(yè)主均可參加業(yè)主大會。除章程另有規(guī)定的，決議的作出需經(jīng)所投票數(shù)的絕對多數(shù)通過。（第127條第1款）
除章程另有規(guī)定的外，業(yè)主大會的主席從協(xié)會成員中任命。主席和協(xié)會的董事會均有權(quán)力召集業(yè)主大會。（127條第2款）
三、業(yè)主協(xié)會
《荷蘭民法典》第5編第124條第1款明確規(guī)定“業(yè)主協(xié)會為法人”，應(yīng)具備業(yè)主協(xié)會章程，章程中規(guī)定：“a. 協(xié)會的名稱和其所在社區(qū)的名稱。協(xié)會名稱必須以”業(yè)主協(xié)會“開頭，用全稱或字母縮寫”V.v.E“均可，且在其后必須標明建筑物的位置；b. 業(yè)主協(xié)會的目的；c.關(guān)于業(yè)主應(yīng)向協(xié)會至少一年一次定期支付的款項數(shù)額的條款；d. 召集業(yè)主大會的方式和每一業(yè)主在業(yè)主大會上均可表決的事項獲得通過所需要的表決權(quán)數(shù)?！保ǖ?12條第2款）
其職權(quán)和職責(zé)為（第126條）：1. 業(yè)主協(xié)會管理社區(qū)，但旨在作為獨立單元使用的部分除外；2. 在業(yè)主協(xié)會權(quán)力的限度內(nèi)，業(yè)主協(xié)會可以在司法程序中和司法程序外代表全體業(yè)主；3. 業(yè)主協(xié)會有權(quán)監(jiān)督，某一業(yè)主依據(jù)法律和附則的規(guī)定對另一業(yè)主所負的債務(wù)的履行； 4. 與業(yè)主承擔佃租或者報酬的連帶責(zé)任，《荷蘭民法典》第115條規(guī)定，“1. 區(qū)分涉及永佃權(quán)或地上權(quán)的，支付到期的佃租或報酬的義務(wù)，在區(qū)分后根據(jù)第113條第二款所規(guī)定的比例分攤到各公寓權(quán)上。2. 業(yè)主協(xié)會和一個或多個業(yè)主對后者應(yīng)支付的佃租或報酬承擔連帶責(zé)任”，業(yè)主協(xié)會的連帶責(zé)任使得業(yè)主協(xié)會的財務(wù)管理相較重要，這也成為設(shè)置業(yè)主協(xié)會內(nèi)董事會的重要原因。
四、業(yè)主協(xié)會董事會
業(yè)主內(nèi)部設(shè)有董事會，業(yè)主協(xié)會董事會由一名董事組成，但章程規(guī)定董事會應(yīng)有兩名或兩名以上董事的除外。
董事有對外代表權(quán)，有一名以上董事的，除章程另有規(guī)定外，任一董事均對外代表業(yè)主協(xié)會（第131條第1款）。
董事會由業(yè)主大會任命，董事會成員可以是或者不是業(yè)主協(xié)會成員；業(yè)主大會可以隨時中止或解散董事會。法院不能違背業(yè)主協(xié)會的決定判決恢復(fù)董事職權(quán)（第131條第2款）。
董事會的職權(quán)為：除章程另有規(guī)定的外，董事會管理業(yè)主協(xié)會的資金并確保業(yè)主大會決議的執(zhí)行（第131條第3款）。業(yè)主大會的決議可以排除前款規(guī)定的適用，并對董事會履行職責(zé)的行為做出指令。但是除第三人知道或應(yīng)當知道此種決議的外，決議不得被援引對抗其他當事人（第131條第4款）。
在無董事會或董事會履行職責(zé)存在障礙的情形下，除章程或者業(yè)主大會另有安排的外，由業(yè)主大會主席代行董事會職責(zé)。業(yè)主協(xié)會或全體業(yè)主與一名董事有利益沖突的，業(yè)主大會的主席可以在其他董事缺席或履行職責(zé)存在障礙的情形下代行董事會職責(zé)（第133條）。
董事會因為職能（管理業(yè)主協(xié)會資金）的特殊性，與業(yè)主協(xié)會屬于相對獨立的兩個組織機構(gòu)，因此董事會僅對業(yè)主大會負責(zé)，且其成員可以不是業(yè)主協(xié)會成員，這種設(shè)置與荷蘭的業(yè)主協(xié)會有一定資金并要承擔連帶責(zé)任而有資金管理的必要性有關(guān)。
五、三種組織機構(gòu)關(guān)系架構(gòu)分析
1. 業(yè)主大會為業(yè)主協(xié)會中的權(quán)利機構(gòu)，擁有最廣泛的權(quán)利，由所有業(yè)主組成，但是因為屬于非常設(shè)議事機構(gòu)，因此對事項做出決議后并不能執(zhí)行，沒有執(zhí)行權(quán)，其決議由業(yè)主協(xié)會和業(yè)主協(xié)會內(nèi)的董事會執(zhí)行；
2. 業(yè)主協(xié)會為常設(shè)機構(gòu)，明確規(guī)定為法人，有協(xié)會章程，每一業(yè)主均是業(yè)主協(xié)會的成員，在業(yè)主協(xié)會權(quán)利的限度內(nèi)，業(yè)主協(xié)會可以在司法程序中和司法程序外代表全體業(yè)主，是業(yè)主的執(zhí)行和代表機構(gòu)，并為規(guī)定債務(wù)的連帶責(zé)任主體；
3. 業(yè)主協(xié)會董事會管理業(yè)主協(xié)會的資金并確保業(yè)主大會決議的執(zhí)行，成員由業(yè)主大會任命，除章程或者業(yè)主大會另有安排的外，在無董事會或董事會履行職責(zé)存在障礙的情形下，由業(yè)主大會主席代行董事會職責(zé)，是在業(yè)主協(xié)會之內(nèi)但僅對業(yè)主大會負責(zé)的機構(gòu)，以保證其管理業(yè)主協(xié)會資金的職能得以較好實施。
綜上，可以推知，業(yè)主大會是權(quán)利機構(gòu)，而業(yè)主協(xié)會董事會和業(yè)主協(xié)會是其的兩個執(zhí)行機構(gòu)；董事會本身雖設(shè)立在業(yè)主協(xié)會內(nèi)部，但基于管理業(yè)主協(xié)會財務(wù)資金的特殊性，而獨立于業(yè)主協(xié)會，僅對業(yè)主大會負責(zé)；業(yè)主協(xié)會有對外和對內(nèi)的代表權(quán)，而董事會僅有對外代表權(quán)；業(yè)主大會的主席和董事會均有召集業(yè)主大會的權(quán)利，董事會的此權(quán)利可形成董事會對業(yè)主大會的主動性影響，從而形成各個機構(gòu)之間的良性的、積極的、互動的，職權(quán)制約和補充的關(guān)系架構(gòu)。
六、我國現(xiàn)有的業(yè)主組織機構(gòu)
相較于荷蘭民法典而言，我國現(xiàn)有的業(yè)主組織機構(gòu)的設(shè)置較為簡單，互相制約和補充的特征體現(xiàn)并不明顯。
我國現(xiàn)有的規(guī)定業(yè)主及業(yè)主組織的行政規(guī)章《業(yè)主大會規(guī)程》（中華人民共和國建設(shè)部頒布，2003年6月實施）中規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)主委員會兩種組織形式。業(yè)主大會作為一種會議組織形式分為定期會議和臨時會議。而業(yè)主委員會則是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的常設(shè)執(zhí)行機構(gòu)。費用資金管理由業(yè)主委員會進行，并沒有單獨設(shè)立管理財務(wù)資金的董事會。
我國在進行業(yè)主組織機構(gòu)建構(gòu)和完善的過程中，《荷蘭民法典》的規(guī)定可資比較和借鑒。