編者按
剛剛閉幕的十屆全國(guó)人大五次會(huì)議高票通過(guò)了物權(quán)法、企業(yè)所得稅法。這兩部法律都是在我國(guó)社會(huì)主義法律體系中起著支架作用的基本法律。這兩部法律同現(xiàn)行的其他有關(guān)法律、法規(guī)相比有哪些不同，與社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活和百姓的利益有哪些緊密聯(lián)系，對(duì)今后的百姓生活、企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有哪些影響？為使廣大讀者對(duì)這兩部法律的內(nèi)容有全面的了解，本報(bào)從今天開(kāi)始，開(kāi)設(shè)“物權(quán)法解讀”、“企業(yè)所得稅法解讀”專(zhuān)欄，對(duì)這兩部重要的法律進(jìn)行全面解讀。
“有一位房東把房子賣(mài)給甲，雖然沒(méi)訂合同但把房子交給甲使用；不久，由于價(jià)格上漲，房東又把這幢房子賣(mài)給乙，并和乙辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)。這幢房子究竟屬于誰(shuí)，乙能否要求甲騰出房子?！?BR> 全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)副主任王勝明，全程參與了物權(quán)法的制定。他在講到物權(quán)法的作用時(shí)，舉了這樣一個(gè)生活中經(jīng)常發(fā)生的例子。
“沒(méi)有物權(quán)法，仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智，答案可能有多種。有了物權(quán)法，物權(quán)法規(guī)定，誰(shuí)是不動(dòng)產(chǎn)的所有人，要看不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記的是誰(shuí)。甲雖然先買(mǎi)房，但既沒(méi)有訂立合同，也沒(méi)有辦理過(guò)戶手續(xù)；乙雖然后買(mǎi)，但已經(jīng)辦理過(guò)戶手續(xù)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的所有人是乙。因此，乙是房子的所有人，有權(quán)要求甲騰出房子。甲因此受到的損失，可以要求原房主賠償?！?BR> 這個(gè)例子所涉及的是物權(quán)法的一項(xiàng)基本制度———不動(dòng)產(chǎn)登記制度。
不動(dòng)產(chǎn)的主人以登記簿為準(zhǔn)
物權(quán)法首先解決的問(wèn)題是物的歸屬，也就是物是誰(shuí)的。
那么，依靠什么來(lái)確定物的主人呢？物權(quán)法確定了這樣一個(gè)基本原則：物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，除法律另有規(guī)定的外，不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)?shù)怯?，?dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)交付。記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利人是該不動(dòng)產(chǎn)的主人，動(dòng)產(chǎn)的占有人是該動(dòng)產(chǎn)的主人，但有相反證據(jù)的除外。
不動(dòng)產(chǎn)涉及的面很廣，土地、房屋是不動(dòng)產(chǎn)；草原、林地、水庫(kù)、道路也是不動(dòng)產(chǎn)；探礦、采礦、養(yǎng)殖等都涉及不動(dòng)產(chǎn)。物權(quán)中其他的制度，如所有權(quán)制度、用益物權(quán)制度以及擔(dān)保物權(quán)制度，都和不動(dòng)產(chǎn)登記有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記制度是物權(quán)制度的重要基礎(chǔ)?？梢哉f(shuō)，沒(méi)有健全的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，就沒(méi)有完善的物權(quán)法律制度。
登記錯(cuò)誤造成損害的登記機(jī)構(gòu)應(yīng)賠償
不動(dòng)產(chǎn)登記既然這么重要，怎么保證記載不出錯(cuò)呢？登記機(jī)構(gòu)是憑有關(guān)權(quán)屬證明登記，還是必須審定是真正的權(quán)利人才登記呢？這個(gè)問(wèn)題，涉及登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任，也涉及登記機(jī)構(gòu)的效率。
物權(quán)法根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)主要根據(jù)有關(guān)權(quán)屬證明就可以登記。權(quán)屬證明可以是行政機(jī)關(guān)的確權(quán)認(rèn)定，也可以是法院判決、合同書(shū)等必要文件。但對(duì)有疑點(diǎn)的，登記機(jī)構(gòu)有權(quán)詢問(wèn)申請(qǐng)人或者進(jìn)行實(shí)地查看。
這樣，基本上能保證登記不出錯(cuò)。但萬(wàn)一登記錯(cuò)誤怎么辦？物權(quán)法規(guī)定，權(quán)利人或者利害關(guān)系人有權(quán)申請(qǐng)更正登記。
同時(shí)，物權(quán)法還根據(jù)權(quán)責(zé)平衡的原則，明確了登記機(jī)構(gòu)的義務(wù)：因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的責(zé)任人追償。
不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取
登記費(fèi)用問(wèn)題也是群眾關(guān)心的話題。為此，本法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。
有關(guān)專(zhuān)家表示，這將有利于規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記中的收費(fèi)行為，防止通過(guò)登記收費(fèi)搞“創(chuàng)收”。
預(yù)告登記防止一房多售
在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的今天，預(yù)售商品房成為房屋銷(xiāo)售的一種重要形式。期房預(yù)售的好處是，開(kāi)發(fā)商能及時(shí)回籠資金，購(gòu)房者多了一種選擇方式。但在實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商悔約，一房多售或用已銷(xiāo)售的房子抵押貸款的情況時(shí)有發(fā)生，嚴(yán)重?fù)p害了購(gòu)房者利益。
對(duì)此，物權(quán)法規(guī)定，要建立預(yù)告登記制度，讓購(gòu)房者就尚未建成的住房作預(yù)先登記，通過(guò)登記公示的辦法制約開(kāi)發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。這樣就能預(yù)防市場(chǎng)交易風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。
統(tǒng)一登記使辦房產(chǎn)證駛?cè)搿案咚俾贰?BR> 房產(chǎn)證難辦，是現(xiàn)在許多購(gòu)房者共同面對(duì)的問(wèn)題。主要原因是，目前我國(guó)辦理登記的機(jī)構(gòu)主要有土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)、農(nóng)業(yè)主管部門(mén)、林業(yè)主管部門(mén)、運(yùn)輸工具登記部門(mén)、工商行政管理部門(mén)等。這既導(dǎo)致了重復(fù)登記、資料分散、資源浪費(fèi)、當(dāng)事人負(fù)擔(dān)增加等問(wèn)題，又不利于登記制度的健全。如果當(dāng)事人分別和這么多機(jī)構(gòu)打交道，自然會(huì)成本增加，費(fèi)用增大。
怎么解決這一問(wèn)題？本法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。這表明，我國(guó)實(shí)行多年的不動(dòng)產(chǎn)分散登記的制度將趨于統(tǒng)一。
據(jù)介紹，不動(dòng)產(chǎn)登記制度和物權(quán)法律制度關(guān)系十分密切，但在物權(quán)法中只能擇其要者作出規(guī)定，具體入微的規(guī)定要留待不動(dòng)產(chǎn)登記法。不動(dòng)產(chǎn)登記法目前正由有關(guān)部門(mén)制定中。
名詞解釋
物權(quán)：指自然人、法人直接支配不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。物權(quán)是一種重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)，與債權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等其他財(cái)產(chǎn)權(quán)不同，物權(quán)的客體主要是動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)指土地以及建筑物等土地附著物；動(dòng)產(chǎn)指不動(dòng)產(chǎn)以外的物。
預(yù)告登記：是指當(dāng)事人約定買(mǎi)賣(mài)期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，債權(quán)人為限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障將來(lái)取得物權(quán)，向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的一種登記行為。債權(quán)人已經(jīng)支付一半以上價(jià)款或者債務(wù)人書(shū)面同意預(yù)告登記的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行預(yù)告登記。預(yù)告登記后，債務(wù)人未經(jīng)債權(quán)人同意，不得處分該不動(dòng)產(chǎn)。
剛剛閉幕的十屆全國(guó)人大五次會(huì)議高票通過(guò)了物權(quán)法、企業(yè)所得稅法。這兩部法律都是在我國(guó)社會(huì)主義法律體系中起著支架作用的基本法律。這兩部法律同現(xiàn)行的其他有關(guān)法律、法規(guī)相比有哪些不同，與社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活和百姓的利益有哪些緊密聯(lián)系，對(duì)今后的百姓生活、企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有哪些影響？為使廣大讀者對(duì)這兩部法律的內(nèi)容有全面的了解，本報(bào)從今天開(kāi)始，開(kāi)設(shè)“物權(quán)法解讀”、“企業(yè)所得稅法解讀”專(zhuān)欄，對(duì)這兩部重要的法律進(jìn)行全面解讀。
“有一位房東把房子賣(mài)給甲，雖然沒(méi)訂合同但把房子交給甲使用；不久，由于價(jià)格上漲，房東又把這幢房子賣(mài)給乙，并和乙辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)。這幢房子究竟屬于誰(shuí)，乙能否要求甲騰出房子?！?BR> 全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)副主任王勝明，全程參與了物權(quán)法的制定。他在講到物權(quán)法的作用時(shí)，舉了這樣一個(gè)生活中經(jīng)常發(fā)生的例子。
“沒(méi)有物權(quán)法，仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智，答案可能有多種。有了物權(quán)法，物權(quán)法規(guī)定，誰(shuí)是不動(dòng)產(chǎn)的所有人，要看不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記的是誰(shuí)。甲雖然先買(mǎi)房，但既沒(méi)有訂立合同，也沒(méi)有辦理過(guò)戶手續(xù)；乙雖然后買(mǎi)，但已經(jīng)辦理過(guò)戶手續(xù)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的所有人是乙。因此，乙是房子的所有人，有權(quán)要求甲騰出房子。甲因此受到的損失，可以要求原房主賠償?！?BR> 這個(gè)例子所涉及的是物權(quán)法的一項(xiàng)基本制度———不動(dòng)產(chǎn)登記制度。
不動(dòng)產(chǎn)的主人以登記簿為準(zhǔn)
物權(quán)法首先解決的問(wèn)題是物的歸屬，也就是物是誰(shuí)的。
那么，依靠什么來(lái)確定物的主人呢？物權(quán)法確定了這樣一個(gè)基本原則：物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，除法律另有規(guī)定的外，不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)?shù)怯?，?dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)交付。記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利人是該不動(dòng)產(chǎn)的主人，動(dòng)產(chǎn)的占有人是該動(dòng)產(chǎn)的主人，但有相反證據(jù)的除外。
不動(dòng)產(chǎn)涉及的面很廣，土地、房屋是不動(dòng)產(chǎn)；草原、林地、水庫(kù)、道路也是不動(dòng)產(chǎn)；探礦、采礦、養(yǎng)殖等都涉及不動(dòng)產(chǎn)。物權(quán)中其他的制度，如所有權(quán)制度、用益物權(quán)制度以及擔(dān)保物權(quán)制度，都和不動(dòng)產(chǎn)登記有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記制度是物權(quán)制度的重要基礎(chǔ)?？梢哉f(shuō)，沒(méi)有健全的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，就沒(méi)有完善的物權(quán)法律制度。
登記錯(cuò)誤造成損害的登記機(jī)構(gòu)應(yīng)賠償
不動(dòng)產(chǎn)登記既然這么重要，怎么保證記載不出錯(cuò)呢？登記機(jī)構(gòu)是憑有關(guān)權(quán)屬證明登記，還是必須審定是真正的權(quán)利人才登記呢？這個(gè)問(wèn)題，涉及登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任，也涉及登記機(jī)構(gòu)的效率。
物權(quán)法根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)主要根據(jù)有關(guān)權(quán)屬證明就可以登記。權(quán)屬證明可以是行政機(jī)關(guān)的確權(quán)認(rèn)定，也可以是法院判決、合同書(shū)等必要文件。但對(duì)有疑點(diǎn)的，登記機(jī)構(gòu)有權(quán)詢問(wèn)申請(qǐng)人或者進(jìn)行實(shí)地查看。
這樣，基本上能保證登記不出錯(cuò)。但萬(wàn)一登記錯(cuò)誤怎么辦？物權(quán)法規(guī)定，權(quán)利人或者利害關(guān)系人有權(quán)申請(qǐng)更正登記。
同時(shí)，物權(quán)法還根據(jù)權(quán)責(zé)平衡的原則，明確了登記機(jī)構(gòu)的義務(wù)：因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的責(zé)任人追償。
不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取
登記費(fèi)用問(wèn)題也是群眾關(guān)心的話題。為此，本法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。
有關(guān)專(zhuān)家表示，這將有利于規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記中的收費(fèi)行為，防止通過(guò)登記收費(fèi)搞“創(chuàng)收”。
預(yù)告登記防止一房多售
在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的今天，預(yù)售商品房成為房屋銷(xiāo)售的一種重要形式。期房預(yù)售的好處是，開(kāi)發(fā)商能及時(shí)回籠資金，購(gòu)房者多了一種選擇方式。但在實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商悔約，一房多售或用已銷(xiāo)售的房子抵押貸款的情況時(shí)有發(fā)生，嚴(yán)重?fù)p害了購(gòu)房者利益。
對(duì)此，物權(quán)法規(guī)定，要建立預(yù)告登記制度，讓購(gòu)房者就尚未建成的住房作預(yù)先登記，通過(guò)登記公示的辦法制約開(kāi)發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。這樣就能預(yù)防市場(chǎng)交易風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。
統(tǒng)一登記使辦房產(chǎn)證駛?cè)搿案咚俾贰?BR> 房產(chǎn)證難辦，是現(xiàn)在許多購(gòu)房者共同面對(duì)的問(wèn)題。主要原因是，目前我國(guó)辦理登記的機(jī)構(gòu)主要有土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)、農(nóng)業(yè)主管部門(mén)、林業(yè)主管部門(mén)、運(yùn)輸工具登記部門(mén)、工商行政管理部門(mén)等。這既導(dǎo)致了重復(fù)登記、資料分散、資源浪費(fèi)、當(dāng)事人負(fù)擔(dān)增加等問(wèn)題，又不利于登記制度的健全。如果當(dāng)事人分別和這么多機(jī)構(gòu)打交道，自然會(huì)成本增加，費(fèi)用增大。
怎么解決這一問(wèn)題？本法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。這表明，我國(guó)實(shí)行多年的不動(dòng)產(chǎn)分散登記的制度將趨于統(tǒng)一。
據(jù)介紹，不動(dòng)產(chǎn)登記制度和物權(quán)法律制度關(guān)系十分密切，但在物權(quán)法中只能擇其要者作出規(guī)定，具體入微的規(guī)定要留待不動(dòng)產(chǎn)登記法。不動(dòng)產(chǎn)登記法目前正由有關(guān)部門(mén)制定中。
名詞解釋
物權(quán)：指自然人、法人直接支配不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。物權(quán)是一種重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)，與債權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等其他財(cái)產(chǎn)權(quán)不同，物權(quán)的客體主要是動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)指土地以及建筑物等土地附著物；動(dòng)產(chǎn)指不動(dòng)產(chǎn)以外的物。
預(yù)告登記：是指當(dāng)事人約定買(mǎi)賣(mài)期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，債權(quán)人為限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障將來(lái)取得物權(quán)，向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的一種登記行為。債權(quán)人已經(jīng)支付一半以上價(jià)款或者債務(wù)人書(shū)面同意預(yù)告登記的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行預(yù)告登記。預(yù)告登記后，債務(wù)人未經(jīng)債權(quán)人同意，不得處分該不動(dòng)產(chǎn)。