編者按
剛剛閉幕的十屆全國人大五次會議高票通過了物權(quán)法、企業(yè)所得稅法。這兩部法律都是在我國社會主義法律體系中起著支架作用的基本法律。這兩部法律同現(xiàn)行的其他有關(guān)法律、法規(guī)相比有哪些不同，與社會經(jīng)濟生活和百姓的利益有哪些緊密聯(lián)系，對今后的百姓生活、企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營有哪些影響？為使廣大讀者對這兩部法律的內(nèi)容有全面的了解，本報從今天開始，開設(shè)“物權(quán)法解讀”、“企業(yè)所得稅法解讀”專欄，對這兩部重要的法律進行全面解讀。
“有一位房東把房子賣給甲，雖然沒訂合同但把房子交給甲使用；不久，由于價格上漲，房東又把這幢房子賣給乙，并和乙辦理了房屋過戶手續(xù)。這幢房子究竟屬于誰，乙能否要求甲騰出房子。”
全國人大常委會法制工作委員會副主任王勝明，全程參與了物權(quán)法的制定。他在講到物權(quán)法的作用時，舉了這樣一個生活中經(jīng)常發(fā)生的例子。
“沒有物權(quán)法，仁者見仁，智者見智，答案可能有多種。有了物權(quán)法，物權(quán)法規(guī)定，誰是不動產(chǎn)的所有人，要看不動產(chǎn)登記簿上登記的是誰。甲雖然先買房，但既沒有訂立合同，也沒有辦理過戶手續(xù)；乙雖然后買，但已經(jīng)辦理過戶手續(xù)，不動產(chǎn)登記簿上的所有人是乙。因此，乙是房子的所有人，有權(quán)要求甲騰出房子。甲因此受到的損失，可以要求原房主賠償。”
這個例子所涉及的是物權(quán)法的一項基本制度———不動產(chǎn)登記制度。
不動產(chǎn)的主人以登記簿為準
物權(quán)法首先解決的問題是物的歸屬，也就是物是誰的。
那么，依靠什么來確定物的主人呢？物權(quán)法確定了這樣一個基本原則：物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，除法律另有規(guī)定的外，不動產(chǎn)應(yīng)當?shù)怯?，動產(chǎn)應(yīng)當交付。記載于不動產(chǎn)登記簿的權(quán)利人是該不動產(chǎn)的主人，動產(chǎn)的占有人是該動產(chǎn)的主人，但有相反證據(jù)的除外。
不動產(chǎn)涉及的面很廣，土地、房屋是不動產(chǎn)；草原、林地、水庫、道路也是不動產(chǎn)；探礦、采礦、養(yǎng)殖等都涉及不動產(chǎn)。物權(quán)中其他的制度，如所有權(quán)制度、用益物權(quán)制度以及擔保物權(quán)制度，都和不動產(chǎn)登記有著千絲萬縷的聯(lián)系。因此，不動產(chǎn)登記制度是物權(quán)制度的重要基礎(chǔ)。可以說，沒有健全的不動產(chǎn)登記制度，就沒有完善的物權(quán)法律制度。
登記錯誤造成損害的登記機構(gòu)應(yīng)賠償
不動產(chǎn)登記既然這么重要，怎么保證記載不出錯呢？登記機構(gòu)是憑有關(guān)權(quán)屬證明登記，還是必須審定是真正的權(quán)利人才登記呢？這個問題，涉及登記機構(gòu)的責任，也涉及登記機構(gòu)的效率。
物權(quán)法根據(jù)我國的實際情況規(guī)定，登記機構(gòu)主要根據(jù)有關(guān)權(quán)屬證明就可以登記。權(quán)屬證明可以是行政機關(guān)的確權(quán)認定，也可以是法院判決、合同書等必要文件。但對有疑點的，登記機構(gòu)有權(quán)詢問申請人或者進行實地查看。
這樣，基本上能保證登記不出錯。但萬一登記錯誤怎么辦？物權(quán)法規(guī)定，權(quán)利人或者利害關(guān)系人有權(quán)申請更正登記。
同時，物權(quán)法還根據(jù)權(quán)責平衡的原則，明確了登記機構(gòu)的義務(wù)：因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當承擔賠償責任；登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的責任人追償。
不動產(chǎn)登記費按件收取
登記費用問題也是群眾關(guān)心的話題。為此，本法規(guī)定，不動產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價款的比例收取。
有關(guān)專家表示，這將有利于規(guī)范不動產(chǎn)登記中的收費行為，防止通過登記收費搞“創(chuàng)收”。
預(yù)告登記防止一房多售
在我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的今天，預(yù)售商品房成為房屋銷售的一種重要形式。期房預(yù)售的好處是，開發(fā)商能及時回籠資金，購房者多了一種選擇方式。但在實踐中開發(fā)商悔約，一房多售或用已銷售的房子抵押貸款的情況時有發(fā)生，嚴重損害了購房者利益。
對此，物權(quán)法規(guī)定，要建立預(yù)告登記制度，讓購房者就尚未建成的住房作預(yù)先登記，通過登記公示的辦法制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。這樣就能預(yù)防市場交易風險，保護當事人的合法權(quán)益。
統(tǒng)一登記使辦房產(chǎn)證駛?cè)搿案咚俾贰?BR> 房產(chǎn)證難辦，是現(xiàn)在許多購房者共同面對的問題。主要原因是，目前我國辦理登記的機構(gòu)主要有土地管理部門、房產(chǎn)管理部門、農(nóng)業(yè)主管部門、林業(yè)主管部門、運輸工具登記部門、工商行政管理部門等。這既導(dǎo)致了重復(fù)登記、資料分散、資源浪費、當事人負擔增加等問題，又不利于登記制度的健全。如果當事人分別和這么多機構(gòu)打交道，自然會成本增加，費用增大。
怎么解決這一問題？本法規(guī)定，不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。這表明，我國實行多年的不動產(chǎn)分散登記的制度將趨于統(tǒng)一。
據(jù)介紹，不動產(chǎn)登記制度和物權(quán)法律制度關(guān)系十分密切，但在物權(quán)法中只能擇其要者作出規(guī)定，具體入微的規(guī)定要留待不動產(chǎn)登記法。不動產(chǎn)登記法目前正由有關(guān)部門制定中。
名詞解釋
物權(quán)：指自然人、法人直接支配不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔保物權(quán)。物權(quán)是一種重要的財產(chǎn)權(quán)，與債權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)等其他財產(chǎn)權(quán)不同，物權(quán)的客體主要是動產(chǎn)和不動產(chǎn)。不動產(chǎn)指土地以及建筑物等土地附著物；動產(chǎn)指不動產(chǎn)以外的物。
預(yù)告登記：是指當事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)時，債權(quán)人為限制債務(wù)人處分該不動產(chǎn)，保障將來取得物權(quán)，向登記機構(gòu)申請的一種登記行為。債權(quán)人已經(jīng)支付一半以上價款或者債務(wù)人書面同意預(yù)告登記的，登記機構(gòu)應(yīng)當進行預(yù)告登記。預(yù)告登記后，債務(wù)人未經(jīng)債權(quán)人同意，不得處分該不動產(chǎn)。
剛剛閉幕的十屆全國人大五次會議高票通過了物權(quán)法、企業(yè)所得稅法。這兩部法律都是在我國社會主義法律體系中起著支架作用的基本法律。這兩部法律同現(xiàn)行的其他有關(guān)法律、法規(guī)相比有哪些不同，與社會經(jīng)濟生活和百姓的利益有哪些緊密聯(lián)系，對今后的百姓生活、企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營有哪些影響？為使廣大讀者對這兩部法律的內(nèi)容有全面的了解，本報從今天開始，開設(shè)“物權(quán)法解讀”、“企業(yè)所得稅法解讀”專欄，對這兩部重要的法律進行全面解讀。
“有一位房東把房子賣給甲，雖然沒訂合同但把房子交給甲使用；不久，由于價格上漲，房東又把這幢房子賣給乙，并和乙辦理了房屋過戶手續(xù)。這幢房子究竟屬于誰，乙能否要求甲騰出房子。”
全國人大常委會法制工作委員會副主任王勝明，全程參與了物權(quán)法的制定。他在講到物權(quán)法的作用時，舉了這樣一個生活中經(jīng)常發(fā)生的例子。
“沒有物權(quán)法，仁者見仁，智者見智，答案可能有多種。有了物權(quán)法，物權(quán)法規(guī)定，誰是不動產(chǎn)的所有人，要看不動產(chǎn)登記簿上登記的是誰。甲雖然先買房，但既沒有訂立合同，也沒有辦理過戶手續(xù)；乙雖然后買，但已經(jīng)辦理過戶手續(xù)，不動產(chǎn)登記簿上的所有人是乙。因此，乙是房子的所有人，有權(quán)要求甲騰出房子。甲因此受到的損失，可以要求原房主賠償。”
這個例子所涉及的是物權(quán)法的一項基本制度———不動產(chǎn)登記制度。
不動產(chǎn)的主人以登記簿為準
物權(quán)法首先解決的問題是物的歸屬，也就是物是誰的。
那么，依靠什么來確定物的主人呢？物權(quán)法確定了這樣一個基本原則：物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，除法律另有規(guī)定的外，不動產(chǎn)應(yīng)當?shù)怯?，動產(chǎn)應(yīng)當交付。記載于不動產(chǎn)登記簿的權(quán)利人是該不動產(chǎn)的主人，動產(chǎn)的占有人是該動產(chǎn)的主人，但有相反證據(jù)的除外。
不動產(chǎn)涉及的面很廣，土地、房屋是不動產(chǎn)；草原、林地、水庫、道路也是不動產(chǎn)；探礦、采礦、養(yǎng)殖等都涉及不動產(chǎn)。物權(quán)中其他的制度，如所有權(quán)制度、用益物權(quán)制度以及擔保物權(quán)制度，都和不動產(chǎn)登記有著千絲萬縷的聯(lián)系。因此，不動產(chǎn)登記制度是物權(quán)制度的重要基礎(chǔ)。可以說，沒有健全的不動產(chǎn)登記制度，就沒有完善的物權(quán)法律制度。
登記錯誤造成損害的登記機構(gòu)應(yīng)賠償
不動產(chǎn)登記既然這么重要，怎么保證記載不出錯呢？登記機構(gòu)是憑有關(guān)權(quán)屬證明登記，還是必須審定是真正的權(quán)利人才登記呢？這個問題，涉及登記機構(gòu)的責任，也涉及登記機構(gòu)的效率。
物權(quán)法根據(jù)我國的實際情況規(guī)定，登記機構(gòu)主要根據(jù)有關(guān)權(quán)屬證明就可以登記。權(quán)屬證明可以是行政機關(guān)的確權(quán)認定，也可以是法院判決、合同書等必要文件。但對有疑點的，登記機構(gòu)有權(quán)詢問申請人或者進行實地查看。
這樣，基本上能保證登記不出錯。但萬一登記錯誤怎么辦？物權(quán)法規(guī)定，權(quán)利人或者利害關(guān)系人有權(quán)申請更正登記。
同時，物權(quán)法還根據(jù)權(quán)責平衡的原則，明確了登記機構(gòu)的義務(wù)：因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當承擔賠償責任；登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的責任人追償。
不動產(chǎn)登記費按件收取
登記費用問題也是群眾關(guān)心的話題。為此，本法規(guī)定，不動產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價款的比例收取。
有關(guān)專家表示，這將有利于規(guī)范不動產(chǎn)登記中的收費行為，防止通過登記收費搞“創(chuàng)收”。
預(yù)告登記防止一房多售
在我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的今天，預(yù)售商品房成為房屋銷售的一種重要形式。期房預(yù)售的好處是，開發(fā)商能及時回籠資金，購房者多了一種選擇方式。但在實踐中開發(fā)商悔約，一房多售或用已銷售的房子抵押貸款的情況時有發(fā)生，嚴重損害了購房者利益。
對此，物權(quán)法規(guī)定，要建立預(yù)告登記制度，讓購房者就尚未建成的住房作預(yù)先登記，通過登記公示的辦法制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。這樣就能預(yù)防市場交易風險，保護當事人的合法權(quán)益。
統(tǒng)一登記使辦房產(chǎn)證駛?cè)搿案咚俾贰?BR> 房產(chǎn)證難辦，是現(xiàn)在許多購房者共同面對的問題。主要原因是，目前我國辦理登記的機構(gòu)主要有土地管理部門、房產(chǎn)管理部門、農(nóng)業(yè)主管部門、林業(yè)主管部門、運輸工具登記部門、工商行政管理部門等。這既導(dǎo)致了重復(fù)登記、資料分散、資源浪費、當事人負擔增加等問題，又不利于登記制度的健全。如果當事人分別和這么多機構(gòu)打交道，自然會成本增加，費用增大。
怎么解決這一問題？本法規(guī)定，不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。這表明，我國實行多年的不動產(chǎn)分散登記的制度將趨于統(tǒng)一。
據(jù)介紹，不動產(chǎn)登記制度和物權(quán)法律制度關(guān)系十分密切，但在物權(quán)法中只能擇其要者作出規(guī)定，具體入微的規(guī)定要留待不動產(chǎn)登記法。不動產(chǎn)登記法目前正由有關(guān)部門制定中。
名詞解釋
物權(quán)：指自然人、法人直接支配不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔保物權(quán)。物權(quán)是一種重要的財產(chǎn)權(quán)，與債權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)等其他財產(chǎn)權(quán)不同，物權(quán)的客體主要是動產(chǎn)和不動產(chǎn)。不動產(chǎn)指土地以及建筑物等土地附著物；動產(chǎn)指不動產(chǎn)以外的物。
預(yù)告登記：是指當事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)時，債權(quán)人為限制債務(wù)人處分該不動產(chǎn)，保障將來取得物權(quán)，向登記機構(gòu)申請的一種登記行為。債權(quán)人已經(jīng)支付一半以上價款或者債務(wù)人書面同意預(yù)告登記的，登記機構(gòu)應(yīng)當進行預(yù)告登記。預(yù)告登記后，債務(wù)人未經(jīng)債權(quán)人同意，不得處分該不動產(chǎn)。