作為全國(guó)政協(xié)委員、河南工商聯(lián)副會(huì)長(zhǎng)，王超斌進(jìn)京參加“兩會(huì)”前，曾委托河南房地產(chǎn)協(xié)會(huì)做了“房?jī)r(jià)清單”。清單顯示，政府各種稅費(fèi)占總房?jī)r(jià)的30％上下，再加上層層“公關(guān)費(fèi)”，房?jī)r(jià)的一半被政府拿去了。3月8日，王超斌聯(lián)合了十多名全國(guó)政協(xié)委員，利用休會(huì)時(shí)間一道到北京樓盤去“摸底”，想看看政府稅費(fèi)在房?jī)r(jià)中究竟占多大比例。
50余項(xiàng)稅費(fèi)涉及25個(gè)部門
3月8日，曾做過(guò)一段房地產(chǎn)開發(fā)、自稱“深知里面政府亂收費(fèi)之嚴(yán)重”的王超斌一行來(lái)到位于北京東四環(huán)的“東區(qū)國(guó)際”項(xiàng)目。當(dāng)著20多名記者的面，他要“東區(qū)國(guó)際”項(xiàng)目董事長(zhǎng)劉玫“亮亮家底”。
劉玫報(bào)出一筆賬：“東區(qū)國(guó)際”的地3年前拿下的，當(dāng)時(shí)地價(jià)是900萬(wàn)元／畝，現(xiàn)在那一帶地價(jià)已經(jīng)到了2000萬(wàn)元／畝。目前樓盤價(jià)格2.3萬(wàn)元／平方米，其中，土地成本約6000元／平方米，建筑成本約3500元／平方米，精裝成本為4000元／平方米。剩下的主要就是各種稅費(fèi)，占了房?jī)r(jià)的15％~20％左右。
3月8日晚上6點(diǎn)半，王超斌等10余名政協(xié)委員在駐地京豐賓館召開新聞發(fā)布會(huì)稱，已經(jīng)完成了一份《減少政府收費(fèi)環(huán)節(jié)遏制房?jī)r(jià)上漲的建議》的提案。
王超斌在提案中說(shuō)，各地政府在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，除了土地出讓金和雙重配套費(fèi)外，還要征收藍(lán)圖審查費(fèi)、防雷檢驗(yàn)費(fèi)、防震檢驗(yàn)費(fèi)、施工合同鑒證費(fèi)、綠化費(fèi)、管線綜合竣工圖設(shè)計(jì)費(fèi)等50多項(xiàng)費(fèi)用，涉及25個(gè)部門。
上述費(fèi)用有的要開發(fā)商繳納，有的要買房人繳納。有的是“白收費(fèi)”——政府收費(fèi)后不提供相應(yīng)服務(wù)，款項(xiàng)也去向不明。
比如“綠化費(fèi)”，名義上是政府部門向開發(fā)商收取后，拿來(lái)做項(xiàng)目及配套綠化建設(shè)所用。但多數(shù)情況下，費(fèi)收了，綠化還是得開發(fā)商來(lái)做。
啥叫“不可預(yù)測(cè)費(fèi)”？
王超斌認(rèn)為最不可思議的是清單上有一項(xiàng)“不可預(yù)測(cè)費(fèi)”。據(jù)說(shuō)該費(fèi)用占到項(xiàng)目總造價(jià)的1％~2％，如果找找關(guān)系，可以少征，甚至不征。
除了地方政府征收的各類費(fèi)用，房地產(chǎn)行業(yè)還要繳納營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、契稅、土地增值稅、所得稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅等，累計(jì)約占房?jī)r(jià)的15％。
其中有些屬于重復(fù)征收，例如既開征土地使用稅，又征房產(chǎn)稅；既征收土地出讓金、營(yíng)業(yè)稅和所得稅，又征收耕地使用稅和土地增值稅。
按照王超斌的計(jì)算，這些稅費(fèi)合計(jì)就占到房?jī)r(jià)的30％~35%.
“磕地”成本揭示“潛規(guī)則”
稅費(fèi)只是明面上的，開發(fā)商反映說(shuō)，從拿地、開工、預(yù)售、驗(yàn)收，整個(gè)開發(fā)鏈條的各個(gè)環(huán)節(jié)都要打點(diǎn)，“公關(guān)費(fèi)”不比稅費(fèi)少。
開發(fā)商最難的是拿地?！翱牡亍币呀?jīng)成為業(yè)內(nèi)的專用術(shù)語(yǔ)。一是形容非常難，磕頭也未必給你；二是形容每拿一塊地都要長(zhǎng)時(shí)間公關(guān)。每一家生存下來(lái)的開發(fā)商都有一部非凡的“磕地史”。
一位不愿披露姓名的北京開發(fā)商老總說(shuō)，“招拍掛”以后，混亂的公關(guān)現(xiàn)象得以減少，但公關(guān)“花的錢比以前更多了”。
“稅費(fèi)的征收是彈性的，跟官員關(guān)系好能拿到折扣，這就刺激開發(fā)商加大公關(guān)投入，公關(guān)費(fèi)用最后打入房?jī)r(jià)，由買房人埋單?！焙屯醭笠坏绤⒓?月8日調(diào)研的全國(guó)政協(xié)委員金正新說(shuō)。
“大家都只看到房?jī)r(jià)上漲，沒(méi)看到背后各種稅費(fèi)和公關(guān)費(fèi)用也在漲，根治房?jī)r(jià)需要全面下藥?！绷硪晃粎⑴c調(diào)研的政協(xié)委員向隨行的記者說(shuō)。
建議：建土地收益儲(chǔ)備金遏制過(guò)度開發(fā)
在渝全國(guó)政協(xié)委員吳剛（吳剛博客，吳剛新聞，吳剛說(shuō)吧）建議：提取政府賣土地的一部分錢用于改善民生
本報(bào)北京專電 “各級(jí)政府在房地產(chǎn)開發(fā)的過(guò)程中，各種收益資金，大部分歸地方政府掌管使用?！痹谟迦珖?guó)政協(xié)委員吳剛昨日表示，他在兩會(huì)上提交了一份《關(guān)于國(guó)家建立土地收益儲(chǔ)備金制度的提案》，核心內(nèi)容是政府出賣土地的收益，要提取部分作為土地收益儲(chǔ)備基金，當(dāng)屆政府不能隨意支配，以遏制地方政府過(guò)度搞開發(fā)。
土地收益金大多歸政府
“政府出賣土地給開發(fā)商，可獲得土地出讓金、配套費(fèi)等各種收益，而土地開發(fā)收益資金流向、管理、使用更是百姓關(guān)注和議論的焦點(diǎn)話題?！眳莿偽瘑T表示，目前土地開發(fā)帶給政府的各種收益資金中，除部分土地稅上繳國(guó)庫(kù)外，其主要收益歸地方政府掌管使用。吳剛認(rèn)為，當(dāng)前社會(huì)上普遍熱衷于急功近利搞土地開發(fā)，部分原因正在于此。
提取部分建立儲(chǔ)備基金
“政府不能把賣土地的錢拿來(lái)花光用完?！眳莿傆纱诵纬闪艘环荨蛾P(guān)于國(guó)家建立土地收益儲(chǔ)備金制度的提案》已提交兩會(huì)上。
他在提案中建議國(guó)家建立土地收益儲(chǔ)備金制度，將土地開發(fā)的收益提取20%、30%或50%作為收益儲(chǔ)備基金。
“這是公共財(cái)富，當(dāng)屆政府不能隨意動(dòng)用這筆基金”。吳剛委員說(shuō)，這可以在一定程度上限制地方政府不計(jì)后果過(guò)度開發(fā)出讓土地。
同時(shí)，還可利用土地儲(chǔ)備基金的增值功能，可以將其一部分用于支付土地開發(fā)過(guò)程中由于拆遷產(chǎn)生的安置補(bǔ)償費(fèi)或者用于改善民生。
吳剛委員表示，香港在上世紀(jì)九十年代初就建立了“土地基金”，香港土地出讓或批租收益一半歸當(dāng)屆政府，一半進(jìn)入土地基金歸未來(lái)政府。據(jù)有關(guān)資料顯示，香港“土地基金”1986年成立時(shí)凈資產(chǎn)只有7.7億港元，到1997年累計(jì)地價(jià)收入達(dá)1094億，投資盈利400億，至1997年回歸交接時(shí)交給特區(qū)政府的款項(xiàng)超過(guò)1700億港元。
房?jī)r(jià)不會(huì)因此受到影響
這是否會(huì)引起房?jī)r(jià)上漲？吳剛委員表示，建立土地收益儲(chǔ)備基金，不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響?！艾F(xiàn)在政府出賣土地的收益是可以隨意支配的，建立這個(gè)制度就是要政府通過(guò)國(guó)有土地收益，集聚永久性公共財(cái)富，將政府出賣土地的收益還于民，用在改善基礎(chǔ)設(shè)施、建設(shè)保障性住房等民生方面?！?BR>
50余項(xiàng)稅費(fèi)涉及25個(gè)部門
3月8日，曾做過(guò)一段房地產(chǎn)開發(fā)、自稱“深知里面政府亂收費(fèi)之嚴(yán)重”的王超斌一行來(lái)到位于北京東四環(huán)的“東區(qū)國(guó)際”項(xiàng)目。當(dāng)著20多名記者的面，他要“東區(qū)國(guó)際”項(xiàng)目董事長(zhǎng)劉玫“亮亮家底”。
劉玫報(bào)出一筆賬：“東區(qū)國(guó)際”的地3年前拿下的，當(dāng)時(shí)地價(jià)是900萬(wàn)元／畝，現(xiàn)在那一帶地價(jià)已經(jīng)到了2000萬(wàn)元／畝。目前樓盤價(jià)格2.3萬(wàn)元／平方米，其中，土地成本約6000元／平方米，建筑成本約3500元／平方米，精裝成本為4000元／平方米。剩下的主要就是各種稅費(fèi)，占了房?jī)r(jià)的15％~20％左右。
3月8日晚上6點(diǎn)半，王超斌等10余名政協(xié)委員在駐地京豐賓館召開新聞發(fā)布會(huì)稱，已經(jīng)完成了一份《減少政府收費(fèi)環(huán)節(jié)遏制房?jī)r(jià)上漲的建議》的提案。
王超斌在提案中說(shuō)，各地政府在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，除了土地出讓金和雙重配套費(fèi)外，還要征收藍(lán)圖審查費(fèi)、防雷檢驗(yàn)費(fèi)、防震檢驗(yàn)費(fèi)、施工合同鑒證費(fèi)、綠化費(fèi)、管線綜合竣工圖設(shè)計(jì)費(fèi)等50多項(xiàng)費(fèi)用，涉及25個(gè)部門。
上述費(fèi)用有的要開發(fā)商繳納，有的要買房人繳納。有的是“白收費(fèi)”——政府收費(fèi)后不提供相應(yīng)服務(wù)，款項(xiàng)也去向不明。
比如“綠化費(fèi)”，名義上是政府部門向開發(fā)商收取后，拿來(lái)做項(xiàng)目及配套綠化建設(shè)所用。但多數(shù)情況下，費(fèi)收了，綠化還是得開發(fā)商來(lái)做。
啥叫“不可預(yù)測(cè)費(fèi)”？
王超斌認(rèn)為最不可思議的是清單上有一項(xiàng)“不可預(yù)測(cè)費(fèi)”。據(jù)說(shuō)該費(fèi)用占到項(xiàng)目總造價(jià)的1％~2％，如果找找關(guān)系，可以少征，甚至不征。
除了地方政府征收的各類費(fèi)用，房地產(chǎn)行業(yè)還要繳納營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、契稅、土地增值稅、所得稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅等，累計(jì)約占房?jī)r(jià)的15％。
其中有些屬于重復(fù)征收，例如既開征土地使用稅，又征房產(chǎn)稅；既征收土地出讓金、營(yíng)業(yè)稅和所得稅，又征收耕地使用稅和土地增值稅。
按照王超斌的計(jì)算，這些稅費(fèi)合計(jì)就占到房?jī)r(jià)的30％~35%.
“磕地”成本揭示“潛規(guī)則”
稅費(fèi)只是明面上的，開發(fā)商反映說(shuō)，從拿地、開工、預(yù)售、驗(yàn)收，整個(gè)開發(fā)鏈條的各個(gè)環(huán)節(jié)都要打點(diǎn)，“公關(guān)費(fèi)”不比稅費(fèi)少。
開發(fā)商最難的是拿地?！翱牡亍币呀?jīng)成為業(yè)內(nèi)的專用術(shù)語(yǔ)。一是形容非常難，磕頭也未必給你；二是形容每拿一塊地都要長(zhǎng)時(shí)間公關(guān)。每一家生存下來(lái)的開發(fā)商都有一部非凡的“磕地史”。
一位不愿披露姓名的北京開發(fā)商老總說(shuō)，“招拍掛”以后，混亂的公關(guān)現(xiàn)象得以減少，但公關(guān)“花的錢比以前更多了”。
“稅費(fèi)的征收是彈性的，跟官員關(guān)系好能拿到折扣，這就刺激開發(fā)商加大公關(guān)投入，公關(guān)費(fèi)用最后打入房?jī)r(jià)，由買房人埋單?！焙屯醭笠坏绤⒓?月8日調(diào)研的全國(guó)政協(xié)委員金正新說(shuō)。
“大家都只看到房?jī)r(jià)上漲，沒(méi)看到背后各種稅費(fèi)和公關(guān)費(fèi)用也在漲，根治房?jī)r(jià)需要全面下藥?！绷硪晃粎⑴c調(diào)研的政協(xié)委員向隨行的記者說(shuō)。
建議：建土地收益儲(chǔ)備金遏制過(guò)度開發(fā)
在渝全國(guó)政協(xié)委員吳剛（吳剛博客，吳剛新聞，吳剛說(shuō)吧）建議：提取政府賣土地的一部分錢用于改善民生
本報(bào)北京專電 “各級(jí)政府在房地產(chǎn)開發(fā)的過(guò)程中，各種收益資金，大部分歸地方政府掌管使用?！痹谟迦珖?guó)政協(xié)委員吳剛昨日表示，他在兩會(huì)上提交了一份《關(guān)于國(guó)家建立土地收益儲(chǔ)備金制度的提案》，核心內(nèi)容是政府出賣土地的收益，要提取部分作為土地收益儲(chǔ)備基金，當(dāng)屆政府不能隨意支配，以遏制地方政府過(guò)度搞開發(fā)。
土地收益金大多歸政府
“政府出賣土地給開發(fā)商，可獲得土地出讓金、配套費(fèi)等各種收益，而土地開發(fā)收益資金流向、管理、使用更是百姓關(guān)注和議論的焦點(diǎn)話題?！眳莿偽瘑T表示，目前土地開發(fā)帶給政府的各種收益資金中，除部分土地稅上繳國(guó)庫(kù)外，其主要收益歸地方政府掌管使用。吳剛認(rèn)為，當(dāng)前社會(huì)上普遍熱衷于急功近利搞土地開發(fā)，部分原因正在于此。
提取部分建立儲(chǔ)備基金
“政府不能把賣土地的錢拿來(lái)花光用完?！眳莿傆纱诵纬闪艘环荨蛾P(guān)于國(guó)家建立土地收益儲(chǔ)備金制度的提案》已提交兩會(huì)上。
他在提案中建議國(guó)家建立土地收益儲(chǔ)備金制度，將土地開發(fā)的收益提取20%、30%或50%作為收益儲(chǔ)備基金。
“這是公共財(cái)富，當(dāng)屆政府不能隨意動(dòng)用這筆基金”。吳剛委員說(shuō)，這可以在一定程度上限制地方政府不計(jì)后果過(guò)度開發(fā)出讓土地。
同時(shí)，還可利用土地儲(chǔ)備基金的增值功能，可以將其一部分用于支付土地開發(fā)過(guò)程中由于拆遷產(chǎn)生的安置補(bǔ)償費(fèi)或者用于改善民生。
吳剛委員表示，香港在上世紀(jì)九十年代初就建立了“土地基金”，香港土地出讓或批租收益一半歸當(dāng)屆政府，一半進(jìn)入土地基金歸未來(lái)政府。據(jù)有關(guān)資料顯示，香港“土地基金”1986年成立時(shí)凈資產(chǎn)只有7.7億港元，到1997年累計(jì)地價(jià)收入達(dá)1094億，投資盈利400億，至1997年回歸交接時(shí)交給特區(qū)政府的款項(xiàng)超過(guò)1700億港元。
房?jī)r(jià)不會(huì)因此受到影響
這是否會(huì)引起房?jī)r(jià)上漲？吳剛委員表示，建立土地收益儲(chǔ)備基金，不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響?！艾F(xiàn)在政府出賣土地的收益是可以隨意支配的，建立這個(gè)制度就是要政府通過(guò)國(guó)有土地收益，集聚永久性公共財(cái)富，將政府出賣土地的收益還于民，用在改善基礎(chǔ)設(shè)施、建設(shè)保障性住房等民生方面?！?BR>