父親是個軍人，所以我是住在部隊的平房里長大的。以后上大學(xué)，工作也住過樓房，不過那都是比較一般的六七層的住宅樓。以后在國內(nèi)自己做房地產(chǎn)，親手經(jīng)營和管理過高層公寓，平心而論，和這里的豪華Condo還是不能同日可語的。曾經(jīng)有朋友住在北京的外國專家公寓，曾經(jīng)為那實在不是普通工薪階層所理解的昂貴價格所折服……這就是我在出國前對這個當(dāng)時還并不理解的Condo這個名詞的所有回憶。
后來到美國留學(xué)，記得當(dāng)時住在與紐約曼哈頓隔著Hudson River相望的一個叫Harrison的小鎮(zhèn)上。在那家祖籍福建，水手出身的房東兩層樓房的單間里，遠(yuǎn)眺對岸燈火闌珊，鱗次櫛比的樓群，心中在想：住在那里的人們是如何生活著的。出于好奇，在周末的時候，偶爾也漫步在紐約的街頭，仰望著帝國大廈，看著從一棟棟Condo大樓里進(jìn)進(jìn)出出的忙碌的人們，體會著都市忙碌的氣息。那個時候，只聽說一套這種大樓里的單元少則幾十萬，多則幾百萬美元，租金至少也要幾千甚至上萬美元一個月。這對那個時候還是一個留學(xué)生的我?guī)缀跏且粋€天文數(shù)字。
離開了美國，可能是上蒼的安排，我又做起了老本行──房地產(chǎn)。做為一個普通的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，每天開著車領(lǐng)客戶看房子。在每年看過的不下千套的房子中，可能近一半是Condo.其實我明白，大部分到加拿大的我們中國人都喜歡住象別墅一樣的獨立房或半獨立房──有自己獨立的院子，樓上樓下，通風(fēng)采光。夏天的時候可以種上一些花草，甚至果樹；家里有老人的，還可以種上一些菜；朋友來了，還能在后院BBQ，甚是遐意。
人們選擇Condo，或者是Townhouse是不得以而為之，因為，按照人們的理解，相對而言，Condo尤其是舊的Condo，價格還是便宜許多，只是管理費太貴了一點，以后也不能升值，這恐怕是絕大部分包括現(xiàn)在住在Condo里的我們新移民同胞的想法。
平心而論，如果是自住，我喜歡住House.House能給人穩(wěn)定的感覺。更多的人認(rèn)為House因為有一塊地，所以保值增值的可能性更大。我贊成這種觀點，但是仔細(xì)分析，這種觀點未免帶一點片面性，首先，房屋的位置永遠(yuǎn)決定著房屋的價值走向。就好比這樣一個奇怪的現(xiàn)象：越富有的人會越來越富有，而貧窮的人也會越來越貧窮一樣。物以類聚，人以群分。房屋的保值增值與否受所在區(qū)域位置的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房屋類型的影響。
說到這里，似乎走了題，其實不然，這還是與Condo有關(guān)。記得在兩年前，我的一個客戶退掉了在我的幫助下買的一套Condo期房。因為發(fā)展商為了在公開銷售前促銷，我的客人的買價比第二天的買價便宜8000元，另外還有其他的優(yōu)惠。當(dāng)時覺得退掉實在是太可惜，我就把那一套接了下來。我的客人退掉的原因是他認(rèn)為，相對于他們當(dāng)時住的地區(qū)，那套Condo的房價實在是太貴了。可是后來兩年里，奇怪的事情發(fā)生了──總共20%的定金定下的房子，每年都在按總房價10%的速度增長。這意味著每年50%的回報在發(fā)生。
看著自己留下的這套Condo如此可觀的回報率，起初我百思不得其解。我害怕其中的陷阱，擔(dān)心其中的風(fēng)險，我不希望自己成為一個頭腦簡單的炒樓花的投機(jī)分子。于是我開始了系統(tǒng)的研究，研究其中的風(fēng)險，研究風(fēng)險的回避方法。越深入的調(diào)查研究，就發(fā)現(xiàn)了越多有趣現(xiàn)象。
**都市生活的回歸
讓我們嘗試著了解一下北美的城市發(fā)展的歷史。在上個世紀(jì)二三十年代，北美經(jīng)歷過一次空前絕后的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，在那個艱難的時期，人們盡量生活在城市里以尋求得到一份能夠養(yǎng)家糊口的工作，于是，像多倫多Downtown這樣的市中心地區(qū)開始迅速發(fā)展起來。
后來發(fā)生的第二次世界大戰(zhàn)給北美帶來了巨大的發(fā)展機(jī)遇。沒有經(jīng)歷過戰(zhàn)火洗禮的多倫多保持著持續(xù)的穩(wěn)定和繁榮?？墒堑搅松蟼€世紀(jì)的五六十年代以后，人們開始發(fā)現(xiàn)，空氣清新的郊區(qū)相比越來越擁擠和老舊的市中心，似乎更適合自己的家庭生活，加上汽車工業(yè)的迅猛發(fā)展和高速公路網(wǎng)的不斷完善，越來越多的家庭更傾向于搬到當(dāng)時的郊區(qū)，也就現(xiàn)在的Scarborough和North York這樣的區(qū)域居住，直到后來七八十年代迅速發(fā)展起來的RichmondHill及Markham.
可是到了21世紀(jì)的近幾年，細(xì)心的人們會發(fā)現(xiàn)，多倫多的市中心區(qū)仿佛在不經(jīng)意間發(fā)生著變化。行走在Downtown的一些街區(qū)，人們仿佛回到了發(fā)展中的中國的某個大城市，因為那里正在拆舊房蓋新樓。便利的交通，大量的就業(yè)和豐富的業(yè)余生活，讓越來越多的年輕人和老年人流連于都市生活，于是，這里的舊房將會被越來越多的新樓所取代。有的人把這一城市生活的回歸稱之為城市的復(fù)興（Urban Renaissance）。
**Baby Boomer的影響
嬰兒潮時期出生的人（Baby Boomer）對社會的影響，以及人口老齡化的話題由來已久?？墒亲鳛橹袊鴣淼男乱泼瘢覀儾]有認(rèn)真地考慮：這一趨勢會給我們帶來什么樣的影響？
如果沒有人口老齡化的問題，加拿大不會義無反顧地每年吸收大量的移民；如果沒有Baby Boomer因素的影響，加拿大的福利制度也不會面臨越來越大的負(fù)擔(dān)及考驗。而我們生活在北美的人們在未來的10～20年間，不可回避地會看到一個現(xiàn)象：越來越多的老年人成為子女已經(jīng)長大而搬出去住的空巢族，他們會選擇設(shè)施完善的老年公寓或豪華公寓居住，而不再為夏天割草冬天鏟雪而費神費力。
隨時在變化的時代，讓人們不得不冷靜地思考市場未來的供求。那些地產(chǎn)商們?yōu)槭裁丛诓粩嗟亟ㄐ聵?，為什么建成的新樓很少空置，為什么市中心的公寓銷量還在不斷地增加？我一直在研究在思考，想找到確切的答案。即使我知道這很難，就象人們很難知道未來會發(fā)生什么，而會輕而易舉地了解已經(jīng)發(fā)生過的歷史一樣。
**“小草”和“鮮花”
因為工作的關(guān)系，會參與一些地產(chǎn)項目的市場推廣工作。多倫多一些大的地產(chǎn)發(fā)展商，會在項目正式銷售之前征求比較活躍的經(jīng)紀(jì)人的意見，成為他們了解市場需求的渠道之一。有的時候，他們也會請我們直接做項目的臨時銷售顧問。對于我們的建議，他們是會非常慎重考慮的。
作為僅有的中國大陸背景的經(jīng)紀(jì)人，有一個Builder的負(fù)責(zé)人問我：為什么你們中國人喜歡買房子？我開玩笑地說：“因為你們生長在這里的人，是這里的鮮花。生活對你們來說是多么簡單輕松。而我們是小草，我們必須懂得如何頑強的生活，來適應(yīng)這里的水土。而買房子，投資置業(yè)，是我們中國人勤勞和節(jié)儉的傳統(tǒng)美德的直接體現(xiàn)?！?BR> 在這里，中國人喜歡買房子，是眾所周知的。精明的中國人知道，房子是的投資之一。不信你看，在世界的許多地方，善于投資的中國人和*人往往是生命力最頑強的人！
我喜歡小草的性格。小草之所以有頑強的生命力，就是因為他堅韌不拔的性格。小草踏實，不患得患失，知道如何面對現(xiàn)實。在艱難的情況下知道忍耐，默默而頑強地尋找可能的機(jī)會從石頭縫里鉆出來。小草不貪婪，知道快樂地生活，知足而常樂。鮮花可能在適當(dāng)?shù)臈l件下非常美麗，但它是脆弱的，它的生長需要講求一定的土壤、濕度及溫度，適合在溫室里生長。如果換一個環(huán)境，可能就開不出美麗的花。
做為一個新移民，也經(jīng)?？吹揭恍┟枋鲆泼裆畹奈恼?，看到許許多多的感慨、無奈，內(nèi)心也頗有感觸。但是我想，既然我們已經(jīng)選擇了在這里生活下去，就別無選擇，只能腳踏實地去生活，面對現(xiàn)實。不多地留念過去的輝煌，那些僅僅是你的歷史。正視自己的現(xiàn)在，尋找機(jī)會，從頭做起，只有這樣，才可能有象小草一樣頑強生存。
我相信，有的時候，性格可以決定命運。生活如斯，投資置業(yè)也是如此，你不去尋找機(jī)會，把握現(xiàn)在，腳踏實地的工作，不在平時充分地準(zhǔn)備，關(guān)鍵的時候，不是果斷地“敢該出手時就出手”，你就永遠(yuǎn)沒有機(jī)會。
做小草，我們也要做聰明的小草，理智的小草。面對潛在的風(fēng)險，我們應(yīng)該如何應(yīng)對，如何回避風(fēng)險，就是需要我們認(rèn)真研究的了。在這個時候相對保守地選擇地段好，具升值潛力的期房Condo的投資，可能就是應(yīng)對目前房屋價格已經(jīng)高啟的風(fēng)險的選項之一。
假想一下，如果我們的投資，在本應(yīng)收獲的時候，遭遇上了不測風(fēng)云，我們能有適當(dāng)?shù)霓k法克服暫時的困難嗎？更具體地說，僅對投資房而言，自住房除外，如果投資的是一個動輒四五十萬的大房，在交房的時候，價格不幸下滑了怎么辦？在市場下滑，利率上調(diào)的時期，對整租而言，可能有更少的人買得起或者租得起大房。當(dāng)然，分租房除外。而如果是一個condo單元，我們還需要斷臂割肉嗎？
大可不必，因為價格下滑一定是有原因的，是利率太高，還是供過于求，房價泡沫？無論是什么原因，在房地產(chǎn)市場疲軟，買賣交易量及價格下降的時候，租房市場就會活躍起來，道理很簡單，更多的人會選擇租房子住。這時候，租金可能已經(jīng)上漲了，即使沒有上漲，只要我們投資的成本低于市場上的平均成本。哪怕每個月倒帖一點Cash Flow，我們就會度過困難時期。俗話說：留得青山在，不怕沒柴燒。（未完待續(xù)）
后來到美國留學(xué)，記得當(dāng)時住在與紐約曼哈頓隔著Hudson River相望的一個叫Harrison的小鎮(zhèn)上。在那家祖籍福建，水手出身的房東兩層樓房的單間里，遠(yuǎn)眺對岸燈火闌珊，鱗次櫛比的樓群，心中在想：住在那里的人們是如何生活著的。出于好奇，在周末的時候，偶爾也漫步在紐約的街頭，仰望著帝國大廈，看著從一棟棟Condo大樓里進(jìn)進(jìn)出出的忙碌的人們，體會著都市忙碌的氣息。那個時候，只聽說一套這種大樓里的單元少則幾十萬，多則幾百萬美元，租金至少也要幾千甚至上萬美元一個月。這對那個時候還是一個留學(xué)生的我?guī)缀跏且粋€天文數(shù)字。
離開了美國，可能是上蒼的安排，我又做起了老本行──房地產(chǎn)。做為一個普通的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，每天開著車領(lǐng)客戶看房子。在每年看過的不下千套的房子中，可能近一半是Condo.其實我明白，大部分到加拿大的我們中國人都喜歡住象別墅一樣的獨立房或半獨立房──有自己獨立的院子，樓上樓下，通風(fēng)采光。夏天的時候可以種上一些花草，甚至果樹；家里有老人的，還可以種上一些菜；朋友來了，還能在后院BBQ，甚是遐意。
人們選擇Condo，或者是Townhouse是不得以而為之，因為，按照人們的理解，相對而言，Condo尤其是舊的Condo，價格還是便宜許多，只是管理費太貴了一點，以后也不能升值，這恐怕是絕大部分包括現(xiàn)在住在Condo里的我們新移民同胞的想法。
平心而論，如果是自住，我喜歡住House.House能給人穩(wěn)定的感覺。更多的人認(rèn)為House因為有一塊地，所以保值增值的可能性更大。我贊成這種觀點，但是仔細(xì)分析，這種觀點未免帶一點片面性，首先，房屋的位置永遠(yuǎn)決定著房屋的價值走向。就好比這樣一個奇怪的現(xiàn)象：越富有的人會越來越富有，而貧窮的人也會越來越貧窮一樣。物以類聚，人以群分。房屋的保值增值與否受所在區(qū)域位置的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房屋類型的影響。
說到這里，似乎走了題，其實不然，這還是與Condo有關(guān)。記得在兩年前，我的一個客戶退掉了在我的幫助下買的一套Condo期房。因為發(fā)展商為了在公開銷售前促銷，我的客人的買價比第二天的買價便宜8000元，另外還有其他的優(yōu)惠。當(dāng)時覺得退掉實在是太可惜，我就把那一套接了下來。我的客人退掉的原因是他認(rèn)為，相對于他們當(dāng)時住的地區(qū)，那套Condo的房價實在是太貴了。可是后來兩年里，奇怪的事情發(fā)生了──總共20%的定金定下的房子，每年都在按總房價10%的速度增長。這意味著每年50%的回報在發(fā)生。
看著自己留下的這套Condo如此可觀的回報率，起初我百思不得其解。我害怕其中的陷阱，擔(dān)心其中的風(fēng)險，我不希望自己成為一個頭腦簡單的炒樓花的投機(jī)分子。于是我開始了系統(tǒng)的研究，研究其中的風(fēng)險，研究風(fēng)險的回避方法。越深入的調(diào)查研究，就發(fā)現(xiàn)了越多有趣現(xiàn)象。
**都市生活的回歸
讓我們嘗試著了解一下北美的城市發(fā)展的歷史。在上個世紀(jì)二三十年代，北美經(jīng)歷過一次空前絕后的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，在那個艱難的時期，人們盡量生活在城市里以尋求得到一份能夠養(yǎng)家糊口的工作，于是，像多倫多Downtown這樣的市中心地區(qū)開始迅速發(fā)展起來。
后來發(fā)生的第二次世界大戰(zhàn)給北美帶來了巨大的發(fā)展機(jī)遇。沒有經(jīng)歷過戰(zhàn)火洗禮的多倫多保持著持續(xù)的穩(wěn)定和繁榮?？墒堑搅松蟼€世紀(jì)的五六十年代以后，人們開始發(fā)現(xiàn)，空氣清新的郊區(qū)相比越來越擁擠和老舊的市中心，似乎更適合自己的家庭生活，加上汽車工業(yè)的迅猛發(fā)展和高速公路網(wǎng)的不斷完善，越來越多的家庭更傾向于搬到當(dāng)時的郊區(qū)，也就現(xiàn)在的Scarborough和North York這樣的區(qū)域居住，直到后來七八十年代迅速發(fā)展起來的RichmondHill及Markham.
可是到了21世紀(jì)的近幾年，細(xì)心的人們會發(fā)現(xiàn)，多倫多的市中心區(qū)仿佛在不經(jīng)意間發(fā)生著變化。行走在Downtown的一些街區(qū)，人們仿佛回到了發(fā)展中的中國的某個大城市，因為那里正在拆舊房蓋新樓。便利的交通，大量的就業(yè)和豐富的業(yè)余生活，讓越來越多的年輕人和老年人流連于都市生活，于是，這里的舊房將會被越來越多的新樓所取代。有的人把這一城市生活的回歸稱之為城市的復(fù)興（Urban Renaissance）。
**Baby Boomer的影響
嬰兒潮時期出生的人（Baby Boomer）對社會的影響，以及人口老齡化的話題由來已久?？墒亲鳛橹袊鴣淼男乱泼瘢覀儾]有認(rèn)真地考慮：這一趨勢會給我們帶來什么樣的影響？
如果沒有人口老齡化的問題，加拿大不會義無反顧地每年吸收大量的移民；如果沒有Baby Boomer因素的影響，加拿大的福利制度也不會面臨越來越大的負(fù)擔(dān)及考驗。而我們生活在北美的人們在未來的10～20年間，不可回避地會看到一個現(xiàn)象：越來越多的老年人成為子女已經(jīng)長大而搬出去住的空巢族，他們會選擇設(shè)施完善的老年公寓或豪華公寓居住，而不再為夏天割草冬天鏟雪而費神費力。
隨時在變化的時代，讓人們不得不冷靜地思考市場未來的供求。那些地產(chǎn)商們?yōu)槭裁丛诓粩嗟亟ㄐ聵?，為什么建成的新樓很少空置，為什么市中心的公寓銷量還在不斷地增加？我一直在研究在思考，想找到確切的答案。即使我知道這很難，就象人們很難知道未來會發(fā)生什么，而會輕而易舉地了解已經(jīng)發(fā)生過的歷史一樣。
**“小草”和“鮮花”
因為工作的關(guān)系，會參與一些地產(chǎn)項目的市場推廣工作。多倫多一些大的地產(chǎn)發(fā)展商，會在項目正式銷售之前征求比較活躍的經(jīng)紀(jì)人的意見，成為他們了解市場需求的渠道之一。有的時候，他們也會請我們直接做項目的臨時銷售顧問。對于我們的建議，他們是會非常慎重考慮的。
作為僅有的中國大陸背景的經(jīng)紀(jì)人，有一個Builder的負(fù)責(zé)人問我：為什么你們中國人喜歡買房子？我開玩笑地說：“因為你們生長在這里的人，是這里的鮮花。生活對你們來說是多么簡單輕松。而我們是小草，我們必須懂得如何頑強的生活，來適應(yīng)這里的水土。而買房子，投資置業(yè)，是我們中國人勤勞和節(jié)儉的傳統(tǒng)美德的直接體現(xiàn)?！?BR> 在這里，中國人喜歡買房子，是眾所周知的。精明的中國人知道，房子是的投資之一。不信你看，在世界的許多地方，善于投資的中國人和*人往往是生命力最頑強的人！
我喜歡小草的性格。小草之所以有頑強的生命力，就是因為他堅韌不拔的性格。小草踏實，不患得患失，知道如何面對現(xiàn)實。在艱難的情況下知道忍耐，默默而頑強地尋找可能的機(jī)會從石頭縫里鉆出來。小草不貪婪，知道快樂地生活，知足而常樂。鮮花可能在適當(dāng)?shù)臈l件下非常美麗，但它是脆弱的，它的生長需要講求一定的土壤、濕度及溫度，適合在溫室里生長。如果換一個環(huán)境，可能就開不出美麗的花。
做為一個新移民，也經(jīng)?？吹揭恍┟枋鲆泼裆畹奈恼?，看到許許多多的感慨、無奈，內(nèi)心也頗有感觸。但是我想，既然我們已經(jīng)選擇了在這里生活下去，就別無選擇，只能腳踏實地去生活，面對現(xiàn)實。不多地留念過去的輝煌，那些僅僅是你的歷史。正視自己的現(xiàn)在，尋找機(jī)會，從頭做起，只有這樣，才可能有象小草一樣頑強生存。
我相信，有的時候，性格可以決定命運。生活如斯，投資置業(yè)也是如此，你不去尋找機(jī)會，把握現(xiàn)在，腳踏實地的工作，不在平時充分地準(zhǔn)備，關(guān)鍵的時候，不是果斷地“敢該出手時就出手”，你就永遠(yuǎn)沒有機(jī)會。
做小草，我們也要做聰明的小草，理智的小草。面對潛在的風(fēng)險，我們應(yīng)該如何應(yīng)對，如何回避風(fēng)險，就是需要我們認(rèn)真研究的了。在這個時候相對保守地選擇地段好，具升值潛力的期房Condo的投資，可能就是應(yīng)對目前房屋價格已經(jīng)高啟的風(fēng)險的選項之一。
假想一下，如果我們的投資，在本應(yīng)收獲的時候，遭遇上了不測風(fēng)云，我們能有適當(dāng)?shù)霓k法克服暫時的困難嗎？更具體地說，僅對投資房而言，自住房除外，如果投資的是一個動輒四五十萬的大房，在交房的時候，價格不幸下滑了怎么辦？在市場下滑，利率上調(diào)的時期，對整租而言，可能有更少的人買得起或者租得起大房。當(dāng)然，分租房除外。而如果是一個condo單元，我們還需要斷臂割肉嗎？
大可不必，因為價格下滑一定是有原因的，是利率太高，還是供過于求，房價泡沫？無論是什么原因，在房地產(chǎn)市場疲軟，買賣交易量及價格下降的時候，租房市場就會活躍起來，道理很簡單，更多的人會選擇租房子住。這時候，租金可能已經(jīng)上漲了，即使沒有上漲，只要我們投資的成本低于市場上的平均成本。哪怕每個月倒帖一點Cash Flow，我們就會度過困難時期。俗話說：留得青山在，不怕沒柴燒。（未完待續(xù)）