這一輪房地產(chǎn)過(guò)熱已不是中國(guó)獨(dú)自面臨的問(wèn)題。在北美、在亞太、在歐洲……房地產(chǎn)熱浪正在炙烤全球的土地。過(guò)度的資本流動(dòng)性被描述為這一輪泡沫的元兇。顯而易見(jiàn)的是，各方在試圖解決這一問(wèn)題時(shí)都不約而同地汲取了他人的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也成為后繼者警戒或模仿的對(duì)象。
縱觀一切，我們發(fā)現(xiàn)人們對(duì)于居住保障的追求已成為將房地產(chǎn)從資本趨利下解救出來(lái)的一股重要力量。在以民為本的社會(huì)，文明的標(biāo)志不僅僅是倨傲偉岸的標(biāo)志性建筑，還應(yīng)包括所有為人的和諧居住。
目前，加拿大地產(chǎn)市場(chǎng)總體可以說(shuō)依然熾熱。日前，加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and HousingCorp.，簡(jiǎn)稱“CMHC”）發(fā)表季度建筑業(yè)展望報(bào)告，預(yù)測(cè)加拿大新樓動(dòng)工會(huì)在今年繼續(xù)保持強(qiáng)勢(shì)，主要是由于阿爾伯塔省房地產(chǎn)市場(chǎng)興旺所致，但估計(jì)新樓動(dòng)工將在明年放緩。
加拿大的今年新樓動(dòng)工量將有227900個(gè)單位，但按揭利率及房屋價(jià)格上升將使明年的新屋動(dòng)工量跌至209100個(gè)單位。明年的住宅單位動(dòng)工率預(yù)計(jì)將下滑，但整體動(dòng)工量仍然超過(guò)20萬(wàn)個(gè)單位，創(chuàng)下連續(xù)6年沖破20萬(wàn)大關(guān)的紀(jì)錄。建材、土地等成本拉高房?jī)r(jià)。
今年，加拿大全國(guó)平均房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)從去年的249365加元/套升至279300加元/套，漲幅是12%.除了需求高，建材、人工及土地成本同步走高，也都是推高房?jī)r(jià)的主要因素。今年新樓動(dòng)工量大漲的原因是阿爾伯塔省需求強(qiáng)勁，蓬勃發(fā)展的油砂業(yè)創(chuàng)造了很多高收入工作機(jī)會(huì)，吸引其他省份的居民前去求職。
阿爾伯塔省今年第二季度新屋動(dòng)工量則較去年同期增加了17%，預(yù)計(jì)，阿爾伯塔省今年的新樓動(dòng)工量可達(dá)49000個(gè)單位，刷新了1978年創(chuàng)下的紀(jì)錄。目前，阿爾伯塔省對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展放低了門檻。至6月，阿爾伯塔省市政*已批準(zhǔn)649億加元用于建筑產(chǎn)業(yè)，這是繼1989年以來(lái)的水平。
阿爾伯塔省房地產(chǎn)的火爆來(lái)源于石油，全球油價(jià)的飛漲已經(jīng)使得阿爾伯塔的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式在北美、甚至在整個(gè)西方世界中都有些特立獨(dú)行──不僅經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，其增長(zhǎng)模式更是獨(dú)一無(wú)二的單一投資拉動(dòng)型。不過(guò)富人有富人的難處，阿爾伯塔省現(xiàn)在的“富貴病”，便是勞動(dòng)力不足。
加拿大法定最低收入是每小時(shí)8加元，但在阿爾伯塔省的石油主產(chǎn)區(qū)，快餐店的勤雜工的薪水也達(dá)到了每小時(shí)16加元，沒(méi)有技術(shù)要求的管道工每小時(shí)工資約25加元。在商業(yè)區(qū)內(nèi)，招聘廣告隨處可見(jiàn)。許多人求職時(shí)雇主根本不要Reference，面試當(dāng)場(chǎng)就被告知錄用了……
于是，人們蜂擁前往阿爾伯塔省“淘金”，人口約100萬(wàn)的卡爾加利市，預(yù)計(jì)四年后的人口總數(shù)會(huì)增加40％。最近一年，阿爾伯塔省的卡爾加利新屋價(jià)格大幅上升41.3%，愛(ài)明頓上升24.4%.新房子的平均交易價(jià)格已經(jīng)逼近40萬(wàn)加元，二手房子的平均價(jià)也已突破30萬(wàn)加元。
在阿爾伯塔省市場(chǎng)上二手房源嚴(yán)重不足，多人競(jìng)價(jià)爭(zhēng)搶一套房子的現(xiàn)象已經(jīng)司空見(jiàn)慣，新屋竣工期推遲到十個(gè)月甚至一年，到處都是新開(kāi)的住房工地，但依然是一房難求。有許多華裔紛紛到此地炒房，除了廣東話，最近在這里甚至開(kāi)始聽(tīng)到成團(tuán)的人在講溫州話。
現(xiàn)在，加拿大房?jī)r(jià)升幅已出現(xiàn)超越美國(guó)的走勢(shì)。其原因是：
一、加拿大短期利率升幅較美國(guó)溫和。在過(guò)去兩年，美短期利率攀升400基點(diǎn)，加拿大升幅僅225基點(diǎn)。
二、長(zhǎng)期利率方面，加拿大起伏幅度相當(dāng)有限，比如十年期加美利率之差距為70基點(diǎn)左右。
三、這次加拿大經(jīng)濟(jì)循環(huán)增長(zhǎng)期比以往時(shí)間長(zhǎng)，因此消費(fèi)方面也相應(yīng)減少。
四、在過(guò)去五年，加拿大就業(yè)總增長(zhǎng)是美國(guó)同期的兩倍（10%的升幅對(duì)5%）。
加拿大房地產(chǎn)的興旺已為經(jīng)濟(jì)帶來(lái)實(shí)在的影響。在過(guò)去三年，加拿大建筑業(yè)新增職位25%以上，卑詩(shī)省更高達(dá)35%.與此同時(shí)，加拿大央行持續(xù)的低利率政策，已使一般家庭的總債務(wù)、房屋按揭總數(shù)及房屋價(jià)格，不斷攀升。
不過(guò)，在加拿大火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)中也開(kāi)始出現(xiàn)冷點(diǎn)。目前，加拿大的城市──多倫多火爆的高層公寓市場(chǎng)好景不再，市場(chǎng)上以投資為目的購(gòu)買已經(jīng)超出了實(shí)際需求，這使購(gòu)買者面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。
目前這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上升時(shí)期已持續(xù)了近十年，高層公寓的銷售持續(xù)火爆，今年第二季銷售再創(chuàng)新高，達(dá)到28000個(gè)單位。不過(guò)由于大量高層公寓即將完工帶來(lái)的沖擊，租金將從今年底開(kāi)始跌落，隨后高層公寓價(jià)格也將跟著下跌。
在通常情況下，高層公寓市場(chǎng)對(duì)利率和就業(yè)狀況十分敏感，最近利率上升很快，這個(gè)市場(chǎng)本應(yīng)下跌，可是現(xiàn)實(shí)恰恰相反，原因就是投資者大量入市。目前，由于加拿大建筑業(yè)的能力有限，很多公寓未能如期完工，所以，才造成目前虛假的繁榮，等這些公寓建成后，供過(guò)于求的程度就將越過(guò)市場(chǎng)能承受的臨界點(diǎn)，同時(shí)，投資者拋售的情況也會(huì)隨之而來(lái)。
據(jù)加拿大房源共享服務(wù)站（Multiple Listing Service）統(tǒng)計(jì)，2006年現(xiàn)有房屋銷售量已從去年的482788單元跌至481700單元，到2007年會(huì)繼續(xù)下跌至462200單元?，F(xiàn)有房屋已經(jīng)足以滿足購(gòu)房者需求，因此抑制了新屋市場(chǎng)的進(jìn)一步擴(kuò)展。但是，房屋按揭成本的提高多少抑制了消費(fèi)者的需求。
不過(guò)，房屋銷售量的減少并不意味著房?jī)r(jià)會(huì)下跌，2006年現(xiàn)有房屋平均價(jià)格較去年增長(zhǎng)了12％，達(dá)到279300加元/單元，創(chuàng)17年新高。預(yù)計(jì)2007年房?jī)r(jià)漲勢(shì)趨緩，將微漲6.4％，達(dá)到297100加元/單元。
縱觀一切，我們發(fā)現(xiàn)人們對(duì)于居住保障的追求已成為將房地產(chǎn)從資本趨利下解救出來(lái)的一股重要力量。在以民為本的社會(huì)，文明的標(biāo)志不僅僅是倨傲偉岸的標(biāo)志性建筑，還應(yīng)包括所有為人的和諧居住。
目前，加拿大地產(chǎn)市場(chǎng)總體可以說(shuō)依然熾熱。日前，加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and HousingCorp.，簡(jiǎn)稱“CMHC”）發(fā)表季度建筑業(yè)展望報(bào)告，預(yù)測(cè)加拿大新樓動(dòng)工會(huì)在今年繼續(xù)保持強(qiáng)勢(shì)，主要是由于阿爾伯塔省房地產(chǎn)市場(chǎng)興旺所致，但估計(jì)新樓動(dòng)工將在明年放緩。
加拿大的今年新樓動(dòng)工量將有227900個(gè)單位，但按揭利率及房屋價(jià)格上升將使明年的新屋動(dòng)工量跌至209100個(gè)單位。明年的住宅單位動(dòng)工率預(yù)計(jì)將下滑，但整體動(dòng)工量仍然超過(guò)20萬(wàn)個(gè)單位，創(chuàng)下連續(xù)6年沖破20萬(wàn)大關(guān)的紀(jì)錄。建材、土地等成本拉高房?jī)r(jià)。
今年，加拿大全國(guó)平均房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)從去年的249365加元/套升至279300加元/套，漲幅是12%.除了需求高，建材、人工及土地成本同步走高，也都是推高房?jī)r(jià)的主要因素。今年新樓動(dòng)工量大漲的原因是阿爾伯塔省需求強(qiáng)勁，蓬勃發(fā)展的油砂業(yè)創(chuàng)造了很多高收入工作機(jī)會(huì)，吸引其他省份的居民前去求職。
阿爾伯塔省今年第二季度新屋動(dòng)工量則較去年同期增加了17%，預(yù)計(jì)，阿爾伯塔省今年的新樓動(dòng)工量可達(dá)49000個(gè)單位，刷新了1978年創(chuàng)下的紀(jì)錄。目前，阿爾伯塔省對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展放低了門檻。至6月，阿爾伯塔省市政*已批準(zhǔn)649億加元用于建筑產(chǎn)業(yè)，這是繼1989年以來(lái)的水平。
阿爾伯塔省房地產(chǎn)的火爆來(lái)源于石油，全球油價(jià)的飛漲已經(jīng)使得阿爾伯塔的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式在北美、甚至在整個(gè)西方世界中都有些特立獨(dú)行──不僅經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，其增長(zhǎng)模式更是獨(dú)一無(wú)二的單一投資拉動(dòng)型。不過(guò)富人有富人的難處，阿爾伯塔省現(xiàn)在的“富貴病”，便是勞動(dòng)力不足。
加拿大法定最低收入是每小時(shí)8加元，但在阿爾伯塔省的石油主產(chǎn)區(qū)，快餐店的勤雜工的薪水也達(dá)到了每小時(shí)16加元，沒(méi)有技術(shù)要求的管道工每小時(shí)工資約25加元。在商業(yè)區(qū)內(nèi)，招聘廣告隨處可見(jiàn)。許多人求職時(shí)雇主根本不要Reference，面試當(dāng)場(chǎng)就被告知錄用了……
于是，人們蜂擁前往阿爾伯塔省“淘金”，人口約100萬(wàn)的卡爾加利市，預(yù)計(jì)四年后的人口總數(shù)會(huì)增加40％。最近一年，阿爾伯塔省的卡爾加利新屋價(jià)格大幅上升41.3%，愛(ài)明頓上升24.4%.新房子的平均交易價(jià)格已經(jīng)逼近40萬(wàn)加元，二手房子的平均價(jià)也已突破30萬(wàn)加元。
在阿爾伯塔省市場(chǎng)上二手房源嚴(yán)重不足，多人競(jìng)價(jià)爭(zhēng)搶一套房子的現(xiàn)象已經(jīng)司空見(jiàn)慣，新屋竣工期推遲到十個(gè)月甚至一年，到處都是新開(kāi)的住房工地，但依然是一房難求。有許多華裔紛紛到此地炒房，除了廣東話，最近在這里甚至開(kāi)始聽(tīng)到成團(tuán)的人在講溫州話。
現(xiàn)在，加拿大房?jī)r(jià)升幅已出現(xiàn)超越美國(guó)的走勢(shì)。其原因是：
一、加拿大短期利率升幅較美國(guó)溫和。在過(guò)去兩年，美短期利率攀升400基點(diǎn)，加拿大升幅僅225基點(diǎn)。
二、長(zhǎng)期利率方面，加拿大起伏幅度相當(dāng)有限，比如十年期加美利率之差距為70基點(diǎn)左右。
三、這次加拿大經(jīng)濟(jì)循環(huán)增長(zhǎng)期比以往時(shí)間長(zhǎng)，因此消費(fèi)方面也相應(yīng)減少。
四、在過(guò)去五年，加拿大就業(yè)總增長(zhǎng)是美國(guó)同期的兩倍（10%的升幅對(duì)5%）。
加拿大房地產(chǎn)的興旺已為經(jīng)濟(jì)帶來(lái)實(shí)在的影響。在過(guò)去三年，加拿大建筑業(yè)新增職位25%以上，卑詩(shī)省更高達(dá)35%.與此同時(shí)，加拿大央行持續(xù)的低利率政策，已使一般家庭的總債務(wù)、房屋按揭總數(shù)及房屋價(jià)格，不斷攀升。
不過(guò)，在加拿大火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)中也開(kāi)始出現(xiàn)冷點(diǎn)。目前，加拿大的城市──多倫多火爆的高層公寓市場(chǎng)好景不再，市場(chǎng)上以投資為目的購(gòu)買已經(jīng)超出了實(shí)際需求，這使購(gòu)買者面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。
目前這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上升時(shí)期已持續(xù)了近十年，高層公寓的銷售持續(xù)火爆，今年第二季銷售再創(chuàng)新高，達(dá)到28000個(gè)單位。不過(guò)由于大量高層公寓即將完工帶來(lái)的沖擊，租金將從今年底開(kāi)始跌落，隨后高層公寓價(jià)格也將跟著下跌。
在通常情況下，高層公寓市場(chǎng)對(duì)利率和就業(yè)狀況十分敏感，最近利率上升很快，這個(gè)市場(chǎng)本應(yīng)下跌，可是現(xiàn)實(shí)恰恰相反，原因就是投資者大量入市。目前，由于加拿大建筑業(yè)的能力有限，很多公寓未能如期完工，所以，才造成目前虛假的繁榮，等這些公寓建成后，供過(guò)于求的程度就將越過(guò)市場(chǎng)能承受的臨界點(diǎn)，同時(shí)，投資者拋售的情況也會(huì)隨之而來(lái)。
據(jù)加拿大房源共享服務(wù)站（Multiple Listing Service）統(tǒng)計(jì)，2006年現(xiàn)有房屋銷售量已從去年的482788單元跌至481700單元，到2007年會(huì)繼續(xù)下跌至462200單元?，F(xiàn)有房屋已經(jīng)足以滿足購(gòu)房者需求，因此抑制了新屋市場(chǎng)的進(jìn)一步擴(kuò)展。但是，房屋按揭成本的提高多少抑制了消費(fèi)者的需求。
不過(guò)，房屋銷售量的減少并不意味著房?jī)r(jià)會(huì)下跌，2006年現(xiàn)有房屋平均價(jià)格較去年增長(zhǎng)了12％，達(dá)到279300加元/單元，創(chuàng)17年新高。預(yù)計(jì)2007年房?jī)r(jià)漲勢(shì)趨緩，將微漲6.4％，達(dá)到297100加元/單元。