專業(yè)工程管理與實務(wù)(建筑工程)(一級建造師)精講班第38講講義
建筑工程項目合同管理
1A426000 第六節(jié) 建筑工程項目合同管理
本節(jié)考點盤點及預(yù)測分析
序號 可考點內(nèi)容 應(yīng)試要求 已考考點分布 2007年
2004年 2005年 2006年
1 建筑工程項目投標(biāo) 重點掌握 20 20 10 √
2 建筑工程施工合同 重點掌握 √
3 建筑工程施工索賠 重點掌握 5 30 15 √
學(xué)習(xí)方法建議
本節(jié)的知識點為重要知識點，屬于每年的必考題，而且分值約占試卷的25~50分，要求考生一定要熟練掌握。本節(jié)的知識點可與進度控制相結(jié)合，如在網(wǎng)絡(luò)圖上解決索賠問題等。為提高考生的綜合應(yīng)試能力，本節(jié)的【典型考題】與【歷年真題】在總結(jié)知識體系框架及所有考點內(nèi)容后給出，以訓(xùn)練考生對知識點的整合和靈活解決問題的能力。
知識體系框架
建筑工程項目投標(biāo) 房屋建筑工程投標(biāo) 重點掌握
裝飾裝修工程投標(biāo) 一般掌握
建筑幕墻工程投標(biāo) 重點掌握
建筑工程施工合同 合同模式的分類及應(yīng)用 重點掌握
房屋建筑工程施工合同的履行 重點掌握教材中的案例
裝飾裝修工程施工合同的履行 一般掌握
幕墻工程施工合同的履行 重點掌握
建筑工程施工索賠 房屋建筑工程施工索賠 重點掌握索賠成立的條件
裝飾裝修工程施工索賠 重點掌握索賠的費用計算
幕墻工程施工索賠 重點掌握索賠的內(nèi)容
重要考點*
考點一 建筑工程項目投標(biāo)
【考點內(nèi)容】 相關(guān)內(nèi)容總結(jié)如下：
《招標(biāo)投標(biāo)法》中規(guī)定的招標(biāo)方式 有公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)兩種
工程項目施工招投標(biāo)程序 1． 審批手續(xù)及建設(shè)資金到位后可成立招標(biāo)小組；
2． 編制招標(biāo)文件；編制標(biāo)底；
3． 發(fā)布招標(biāo)公告和資格預(yù)審?fù)ǜ妫?BR> 4． 投標(biāo)單位資格審查；
5． 發(fā)放招標(biāo)文件；
6． 組織現(xiàn)場勘察和招標(biāo)答疑；
7． 接受投標(biāo)文件；
8． 開標(biāo)；
9． 評標(biāo)；
10． 確定中標(biāo)單位；
11． 發(fā)出中標(biāo)通知書；
12． 簽合同
投標(biāo)技巧 有：不平衡報價法、多方案報價法、增加建議方案、突然降價法、先虧后盈法、投標(biāo)法等
考點二 建筑工程施工合同
【考點內(nèi)容】 相關(guān)內(nèi)容總結(jié)如下：
建設(shè)工程合同的分類 以工程計價方式或付款方式不同進行劃分，可分為總價合同、單價合同和成本加酬金合同。
1． 總價合同適用于工程量不太大且能精確計算、工期較短、技術(shù)不太復(fù)雜、風(fēng)險不太大的項目，采用這種合同要求建設(shè)單位必須準(zhǔn)備詳細的設(shè)計圖紙和各項說明，承包單位能準(zhǔn)確計算工程量。
2． 單價合同的適用范圍比較寬，工程風(fēng)險可以得到合理的分攤，并且能鼓勵承包單位通過提高工效等手段從成本節(jié)約中提高利潤。
3． 成本加酬金合同 是業(yè)主須承擔(dān)項目實際發(fā)生的一切費用，因此承擔(dān)了工程的所有風(fēng)險，承包商無風(fēng)險。
施工合同文件的組成及解釋順序 1． 本合同協(xié)議書；
2． 中標(biāo)通知書；
3． 投標(biāo)書及其附件；
4． 本合同專用條款；
5． 本合同能用條款；
6． 標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及有關(guān)技術(shù)文件；
7． 圖紙；
8． 工程量清單；
9． 工程報價單或預(yù)算書
建筑工程中分包合同的應(yīng)用 第三人與承包人共同對發(fā)包人承擔(dān)連帶責(zé)任。簽訂分包合同后，總承包人不僅與分包人就分包工程的質(zhì)量共同承擔(dān)連帶責(zé)任，而且要求總承包人對分包工程起管理之責(zé)，否則，將被認定為轉(zhuǎn)包行為。
案例1A426021
1.背景
某酒店對客房進行改造裝修，裝修面積4000㎡。某施工單位根據(jù)領(lǐng)取的招標(biāo)文件和全套施工圖，利用低價投標(biāo)策略并中標(biāo)。該施工單位（承包商）于2004年11月18日與業(yè)主（發(fā)包方）簽訂了固定總價施工合同，總價包干，合同工期為90天（日歷天）。合同造價為248萬元，其中已包含風(fēng)險費。主要裝修材料由業(yè)主提供，并運至施工現(xiàn)場。合同規(guī)定工程發(fā)生設(shè)計變更、現(xiàn)場條件變化和工程量增減都不得調(diào)整合同價格。
施工單位于2004年11月25日按照業(yè)主的開工指令進場施工，開工后10天，業(yè)主對客房的裝修設(shè)計進行較大變更，并增加了客房衣柜與窗套施工，并以設(shè)計變更形式發(fā)給施工單位。該施工單位收到設(shè)計變更后，對設(shè)計變更引起的工程造價進行預(yù)算，增加工程造價約30萬元。該施工單位及時向業(yè)主提出30萬元的索賠要求。工程進行了一個月后，業(yè)主因資金不到位，不能按期支付工程進度款，口頭要求承包商暫停施工20天，承包商也口頭答應(yīng)?；謴?fù)施工后不久，2005年元月14日至21日，因罕見的暴風(fēng)雪導(dǎo)致交通受阻，定購的幾種主要裝修材料滯留在運輸途中，不能按時進場，導(dǎo)致停工7天。施工單位春節(jié)期間按有關(guān)規(guī)定放假7天，沒有施工。施工單位向業(yè)主提出順延工期34天。
2.問題
（1）該工程采用固定總價合同是否合適？為什么？
（2）該合同的變更形式是否妥當(dāng)？為什么？
（3）因設(shè)計變更引起造價增加承包商提出的索賠要求是否合理？說明原因。
（4）承包商可以提出的工期索賠應(yīng)為多少天？說明理由。
隱藏分析與答案
（1）該工程項目采用固定總價合同是合適的。固定總價合同適用于工程量不大且能夠按標(biāo)準(zhǔn)計算、設(shè)計圖紙完備、工期較短、技術(shù)不太復(fù)雜、風(fēng)險不大的項目，該工程基本符合這些條件。
（2）該合同變更形式不妥。根據(jù)《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定，建設(shè)工程合同應(yīng)當(dāng)采取書面形式，合同變更亦應(yīng)當(dāng)采取書面形式。本案例中業(yè)主口頭要求臨時停工，承包商亦口頭答應(yīng)，是雙方的口頭協(xié)議，且事后并未以書面的形式確認，所以該合同變更形式不妥。
（3）因設(shè)計變更提出的索賠要求不合理，原因是：
1）承包商應(yīng)該對自己就合同文件的解釋負責(zé)；
2）承包商應(yīng)該對自己報價的正確性和完備性負責(zé)；
3）該施工合同為固定總價合同，合同約定因設(shè)計變更、現(xiàn)場條件變化，工程量增減都不得調(diào)整合同價格，因設(shè)計變更引起工程造價增加，其相關(guān)風(fēng)險應(yīng)由承包商承擔(dān)。
（4）承包商可以提出的工期索賠為27天，原因是：
1）因業(yè)主資金不到位，不能按期支付工程進度款，要求停工20天，業(yè)主對停工承擔(dān)責(zé)任，順延工期是合理的。
2）罕見的暴風(fēng)雪屬于雙方共同的風(fēng)險，應(yīng)延長工期7天。
3）春節(jié)期間已包含在合同工期內(nèi)，春節(jié)放假是有經(jīng)驗的承包商能夠預(yù)見的，是承包商應(yīng)承擔(dān)的奉賢，不應(yīng)考慮其延長工期要求。
案例1A426022
1.背景
某房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建造一座高檔寫字樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，設(shè)計項目已明確，功能布局及工程范圍都已確定，業(yè)主為減少建設(shè)周期，盡快獲得投資收益，施工圖設(shè)計未完成時就進行了招標(biāo)，確定了某建筑工程公司為總承包單位。
業(yè)主與承包方鑒訂施工合同時，由于設(shè)計未完成，工程性質(zhì)已明確但工程量還難以確定，雙方通過多次協(xié)商，擬采用總價合同形式簽訂施工合同，以減少雙方的風(fēng)險。
合同條款中有下列規(guī)定：
（1）工程合同額為1200萬元，總工期為10個月。
（2）本工程采用固定價格合同，乙方在報價時已考慮了工程施工需要的各種措施費用與各種材料漲價等因素。
（3）甲方向乙方提供現(xiàn)場的工程地質(zhì)與地下主要管網(wǎng)資料，供乙方參考使用。
（4）乙方不能將工程轉(zhuǎn)包，為加強工程進度，但允許分包，也允許分包單位將分包的工程再次分包給其他單位。
在工程實施過程中，出現(xiàn)下列問題：
（1）鋼材價格從報價時的2800元/t上漲到3500元/t，承包方向業(yè)主要求追加因鋼材漲價增加的工程款。
（2）工程遭到百年罕見的暴風(fēng)雨襲擊，工程被迫暫停施工，部分已完工程受損，施工場地與臨時設(shè)施 遭到破壞，工期延長了2個月。業(yè)主要求承包商承擔(dān)拖延工期所造成的經(jīng)濟損失。
2.問題
（1）工程施工合同按承包工程計價方式不同分哪幾類？
（2）在總承包合同中，業(yè)主與施工單位選擇總價合同是否妥當(dāng)？為什么？
（3）你認為可以選擇何種計價形式的合同？為什么？
（4）合同條款中有哪些不妥之處？應(yīng)如何修改？
（5）本工程合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題應(yīng)如何處理？
答案
（1）工程施工合同按記價方式不同分為總價合同、單價合同、成本加酬金合同三種形式。
（2）選用總價合同形式不妥當(dāng)。因為施工圖設(shè)計未完成，雖然工程性質(zhì)已明確，但工程量還難以確定，工程價格隨工程量的變化而變化，合同總價無法確定，雙方風(fēng)險都比較大。
（3）可以采用（單純）單價合同。因為施工圖未完成，不能準(zhǔn)確計算工程量，而工程范圍與工作內(nèi)容已明確，可列出全部工程的個分項工程內(nèi)容和工作項目一攬表，暫不定工作量，雙方按全部所列項目協(xié)商確定單價，按實際完成工程量進行結(jié)算。
（4）第3條中供“乙方參考使用”提法不當(dāng)，應(yīng)改為保證資料（數(shù)據(jù)）真實、準(zhǔn)確，作為乙方現(xiàn)場施工的依據(jù)。
第4條“允許分包單位將分包的工程再次分包給其他施工單位”不妥，不允許分包單位再次分包。
（5）本工程合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題可以這樣處理：
1）鋼材漲價，承包商不可以向業(yè)主要求追加工程款，因為本工程采用的是固定單價合同，材料
案例1A426023
1.背景
某市曾因非典疫情嚴(yán)重，為了使非典病人能夠進行及時隔離治療，決定將該市郊區(qū)的一座療養(yǎng)院改建為一所收治非典病人的醫(yī)院。投資概算為1200萬元。因疫情緊急，要求該醫(yī)院盡快投入使用，建設(shè)單位邀請本市3家有醫(yī)院施工經(jīng)驗的一級施工資質(zhì)企業(yè)進行競標(biāo)，考慮到該項目的設(shè)計與施工必須馬上同時進行，采用了成本加酬金的合同，通過商務(wù)談判，選定一家施工單位，簽訂了施工合同，按實際工程成本加15%的酬金進行結(jié)算，合同工期30天。
該施工單位在簽訂合同后，因工期較緊立即組織大量施工人員進場施工。工程實施過程中，工程成本增加近200萬元，建設(shè)單位要求施工單位承擔(dān)相關(guān)經(jīng)濟責(zé)任。
2.問題
（1）該工程采用成本加酬金合同是否合適？說明理由。
（2）該項目實際成本突破了投資計劃，其成本增加的風(fēng)險應(yīng)由誰來承擔(dān)？為什么？
（3）采用成本加酬金合同有何不足之處？
答案
（1）該工程采用成本加酬金的合同形式是合適的，因為該項目工程非常緊迫，設(shè)計圖紙為完成，且老不及確定其工程造價。
（2）該項目的風(fēng)險應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)，成本加酬金合同中，建設(shè)單位需承擔(dān)項目實際發(fā)生的費用，也就承擔(dān)了項目的全部風(fēng)險，施工單位只是按成本的15%提取報酬，無需承擔(dān)責(zé)任。
（3）采用成本加酬金合同的缺點有：1）工程造價不易控制，業(yè)主承擔(dān)了項目的全部風(fēng)險；2）承包商往往不注意降低成本；3）承包商的報酬一般較低。
案例1A426024
1.背景
某房地產(chǎn)開發(fā)公司甲在某市老城區(qū)參與舊城改造建設(shè)，投資3億元，修建1個四酒店，2座高檔寫字樓，6棟宿舍樓，建筑周期為20個月，該項目進行了公開招標(biāo)，某建筑工程總公司乙中標(biāo)，甲與乙簽訂工程總承包合同，雙方約定：必須保證工程質(zhì)量優(yōu)良，保證工期，乙可以將宿舍樓分包給其下屬分公司施工。乙為保證工程質(zhì)量與工期，將6樓宿舍樓分包給施工能力強、施工整體水平高的下屬分公司丙與丁，并簽訂分包協(xié)議書。根據(jù)總包合同要求，在分包協(xié)議中對工程質(zhì)量與工期進行了約定。
工程根據(jù)總包合同工期要求按時開工，在實施過程中，乙保質(zhì)按期完成了酒店與寫字樓的施工任務(wù)。丙在簽訂分包合同后因其資金周轉(zhuǎn)困難，隨后將工程轉(zhuǎn)交給了一個具有施工資質(zhì)的施工單位，并收取10%的管理費，丁為加快進度，將其中1棟單體宿舍樓分包給沒有資質(zhì)的農(nóng)民施工隊。
工程竣工后，甲會同有關(guān)質(zhì)量監(jiān)督部門對工程進行驗收，發(fā)現(xiàn)丁施工的宿舍存在質(zhì)量問題，必須進行整改才能交付使用，給甲帶來了損失，丁以與甲沒有合同關(guān)系為由拒絕承擔(dān)責(zé)任，乙又以自己不是實際施工人為由推卸責(zé)任，甲遂以乙為第一被告、丁為第二被告向法院起訴。
2.問題
（1）丙與丁的行為是否合法？各屬于什么行為？
（2）這起事件應(yīng)該由誰來承擔(dān)責(zé)任？為什么？
（3）違法分包行為主要有哪些？
答案
（1）不合法。丙的行為屬于非法轉(zhuǎn)包行為，丁作為分包單位，將工程再分包給沒有資質(zhì)的農(nóng)民施工隊，屬違法分包行為。
（2）丁施工的工程質(zhì)量有問題，給甲帶來了損失，乙和丁應(yīng)對工程質(zhì)量問題向承擔(dān)連帶責(zé)任。因為乙作為該工程的總承包單位與丁之間是總包與分包的關(guān)系，根據(jù)《合同法》與《建筑法》的規(guī)定，總包單位依法將建設(shè)工程分包給其他單位的，分包單位應(yīng)當(dāng)按照分包合同的約定對其分包工程的質(zhì)量向總承包單位負責(zé)，總承包單位與分包單位對分包的工程質(zhì)量承擔(dān)連帶責(zé)任。
（3）違法分包行為為主要有：
1）總承包單位將建設(shè)工程分包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的單位；
2）建設(shè)工程總承包合同中未約定，又未經(jīng)建設(shè)單位認可，承包單位將其承包的部分建設(shè)工程交由其它單位完成的；
3）施工總承包單位將建設(shè)工程主體結(jié)構(gòu)的施工分包給其它單位的；
4）分包單位將其分包的建設(shè)工程再分包的。
案例1A426025
1.背景
某辦公樓工程在施工圖紙設(shè)計完成一部分后，業(yè)主通過投標(biāo)選擇了一家總承包單位，承包該工程的施工任務(wù)。由于設(shè)計尚未全部完成，承包范圍內(nèi)的工程性質(zhì)明確，但工程量還難以確定，雙方商定擬采用單價合同形式簽訂施工合同，以減少雙方風(fēng)險。合同的部分條款摘要如下：
（1）協(xié)議書中的部分條款
1）工程概況
工程名稱：某辦公樓；
工程地點：某市；
工程內(nèi)容：建筑面積為8000㎡的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)辦公樓。
2）工程承包范圍
承包范圍：某建筑設(shè)計院設(shè)計的施工圖所包括的土建、裝飾、水暖電工程。
3）合同工期
開工日期：2004年2月11日；
竣工日期：2004年10月1日
合同工期總?cè)諝v天數(shù)：230d（扣除5月1~3日）
4）質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：達到甲方規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
5）合同價款
暫估合同價為玖佰陸拾萬元人民幣（960萬元）
……
8）乙方承諾的質(zhì)量保修
在該項目設(shè)計規(guī)定的使用年限（50年）內(nèi)，乙方承擔(dān)全部保修責(zé)任。
9）甲方承諾的合同價款支付期限與方式
工程預(yù)付款：于開工之日起支付合同總價的10%作為預(yù)付工程款。
工程進度款：基礎(chǔ)工程完工后，支付合同總價的20%；主體結(jié)構(gòu)三層完成后，支付合同總價的20%；主體結(jié)構(gòu)全部封頂后，支付總價合同的20%；工程完工時，支付至合同總價的90%。為確保工期如期竣工，乙方不得因甲方資金的暫不到位而停工和拖延工期。
（2）補充協(xié)議條款
1）乙方按業(yè)主代表批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計組織施工，乙方不應(yīng)承擔(dān)因此引起的工期延誤和費用增加的責(zé)任。
2）甲方向乙方提供施工場地的工程地質(zhì)和地下主要管網(wǎng)線路資料，供乙方參考使用。
3）乙方不能將工程轉(zhuǎn)包，但允許分包，也允許分包單位將分包的工程再次分包給其他施工單位。
2.問題
（1）合同文件的組成內(nèi)容有哪些？解釋順序如何？
（2）該合同擬訂的條款有哪些不妥之處，應(yīng)如何修改？
答案
（1）合同文件主要由下列幾部分組成：1）本合同協(xié)議書；2）中標(biāo)通知書；3）投標(biāo)書及其附件；4）本合同專用條款；5）本合同通用條款；6）標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及有關(guān)技術(shù)文件；7）圖紙；8）工程量清單；9）工程量報價單或預(yù)算書。
上述文件的排列順序即為合同文件的優(yōu)先解釋順序，排在前面的文件具有優(yōu)先的解釋效力。雙方有關(guān)工程的洽商、變更等書面協(xié)議或文件也視為合同的組成部分。
（2）該合同條款存在的不妥之處及其修改：
1）合同工期總?cè)諝v天數(shù)不應(yīng)扣除節(jié)假日，應(yīng)該將節(jié)假日時間加到總?cè)諝v天數(shù)中。
2）不應(yīng)以甲方規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)作為該工程的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)以《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》作為該工程的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
3）質(zhì)量保修條款不妥。應(yīng)按《建筑工程質(zhì)量管理條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
4）工程價款支付條款中的“基本竣工時間”不明確，應(yīng)修訂為具體明確的時間；“乙方不得因甲方資金的暫時不到位而停工和拖延工期，條款顯失公平，應(yīng)說明甲方資金不到位在什么期限內(nèi)乙方不得停工和拖延工期，且應(yīng)規(guī)定逾期支付的利息如何計算。
5）補充條款第2條中，“供乙方參考使用”提法不當(dāng)，應(yīng)修訂為保證資料（數(shù)據(jù)）事實、準(zhǔn)確，作為乙方現(xiàn)場施工的依據(jù)。
6）補充條款第3條不妥，不允許分包單位再次分包。
建筑工程項目合同管理
1A426000 第六節(jié) 建筑工程項目合同管理
本節(jié)考點盤點及預(yù)測分析
序號 可考點內(nèi)容 應(yīng)試要求 已考考點分布 2007年
2004年 2005年 2006年
1 建筑工程項目投標(biāo) 重點掌握 20 20 10 √
2 建筑工程施工合同 重點掌握 √
3 建筑工程施工索賠 重點掌握 5 30 15 √
學(xué)習(xí)方法建議
本節(jié)的知識點為重要知識點，屬于每年的必考題，而且分值約占試卷的25~50分，要求考生一定要熟練掌握。本節(jié)的知識點可與進度控制相結(jié)合，如在網(wǎng)絡(luò)圖上解決索賠問題等。為提高考生的綜合應(yīng)試能力，本節(jié)的【典型考題】與【歷年真題】在總結(jié)知識體系框架及所有考點內(nèi)容后給出，以訓(xùn)練考生對知識點的整合和靈活解決問題的能力。
知識體系框架
建筑工程項目投標(biāo) 房屋建筑工程投標(biāo) 重點掌握
裝飾裝修工程投標(biāo) 一般掌握
建筑幕墻工程投標(biāo) 重點掌握
建筑工程施工合同 合同模式的分類及應(yīng)用 重點掌握
房屋建筑工程施工合同的履行 重點掌握教材中的案例
裝飾裝修工程施工合同的履行 一般掌握
幕墻工程施工合同的履行 重點掌握
建筑工程施工索賠 房屋建筑工程施工索賠 重點掌握索賠成立的條件
裝飾裝修工程施工索賠 重點掌握索賠的費用計算
幕墻工程施工索賠 重點掌握索賠的內(nèi)容
重要考點*
考點一 建筑工程項目投標(biāo)
【考點內(nèi)容】 相關(guān)內(nèi)容總結(jié)如下：
《招標(biāo)投標(biāo)法》中規(guī)定的招標(biāo)方式 有公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)兩種
工程項目施工招投標(biāo)程序 1． 審批手續(xù)及建設(shè)資金到位后可成立招標(biāo)小組；
2． 編制招標(biāo)文件；編制標(biāo)底；
3． 發(fā)布招標(biāo)公告和資格預(yù)審?fù)ǜ妫?BR> 4． 投標(biāo)單位資格審查；
5． 發(fā)放招標(biāo)文件；
6． 組織現(xiàn)場勘察和招標(biāo)答疑；
7． 接受投標(biāo)文件；
8． 開標(biāo)；
9． 評標(biāo)；
10． 確定中標(biāo)單位；
11． 發(fā)出中標(biāo)通知書；
12． 簽合同
投標(biāo)技巧 有：不平衡報價法、多方案報價法、增加建議方案、突然降價法、先虧后盈法、投標(biāo)法等
考點二 建筑工程施工合同
【考點內(nèi)容】 相關(guān)內(nèi)容總結(jié)如下：
建設(shè)工程合同的分類 以工程計價方式或付款方式不同進行劃分，可分為總價合同、單價合同和成本加酬金合同。
1． 總價合同適用于工程量不太大且能精確計算、工期較短、技術(shù)不太復(fù)雜、風(fēng)險不太大的項目，采用這種合同要求建設(shè)單位必須準(zhǔn)備詳細的設(shè)計圖紙和各項說明，承包單位能準(zhǔn)確計算工程量。
2． 單價合同的適用范圍比較寬，工程風(fēng)險可以得到合理的分攤，并且能鼓勵承包單位通過提高工效等手段從成本節(jié)約中提高利潤。
3． 成本加酬金合同 是業(yè)主須承擔(dān)項目實際發(fā)生的一切費用，因此承擔(dān)了工程的所有風(fēng)險，承包商無風(fēng)險。
施工合同文件的組成及解釋順序 1． 本合同協(xié)議書；
2． 中標(biāo)通知書；
3． 投標(biāo)書及其附件；
4． 本合同專用條款；
5． 本合同能用條款；
6． 標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及有關(guān)技術(shù)文件；
7． 圖紙；
8． 工程量清單；
9． 工程報價單或預(yù)算書
建筑工程中分包合同的應(yīng)用 第三人與承包人共同對發(fā)包人承擔(dān)連帶責(zé)任。簽訂分包合同后，總承包人不僅與分包人就分包工程的質(zhì)量共同承擔(dān)連帶責(zé)任，而且要求總承包人對分包工程起管理之責(zé)，否則，將被認定為轉(zhuǎn)包行為。
案例1A426021
1.背景
某酒店對客房進行改造裝修，裝修面積4000㎡。某施工單位根據(jù)領(lǐng)取的招標(biāo)文件和全套施工圖，利用低價投標(biāo)策略并中標(biāo)。該施工單位（承包商）于2004年11月18日與業(yè)主（發(fā)包方）簽訂了固定總價施工合同，總價包干，合同工期為90天（日歷天）。合同造價為248萬元，其中已包含風(fēng)險費。主要裝修材料由業(yè)主提供，并運至施工現(xiàn)場。合同規(guī)定工程發(fā)生設(shè)計變更、現(xiàn)場條件變化和工程量增減都不得調(diào)整合同價格。
施工單位于2004年11月25日按照業(yè)主的開工指令進場施工，開工后10天，業(yè)主對客房的裝修設(shè)計進行較大變更，并增加了客房衣柜與窗套施工，并以設(shè)計變更形式發(fā)給施工單位。該施工單位收到設(shè)計變更后，對設(shè)計變更引起的工程造價進行預(yù)算，增加工程造價約30萬元。該施工單位及時向業(yè)主提出30萬元的索賠要求。工程進行了一個月后，業(yè)主因資金不到位，不能按期支付工程進度款，口頭要求承包商暫停施工20天，承包商也口頭答應(yīng)?；謴?fù)施工后不久，2005年元月14日至21日，因罕見的暴風(fēng)雪導(dǎo)致交通受阻，定購的幾種主要裝修材料滯留在運輸途中，不能按時進場，導(dǎo)致停工7天。施工單位春節(jié)期間按有關(guān)規(guī)定放假7天，沒有施工。施工單位向業(yè)主提出順延工期34天。
2.問題
（1）該工程采用固定總價合同是否合適？為什么？
（2）該合同的變更形式是否妥當(dāng)？為什么？
（3）因設(shè)計變更引起造價增加承包商提出的索賠要求是否合理？說明原因。
（4）承包商可以提出的工期索賠應(yīng)為多少天？說明理由。
隱藏分析與答案
（1）該工程項目采用固定總價合同是合適的。固定總價合同適用于工程量不大且能夠按標(biāo)準(zhǔn)計算、設(shè)計圖紙完備、工期較短、技術(shù)不太復(fù)雜、風(fēng)險不大的項目，該工程基本符合這些條件。
（2）該合同變更形式不妥。根據(jù)《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定，建設(shè)工程合同應(yīng)當(dāng)采取書面形式，合同變更亦應(yīng)當(dāng)采取書面形式。本案例中業(yè)主口頭要求臨時停工，承包商亦口頭答應(yīng)，是雙方的口頭協(xié)議，且事后并未以書面的形式確認，所以該合同變更形式不妥。
（3）因設(shè)計變更提出的索賠要求不合理，原因是：
1）承包商應(yīng)該對自己就合同文件的解釋負責(zé)；
2）承包商應(yīng)該對自己報價的正確性和完備性負責(zé)；
3）該施工合同為固定總價合同，合同約定因設(shè)計變更、現(xiàn)場條件變化，工程量增減都不得調(diào)整合同價格，因設(shè)計變更引起工程造價增加，其相關(guān)風(fēng)險應(yīng)由承包商承擔(dān)。
（4）承包商可以提出的工期索賠為27天，原因是：
1）因業(yè)主資金不到位，不能按期支付工程進度款，要求停工20天，業(yè)主對停工承擔(dān)責(zé)任，順延工期是合理的。
2）罕見的暴風(fēng)雪屬于雙方共同的風(fēng)險，應(yīng)延長工期7天。
3）春節(jié)期間已包含在合同工期內(nèi)，春節(jié)放假是有經(jīng)驗的承包商能夠預(yù)見的，是承包商應(yīng)承擔(dān)的奉賢，不應(yīng)考慮其延長工期要求。
案例1A426022
1.背景
某房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建造一座高檔寫字樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，設(shè)計項目已明確，功能布局及工程范圍都已確定，業(yè)主為減少建設(shè)周期，盡快獲得投資收益，施工圖設(shè)計未完成時就進行了招標(biāo)，確定了某建筑工程公司為總承包單位。
業(yè)主與承包方鑒訂施工合同時，由于設(shè)計未完成，工程性質(zhì)已明確但工程量還難以確定，雙方通過多次協(xié)商，擬采用總價合同形式簽訂施工合同，以減少雙方的風(fēng)險。
合同條款中有下列規(guī)定：
（1）工程合同額為1200萬元，總工期為10個月。
（2）本工程采用固定價格合同，乙方在報價時已考慮了工程施工需要的各種措施費用與各種材料漲價等因素。
（3）甲方向乙方提供現(xiàn)場的工程地質(zhì)與地下主要管網(wǎng)資料，供乙方參考使用。
（4）乙方不能將工程轉(zhuǎn)包，為加強工程進度，但允許分包，也允許分包單位將分包的工程再次分包給其他單位。
在工程實施過程中，出現(xiàn)下列問題：
（1）鋼材價格從報價時的2800元/t上漲到3500元/t，承包方向業(yè)主要求追加因鋼材漲價增加的工程款。
（2）工程遭到百年罕見的暴風(fēng)雨襲擊，工程被迫暫停施工，部分已完工程受損，施工場地與臨時設(shè)施 遭到破壞，工期延長了2個月。業(yè)主要求承包商承擔(dān)拖延工期所造成的經(jīng)濟損失。
2.問題
（1）工程施工合同按承包工程計價方式不同分哪幾類？
（2）在總承包合同中，業(yè)主與施工單位選擇總價合同是否妥當(dāng)？為什么？
（3）你認為可以選擇何種計價形式的合同？為什么？
（4）合同條款中有哪些不妥之處？應(yīng)如何修改？
（5）本工程合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題應(yīng)如何處理？
答案
（1）工程施工合同按記價方式不同分為總價合同、單價合同、成本加酬金合同三種形式。
（2）選用總價合同形式不妥當(dāng)。因為施工圖設(shè)計未完成，雖然工程性質(zhì)已明確，但工程量還難以確定，工程價格隨工程量的變化而變化，合同總價無法確定，雙方風(fēng)險都比較大。
（3）可以采用（單純）單價合同。因為施工圖未完成，不能準(zhǔn)確計算工程量，而工程范圍與工作內(nèi)容已明確，可列出全部工程的個分項工程內(nèi)容和工作項目一攬表，暫不定工作量，雙方按全部所列項目協(xié)商確定單價，按實際完成工程量進行結(jié)算。
（4）第3條中供“乙方參考使用”提法不當(dāng)，應(yīng)改為保證資料（數(shù)據(jù)）真實、準(zhǔn)確，作為乙方現(xiàn)場施工的依據(jù)。
第4條“允許分包單位將分包的工程再次分包給其他施工單位”不妥，不允許分包單位再次分包。
（5）本工程合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題可以這樣處理：
1）鋼材漲價，承包商不可以向業(yè)主要求追加工程款，因為本工程采用的是固定單價合同，材料
案例1A426023
1.背景
某市曾因非典疫情嚴(yán)重，為了使非典病人能夠進行及時隔離治療，決定將該市郊區(qū)的一座療養(yǎng)院改建為一所收治非典病人的醫(yī)院。投資概算為1200萬元。因疫情緊急，要求該醫(yī)院盡快投入使用，建設(shè)單位邀請本市3家有醫(yī)院施工經(jīng)驗的一級施工資質(zhì)企業(yè)進行競標(biāo)，考慮到該項目的設(shè)計與施工必須馬上同時進行，采用了成本加酬金的合同，通過商務(wù)談判，選定一家施工單位，簽訂了施工合同，按實際工程成本加15%的酬金進行結(jié)算，合同工期30天。
該施工單位在簽訂合同后，因工期較緊立即組織大量施工人員進場施工。工程實施過程中，工程成本增加近200萬元，建設(shè)單位要求施工單位承擔(dān)相關(guān)經(jīng)濟責(zé)任。
2.問題
（1）該工程采用成本加酬金合同是否合適？說明理由。
（2）該項目實際成本突破了投資計劃，其成本增加的風(fēng)險應(yīng)由誰來承擔(dān)？為什么？
（3）采用成本加酬金合同有何不足之處？
答案
（1）該工程采用成本加酬金的合同形式是合適的，因為該項目工程非常緊迫，設(shè)計圖紙為完成，且老不及確定其工程造價。
（2）該項目的風(fēng)險應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)，成本加酬金合同中，建設(shè)單位需承擔(dān)項目實際發(fā)生的費用，也就承擔(dān)了項目的全部風(fēng)險，施工單位只是按成本的15%提取報酬，無需承擔(dān)責(zé)任。
（3）采用成本加酬金合同的缺點有：1）工程造價不易控制，業(yè)主承擔(dān)了項目的全部風(fēng)險；2）承包商往往不注意降低成本；3）承包商的報酬一般較低。
案例1A426024
1.背景
某房地產(chǎn)開發(fā)公司甲在某市老城區(qū)參與舊城改造建設(shè)，投資3億元，修建1個四酒店，2座高檔寫字樓，6棟宿舍樓，建筑周期為20個月，該項目進行了公開招標(biāo)，某建筑工程總公司乙中標(biāo)，甲與乙簽訂工程總承包合同，雙方約定：必須保證工程質(zhì)量優(yōu)良，保證工期，乙可以將宿舍樓分包給其下屬分公司施工。乙為保證工程質(zhì)量與工期，將6樓宿舍樓分包給施工能力強、施工整體水平高的下屬分公司丙與丁，并簽訂分包協(xié)議書。根據(jù)總包合同要求，在分包協(xié)議中對工程質(zhì)量與工期進行了約定。
工程根據(jù)總包合同工期要求按時開工，在實施過程中，乙保質(zhì)按期完成了酒店與寫字樓的施工任務(wù)。丙在簽訂分包合同后因其資金周轉(zhuǎn)困難，隨后將工程轉(zhuǎn)交給了一個具有施工資質(zhì)的施工單位，并收取10%的管理費，丁為加快進度，將其中1棟單體宿舍樓分包給沒有資質(zhì)的農(nóng)民施工隊。
工程竣工后，甲會同有關(guān)質(zhì)量監(jiān)督部門對工程進行驗收，發(fā)現(xiàn)丁施工的宿舍存在質(zhì)量問題，必須進行整改才能交付使用，給甲帶來了損失，丁以與甲沒有合同關(guān)系為由拒絕承擔(dān)責(zé)任，乙又以自己不是實際施工人為由推卸責(zé)任，甲遂以乙為第一被告、丁為第二被告向法院起訴。
2.問題
（1）丙與丁的行為是否合法？各屬于什么行為？
（2）這起事件應(yīng)該由誰來承擔(dān)責(zé)任？為什么？
（3）違法分包行為主要有哪些？
答案
（1）不合法。丙的行為屬于非法轉(zhuǎn)包行為，丁作為分包單位，將工程再分包給沒有資質(zhì)的農(nóng)民施工隊，屬違法分包行為。
（2）丁施工的工程質(zhì)量有問題，給甲帶來了損失，乙和丁應(yīng)對工程質(zhì)量問題向承擔(dān)連帶責(zé)任。因為乙作為該工程的總承包單位與丁之間是總包與分包的關(guān)系，根據(jù)《合同法》與《建筑法》的規(guī)定，總包單位依法將建設(shè)工程分包給其他單位的，分包單位應(yīng)當(dāng)按照分包合同的約定對其分包工程的質(zhì)量向總承包單位負責(zé)，總承包單位與分包單位對分包的工程質(zhì)量承擔(dān)連帶責(zé)任。
（3）違法分包行為為主要有：
1）總承包單位將建設(shè)工程分包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的單位；
2）建設(shè)工程總承包合同中未約定，又未經(jīng)建設(shè)單位認可，承包單位將其承包的部分建設(shè)工程交由其它單位完成的；
3）施工總承包單位將建設(shè)工程主體結(jié)構(gòu)的施工分包給其它單位的；
4）分包單位將其分包的建設(shè)工程再分包的。
案例1A426025
1.背景
某辦公樓工程在施工圖紙設(shè)計完成一部分后，業(yè)主通過投標(biāo)選擇了一家總承包單位，承包該工程的施工任務(wù)。由于設(shè)計尚未全部完成，承包范圍內(nèi)的工程性質(zhì)明確，但工程量還難以確定，雙方商定擬采用單價合同形式簽訂施工合同，以減少雙方風(fēng)險。合同的部分條款摘要如下：
（1）協(xié)議書中的部分條款
1）工程概況
工程名稱：某辦公樓；
工程地點：某市；
工程內(nèi)容：建筑面積為8000㎡的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)辦公樓。
2）工程承包范圍
承包范圍：某建筑設(shè)計院設(shè)計的施工圖所包括的土建、裝飾、水暖電工程。
3）合同工期
開工日期：2004年2月11日；
竣工日期：2004年10月1日
合同工期總?cè)諝v天數(shù)：230d（扣除5月1~3日）
4）質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：達到甲方規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
5）合同價款
暫估合同價為玖佰陸拾萬元人民幣（960萬元）
……
8）乙方承諾的質(zhì)量保修
在該項目設(shè)計規(guī)定的使用年限（50年）內(nèi)，乙方承擔(dān)全部保修責(zé)任。
9）甲方承諾的合同價款支付期限與方式
工程預(yù)付款：于開工之日起支付合同總價的10%作為預(yù)付工程款。
工程進度款：基礎(chǔ)工程完工后，支付合同總價的20%；主體結(jié)構(gòu)三層完成后，支付合同總價的20%；主體結(jié)構(gòu)全部封頂后，支付總價合同的20%；工程完工時，支付至合同總價的90%。為確保工期如期竣工，乙方不得因甲方資金的暫不到位而停工和拖延工期。
（2）補充協(xié)議條款
1）乙方按業(yè)主代表批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計組織施工，乙方不應(yīng)承擔(dān)因此引起的工期延誤和費用增加的責(zé)任。
2）甲方向乙方提供施工場地的工程地質(zhì)和地下主要管網(wǎng)線路資料，供乙方參考使用。
3）乙方不能將工程轉(zhuǎn)包，但允許分包，也允許分包單位將分包的工程再次分包給其他施工單位。
2.問題
（1）合同文件的組成內(nèi)容有哪些？解釋順序如何？
（2）該合同擬訂的條款有哪些不妥之處，應(yīng)如何修改？
答案
（1）合同文件主要由下列幾部分組成：1）本合同協(xié)議書；2）中標(biāo)通知書；3）投標(biāo)書及其附件；4）本合同專用條款；5）本合同通用條款；6）標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及有關(guān)技術(shù)文件；7）圖紙；8）工程量清單；9）工程量報價單或預(yù)算書。
上述文件的排列順序即為合同文件的優(yōu)先解釋順序，排在前面的文件具有優(yōu)先的解釋效力。雙方有關(guān)工程的洽商、變更等書面協(xié)議或文件也視為合同的組成部分。
（2）該合同條款存在的不妥之處及其修改：
1）合同工期總?cè)諝v天數(shù)不應(yīng)扣除節(jié)假日，應(yīng)該將節(jié)假日時間加到總?cè)諝v天數(shù)中。
2）不應(yīng)以甲方規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)作為該工程的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)以《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》作為該工程的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
3）質(zhì)量保修條款不妥。應(yīng)按《建筑工程質(zhì)量管理條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
4）工程價款支付條款中的“基本竣工時間”不明確，應(yīng)修訂為具體明確的時間；“乙方不得因甲方資金的暫時不到位而停工和拖延工期，條款顯失公平，應(yīng)說明甲方資金不到位在什么期限內(nèi)乙方不得停工和拖延工期，且應(yīng)規(guī)定逾期支付的利息如何計算。
5）補充條款第2條中，“供乙方參考使用”提法不當(dāng)，應(yīng)修訂為保證資料（數(shù)據(jù)）事實、準(zhǔn)確，作為乙方現(xiàn)場施工的依據(jù)。
6）補充條款第3條不妥，不允許分包單位再次分包。