1、 問題:
教材197頁中土地開發(fā)費均勻投入時的計息期是否應(yīng)為開發(fā)期的一半及銷售期?
回答:
這種理解是正確的。只是開發(fā)期和銷售期往往作為一個密不可分的期限確定，資產(chǎn)回收也是在開發(fā)銷售后獲得，所以，銷售期也就包含在開發(fā)期中。
2、 問題:
教材183頁中，計算房屋純收益時能否按有限年期為44年.
回答:
不用按有限年期計算房屋純收益，因為計算房屋年純收益時，可以直接按資產(chǎn)及資產(chǎn)收益率計算確定。
3、 問題:
教材302頁例7-9中，是否應(yīng)將超額利潤算為稅后利潤？
回答:
應(yīng)該計算為稅后利潤，如沒有明確稅率，可按33%所得稅率計算。
4、 問題:
請問老師：求取的地價，我認為是開發(fā)完成出售（二年）后的地價價值，而不是現(xiàn)評估時的價值，是否應(yīng)折現(xiàn)為評估基準日的價值。假定折現(xiàn)率為10%，則地價是否為 17824452/（1+10%）^2=14730952元。
回答:
根據(jù)教材中論述可以明確，剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法或預(yù)期開發(fā)法，是將被估地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價值，扣除各種費用、稅金和利潤后估算的，因此，所估地價即為現(xiàn)時地價，無需再進行折現(xiàn)。
5、 問題:
67頁 (p/a,r,n)年金現(xiàn)值系數(shù)它的公式？ 535頁年金=現(xiàn)值？
回答:
該問題沒有問清楚，我試做以下回答，供參考。
67頁年金現(xiàn)值系數(shù)的公式（p/a,r,n）代表的就是[（1+r）n-1] / r (1+r)n，是收益額相等情況下折現(xiàn)系數(shù)相加之和。由于年金現(xiàn)值系數(shù)是各年現(xiàn)值系數(shù)之和，因此，第535頁中第一年的年金現(xiàn)值系數(shù)與第一年的現(xiàn)值系數(shù)相等也就順理成章了。
6、 問題:
這道題的答案中‘關(guān)于最終評估結(jié)果的意見及理由'有一句話'此結(jié)果的權(quán)重超過51%即算為主’是什么意思？書里并未提到這方面的內(nèi)容；還有計算功能性貶值時考慮了所得稅，可是本題的已知條件并未給出所得稅率，若考試時遇到此種情況如何處理？
回答:
本題系2001年考試題，僅供參考。所謂權(quán)重不必多慮。另外，一般來說，除特殊情況外，企業(yè)所得稅率均為33%?？荚囍校瑹o論是否給出這一條件，均應(yīng)按33%所得稅率扣除。
7、 問題:
企業(yè)的投資資本價值指的是所有者權(quán)益+長期負債的價值嗎?那么所有者權(quán)益+長期負債+流動負債的價值又稱為什么?所有者權(quán)益價值是否也可以稱為企業(yè)的凈資產(chǎn)價值?
回答:
1．企業(yè)的投資在本價值指的是所有者權(quán)益于長期負債之和。
2．所有者權(quán)益+長期負債+流動負債可以稱為企業(yè)總資產(chǎn)價值。
3．可以。
8、 問題:
采用價格指數(shù)法測算進口設(shè)備重置成本，帳面原值的到岸價格是否與設(shè)備原值中支付外匯部分相等？稅費部分應(yīng)屬于人民幣支付部分？本章習題三中稅金屬于哪部分？
回答:
根據(jù)我的判斷，您問的問題是第四章中綜合題的第3題。本題中，稅金部分應(yīng)屬于賬面原值80%以外的部分。
9、 問題:
資產(chǎn)評估考試都有哪些題型？書上例2-1中被評估資產(chǎn)修正系數(shù)何時為100何時為98或102？實務(wù)中該如何把握？
回答:
《資產(chǎn)評估》考試題型是單項選擇題、多項選擇題和綜合分析題（包括計算分析題、問答題）。通過歷年考試題可以看到這些題目類型，只是綜合分析題的分值上升。
對市場法應(yīng)用時修正系數(shù)的把握，簡單地說，一般設(shè)立標準系數(shù)為100，至于98或102，主要是確定以待估資產(chǎn)還是以交易實例為標準系數(shù)，然后考慮在此基礎(chǔ)上的增或減。
10、 問題:
請問資產(chǎn)評估第8章，練習3為什么是選D，我計算了選A，不知哪里算錯了，我的計算公式是10000*（1+12%*3）/（1+10%）。
(注:單項選擇題3、被評估債券為非上市債券，面值10000元，3年期，年利率12%，單利計息，每年年末付息一次，到期還本，評估時債券購入已有兩年，設(shè)定折現(xiàn)率為10%，該債券的評估值最接近于（ ?。┰、12363， B、9091 ，C、10218， D、10182。)
回答:
您的計算是錯誤的。對于債券而言，其付息分為到期一次性付息和分期付息兩種。如果采用的是到期一次性付息的形式，A答案就是正確的。現(xiàn)在的問題是每年年末付息一次，債券已購入兩年，意味著前兩年利息已作為投資收益獲得，這時債券的價值只包含其面值及未來一年期內(nèi)的利息，所以應(yīng)選擇D。
11、 問題:
在收益法評估中，對于使用年金現(xiàn)值還是用復(fù)利現(xiàn)值來折現(xiàn)，我始終含糊不太清楚，例如P327頁股票評估價值中，前三年的收益折現(xiàn)用年金現(xiàn)值系數(shù)，第四年后的收益折現(xiàn)使用復(fù)利現(xiàn)值。這怎樣去區(qū)別？
回答：
年金是指數(shù)額相等、時期相同的一系列收支。在未來收益期內(nèi)，要對每年收益額進行折現(xiàn)（復(fù)利現(xiàn)值），并求和。如果每年收益額相等，則可以采用年金現(xiàn)值系數(shù)計算。簡單來說，每年收益額的折現(xiàn)，用的是復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)；收益額折現(xiàn)值求和時，如每年收益額相等，則可用年金現(xiàn)值系數(shù)。
12、 問題:
按價格指數(shù)法確定設(shè)備重置成本，國外的按設(shè)備生產(chǎn)國的價格指數(shù)，是不是應(yīng)該扣除國外運雜費和途中保險費之后乘以生產(chǎn)國的價格指數(shù)，然后再加上一起乘以評估基準日的外匯匯率？
回答:
這個問題很好。從理論上講，國外運雜費、途中保險費不應(yīng)按設(shè)備生產(chǎn)國的價格指數(shù)調(diào)整，因為該指數(shù)是設(shè)備價格指數(shù)。但在實際工作中，對于這些可以忽略。因為運雜費、保險費等占設(shè)備價款的比重很低。同樣的問題，如成本法應(yīng)用時，嚴格來說，成新率只是對資產(chǎn)自身價值的，而對于重置成本中的運雜費、安裝調(diào)試費等不影響。
13、 問題:
在教材202頁例5-9里，單位畝與平方米是怎樣換算的？
回答:
1畝=666.67平方米
14、 問題:
房地產(chǎn)評估,教材[例5-5]中的計算式是根據(jù)什么列出的？
回答:
根據(jù)教材第194頁至200頁內(nèi)容計算，請詳見教材內(nèi)容，具體問題還可再提問。
15、 問題:
機器設(shè)備的評估：教材例[4-9]中的“價格變動系數(shù)2.6 1.61 1.21”是如何計算求得的？
回答:
因為1985?1995年每年的價格上升率為10%，所以其價格變動系數(shù)為（1+10%）n，1985年至1995年為10年，1990年至1995年為5年，1993年至1995年位年，所以n分別為10年、5年和2年。
教材197頁中土地開發(fā)費均勻投入時的計息期是否應(yīng)為開發(fā)期的一半及銷售期?
回答:
這種理解是正確的。只是開發(fā)期和銷售期往往作為一個密不可分的期限確定，資產(chǎn)回收也是在開發(fā)銷售后獲得，所以，銷售期也就包含在開發(fā)期中。
2、 問題:
教材183頁中，計算房屋純收益時能否按有限年期為44年.
回答:
不用按有限年期計算房屋純收益，因為計算房屋年純收益時，可以直接按資產(chǎn)及資產(chǎn)收益率計算確定。
3、 問題:
教材302頁例7-9中，是否應(yīng)將超額利潤算為稅后利潤？
回答:
應(yīng)該計算為稅后利潤，如沒有明確稅率，可按33%所得稅率計算。
4、 問題:
請問老師：求取的地價，我認為是開發(fā)完成出售（二年）后的地價價值，而不是現(xiàn)評估時的價值，是否應(yīng)折現(xiàn)為評估基準日的價值。假定折現(xiàn)率為10%，則地價是否為 17824452/（1+10%）^2=14730952元。
回答:
根據(jù)教材中論述可以明確，剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法或預(yù)期開發(fā)法，是將被估地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價值，扣除各種費用、稅金和利潤后估算的，因此，所估地價即為現(xiàn)時地價，無需再進行折現(xiàn)。
5、 問題:
67頁 (p/a,r,n)年金現(xiàn)值系數(shù)它的公式？ 535頁年金=現(xiàn)值？
回答:
該問題沒有問清楚，我試做以下回答，供參考。
67頁年金現(xiàn)值系數(shù)的公式（p/a,r,n）代表的就是[（1+r）n-1] / r (1+r)n，是收益額相等情況下折現(xiàn)系數(shù)相加之和。由于年金現(xiàn)值系數(shù)是各年現(xiàn)值系數(shù)之和，因此，第535頁中第一年的年金現(xiàn)值系數(shù)與第一年的現(xiàn)值系數(shù)相等也就順理成章了。
6、 問題:
這道題的答案中‘關(guān)于最終評估結(jié)果的意見及理由'有一句話'此結(jié)果的權(quán)重超過51%即算為主’是什么意思？書里并未提到這方面的內(nèi)容；還有計算功能性貶值時考慮了所得稅，可是本題的已知條件并未給出所得稅率，若考試時遇到此種情況如何處理？
回答:
本題系2001年考試題，僅供參考。所謂權(quán)重不必多慮。另外，一般來說，除特殊情況外，企業(yè)所得稅率均為33%?？荚囍校瑹o論是否給出這一條件，均應(yīng)按33%所得稅率扣除。
7、 問題:
企業(yè)的投資資本價值指的是所有者權(quán)益+長期負債的價值嗎?那么所有者權(quán)益+長期負債+流動負債的價值又稱為什么?所有者權(quán)益價值是否也可以稱為企業(yè)的凈資產(chǎn)價值?
回答:
1．企業(yè)的投資在本價值指的是所有者權(quán)益于長期負債之和。
2．所有者權(quán)益+長期負債+流動負債可以稱為企業(yè)總資產(chǎn)價值。
3．可以。
8、 問題:
采用價格指數(shù)法測算進口設(shè)備重置成本，帳面原值的到岸價格是否與設(shè)備原值中支付外匯部分相等？稅費部分應(yīng)屬于人民幣支付部分？本章習題三中稅金屬于哪部分？
回答:
根據(jù)我的判斷，您問的問題是第四章中綜合題的第3題。本題中，稅金部分應(yīng)屬于賬面原值80%以外的部分。
9、 問題:
資產(chǎn)評估考試都有哪些題型？書上例2-1中被評估資產(chǎn)修正系數(shù)何時為100何時為98或102？實務(wù)中該如何把握？
回答:
《資產(chǎn)評估》考試題型是單項選擇題、多項選擇題和綜合分析題（包括計算分析題、問答題）。通過歷年考試題可以看到這些題目類型，只是綜合分析題的分值上升。
對市場法應(yīng)用時修正系數(shù)的把握，簡單地說，一般設(shè)立標準系數(shù)為100，至于98或102，主要是確定以待估資產(chǎn)還是以交易實例為標準系數(shù)，然后考慮在此基礎(chǔ)上的增或減。
10、 問題:
請問資產(chǎn)評估第8章，練習3為什么是選D，我計算了選A，不知哪里算錯了，我的計算公式是10000*（1+12%*3）/（1+10%）。
(注:單項選擇題3、被評估債券為非上市債券，面值10000元，3年期，年利率12%，單利計息，每年年末付息一次，到期還本，評估時債券購入已有兩年，設(shè)定折現(xiàn)率為10%，該債券的評估值最接近于（ ?。┰、12363， B、9091 ，C、10218， D、10182。)
回答:
您的計算是錯誤的。對于債券而言，其付息分為到期一次性付息和分期付息兩種。如果采用的是到期一次性付息的形式，A答案就是正確的。現(xiàn)在的問題是每年年末付息一次，債券已購入兩年，意味著前兩年利息已作為投資收益獲得，這時債券的價值只包含其面值及未來一年期內(nèi)的利息，所以應(yīng)選擇D。
11、 問題:
在收益法評估中，對于使用年金現(xiàn)值還是用復(fù)利現(xiàn)值來折現(xiàn)，我始終含糊不太清楚，例如P327頁股票評估價值中，前三年的收益折現(xiàn)用年金現(xiàn)值系數(shù)，第四年后的收益折現(xiàn)使用復(fù)利現(xiàn)值。這怎樣去區(qū)別？
回答：
年金是指數(shù)額相等、時期相同的一系列收支。在未來收益期內(nèi)，要對每年收益額進行折現(xiàn)（復(fù)利現(xiàn)值），并求和。如果每年收益額相等，則可以采用年金現(xiàn)值系數(shù)計算。簡單來說，每年收益額的折現(xiàn)，用的是復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)；收益額折現(xiàn)值求和時，如每年收益額相等，則可用年金現(xiàn)值系數(shù)。
12、 問題:
按價格指數(shù)法確定設(shè)備重置成本，國外的按設(shè)備生產(chǎn)國的價格指數(shù)，是不是應(yīng)該扣除國外運雜費和途中保險費之后乘以生產(chǎn)國的價格指數(shù)，然后再加上一起乘以評估基準日的外匯匯率？
回答:
這個問題很好。從理論上講，國外運雜費、途中保險費不應(yīng)按設(shè)備生產(chǎn)國的價格指數(shù)調(diào)整，因為該指數(shù)是設(shè)備價格指數(shù)。但在實際工作中，對于這些可以忽略。因為運雜費、保險費等占設(shè)備價款的比重很低。同樣的問題，如成本法應(yīng)用時，嚴格來說，成新率只是對資產(chǎn)自身價值的，而對于重置成本中的運雜費、安裝調(diào)試費等不影響。
13、 問題:
在教材202頁例5-9里，單位畝與平方米是怎樣換算的？
回答:
1畝=666.67平方米
14、 問題:
房地產(chǎn)評估,教材[例5-5]中的計算式是根據(jù)什么列出的？
回答:
根據(jù)教材第194頁至200頁內(nèi)容計算，請詳見教材內(nèi)容，具體問題還可再提問。
15、 問題:
機器設(shè)備的評估：教材例[4-9]中的“價格變動系數(shù)2.6 1.61 1.21”是如何計算求得的？
回答:
因為1985?1995年每年的價格上升率為10%，所以其價格變動系數(shù)為（1+10%）n，1985年至1995年為10年，1990年至1995年為5年，1993年至1995年位年，所以n分別為10年、5年和2年。