五、房地產(chǎn)評(píng)估
(一)考試目的
房地產(chǎn)評(píng)估是資產(chǎn)評(píng)估的重要組成部分。通過對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容的考核，測(cè)試考生對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的基本原理與方法的掌握和運(yùn)用情況。重點(diǎn)測(cè)試考生對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估中的基本概念、評(píng)估原則以及收益法、市場(chǎng)法、成本法、剩余法等主要方法的掌握和運(yùn)用情況，考核考生分析和解決房地產(chǎn)評(píng)估問題的能力。
(二)考試基本要求
1．熟悉土地及其經(jīng)濟(jì)供給的涵義；熟悉土地的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性；熟悉我國(guó)土地使用權(quán)的基本特性；了解地租與地價(jià)的基本內(nèi)涵及地價(jià)的特征；熟悉房地產(chǎn)的概念、特性；掌握合法原則和使用原則對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的影響；熟悉房地產(chǎn)評(píng)估程序。
2．熟悉房地產(chǎn)價(jià)格的各種類型；掌握影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素的具體內(nèi)容。
3．熟悉收益法評(píng)估房地產(chǎn)的技術(shù)思路、適用范圍；掌握收益法評(píng)估房地產(chǎn)中的純收益、客觀總收益和客觀總費(fèi)用的含義及其關(guān)系；掌握收益法評(píng)估房地產(chǎn)中的資本化率的實(shí)質(zhì)及種類；掌握確定房地產(chǎn)資本化率時(shí)所運(yùn)用的純收益與售價(jià)比率法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法和各種投資收益率排序插入法；掌握運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)的各種計(jì)算公式和分析重點(diǎn)。
4．熟悉運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)的技術(shù)思路及適用范圍；掌握運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)的評(píng)估程序及操作步驟；掌握交易情況修正、日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正、容積率修正和土地使用年期修正的方法的具體要求、估算要點(diǎn)和具體過程；掌握運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)的綜合分析技術(shù)。
5．熟悉房地產(chǎn)評(píng)估的成本法的技術(shù)思路及適用范圍；掌握土地評(píng)估中成本法的操作步驟、土地價(jià)格的基本組成；掌握土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、投資利息和土地增值收益等的內(nèi)容及計(jì)算方法；掌握運(yùn)用成本法評(píng)估新建房地產(chǎn)及舊建筑物的具體要求、估算要點(diǎn)和具體操作步驟。
6．熟悉房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法的技術(shù)思路及適用范圍；掌握剩余法評(píng)估房地產(chǎn)的操作步驟、參數(shù)計(jì)算及計(jì)算公式的理解和具體運(yùn)用。
7．了解基準(zhǔn)地價(jià)的含義、測(cè)算的基本思路、特點(diǎn)及其作用；熟悉基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的基本思路、適用范圍及其運(yùn)用的程序和步驟。
8．了解路線價(jià)法的含義及理論依據(jù)；熟悉路線價(jià)法的適用范圍及估價(jià)程序；掌握深度百分率表的制作方法；熟悉路線價(jià)法中的四三二一法則、蘇慕斯法則、霍夫曼法則和哈柏法則；掌握路線價(jià)法的計(jì)算公式及其在地價(jià)評(píng)估中的運(yùn)用。
9．了解在建工程的概念與特點(diǎn)；熟悉在建工程資料的收集與分析；掌握在建工程評(píng)估的形象進(jìn)度法、成本法和假設(shè)開發(fā)法的具體要求、估算要點(diǎn)和具體過程。
(三)要點(diǎn)說明
1．地價(jià)的特征
(1)地價(jià)是地租的資本化。地價(jià)不是土地的購(gòu)買價(jià)格，而是地租的資本化。
(2) 地價(jià)是權(quán)益價(jià)格。由于地產(chǎn)位置不可移動(dòng)，因此地產(chǎn)的買賣、抵押等并不能移轉(zhuǎn)地產(chǎn)的物質(zhì)實(shí)體本身，而是轉(zhuǎn)移與土地有關(guān)的各種權(quán)益。地產(chǎn)的權(quán)益有多種表現(xiàn)形式，如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等，因此，發(fā)生經(jīng)濟(jì)行為的地產(chǎn)轉(zhuǎn)移方式不同，形成的地產(chǎn)權(quán)益不同，其權(quán)益價(jià)格也不相同。
(3)土地具有增值性。地價(jià)受多種因素影響，由于土地可永續(xù)利用，隨著地塊周圍環(huán)境因素的變化及經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，除個(gè)別情況外，隨著時(shí)間的流逝，一般情況下，土地往往具有自然增值的屬性。
(4)地價(jià)與用途相關(guān)。同樣一宗土地，在不同的規(guī)劃用途下，其使用價(jià)值是不一樣的，土地價(jià)格與其用途相關(guān)性極大o
(5)地價(jià)具有個(gè)別性。由于土地位置的固定性，其交易往往是單個(gè)進(jìn)行，因此形成的地產(chǎn)市場(chǎng)是—個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。
(6)地價(jià)具有可比性。人們可以根據(jù)地產(chǎn)價(jià)格的形成規(guī)律，對(duì)影響地產(chǎn)價(jià)格的因素進(jìn)行比較，從而能夠比較地產(chǎn)的價(jià)格。
2．房地產(chǎn)的主要特性
房地產(chǎn)的主要特性有：位置固定性、供求區(qū)域性、長(zhǎng)期使用性、大量投資性、保值增值性、投資風(fēng)險(xiǎn)性、難以變現(xiàn)性、政策限制性。
3．使用原則
使用原則是指，在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，不能僅僅考慮房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的用途和利用方式，而應(yīng)該結(jié)合預(yù)期原則考慮在何種情況下房地產(chǎn)能夠達(dá)到使用及實(shí)現(xiàn)的可能，以使用所能帶來(lái)的收益評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值。
4．合法原則
合法原則是指房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的使用要符合法律法規(guī)和城市規(guī)劃的規(guī)定。
5．樓面地價(jià)
樓面地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)，是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。
(一)考試目的
房地產(chǎn)評(píng)估是資產(chǎn)評(píng)估的重要組成部分。通過對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容的考核，測(cè)試考生對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的基本原理與方法的掌握和運(yùn)用情況。重點(diǎn)測(cè)試考生對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估中的基本概念、評(píng)估原則以及收益法、市場(chǎng)法、成本法、剩余法等主要方法的掌握和運(yùn)用情況，考核考生分析和解決房地產(chǎn)評(píng)估問題的能力。
(二)考試基本要求
1．熟悉土地及其經(jīng)濟(jì)供給的涵義；熟悉土地的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性；熟悉我國(guó)土地使用權(quán)的基本特性；了解地租與地價(jià)的基本內(nèi)涵及地價(jià)的特征；熟悉房地產(chǎn)的概念、特性；掌握合法原則和使用原則對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的影響；熟悉房地產(chǎn)評(píng)估程序。
2．熟悉房地產(chǎn)價(jià)格的各種類型；掌握影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素的具體內(nèi)容。
3．熟悉收益法評(píng)估房地產(chǎn)的技術(shù)思路、適用范圍；掌握收益法評(píng)估房地產(chǎn)中的純收益、客觀總收益和客觀總費(fèi)用的含義及其關(guān)系；掌握收益法評(píng)估房地產(chǎn)中的資本化率的實(shí)質(zhì)及種類；掌握確定房地產(chǎn)資本化率時(shí)所運(yùn)用的純收益與售價(jià)比率法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法和各種投資收益率排序插入法；掌握運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)的各種計(jì)算公式和分析重點(diǎn)。
4．熟悉運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)的技術(shù)思路及適用范圍；掌握運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)的評(píng)估程序及操作步驟；掌握交易情況修正、日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正、容積率修正和土地使用年期修正的方法的具體要求、估算要點(diǎn)和具體過程；掌握運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)的綜合分析技術(shù)。
5．熟悉房地產(chǎn)評(píng)估的成本法的技術(shù)思路及適用范圍；掌握土地評(píng)估中成本法的操作步驟、土地價(jià)格的基本組成；掌握土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、投資利息和土地增值收益等的內(nèi)容及計(jì)算方法；掌握運(yùn)用成本法評(píng)估新建房地產(chǎn)及舊建筑物的具體要求、估算要點(diǎn)和具體操作步驟。
6．熟悉房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法的技術(shù)思路及適用范圍；掌握剩余法評(píng)估房地產(chǎn)的操作步驟、參數(shù)計(jì)算及計(jì)算公式的理解和具體運(yùn)用。
7．了解基準(zhǔn)地價(jià)的含義、測(cè)算的基本思路、特點(diǎn)及其作用；熟悉基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的基本思路、適用范圍及其運(yùn)用的程序和步驟。
8．了解路線價(jià)法的含義及理論依據(jù)；熟悉路線價(jià)法的適用范圍及估價(jià)程序；掌握深度百分率表的制作方法；熟悉路線價(jià)法中的四三二一法則、蘇慕斯法則、霍夫曼法則和哈柏法則；掌握路線價(jià)法的計(jì)算公式及其在地價(jià)評(píng)估中的運(yùn)用。
9．了解在建工程的概念與特點(diǎn)；熟悉在建工程資料的收集與分析；掌握在建工程評(píng)估的形象進(jìn)度法、成本法和假設(shè)開發(fā)法的具體要求、估算要點(diǎn)和具體過程。
(三)要點(diǎn)說明
1．地價(jià)的特征
(1)地價(jià)是地租的資本化。地價(jià)不是土地的購(gòu)買價(jià)格，而是地租的資本化。
(2) 地價(jià)是權(quán)益價(jià)格。由于地產(chǎn)位置不可移動(dòng)，因此地產(chǎn)的買賣、抵押等并不能移轉(zhuǎn)地產(chǎn)的物質(zhì)實(shí)體本身，而是轉(zhuǎn)移與土地有關(guān)的各種權(quán)益。地產(chǎn)的權(quán)益有多種表現(xiàn)形式，如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等，因此，發(fā)生經(jīng)濟(jì)行為的地產(chǎn)轉(zhuǎn)移方式不同，形成的地產(chǎn)權(quán)益不同，其權(quán)益價(jià)格也不相同。
(3)土地具有增值性。地價(jià)受多種因素影響，由于土地可永續(xù)利用，隨著地塊周圍環(huán)境因素的變化及經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，除個(gè)別情況外，隨著時(shí)間的流逝，一般情況下，土地往往具有自然增值的屬性。
(4)地價(jià)與用途相關(guān)。同樣一宗土地，在不同的規(guī)劃用途下，其使用價(jià)值是不一樣的，土地價(jià)格與其用途相關(guān)性極大o
(5)地價(jià)具有個(gè)別性。由于土地位置的固定性，其交易往往是單個(gè)進(jìn)行，因此形成的地產(chǎn)市場(chǎng)是—個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。
(6)地價(jià)具有可比性。人們可以根據(jù)地產(chǎn)價(jià)格的形成規(guī)律，對(duì)影響地產(chǎn)價(jià)格的因素進(jìn)行比較，從而能夠比較地產(chǎn)的價(jià)格。
2．房地產(chǎn)的主要特性
房地產(chǎn)的主要特性有：位置固定性、供求區(qū)域性、長(zhǎng)期使用性、大量投資性、保值增值性、投資風(fēng)險(xiǎn)性、難以變現(xiàn)性、政策限制性。
3．使用原則
使用原則是指，在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，不能僅僅考慮房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的用途和利用方式，而應(yīng)該結(jié)合預(yù)期原則考慮在何種情況下房地產(chǎn)能夠達(dá)到使用及實(shí)現(xiàn)的可能，以使用所能帶來(lái)的收益評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值。
4．合法原則
合法原則是指房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的使用要符合法律法規(guī)和城市規(guī)劃的規(guī)定。
5．樓面地價(jià)
樓面地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)，是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。