（五）基本確定進入評估的資產(chǎn)范圍
確認(rèn)哪個是整體資產(chǎn)評估？哪個還是單項資產(chǎn)評估/這在理論上是一個比較簡單的問題，但在具體操作中還是會遇到一些問題。評估中，應(yīng)準(zhǔn)確地確定其范圍，并做好產(chǎn)權(quán)屆定工作。
1．單項資產(chǎn)評估范圍的確定
首先，要明確資產(chǎn)的性質(zhì)，并對應(yīng)自己的評估資質(zhì)，不能超越評估機構(gòu)的資質(zhì)范圍，避免為客戶帶來不必要的麻煩。比如客戶原本想拿一宗土地進行抵押貸款的評估，但評估機構(gòu)只有房地產(chǎn)估價資質(zhì)而沒有土地估價的資質(zhì)，評估師經(jīng)過詢問得知客戶在宗地上還建有收益性的物業(yè)，就可以建議對方房地合一評估，即可以使評估機構(gòu)能夠出具報告、又能夠滿足客戶想多貸款的愿望，通過變更評估范圍，使得評估機構(gòu)和客戶達到“雙贏”的目的。
其次，還要明確納入評估范圍資產(chǎn)是否合法。比如涉及抵押貸款的抵押物，必須是符合國家有關(guān)法律規(guī)定可以抵押的資產(chǎn)，必須是抵押人所有，必須是抵押人有處分權(quán)；又如客戶有一些設(shè)備要對外投資委托評估師進行評估，由于一些客戶為了省錢而通過私人或其他途徑買了很多舊設(shè)備。此時，評估師需要把那些沒有憑證、銷售方也無法確認(rèn)權(quán)屬的設(shè)備從評估范圍中剔除出去，或是按照“會協(xié)[2003]18”號文件在資產(chǎn)評估報告中做出明確的注釋。
再次，還要明確納入評估范圍的資產(chǎn)是否能滿足評估目的。比如客戶為了投資提供一大批制藥機械進行評估，但客戶將來要成立的卻是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其營業(yè)范圍內(nèi)未包括制藥、藥品或制藥機械銷售等等相關(guān)項目，評估師就應(yīng)該提醒客戶變更為和房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的資產(chǎn)。另外，評估師還要關(guān)注評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)現(xiàn)在、將來是否會產(chǎn)生法律上的糾紛，資產(chǎn)初步估算的價格能否達到客戶的目的以便提醒客戶追加資產(chǎn)等等。
最后，還要明確納入評估范圍的資產(chǎn)是否能為第三方所接受。一些涉及抵押貸款、投資估價、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、改制的評估報告，還要明確報告的期望使用者即第三方。流動性非常強的存貨、機器設(shè)備、車輛等動產(chǎn)，難以變現(xiàn)的不動產(chǎn)，價值波動很大的無形資產(chǎn)(土地使用權(quán)證除外)，在進行抵押目的的評估前，要事先確認(rèn)抵押權(quán)人是否能夠接受？在進行改制目的的評估時，仍在企業(yè)賬面的職工住宅以及其所在土地，職工是否能夠同意納入評估？
2．整體資產(chǎn)評估范圍的確定
整體資產(chǎn)評估不是各類單項資產(chǎn)的簡單疊加，而是各類資產(chǎn)有機的結(jié)合。因此，評估師在進行前述單項資產(chǎn)評估準(zhǔn)備的同時，還需要做好以下事項：評估師應(yīng)指導(dǎo)企業(yè)在整體資產(chǎn)評估前、尤其是需要核準(zhǔn)的評估之前，大體劃定進入評估的資產(chǎn)范圍。這點在上市公司的整體資產(chǎn)評估中較為普遍，有一些擬上市公司并不是需要把所有的資產(chǎn)納入上市范圍，故評估師要會同客戶確認(rèn)哪些資產(chǎn)納入評估范圍，包括擬作價入股的資產(chǎn)、擬由上市公司購買、租賃的資產(chǎn)，以及原企業(yè)部分改組設(shè)立上市公司時，原企業(yè)與上市公司共用的資產(chǎn)等等。評估師要注意檢查核實進入評估的資產(chǎn)是否全部納入了評估范圍，尤其要注意賬外資產(chǎn)、已攤銷完資產(chǎn)、出租資產(chǎn)、共用資產(chǎn)、異地存放資產(chǎn)以及土地使用權(quán)與其他無形資產(chǎn)，不能簡單地僅以企業(yè)要求評估的資產(chǎn)作為評估范圍。在對待出售的企業(yè)的評估時，還要考慮企業(yè)是否存在商譽的可能?？赡苓M入上市公司、而未最后確定的資產(chǎn)，也可暫時列入評估范圍，但評估師要督促客戶必須盡快確定其是否進入；此外，評估師還要提請客戶注意，納入評估范圍的資產(chǎn)是否經(jīng)過職工代表大會、股東會或董事會的同意，評估范圍的方案能否為各方所接受等等。
3．認(rèn)真細致地做好納入評估范圍資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定工作
很多國有、集體企業(yè)改制時，不免會遇到以往產(chǎn)權(quán)歸屬問題，這就涉及到產(chǎn)權(quán)界定。而有一些企業(yè)在成立當(dāng)初，由于歷的原因，紛紛以集體企業(yè)的面貌出現(xiàn)，也就是人們常說的“帶紅帽子”。評估師在處理這樣的評估之前，一定要細心查看客戶以往的各種有關(guān)涉及產(chǎn)權(quán)、歸口領(lǐng)導(dǎo)、主管上級的“紅頭”文件，提醒客戶及其主管部門和有關(guān)部門要按照政策規(guī)定，認(rèn)真細致地做好產(chǎn)權(quán)界定工作，明確分清產(chǎn)權(quán)歸屬，準(zhǔn)備好產(chǎn)權(quán)證明文件，尤其是房產(chǎn)、土地這類重要的資產(chǎn)。
（六）設(shè)立資產(chǎn)評估工作協(xié)調(diào)小組
在進行較為復(fù)雜的整體資產(chǎn)評估時，為了提高評估工作的效率，評估師應(yīng)提請客戶設(shè)立評估工作協(xié)調(diào)小組，并吸收評估師參加。評估師應(yīng)要求協(xié)調(diào)小組組織企業(yè)的下屬單位配合評估工作的進行，評估師還有義務(wù)向企業(yè)有關(guān)人員(尤其是會計、出納、倉庫保管員、房產(chǎn)和設(shè)備管理人員)宣講資產(chǎn)評估的基本知識、指導(dǎo)他們正確和全面地填寫資產(chǎn)評估申報表，指導(dǎo)他們?yōu)樵u估師準(zhǔn)備全面和詳實的資料諸如房產(chǎn)證、土地證、紅線圖、建筑物圖紙、設(shè)備說明書、購貨合同等等，尤其是大量的會計憑證，并解答他們的疑問，使他們明確各自的任務(wù)和要求，并配合評估師日后工作順利的進行。同時，評估師還應(yīng)要求協(xié)調(diào)小組幫助評估人員了解企業(yè)經(jīng)營管理狀況、企業(yè)各類資產(chǎn)的特點和客戶所在地的市場行情。
確認(rèn)哪個是整體資產(chǎn)評估？哪個還是單項資產(chǎn)評估/這在理論上是一個比較簡單的問題，但在具體操作中還是會遇到一些問題。評估中，應(yīng)準(zhǔn)確地確定其范圍，并做好產(chǎn)權(quán)屆定工作。
1．單項資產(chǎn)評估范圍的確定
首先，要明確資產(chǎn)的性質(zhì)，并對應(yīng)自己的評估資質(zhì)，不能超越評估機構(gòu)的資質(zhì)范圍，避免為客戶帶來不必要的麻煩。比如客戶原本想拿一宗土地進行抵押貸款的評估，但評估機構(gòu)只有房地產(chǎn)估價資質(zhì)而沒有土地估價的資質(zhì)，評估師經(jīng)過詢問得知客戶在宗地上還建有收益性的物業(yè)，就可以建議對方房地合一評估，即可以使評估機構(gòu)能夠出具報告、又能夠滿足客戶想多貸款的愿望，通過變更評估范圍，使得評估機構(gòu)和客戶達到“雙贏”的目的。
其次，還要明確納入評估范圍資產(chǎn)是否合法。比如涉及抵押貸款的抵押物，必須是符合國家有關(guān)法律規(guī)定可以抵押的資產(chǎn)，必須是抵押人所有，必須是抵押人有處分權(quán)；又如客戶有一些設(shè)備要對外投資委托評估師進行評估，由于一些客戶為了省錢而通過私人或其他途徑買了很多舊設(shè)備。此時，評估師需要把那些沒有憑證、銷售方也無法確認(rèn)權(quán)屬的設(shè)備從評估范圍中剔除出去，或是按照“會協(xié)[2003]18”號文件在資產(chǎn)評估報告中做出明確的注釋。
再次，還要明確納入評估范圍的資產(chǎn)是否能滿足評估目的。比如客戶為了投資提供一大批制藥機械進行評估，但客戶將來要成立的卻是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其營業(yè)范圍內(nèi)未包括制藥、藥品或制藥機械銷售等等相關(guān)項目，評估師就應(yīng)該提醒客戶變更為和房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的資產(chǎn)。另外，評估師還要關(guān)注評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)現(xiàn)在、將來是否會產(chǎn)生法律上的糾紛，資產(chǎn)初步估算的價格能否達到客戶的目的以便提醒客戶追加資產(chǎn)等等。
最后，還要明確納入評估范圍的資產(chǎn)是否能為第三方所接受。一些涉及抵押貸款、投資估價、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、改制的評估報告，還要明確報告的期望使用者即第三方。流動性非常強的存貨、機器設(shè)備、車輛等動產(chǎn)，難以變現(xiàn)的不動產(chǎn)，價值波動很大的無形資產(chǎn)(土地使用權(quán)證除外)，在進行抵押目的的評估前，要事先確認(rèn)抵押權(quán)人是否能夠接受？在進行改制目的的評估時，仍在企業(yè)賬面的職工住宅以及其所在土地，職工是否能夠同意納入評估？
2．整體資產(chǎn)評估范圍的確定
整體資產(chǎn)評估不是各類單項資產(chǎn)的簡單疊加，而是各類資產(chǎn)有機的結(jié)合。因此，評估師在進行前述單項資產(chǎn)評估準(zhǔn)備的同時，還需要做好以下事項：評估師應(yīng)指導(dǎo)企業(yè)在整體資產(chǎn)評估前、尤其是需要核準(zhǔn)的評估之前，大體劃定進入評估的資產(chǎn)范圍。這點在上市公司的整體資產(chǎn)評估中較為普遍，有一些擬上市公司并不是需要把所有的資產(chǎn)納入上市范圍，故評估師要會同客戶確認(rèn)哪些資產(chǎn)納入評估范圍，包括擬作價入股的資產(chǎn)、擬由上市公司購買、租賃的資產(chǎn)，以及原企業(yè)部分改組設(shè)立上市公司時，原企業(yè)與上市公司共用的資產(chǎn)等等。評估師要注意檢查核實進入評估的資產(chǎn)是否全部納入了評估范圍，尤其要注意賬外資產(chǎn)、已攤銷完資產(chǎn)、出租資產(chǎn)、共用資產(chǎn)、異地存放資產(chǎn)以及土地使用權(quán)與其他無形資產(chǎn)，不能簡單地僅以企業(yè)要求評估的資產(chǎn)作為評估范圍。在對待出售的企業(yè)的評估時，還要考慮企業(yè)是否存在商譽的可能?？赡苓M入上市公司、而未最后確定的資產(chǎn)，也可暫時列入評估范圍，但評估師要督促客戶必須盡快確定其是否進入；此外，評估師還要提請客戶注意，納入評估范圍的資產(chǎn)是否經(jīng)過職工代表大會、股東會或董事會的同意，評估范圍的方案能否為各方所接受等等。
3．認(rèn)真細致地做好納入評估范圍資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定工作
很多國有、集體企業(yè)改制時，不免會遇到以往產(chǎn)權(quán)歸屬問題，這就涉及到產(chǎn)權(quán)界定。而有一些企業(yè)在成立當(dāng)初，由于歷的原因，紛紛以集體企業(yè)的面貌出現(xiàn)，也就是人們常說的“帶紅帽子”。評估師在處理這樣的評估之前，一定要細心查看客戶以往的各種有關(guān)涉及產(chǎn)權(quán)、歸口領(lǐng)導(dǎo)、主管上級的“紅頭”文件，提醒客戶及其主管部門和有關(guān)部門要按照政策規(guī)定，認(rèn)真細致地做好產(chǎn)權(quán)界定工作，明確分清產(chǎn)權(quán)歸屬，準(zhǔn)備好產(chǎn)權(quán)證明文件，尤其是房產(chǎn)、土地這類重要的資產(chǎn)。
（六）設(shè)立資產(chǎn)評估工作協(xié)調(diào)小組
在進行較為復(fù)雜的整體資產(chǎn)評估時，為了提高評估工作的效率，評估師應(yīng)提請客戶設(shè)立評估工作協(xié)調(diào)小組，并吸收評估師參加。評估師應(yīng)要求協(xié)調(diào)小組組織企業(yè)的下屬單位配合評估工作的進行，評估師還有義務(wù)向企業(yè)有關(guān)人員(尤其是會計、出納、倉庫保管員、房產(chǎn)和設(shè)備管理人員)宣講資產(chǎn)評估的基本知識、指導(dǎo)他們正確和全面地填寫資產(chǎn)評估申報表，指導(dǎo)他們?yōu)樵u估師準(zhǔn)備全面和詳實的資料諸如房產(chǎn)證、土地證、紅線圖、建筑物圖紙、設(shè)備說明書、購貨合同等等，尤其是大量的會計憑證，并解答他們的疑問，使他們明確各自的任務(wù)和要求，并配合評估師日后工作順利的進行。同時，評估師還應(yīng)要求協(xié)調(diào)小組幫助評估人員了解企業(yè)經(jīng)營管理狀況、企業(yè)各類資產(chǎn)的特點和客戶所在地的市場行情。