一、資產(chǎn)評(píng)估前期準(zhǔn)備的必要性
資產(chǎn)評(píng)估一般來(lái)說(shuō)分為前期(評(píng)估準(zhǔn)備)、中期(現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估清查)、后期(評(píng)估計(jì)算和編制評(píng)估報(bào)告以及評(píng)估報(bào)告的送達(dá)確認(rèn)，若涉及到國(guó)有資產(chǎn)的評(píng)估最后還需要備案)。一般的資產(chǎn)評(píng)估書籍、論文等很重視評(píng)估的中期和后期工作，而比較輕視前期的準(zhǔn)備。就筆者實(shí)際工作而言，評(píng)估的前期準(zhǔn)備工作和中、后期一樣同等重要，尤其是針對(duì)首先接觸評(píng)估的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，這是因?yàn)椋?BR> 1．認(rèn)真的評(píng)估前期準(zhǔn)備，可以及早發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，辯證分析該風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的危險(xiǎn)，為中、后期的評(píng)估提供風(fēng)險(xiǎn)的信息和對(duì)應(yīng)的措施，使得隨后參與評(píng)估的人員能夠保持清醒地注意和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，避免到了后期才發(fā)現(xiàn)問(wèn)題或是評(píng)估報(bào)告發(fā)出去了問(wèn)題才暴露等等。
2．在真正打破行業(yè)壁壘和評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制之后，評(píng)估師在評(píng)估前期洽談業(yè)務(wù)時(shí)就顯得非常重要，除了要回答客戶資產(chǎn)評(píng)估常常涉及的財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)、設(shè)備等資產(chǎn)外，評(píng)估師往往還會(huì)遇到客戶諸如森林、礦產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等資產(chǎn)問(wèn)題，還要回答客戶需要了解的相關(guān)法律、法規(guī)知識(shí)，甚至還會(huì)有資產(chǎn)評(píng)估以外的其他問(wèn)題諸如民事訴訟、國(guó)際金融等，如果甄選的評(píng)估師能夠流利地、正確地回答客戶的疑問(wèn)，不僅為客戶提供了全方位的咨詢和服務(wù)，也為業(yè)務(wù)的承攬打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
3．評(píng)估前期的準(zhǔn)備完善與否，直接影響到中、后期工作。比如在一些國(guó)有、集體企業(yè)改制的評(píng)估前期，評(píng)估師必須充分考慮企業(yè)的歷史背景、國(guó)有或集體股份構(gòu)成、上級(jí)主管的演變過(guò)程、上級(jí)部門的批示文件內(nèi)容甚至職工關(guān)注的問(wèn)題等等，若是僅僅分派評(píng)估人員到處查驗(yàn)，會(huì)給出具的評(píng)估報(bào)告帶來(lái)嚴(yán)重的隱患；又如在某些司法鑒定評(píng)估中，評(píng)估前期評(píng)估師制定的思路，對(duì)中、后期評(píng)估師和輔助人員的計(jì)算、分析和報(bào)告的撰寫起到了綱領(lǐng)性的影響，如果前期的思路不清晰、不正確，會(huì)在中后期工作中造成混亂及重復(fù)工作。
二、資產(chǎn)評(píng)估前期準(zhǔn)備的內(nèi)容
1996年原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局頒布的《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(試行)》第十八條中所列示的整體企業(yè)或單項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估操作過(guò)程十分簡(jiǎn)單，只能適用于單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估和簡(jiǎn)單的整體資產(chǎn)評(píng)估。
筆者認(rèn)為，在評(píng)估機(jī)構(gòu)全面進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估操作之前，為提高效率，保證資產(chǎn)評(píng)估工作的順利開展，企業(yè)和評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該做好如下工作，：
（一）承攬業(yè)務(wù)與自我推介
1．評(píng)估機(jī)構(gòu)推介
就像國(guó)際“五大所”近百年的發(fā)展歷史一樣，國(guó)內(nèi)評(píng)估機(jī)構(gòu)也從默默無(wú)聞逐步走向創(chuàng)造品牌效應(yīng)的階段，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該向潛在的客戶推介自己。目前國(guó)內(nèi)的評(píng)估資質(zhì)較為繁雜，除了財(cái)政部頒發(fā)的資產(chǎn)評(píng)估、珠寶評(píng)估資格外，還有其他部門頒發(fā)的房地產(chǎn)評(píng)估、土地評(píng)估和礦業(yè)評(píng)估、司法鑒定評(píng)估、保險(xiǎn)公估等資格，而且某些評(píng)估目的受到各類評(píng)估資格的局限。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)把擁有的評(píng)估資格告知客戶，避免客戶今后使用評(píng)估報(bào)告可能帶來(lái)的限制，給客戶以良好的印象。
2．評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)績(jī)的宣傳
評(píng)估機(jī)構(gòu)以往良好的業(yè)績(jī)會(huì)給客戶信任的感覺，而且評(píng)估機(jī)構(gòu)可以適時(shí)找出類似客戶經(jīng)營(yíng)范圍、資產(chǎn)規(guī)模的評(píng)估案例在不違反保密的原則下進(jìn)行宣傳，提供以往類似企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，也會(huì)給客戶感覺到評(píng)估機(jī)構(gòu)的專業(yè)化，為業(yè)務(wù)的承攬創(chuàng)造機(jī)會(huì)。
3．評(píng)估人員推介
預(yù)備參與評(píng)估的人員素質(zhì)、資格、資歷等，也往往是一些客戶關(guān)心的問(wèn)題。今后國(guó)內(nèi)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)和和律師、醫(yī)生等一樣，造就一批“大師”級(jí)的評(píng)估師。
（二）明確評(píng)估目的
首先要明確客戶的目的是否需要評(píng)估。比如某些非國(guó)有的房屋、機(jī)器設(shè)備抵押貸款，我國(guó)有關(guān)法規(guī)未明確規(guī)定必須經(jīng)過(guò)評(píng)估，除非抵押人和抵押權(quán)人認(rèn)為有這個(gè)必要。故如果銀行、信用社等金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)(土地除外)價(jià)格有了客觀市場(chǎng)價(jià)格的認(rèn)定，評(píng)估機(jī)構(gòu)就不應(yīng)該誤導(dǎo)客戶進(jìn)行評(píng)估。這雖然對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的收入造成了影響，但出于誠(chéng)信的執(zhí)業(yè)原則，筆者認(rèn)為還是有這個(gè)必要。
另外，評(píng)估目的是抵押貸款還是對(duì)外投資、清產(chǎn)核資、司法鑒定、價(jià)格咨詢，對(duì)評(píng)估的結(jié)果也起著至關(guān)重要的影響。評(píng)估目的的不同，評(píng)估結(jié)果也存在不同的可能，這是評(píng)估常見的現(xiàn)象；另外，評(píng)估目的是否合法？在合法的前提下評(píng)估目的是否能夠滿足客戶合理的需求？評(píng)估目的是否超越了評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)？評(píng)估機(jī)構(gòu)是否能夠滿足評(píng)估目的所需要的人力、物力？評(píng)估目的下能否有科學(xué)合理的評(píng)估方法？……這都需要在評(píng)估前期予以明確。
（三）合理選擇評(píng)估基準(zhǔn)日
評(píng)估師應(yīng)會(huì)同客戶根據(jù)評(píng)估目的有關(guān)要求，合理選定評(píng)估基準(zhǔn)日。評(píng)估基準(zhǔn)日與評(píng)估報(bào)告提交日 期不宜距離太久，并且在此期間企業(yè)的資產(chǎn)沒(méi)有發(fā)生重大變化，否則應(yīng)重新選擇評(píng)估基準(zhǔn)日。評(píng)估機(jī)構(gòu)提交報(bào)告以后、國(guó)有資產(chǎn)管理部門確認(rèn)以前企業(yè)資產(chǎn)再發(fā)生的期后事項(xiàng)，企業(yè)負(fù)責(zé)及時(shí)通知評(píng)估機(jī)構(gòu)，并向國(guó)有資產(chǎn)管理部門報(bào)告，國(guó)有資產(chǎn)管理部門要根據(jù)具體情況決定是否需要評(píng)估機(jī)構(gòu)重新調(diào)整評(píng)估結(jié)果。經(jīng)過(guò)國(guó)有資產(chǎn)管理部門確認(rèn)的評(píng)估結(jié)果自評(píng)估基準(zhǔn)日起1年內(nèi)有效。若1年內(nèi)資產(chǎn)發(fā)生重大變化或超過(guò)1年有效期，則需重新評(píng)估。
資產(chǎn)評(píng)估一般來(lái)說(shuō)分為前期(評(píng)估準(zhǔn)備)、中期(現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估清查)、后期(評(píng)估計(jì)算和編制評(píng)估報(bào)告以及評(píng)估報(bào)告的送達(dá)確認(rèn)，若涉及到國(guó)有資產(chǎn)的評(píng)估最后還需要備案)。一般的資產(chǎn)評(píng)估書籍、論文等很重視評(píng)估的中期和后期工作，而比較輕視前期的準(zhǔn)備。就筆者實(shí)際工作而言，評(píng)估的前期準(zhǔn)備工作和中、后期一樣同等重要，尤其是針對(duì)首先接觸評(píng)估的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，這是因?yàn)椋?BR> 1．認(rèn)真的評(píng)估前期準(zhǔn)備，可以及早發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，辯證分析該風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的危險(xiǎn)，為中、后期的評(píng)估提供風(fēng)險(xiǎn)的信息和對(duì)應(yīng)的措施，使得隨后參與評(píng)估的人員能夠保持清醒地注意和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，避免到了后期才發(fā)現(xiàn)問(wèn)題或是評(píng)估報(bào)告發(fā)出去了問(wèn)題才暴露等等。
2．在真正打破行業(yè)壁壘和評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制之后，評(píng)估師在評(píng)估前期洽談業(yè)務(wù)時(shí)就顯得非常重要，除了要回答客戶資產(chǎn)評(píng)估常常涉及的財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)、設(shè)備等資產(chǎn)外，評(píng)估師往往還會(huì)遇到客戶諸如森林、礦產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等資產(chǎn)問(wèn)題，還要回答客戶需要了解的相關(guān)法律、法規(guī)知識(shí)，甚至還會(huì)有資產(chǎn)評(píng)估以外的其他問(wèn)題諸如民事訴訟、國(guó)際金融等，如果甄選的評(píng)估師能夠流利地、正確地回答客戶的疑問(wèn)，不僅為客戶提供了全方位的咨詢和服務(wù)，也為業(yè)務(wù)的承攬打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
3．評(píng)估前期的準(zhǔn)備完善與否，直接影響到中、后期工作。比如在一些國(guó)有、集體企業(yè)改制的評(píng)估前期，評(píng)估師必須充分考慮企業(yè)的歷史背景、國(guó)有或集體股份構(gòu)成、上級(jí)主管的演變過(guò)程、上級(jí)部門的批示文件內(nèi)容甚至職工關(guān)注的問(wèn)題等等，若是僅僅分派評(píng)估人員到處查驗(yàn)，會(huì)給出具的評(píng)估報(bào)告帶來(lái)嚴(yán)重的隱患；又如在某些司法鑒定評(píng)估中，評(píng)估前期評(píng)估師制定的思路，對(duì)中、后期評(píng)估師和輔助人員的計(jì)算、分析和報(bào)告的撰寫起到了綱領(lǐng)性的影響，如果前期的思路不清晰、不正確，會(huì)在中后期工作中造成混亂及重復(fù)工作。
二、資產(chǎn)評(píng)估前期準(zhǔn)備的內(nèi)容
1996年原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局頒布的《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(試行)》第十八條中所列示的整體企業(yè)或單項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估操作過(guò)程十分簡(jiǎn)單，只能適用于單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估和簡(jiǎn)單的整體資產(chǎn)評(píng)估。
筆者認(rèn)為，在評(píng)估機(jī)構(gòu)全面進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估操作之前，為提高效率，保證資產(chǎn)評(píng)估工作的順利開展，企業(yè)和評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該做好如下工作，：
（一）承攬業(yè)務(wù)與自我推介
1．評(píng)估機(jī)構(gòu)推介
就像國(guó)際“五大所”近百年的發(fā)展歷史一樣，國(guó)內(nèi)評(píng)估機(jī)構(gòu)也從默默無(wú)聞逐步走向創(chuàng)造品牌效應(yīng)的階段，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該向潛在的客戶推介自己。目前國(guó)內(nèi)的評(píng)估資質(zhì)較為繁雜，除了財(cái)政部頒發(fā)的資產(chǎn)評(píng)估、珠寶評(píng)估資格外，還有其他部門頒發(fā)的房地產(chǎn)評(píng)估、土地評(píng)估和礦業(yè)評(píng)估、司法鑒定評(píng)估、保險(xiǎn)公估等資格，而且某些評(píng)估目的受到各類評(píng)估資格的局限。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)把擁有的評(píng)估資格告知客戶，避免客戶今后使用評(píng)估報(bào)告可能帶來(lái)的限制，給客戶以良好的印象。
2．評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)績(jī)的宣傳
評(píng)估機(jī)構(gòu)以往良好的業(yè)績(jī)會(huì)給客戶信任的感覺，而且評(píng)估機(jī)構(gòu)可以適時(shí)找出類似客戶經(jīng)營(yíng)范圍、資產(chǎn)規(guī)模的評(píng)估案例在不違反保密的原則下進(jìn)行宣傳，提供以往類似企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，也會(huì)給客戶感覺到評(píng)估機(jī)構(gòu)的專業(yè)化，為業(yè)務(wù)的承攬創(chuàng)造機(jī)會(huì)。
3．評(píng)估人員推介
預(yù)備參與評(píng)估的人員素質(zhì)、資格、資歷等，也往往是一些客戶關(guān)心的問(wèn)題。今后國(guó)內(nèi)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)和和律師、醫(yī)生等一樣，造就一批“大師”級(jí)的評(píng)估師。
（二）明確評(píng)估目的
首先要明確客戶的目的是否需要評(píng)估。比如某些非國(guó)有的房屋、機(jī)器設(shè)備抵押貸款，我國(guó)有關(guān)法規(guī)未明確規(guī)定必須經(jīng)過(guò)評(píng)估，除非抵押人和抵押權(quán)人認(rèn)為有這個(gè)必要。故如果銀行、信用社等金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)(土地除外)價(jià)格有了客觀市場(chǎng)價(jià)格的認(rèn)定，評(píng)估機(jī)構(gòu)就不應(yīng)該誤導(dǎo)客戶進(jìn)行評(píng)估。這雖然對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的收入造成了影響，但出于誠(chéng)信的執(zhí)業(yè)原則，筆者認(rèn)為還是有這個(gè)必要。
另外，評(píng)估目的是抵押貸款還是對(duì)外投資、清產(chǎn)核資、司法鑒定、價(jià)格咨詢，對(duì)評(píng)估的結(jié)果也起著至關(guān)重要的影響。評(píng)估目的的不同，評(píng)估結(jié)果也存在不同的可能，這是評(píng)估常見的現(xiàn)象；另外，評(píng)估目的是否合法？在合法的前提下評(píng)估目的是否能夠滿足客戶合理的需求？評(píng)估目的是否超越了評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)？評(píng)估機(jī)構(gòu)是否能夠滿足評(píng)估目的所需要的人力、物力？評(píng)估目的下能否有科學(xué)合理的評(píng)估方法？……這都需要在評(píng)估前期予以明確。
（三）合理選擇評(píng)估基準(zhǔn)日
評(píng)估師應(yīng)會(huì)同客戶根據(jù)評(píng)估目的有關(guān)要求，合理選定評(píng)估基準(zhǔn)日。評(píng)估基準(zhǔn)日與評(píng)估報(bào)告提交日 期不宜距離太久，并且在此期間企業(yè)的資產(chǎn)沒(méi)有發(fā)生重大變化，否則應(yīng)重新選擇評(píng)估基準(zhǔn)日。評(píng)估機(jī)構(gòu)提交報(bào)告以后、國(guó)有資產(chǎn)管理部門確認(rèn)以前企業(yè)資產(chǎn)再發(fā)生的期后事項(xiàng)，企業(yè)負(fù)責(zé)及時(shí)通知評(píng)估機(jī)構(gòu)，并向國(guó)有資產(chǎn)管理部門報(bào)告，國(guó)有資產(chǎn)管理部門要根據(jù)具體情況決定是否需要評(píng)估機(jī)構(gòu)重新調(diào)整評(píng)估結(jié)果。經(jīng)過(guò)國(guó)有資產(chǎn)管理部門確認(rèn)的評(píng)估結(jié)果自評(píng)估基準(zhǔn)日起1年內(nèi)有效。若1年內(nèi)資產(chǎn)發(fā)生重大變化或超過(guò)1年有效期，則需重新評(píng)估。