城市房屋拆遷要對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償，拆遷補(bǔ)償價格是依據(jù)一定的價值標(biāo)準(zhǔn)，由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估得出。國務(wù)院2001年6月13日發(fā)布的305號令《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，明確規(guī)定城市房屋拆遷“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價確定”。2003年12月1日建設(shè)部又制定發(fā)布了《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》，明確規(guī)定“房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格”，拆遷估價目的是“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格”，拆遷估價的價值標(biāo)準(zhǔn)為“公開市場價值”。
房屋拆遷評估價格以被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格為準(zhǔn)，是比較公平和合理的。首先，從法律上來看，拆遷人和被拆遷人是平等的民事主體，拆遷關(guān)系是平等的民事關(guān)系，拆遷補(bǔ)償應(yīng)符合公平原則。盡管拆遷的目的是公共利益的需要，是改善城市環(huán)境的需要，同時也是改善城市居民生活條件的需要，但是這種公共利益不應(yīng)強(qiáng)加于被拆遷人的個人利益之上，不應(yīng)以犧牲被拆遷人的個人利益為條件，而是應(yīng)該兩者利益兼顧。十屆全國人大二次會議通過的《中華人民共和國憲法修正案》中明確規(guī)定：“公民合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”，“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。過去許多地方以公共利益為借口，制定的拆遷補(bǔ)償價低于甚至大大低于市場價的做法，損害了被拆遷人的利益。在拆遷人未得到合理補(bǔ)償?shù)那闆r下，采取強(qiáng)拆手段，侵犯了公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)。其次，從經(jīng)濟(jì)上來看，拆遷人占有被拆遷人的房屋，給予補(bǔ)償實(shí)質(zhì)上是一種購買行為，是拆遷人購買被拆遷人的房屋。這種購買應(yīng)體現(xiàn)等價交換的原則，其價值量應(yīng)以市場價為基準(zhǔn)。再次，從理論上來說，被拆遷人得到的拆遷補(bǔ)償款與他在市場上另行購買一套同樣區(qū)位、用途、建筑面積的房屋等價，那么這種價值補(bǔ)償是合理的，被拆遷人也是能夠接受的。最后，從實(shí)踐上來看，盡管拆遷房屋的市場價評估比制定好的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)價評估要復(fù)雜，但只要合理選擇和運(yùn)用房地產(chǎn)市場價格評估的方法，是完全可以評估出拆遷估價對象的客觀合理的市場價格。因此，對拆遷補(bǔ)償進(jìn)行市場價評估是可行的也是必要的。
但是我們也應(yīng)看到，拆遷房屋的市場價評估不同于一般房地產(chǎn)的市場價評估。一般房地產(chǎn)的市場價評估通常是數(shù)量有限，單個或數(shù)個房地產(chǎn)的估價，涉及面窄，相互關(guān)聯(lián)小，社會影響不大，可直接運(yùn)用市場法、收益法、成本法或假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價。而拆遷房屋的估價有以下幾方面的特點(diǎn)：第一，拆遷戶數(shù)多、估價量大。我國是發(fā)展中國家，要不斷加快現(xiàn)代化建設(shè)步伐，而城市建設(shè)要先行。大規(guī)模的城市建設(shè)，必不可少地發(fā)生大規(guī)模城市房屋拆遷。以南京市為例，據(jù)統(tǒng)計(jì)2003年南京市實(shí)施拆遷項(xiàng)目115個，拆遷房屋面積179萬平方米，共拆遷居民2．4萬多戶，拆遷工企單位1320個。拆遷戶數(shù)多必然帶來拆遷房屋估價量大；第二，涉及面廣，社會影響大。拆遷房屋既有居民個人房屋，也有機(jī)關(guān)企事業(yè)單位房屋；既有住宅用房，也有商業(yè)用房、辦公用房、生產(chǎn)用房；既有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，也有共有產(chǎn)權(quán)。從企事業(yè)單位來說，拆遷不僅涉及到企事業(yè)財(cái)產(chǎn)的補(bǔ)償問題，而且涉及到企事業(yè)單位的生存和職工家庭的生活問題。從居民個人來說，房屋仍是當(dāng)今我國大多數(shù)城市居民的財(cái)產(chǎn)。因此，城市房屋拆遷估價涉及到千家萬戶的切身利益，所產(chǎn)生的社會影響很大；第三，補(bǔ)償價格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)。就同一城市而言，同一時期同一地段同種類型房屋的拆遷補(bǔ)償價之間，同一時期同一地段不同類型房屋的拆遷補(bǔ)償價之間，同一時期不同地段同種類型房屋的拆遷補(bǔ)償價之間，不同時期同一地段同種類型房屋的拆遷補(bǔ)償價之間，不同時期同一地段不同類型房屋的拆遷補(bǔ)償價之間，都具有價格相互關(guān)聯(lián)性。如果忽視了這種關(guān)聯(lián)性，就可能引發(fā)拆遷沖突；第四，估價方法的選用既不能簡單了事，也不宜復(fù)雜難行。不宜簡單地運(yùn)用某種方法比如運(yùn)用市場法去確定每一個被拆遷房屋的評估價格，這樣有可能出現(xiàn)房屋狀況基本相同的被拆遷房屋，由于選取的交易實(shí)例不同，產(chǎn)生評估價格的差異，就會造成被拆遷房屋評估價格低，被拆遷人對評估價格不滿的狀況。
根據(jù)房屋拆遷補(bǔ)償?shù)氖袌鰞r評估的上述特點(diǎn)，筆者提出以下估價方法：
一、“標(biāo)本房屋”市場價格評估法
這種方法是先評估出在拆遷片區(qū)內(nèi)有代表性的“標(biāo)本房屋”的市場價格，以此為基準(zhǔn)評估出其他拆遷房屋的市場價格。它是在一個拆遷片區(qū)中按房屋使用類型(居住用房、商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)用房等)各選取一處有代表性的房屋作為評估標(biāo)本，運(yùn)用市場法或其他方法評估出該“標(biāo)本房屋”的市場價格，然后將各拆遷房屋與“標(biāo)本房屋”進(jìn)行比較，修正得出各拆遷房屋的市場價格。
這種方法的操作步驟為：
(一)確定“標(biāo)本房屋”的基本條件
“標(biāo)本房屋”的基本條件可從以下幾個方面作出限定：1、建筑類型。如果拆遷片區(qū)的居住用房有高層、多層、平房等，且以多層居多，應(yīng)選擇多層住宅作為居住用房的“標(biāo)本房屋”，2、建造年代。如果拆遷片區(qū)內(nèi)多層住宅的平均使用年限為15年，應(yīng)以使用年限15年左右(或七成新)的房屋作為“標(biāo)本房屋”；3、建筑結(jié)構(gòu)。如果拆遷片區(qū)內(nèi)多層住宅大多為磚混結(jié)構(gòu)，則以磚混結(jié)構(gòu)的房屋作為“標(biāo)本房屋”；4、樓層、戶型、朝向、面積、裝修等。如果拆遷片區(qū)內(nèi)多層住宅大多為兩室一廳、一般都有朝南的房間、面積一般為60平方米左右、裝修情況差異較大，則可選擇位于中間層次(非頂層和底層)，兩室一廳至少有一間朝南，面積60平方米左右，一般裝修的房屋作為“標(biāo)本房屋”。
(二)在拆遷片區(qū)內(nèi)選擇“標(biāo)本房屋”
根據(jù)上述“標(biāo)本房屋”的基本條件，在每一拆遷片區(qū)內(nèi)一般選擇一套“標(biāo)本房屋”。如果拆遷片區(qū)跨越兩個或多個拆遷區(qū)位等級(或土地級別)時，則所跨的每一拆遷區(qū)位等級(或土地級別)都應(yīng)選擇一套“標(biāo)本房屋”，作為相應(yīng)拆遷區(qū)位等級(或土地級別)內(nèi)各拆遷房屋的比較基準(zhǔn)。
(三)評估“標(biāo)本房屋”的市場價格
可采用市場比較法或其他方法評估出“標(biāo)本房屋”的市場價格。運(yùn)用市場比較法評估時，對可比實(shí)例的選取應(yīng)作出具體的規(guī)定，其一般要求為：1、可比實(shí)例與“標(biāo)本房屋”所處的地區(qū)相同，應(yīng)與“標(biāo)本房屋”是同一拆遷區(qū)位等級(或土地級別)的房屋；2、可比實(shí)例應(yīng)與“標(biāo)本房屋”的用途相同。不僅要求大類用途相同，而且盡可能做到小類用途也相同。如“標(biāo)本房屋”是居住用房中的普通住宅，則可比實(shí)例也應(yīng)選取普通住宅；3、可比實(shí)例應(yīng)與“標(biāo)本房屋”的建筑結(jié)構(gòu)和建筑類型相同。如“標(biāo)本房屋”是磚混結(jié)構(gòu)的多層住宅，則可比實(shí)例也應(yīng)選取磚混結(jié)構(gòu)的多層住宅；4、可比實(shí)例應(yīng)與“標(biāo)本房屋”的規(guī)模相當(dāng)。如“標(biāo)本房屋”是60平方米的普通住宅，則可比實(shí)例也應(yīng)選取差不多面積的普通住宅；5、可比實(shí)例應(yīng)與“標(biāo)本房屋”的權(quán)利性質(zhì)相同。如“標(biāo)本房屋”是房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)性質(zhì)，則可比實(shí)例也應(yīng)選取相同權(quán)利性質(zhì)的房屋；6、可比實(shí)例的交易類型應(yīng)選取一般買賣的二手房交易實(shí)例作為可比實(shí)例，7、可比實(shí)例的成交日期與估價時點(diǎn)相隔時間在一年以內(nèi)；8、可比實(shí)例的成交價格應(yīng)是正常市場成交價格，或可修正為正常成交價格。
可比實(shí)例的選取數(shù)一般為3—5個，然后對可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正、交易時間修正、房地產(chǎn)狀況修正得出“標(biāo)本房屋”的市場價格。為防止修正系數(shù)對價格的影響過大，可限定修正系數(shù)的調(diào)整范圍。比如規(guī)定每項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價格的系數(shù)調(diào)整不得超過10％，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過30％。
房屋拆遷評估價格以被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格為準(zhǔn)，是比較公平和合理的。首先，從法律上來看，拆遷人和被拆遷人是平等的民事主體，拆遷關(guān)系是平等的民事關(guān)系，拆遷補(bǔ)償應(yīng)符合公平原則。盡管拆遷的目的是公共利益的需要，是改善城市環(huán)境的需要，同時也是改善城市居民生活條件的需要，但是這種公共利益不應(yīng)強(qiáng)加于被拆遷人的個人利益之上，不應(yīng)以犧牲被拆遷人的個人利益為條件，而是應(yīng)該兩者利益兼顧。十屆全國人大二次會議通過的《中華人民共和國憲法修正案》中明確規(guī)定：“公民合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”，“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。過去許多地方以公共利益為借口，制定的拆遷補(bǔ)償價低于甚至大大低于市場價的做法，損害了被拆遷人的利益。在拆遷人未得到合理補(bǔ)償?shù)那闆r下，采取強(qiáng)拆手段，侵犯了公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)。其次，從經(jīng)濟(jì)上來看，拆遷人占有被拆遷人的房屋，給予補(bǔ)償實(shí)質(zhì)上是一種購買行為，是拆遷人購買被拆遷人的房屋。這種購買應(yīng)體現(xiàn)等價交換的原則，其價值量應(yīng)以市場價為基準(zhǔn)。再次，從理論上來說，被拆遷人得到的拆遷補(bǔ)償款與他在市場上另行購買一套同樣區(qū)位、用途、建筑面積的房屋等價，那么這種價值補(bǔ)償是合理的，被拆遷人也是能夠接受的。最后，從實(shí)踐上來看，盡管拆遷房屋的市場價評估比制定好的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)價評估要復(fù)雜，但只要合理選擇和運(yùn)用房地產(chǎn)市場價格評估的方法，是完全可以評估出拆遷估價對象的客觀合理的市場價格。因此，對拆遷補(bǔ)償進(jìn)行市場價評估是可行的也是必要的。
但是我們也應(yīng)看到，拆遷房屋的市場價評估不同于一般房地產(chǎn)的市場價評估。一般房地產(chǎn)的市場價評估通常是數(shù)量有限，單個或數(shù)個房地產(chǎn)的估價，涉及面窄，相互關(guān)聯(lián)小，社會影響不大，可直接運(yùn)用市場法、收益法、成本法或假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價。而拆遷房屋的估價有以下幾方面的特點(diǎn)：第一，拆遷戶數(shù)多、估價量大。我國是發(fā)展中國家，要不斷加快現(xiàn)代化建設(shè)步伐，而城市建設(shè)要先行。大規(guī)模的城市建設(shè)，必不可少地發(fā)生大規(guī)模城市房屋拆遷。以南京市為例，據(jù)統(tǒng)計(jì)2003年南京市實(shí)施拆遷項(xiàng)目115個，拆遷房屋面積179萬平方米，共拆遷居民2．4萬多戶，拆遷工企單位1320個。拆遷戶數(shù)多必然帶來拆遷房屋估價量大；第二，涉及面廣，社會影響大。拆遷房屋既有居民個人房屋，也有機(jī)關(guān)企事業(yè)單位房屋；既有住宅用房，也有商業(yè)用房、辦公用房、生產(chǎn)用房；既有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，也有共有產(chǎn)權(quán)。從企事業(yè)單位來說，拆遷不僅涉及到企事業(yè)財(cái)產(chǎn)的補(bǔ)償問題，而且涉及到企事業(yè)單位的生存和職工家庭的生活問題。從居民個人來說，房屋仍是當(dāng)今我國大多數(shù)城市居民的財(cái)產(chǎn)。因此，城市房屋拆遷估價涉及到千家萬戶的切身利益，所產(chǎn)生的社會影響很大；第三，補(bǔ)償價格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)。就同一城市而言，同一時期同一地段同種類型房屋的拆遷補(bǔ)償價之間，同一時期同一地段不同類型房屋的拆遷補(bǔ)償價之間，同一時期不同地段同種類型房屋的拆遷補(bǔ)償價之間，不同時期同一地段同種類型房屋的拆遷補(bǔ)償價之間，不同時期同一地段不同類型房屋的拆遷補(bǔ)償價之間，都具有價格相互關(guān)聯(lián)性。如果忽視了這種關(guān)聯(lián)性，就可能引發(fā)拆遷沖突；第四，估價方法的選用既不能簡單了事，也不宜復(fù)雜難行。不宜簡單地運(yùn)用某種方法比如運(yùn)用市場法去確定每一個被拆遷房屋的評估價格，這樣有可能出現(xiàn)房屋狀況基本相同的被拆遷房屋，由于選取的交易實(shí)例不同，產(chǎn)生評估價格的差異，就會造成被拆遷房屋評估價格低，被拆遷人對評估價格不滿的狀況。
根據(jù)房屋拆遷補(bǔ)償?shù)氖袌鰞r評估的上述特點(diǎn)，筆者提出以下估價方法：
一、“標(biāo)本房屋”市場價格評估法
這種方法是先評估出在拆遷片區(qū)內(nèi)有代表性的“標(biāo)本房屋”的市場價格，以此為基準(zhǔn)評估出其他拆遷房屋的市場價格。它是在一個拆遷片區(qū)中按房屋使用類型(居住用房、商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)用房等)各選取一處有代表性的房屋作為評估標(biāo)本，運(yùn)用市場法或其他方法評估出該“標(biāo)本房屋”的市場價格，然后將各拆遷房屋與“標(biāo)本房屋”進(jìn)行比較，修正得出各拆遷房屋的市場價格。
這種方法的操作步驟為：
(一)確定“標(biāo)本房屋”的基本條件
“標(biāo)本房屋”的基本條件可從以下幾個方面作出限定：1、建筑類型。如果拆遷片區(qū)的居住用房有高層、多層、平房等，且以多層居多，應(yīng)選擇多層住宅作為居住用房的“標(biāo)本房屋”，2、建造年代。如果拆遷片區(qū)內(nèi)多層住宅的平均使用年限為15年，應(yīng)以使用年限15年左右(或七成新)的房屋作為“標(biāo)本房屋”；3、建筑結(jié)構(gòu)。如果拆遷片區(qū)內(nèi)多層住宅大多為磚混結(jié)構(gòu)，則以磚混結(jié)構(gòu)的房屋作為“標(biāo)本房屋”；4、樓層、戶型、朝向、面積、裝修等。如果拆遷片區(qū)內(nèi)多層住宅大多為兩室一廳、一般都有朝南的房間、面積一般為60平方米左右、裝修情況差異較大，則可選擇位于中間層次(非頂層和底層)，兩室一廳至少有一間朝南，面積60平方米左右，一般裝修的房屋作為“標(biāo)本房屋”。
(二)在拆遷片區(qū)內(nèi)選擇“標(biāo)本房屋”
根據(jù)上述“標(biāo)本房屋”的基本條件，在每一拆遷片區(qū)內(nèi)一般選擇一套“標(biāo)本房屋”。如果拆遷片區(qū)跨越兩個或多個拆遷區(qū)位等級(或土地級別)時，則所跨的每一拆遷區(qū)位等級(或土地級別)都應(yīng)選擇一套“標(biāo)本房屋”，作為相應(yīng)拆遷區(qū)位等級(或土地級別)內(nèi)各拆遷房屋的比較基準(zhǔn)。
(三)評估“標(biāo)本房屋”的市場價格
可采用市場比較法或其他方法評估出“標(biāo)本房屋”的市場價格。運(yùn)用市場比較法評估時，對可比實(shí)例的選取應(yīng)作出具體的規(guī)定，其一般要求為：1、可比實(shí)例與“標(biāo)本房屋”所處的地區(qū)相同，應(yīng)與“標(biāo)本房屋”是同一拆遷區(qū)位等級(或土地級別)的房屋；2、可比實(shí)例應(yīng)與“標(biāo)本房屋”的用途相同。不僅要求大類用途相同，而且盡可能做到小類用途也相同。如“標(biāo)本房屋”是居住用房中的普通住宅，則可比實(shí)例也應(yīng)選取普通住宅；3、可比實(shí)例應(yīng)與“標(biāo)本房屋”的建筑結(jié)構(gòu)和建筑類型相同。如“標(biāo)本房屋”是磚混結(jié)構(gòu)的多層住宅，則可比實(shí)例也應(yīng)選取磚混結(jié)構(gòu)的多層住宅；4、可比實(shí)例應(yīng)與“標(biāo)本房屋”的規(guī)模相當(dāng)。如“標(biāo)本房屋”是60平方米的普通住宅，則可比實(shí)例也應(yīng)選取差不多面積的普通住宅；5、可比實(shí)例應(yīng)與“標(biāo)本房屋”的權(quán)利性質(zhì)相同。如“標(biāo)本房屋”是房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)性質(zhì)，則可比實(shí)例也應(yīng)選取相同權(quán)利性質(zhì)的房屋；6、可比實(shí)例的交易類型應(yīng)選取一般買賣的二手房交易實(shí)例作為可比實(shí)例，7、可比實(shí)例的成交日期與估價時點(diǎn)相隔時間在一年以內(nèi)；8、可比實(shí)例的成交價格應(yīng)是正常市場成交價格，或可修正為正常成交價格。
可比實(shí)例的選取數(shù)一般為3—5個，然后對可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正、交易時間修正、房地產(chǎn)狀況修正得出“標(biāo)本房屋”的市場價格。為防止修正系數(shù)對價格的影響過大，可限定修正系數(shù)的調(diào)整范圍。比如規(guī)定每項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價格的系數(shù)調(diào)整不得超過10％，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過30％。