一、對房屋拆遷評估模式的界定
在我國，各地區(qū)根據(jù)國務(wù)院相關(guān)條例的精神，結(jié)合地區(qū)實際，對城市房屋拆遷中的房地產(chǎn)評估方法做出了不同的規(guī)定。
按照評估方法側(cè)重原則不同，現(xiàn)階段的房屋拆遷評估可以主要劃分為兩種模式：一是與市場接軌對被拆遷房屋按照市場比較法來確定被拆遷房屋的評估價格，即市場比較拆遷評估模式；二是由政府制定拆遷評估指導(dǎo)價，再根據(jù)被拆遷房屋的狀況，來確定被拆遷房屋的評估價格，即政府指導(dǎo)拆遷評估模式。
市場比較拆遷評估模式，主要由房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照建設(shè)部《房地產(chǎn)估價規(guī)范》對被拆遷房屋進(jìn)行價值評估；在評估價值基礎(chǔ)上，為了保障被拆遷人中的部分弱勢群體的利益，政府給以＿定的補貼。這種方法是使政府行為和市場評估行為分開，按照各自職能運作。采用這種方法的有上海、天津、重慶等地。
政府指導(dǎo)拆遷評估模式，主要參照市場評估辦法，結(jié)合政府對被拆遷人中的部分弱勢群體的保障政策，對市場評估辦法進(jìn)行具體規(guī)定，以提高拆遷房屋的市場評估價格，也就是說政府的保障政策通過房地產(chǎn)評估機構(gòu)的評估來實現(xiàn)。采用這種方法的有北京、浙江等地。
二、不同拆遷評估模式的具體運用
（一）市場比較拆遷評估模式-以天津市為例
目前主要采用市場比較拆遷評估模式進(jìn)行拆遷評估的有上海、天津、重慶等地，下面以天津市為例，來看﹁下如何具體確定拆遷補償金額。
1.首先確定房地產(chǎn)市場評估價格
計算公式為：
V1=KtKfKmVoA ?。╝）
式中：V1一房地產(chǎn)市場評估價格；Vo-評估基準(zhǔn)價；A—被拆遷房屋建筑面積；Kt-房屋成新程度修正系數(shù)；K0一樓層修正系數(shù)：Km-朝向修正系數(shù)。
公式（a）適用于成片房屋拆遷，由評估機構(gòu)選取典型樣本進(jìn)行評估，其估價結(jié)果作為該類房地產(chǎn)的評估基準(zhǔn)價（Vo），再根據(jù)同類房地產(chǎn)個體的差異進(jìn)行成新程度、樓層、朝向的修正，得出拆遷房屋的房地產(chǎn)評估價格（V1）。區(qū)位、用途因素已在評估基準(zhǔn)價中考慮。裝修、設(shè)施因素在評估基準(zhǔn)價中按一般水平進(jìn)行評估，被拆遷房屋個體的裝修差異一般情況不再予以考慮。
2.房屋拆遷補償金額的確定
V=mV1+V2 ?。╞）
式中：V-房屋拆遷補償金額；m—非市場因素修正系數(shù)；V2-其他補償及獎勵費。
公式（b）中m值為樓房l～1.9，平房1—2；V2包括搬家補助費（300元）、搬遷獎勵費（300-500元）、電話遷移費（200元）、一戶一表遷移費（240元）、有線電視遷移費（100元）等。
（二）政府指導(dǎo)拆遷評估模式-以北京市為例
1.房屋重置成新價格的確定
首先入戶調(diào)查登記《房屋條件登記表》，然后結(jié)合婦匕京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》中的數(shù)據(jù)，編制出計算表，計算出被拆遷房屋的重置價格，并填制房屋估價表。
計算公式為：
房屋及附屬物重置成新價={[屋面分?jǐn)?shù)+屋架分?jǐn)?shù)+頂棚分?jǐn)?shù)+地面分?jǐn)?shù)+（墻身分?jǐn)?shù)十門窗分?jǐn)?shù)）×柱高差率]×標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)×成新折余率十裝修分?jǐn)?shù)×成新折余率+設(shè)備分?jǐn)?shù)×成新折余率+附屬物分?jǐn)?shù)×成新折余率}×分值+附屬物據(jù)實估價。
2.房屋拆遷補償金額的確定
房屋拆遷補償金額=（基準(zhǔn)地價×K+基準(zhǔn)房價）×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價
基準(zhǔn)地價，是指在一定時間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房的樓面地價平均水平：基準(zhǔn)房價，是指一定時間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房平均建設(shè)綜合成本價和被拆遷房屋平均重置成新價的差額。住宅房屋拆遷的基準(zhǔn)地價、基準(zhǔn)房價和土地級別范圍，由政府主管部門制定并定期公布。
K為容積率修正系數(shù)，按照《房屋拆遷容積率修正系數(shù)表》確定
在我國，各地區(qū)根據(jù)國務(wù)院相關(guān)條例的精神，結(jié)合地區(qū)實際，對城市房屋拆遷中的房地產(chǎn)評估方法做出了不同的規(guī)定。
按照評估方法側(cè)重原則不同，現(xiàn)階段的房屋拆遷評估可以主要劃分為兩種模式：一是與市場接軌對被拆遷房屋按照市場比較法來確定被拆遷房屋的評估價格，即市場比較拆遷評估模式；二是由政府制定拆遷評估指導(dǎo)價，再根據(jù)被拆遷房屋的狀況，來確定被拆遷房屋的評估價格，即政府指導(dǎo)拆遷評估模式。
市場比較拆遷評估模式，主要由房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照建設(shè)部《房地產(chǎn)估價規(guī)范》對被拆遷房屋進(jìn)行價值評估；在評估價值基礎(chǔ)上，為了保障被拆遷人中的部分弱勢群體的利益，政府給以＿定的補貼。這種方法是使政府行為和市場評估行為分開，按照各自職能運作。采用這種方法的有上海、天津、重慶等地。
政府指導(dǎo)拆遷評估模式，主要參照市場評估辦法，結(jié)合政府對被拆遷人中的部分弱勢群體的保障政策，對市場評估辦法進(jìn)行具體規(guī)定，以提高拆遷房屋的市場評估價格，也就是說政府的保障政策通過房地產(chǎn)評估機構(gòu)的評估來實現(xiàn)。采用這種方法的有北京、浙江等地。
二、不同拆遷評估模式的具體運用
（一）市場比較拆遷評估模式-以天津市為例
目前主要采用市場比較拆遷評估模式進(jìn)行拆遷評估的有上海、天津、重慶等地，下面以天津市為例，來看﹁下如何具體確定拆遷補償金額。
1.首先確定房地產(chǎn)市場評估價格
計算公式為：
V1=KtKfKmVoA ?。╝）
式中：V1一房地產(chǎn)市場評估價格；Vo-評估基準(zhǔn)價；A—被拆遷房屋建筑面積；Kt-房屋成新程度修正系數(shù)；K0一樓層修正系數(shù)：Km-朝向修正系數(shù)。
公式（a）適用于成片房屋拆遷，由評估機構(gòu)選取典型樣本進(jìn)行評估，其估價結(jié)果作為該類房地產(chǎn)的評估基準(zhǔn)價（Vo），再根據(jù)同類房地產(chǎn)個體的差異進(jìn)行成新程度、樓層、朝向的修正，得出拆遷房屋的房地產(chǎn)評估價格（V1）。區(qū)位、用途因素已在評估基準(zhǔn)價中考慮。裝修、設(shè)施因素在評估基準(zhǔn)價中按一般水平進(jìn)行評估，被拆遷房屋個體的裝修差異一般情況不再予以考慮。
2.房屋拆遷補償金額的確定
V=mV1+V2 ?。╞）
式中：V-房屋拆遷補償金額；m—非市場因素修正系數(shù)；V2-其他補償及獎勵費。
公式（b）中m值為樓房l～1.9，平房1—2；V2包括搬家補助費（300元）、搬遷獎勵費（300-500元）、電話遷移費（200元）、一戶一表遷移費（240元）、有線電視遷移費（100元）等。
（二）政府指導(dǎo)拆遷評估模式-以北京市為例
1.房屋重置成新價格的確定
首先入戶調(diào)查登記《房屋條件登記表》，然后結(jié)合婦匕京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》中的數(shù)據(jù)，編制出計算表，計算出被拆遷房屋的重置價格，并填制房屋估價表。
計算公式為：
房屋及附屬物重置成新價={[屋面分?jǐn)?shù)+屋架分?jǐn)?shù)+頂棚分?jǐn)?shù)+地面分?jǐn)?shù)+（墻身分?jǐn)?shù)十門窗分?jǐn)?shù)）×柱高差率]×標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)×成新折余率十裝修分?jǐn)?shù)×成新折余率+設(shè)備分?jǐn)?shù)×成新折余率+附屬物分?jǐn)?shù)×成新折余率}×分值+附屬物據(jù)實估價。
2.房屋拆遷補償金額的確定
房屋拆遷補償金額=（基準(zhǔn)地價×K+基準(zhǔn)房價）×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價
基準(zhǔn)地價，是指在一定時間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房的樓面地價平均水平：基準(zhǔn)房價，是指一定時間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房平均建設(shè)綜合成本價和被拆遷房屋平均重置成新價的差額。住宅房屋拆遷的基準(zhǔn)地價、基準(zhǔn)房價和土地級別范圍，由政府主管部門制定并定期公布。
K為容積率修正系數(shù)，按照《房屋拆遷容積率修正系數(shù)表》確定