一、對(duì)房屋拆遷評(píng)估模式的界定
在我國(guó)，各地區(qū)根據(jù)國(guó)務(wù)院相關(guān)條例的精神，結(jié)合地區(qū)實(shí)際，對(duì)城市房屋拆遷中的房地產(chǎn)評(píng)估方法做出了不同的規(guī)定。
按照評(píng)估方法側(cè)重原則不同，現(xiàn)階段的房屋拆遷評(píng)估可以主要?jiǎng)澐譃閮煞N模式：一是與市場(chǎng)接軌對(duì)被拆遷房屋按照市場(chǎng)比較法來(lái)確定被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)格，即市場(chǎng)比較拆遷評(píng)估模式；二是由政府制定拆遷評(píng)估指導(dǎo)價(jià)，再根據(jù)被拆遷房屋的狀況，來(lái)確定被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)格，即政府指導(dǎo)拆遷評(píng)估模式。
市場(chǎng)比較拆遷評(píng)估模式，主要由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照建設(shè)部《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行價(jià)值評(píng)估；在評(píng)估價(jià)值基礎(chǔ)上，為了保障被拆遷人中的部分弱勢(shì)群體的利益，政府給以＿定的補(bǔ)貼。這種方法是使政府行為和市場(chǎng)評(píng)估行為分開(kāi)，按照各自職能運(yùn)作。采用這種方法的有上海、天津、重慶等地。
政府指導(dǎo)拆遷評(píng)估模式，主要參照市場(chǎng)評(píng)估辦法，結(jié)合政府對(duì)被拆遷人中的部分弱勢(shì)群體的保障政策，對(duì)市場(chǎng)評(píng)估辦法進(jìn)行具體規(guī)定，以提高拆遷房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，也就是說(shuō)政府的保障政策通過(guò)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估來(lái)實(shí)現(xiàn)。采用這種方法的有北京、浙江等地。
二、不同拆遷評(píng)估模式的具體運(yùn)用
（一）市場(chǎng)比較拆遷評(píng)估模式-以天津市為例
目前主要采用市場(chǎng)比較拆遷評(píng)估模式進(jìn)行拆遷評(píng)估的有上海、天津、重慶等地，下面以天津市為例，來(lái)看﹁下如何具體確定拆遷補(bǔ)償金額。
1.首先確定房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格
計(jì)算公式為：
V1=KtKfKmVoA ?。╝）
式中：V1一房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格；Vo-評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)；A—被拆遷房屋建筑面積；Kt-房屋成新程度修正系數(shù)；K0一樓層修正系數(shù)：Km-朝向修正系數(shù)。
公式（a）適用于成片房屋拆遷，由評(píng)估機(jī)構(gòu)選取典型樣本進(jìn)行評(píng)估，其估價(jià)結(jié)果作為該類(lèi)房地產(chǎn)的評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)（Vo），再根據(jù)同類(lèi)房地產(chǎn)個(gè)體的差異進(jìn)行成新程度、樓層、朝向的修正，得出拆遷房屋的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格（V1）。區(qū)位、用途因素已在評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)中考慮。裝修、設(shè)施因素在評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)中按一般水平進(jìn)行評(píng)估，被拆遷房屋個(gè)體的裝修差異一般情況不再予以考慮。
2.房屋拆遷補(bǔ)償金額的確定
V=mV1+V2 （b）
式中：V-房屋拆遷補(bǔ)償金額；m—非市場(chǎng)因素修正系數(shù)；V2-其他補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。
公式（b）中m值為樓房l～1.9，平房1—2；V2包括搬家補(bǔ)助費(fèi)（300元）、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)（300-500元）、電話(huà)遷移費(fèi)（200元）、一戶(hù)一表遷移費(fèi)（240元）、有線電視遷移費(fèi)（100元）等。
（二）政府指導(dǎo)拆遷評(píng)估模式-以北京市為例
1.房屋重置成新價(jià)格的確定
首先入戶(hù)調(diào)查登記《房屋條件登記表》，然后結(jié)合婦匕京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》中的數(shù)據(jù)，編制出計(jì)算表，計(jì)算出被拆遷房屋的重置價(jià)格，并填制房屋估價(jià)表。
計(jì)算公式為：
房屋及附屬物重置成新價(jià)={[屋面分?jǐn)?shù)+屋架分?jǐn)?shù)+頂棚分?jǐn)?shù)+地面分?jǐn)?shù)+（墻身分?jǐn)?shù)十門(mén)窗分?jǐn)?shù)）×柱高差率]×標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)×成新折余率十裝修分?jǐn)?shù)×成新折余率+設(shè)備分?jǐn)?shù)×成新折余率+附屬物分?jǐn)?shù)×成新折余率}×分值+附屬物據(jù)實(shí)估價(jià)。
2.房屋拆遷補(bǔ)償金額的確定
房屋拆遷補(bǔ)償金額=（基準(zhǔn)地價(jià)×K+基準(zhǔn)房?jī)r(jià)）×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)
基準(zhǔn)地價(jià)，是指在一定時(shí)間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房的樓面地價(jià)平均水平：基準(zhǔn)房?jī)r(jià)，是指一定時(shí)間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房平均建設(shè)綜合成本價(jià)和被拆遷房屋平均重置成新價(jià)的差額。住宅房屋拆遷的基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)房?jī)r(jià)和土地級(jí)別范圍，由政府主管部門(mén)制定并定期公布。
K為容積率修正系數(shù)，按照《房屋拆遷容積率修正系數(shù)表》確定
在我國(guó)，各地區(qū)根據(jù)國(guó)務(wù)院相關(guān)條例的精神，結(jié)合地區(qū)實(shí)際，對(duì)城市房屋拆遷中的房地產(chǎn)評(píng)估方法做出了不同的規(guī)定。
按照評(píng)估方法側(cè)重原則不同，現(xiàn)階段的房屋拆遷評(píng)估可以主要?jiǎng)澐譃閮煞N模式：一是與市場(chǎng)接軌對(duì)被拆遷房屋按照市場(chǎng)比較法來(lái)確定被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)格，即市場(chǎng)比較拆遷評(píng)估模式；二是由政府制定拆遷評(píng)估指導(dǎo)價(jià)，再根據(jù)被拆遷房屋的狀況，來(lái)確定被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)格，即政府指導(dǎo)拆遷評(píng)估模式。
市場(chǎng)比較拆遷評(píng)估模式，主要由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照建設(shè)部《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行價(jià)值評(píng)估；在評(píng)估價(jià)值基礎(chǔ)上，為了保障被拆遷人中的部分弱勢(shì)群體的利益，政府給以＿定的補(bǔ)貼。這種方法是使政府行為和市場(chǎng)評(píng)估行為分開(kāi)，按照各自職能運(yùn)作。采用這種方法的有上海、天津、重慶等地。
政府指導(dǎo)拆遷評(píng)估模式，主要參照市場(chǎng)評(píng)估辦法，結(jié)合政府對(duì)被拆遷人中的部分弱勢(shì)群體的保障政策，對(duì)市場(chǎng)評(píng)估辦法進(jìn)行具體規(guī)定，以提高拆遷房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，也就是說(shuō)政府的保障政策通過(guò)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估來(lái)實(shí)現(xiàn)。采用這種方法的有北京、浙江等地。
二、不同拆遷評(píng)估模式的具體運(yùn)用
（一）市場(chǎng)比較拆遷評(píng)估模式-以天津市為例
目前主要采用市場(chǎng)比較拆遷評(píng)估模式進(jìn)行拆遷評(píng)估的有上海、天津、重慶等地，下面以天津市為例，來(lái)看﹁下如何具體確定拆遷補(bǔ)償金額。
1.首先確定房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格
計(jì)算公式為：
V1=KtKfKmVoA ?。╝）
式中：V1一房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格；Vo-評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)；A—被拆遷房屋建筑面積；Kt-房屋成新程度修正系數(shù)；K0一樓層修正系數(shù)：Km-朝向修正系數(shù)。
公式（a）適用于成片房屋拆遷，由評(píng)估機(jī)構(gòu)選取典型樣本進(jìn)行評(píng)估，其估價(jià)結(jié)果作為該類(lèi)房地產(chǎn)的評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)（Vo），再根據(jù)同類(lèi)房地產(chǎn)個(gè)體的差異進(jìn)行成新程度、樓層、朝向的修正，得出拆遷房屋的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格（V1）。區(qū)位、用途因素已在評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)中考慮。裝修、設(shè)施因素在評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)中按一般水平進(jìn)行評(píng)估，被拆遷房屋個(gè)體的裝修差異一般情況不再予以考慮。
2.房屋拆遷補(bǔ)償金額的確定
V=mV1+V2 （b）
式中：V-房屋拆遷補(bǔ)償金額；m—非市場(chǎng)因素修正系數(shù)；V2-其他補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。
公式（b）中m值為樓房l～1.9，平房1—2；V2包括搬家補(bǔ)助費(fèi)（300元）、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)（300-500元）、電話(huà)遷移費(fèi)（200元）、一戶(hù)一表遷移費(fèi)（240元）、有線電視遷移費(fèi)（100元）等。
（二）政府指導(dǎo)拆遷評(píng)估模式-以北京市為例
1.房屋重置成新價(jià)格的確定
首先入戶(hù)調(diào)查登記《房屋條件登記表》，然后結(jié)合婦匕京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》中的數(shù)據(jù)，編制出計(jì)算表，計(jì)算出被拆遷房屋的重置價(jià)格，并填制房屋估價(jià)表。
計(jì)算公式為：
房屋及附屬物重置成新價(jià)={[屋面分?jǐn)?shù)+屋架分?jǐn)?shù)+頂棚分?jǐn)?shù)+地面分?jǐn)?shù)+（墻身分?jǐn)?shù)十門(mén)窗分?jǐn)?shù)）×柱高差率]×標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)×成新折余率十裝修分?jǐn)?shù)×成新折余率+設(shè)備分?jǐn)?shù)×成新折余率+附屬物分?jǐn)?shù)×成新折余率}×分值+附屬物據(jù)實(shí)估價(jià)。
2.房屋拆遷補(bǔ)償金額的確定
房屋拆遷補(bǔ)償金額=（基準(zhǔn)地價(jià)×K+基準(zhǔn)房?jī)r(jià)）×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)
基準(zhǔn)地價(jià)，是指在一定時(shí)間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房的樓面地價(jià)平均水平：基準(zhǔn)房?jī)r(jià)，是指一定時(shí)間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房平均建設(shè)綜合成本價(jià)和被拆遷房屋平均重置成新價(jià)的差額。住宅房屋拆遷的基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)房?jī)r(jià)和土地級(jí)別范圍，由政府主管部門(mén)制定并定期公布。
K為容積率修正系數(shù)，按照《房屋拆遷容積率修正系數(shù)表》確定