抵押貸款評估的現(xiàn)狀令人擔(dān)憂，它的理論盲區(qū)主要體現(xiàn)在假設(shè)前提與價格標(biāo)準(zhǔn)的盲區(qū)、評估基準(zhǔn)日與評估價格使用的盲區(qū)及評估報告“保護(hù)性說明”和“承諾函”的局限等。評估風(fēng)險的防范，最終取決于資產(chǎn)評估理論方法體系的完善和法律的規(guī)范，以及評估需求者正確利用評估結(jié)果。
在以實物資產(chǎn)作為抵押物向銀行貸款的運作中，都存在著對相關(guān)資產(chǎn)評估作價的問題。隨著市場經(jīng)濟(jì)的深入完善，抵押貸款評估業(yè)務(wù)已經(jīng)相當(dāng)頻繁。本文從專業(yè)角度對抵押貸款評估的有關(guān)問題作一些討論。
一、抵押貸款評估的狀況堪憂
80年代末，美國因收不回抵押貸款產(chǎn)生巨額的銀行不良資產(chǎn)，導(dǎo)致一批銀行的倒閉破產(chǎn)，最后聯(lián)邦政府不得不動用數(shù)十億美元的國庫資金彌補存款人的損失。美國多數(shù)人認(rèn)為造成這種惡果的主要原因是不動產(chǎn)評估人員的舞弊行為，因而美國國會在1989年8月制定了《金融機(jī)構(gòu)改革、復(fù)原和強制執(zhí)行法令》（FIRREA），該法令不但正式確定“評估促進(jìn)協(xié)會”（Appraisal Foundation）為評估行業(yè)制定行為準(zhǔn)則和專業(yè)操作準(zhǔn)則的機(jī)構(gòu)，更重要的是徹底結(jié)束了各團(tuán)體分散制定評估準(zhǔn)則的局面，直接促成了評估全行業(yè)準(zhǔn)則的形成（美國評估行業(yè)統(tǒng)一操作規(guī)范）。該法令第11號《不動產(chǎn)評估改革法案》對涉及國家利益的不動產(chǎn)評估行業(yè)進(jìn)行了整頓。90年代亞洲金融危機(jī)爆發(fā)后，日本同樣是因為不動產(chǎn)評估人員的行為，導(dǎo)致了銀行大量不良資產(chǎn)的產(chǎn)生，日本政府也不得不從國庫撥出幾萬億日元，去填補因不動產(chǎn)抵押貸款不能收回造成的窟窿。上述后果是否全部或部分由評估人員行為產(chǎn)生，一時無法辨別。
據(jù)筆者了解，在某省，大量的中小型評估機(jī)構(gòu)，只有五六名評估人員，一年的抵押貸款評估業(yè)務(wù)收入高達(dá)千萬元，一年出具的抵押貸款評估報告達(dá)上千份。以一個固定不變的報告格式內(nèi)容，一種永久使用的“重置成本法”，一個評估人員一天出具幾個報告，十幾份評估報告，除企業(yè)名稱、概況和基準(zhǔn)日不同外，找不出任何包括文字上的差別。國內(nèi)銀行抵押貸款評估中種種問題，是否會使國外的歷史在中國上演，令人擔(dān)憂。
二、抵押貸款評估的理論盲區(qū)
1．假設(shè)前提與價格標(biāo)準(zhǔn)
據(jù)筆者所知，國內(nèi)抵押貸款評估中，評估師總是以持續(xù)使用為前提，采用“重置成本法”對抵押物進(jìn)行評估。根據(jù)我國擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定，“債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償”。很明顯，該特殊目的下資產(chǎn)的評估價值，應(yīng)該是該財產(chǎn)實現(xiàn)變現(xiàn)時的價值，因為，至債務(wù)人履行債務(wù)前，銀行實際上擁有該抵押財產(chǎn)的處置權(quán)和收益權(quán)，之后，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，銀行只通過拍賣或變賣的方式行使處置權(quán)和收益權(quán)，不會對該財產(chǎn)進(jìn)行“持續(xù)經(jīng)營”。即便對于獲得該資產(chǎn)的第三方有可能經(jīng)營該資產(chǎn)，但至少評估的是銀行的權(quán)益價值，評估值只能是銀行作為資產(chǎn)擁有者時，資產(chǎn)經(jīng)營或變現(xiàn)時產(chǎn)生收益的價值。由此看來，在該評估目的下，采用“重置成本法”的前提“持續(xù)使用”并不存在。而且，銀行只有通過“變現(xiàn)”或“清算” 對抵押財產(chǎn)進(jìn)行處置，適用的評估價格標(biāo)準(zhǔn)只能是“變現(xiàn)凈值標(biāo)準(zhǔn)”和“迫售清算價格標(biāo)準(zhǔn)”?！白儸F(xiàn)凈值標(biāo)準(zhǔn)”的決定因素有“變現(xiàn)價格”和“變現(xiàn)費用”?！扒逅銉r格標(biāo)準(zhǔn)”的決定因素同樣有“清算價格”和“清算費用”， “變現(xiàn)費用”和“清算費用”，應(yīng)在“變現(xiàn)價格”和“清算價格”中得到補償后，才能作為最終的評估值。恰恰相反，重置凈值則是將資產(chǎn)形成時的費用一起作為資產(chǎn)重置原值，再考慮成新程度后所得的評估值。前者明顯低于后者。
再加上“迫售清算價格標(biāo)準(zhǔn)”本身的“快速變現(xiàn)”和“非公平市場”的特點，使價格偏低，因而大量抵押資產(chǎn)高估的現(xiàn)象就不難理解了。
2．評估基準(zhǔn)日與評估價格使用
通常情況下，企業(yè)辦理銀行抵押貸款的時間，也就是對抵押物進(jìn)行評估的時間，而企業(yè)（債務(wù)人）不能償還債務(wù)的時間往往是評估目的實現(xiàn)的時間。對于一年期的抵押貸款，正好與現(xiàn)時資產(chǎn)評估有關(guān)規(guī)定的有效期一致。但多數(shù)情況是評估目的實現(xiàn)不在評估結(jié)論有效期內(nèi)，即使是有效期內(nèi)，其資產(chǎn)的數(shù)量和價格都發(fā)生了變化。有的資產(chǎn)被拍賣時，某固定資產(chǎn)早已報廢，盡管根據(jù)貸款風(fēng)險的大小，事前設(shè)定了“抵押率”，形成了與放款額一致的“安全價格”，銀行方面同樣受到了很大的損失。這就存在一個評估價格是何時的價格、如何使用的問題。
評估價格只能反映基準(zhǔn)日時的價值水平，而且只根據(jù)一般的操作規(guī)范得出一個“確定”的值，在資產(chǎn)被拍賣時，資產(chǎn)價格條件早已發(fā)生變化，不象竟拍者在充分掌握資產(chǎn)的狀況下，乘機(jī)大幅壓價那樣，銀行方面因只想盡快回收貸款、降低損失而迫售，造成了拍賣價普遍低于評估值的事實。
在抵押貸款資產(chǎn)評估中，除得出一個 “確定”的評估值外，評估師分析整個貸款期資產(chǎn)價值可能變化的區(qū)域，由評估師從專業(yè)角度評定“抵押率”，作為評估價值的組成部分，從而科學(xué)使用評估結(jié)論，是一種有益的探索；或在貸款初和拍賣時分別進(jìn)行評估也不失為一種方法。根據(jù)現(xiàn)行的評估操作技術(shù)和評估師的專業(yè)水平，畢竟評估基準(zhǔn)日的價值與拍賣時的價值的差別是難以避免的。
3.評估報告“保護(hù)性說明”和“承諾函”的局限
對于委評資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、同一資產(chǎn)重復(fù)抵押等情況，抵押貸款資產(chǎn)評估報告書中，都給出了一些諸如審計報告中“保留意見”的“保護(hù)性說明”，同時，現(xiàn)時資產(chǎn)占有方出具了相應(yīng)的“承諾函”，但實踐中這并不代表評估機(jī)構(gòu)和評估師通過此種處理就明確界定了責(zé)任。一旦產(chǎn)生了價值糾紛，評估機(jī)構(gòu)和評估師難免其責(zé)。原因是現(xiàn)行法律和法規(guī)并未明確“保護(hù)性說明”的法律效力。
三、評估執(zhí)業(yè)風(fēng)險的重新認(rèn)識
市場經(jīng)濟(jì)活動中，包括經(jīng)濟(jì)鑒證類中介服務(wù)在內(nèi)的任何一項中介服務(wù)，都需要提交一份包含原則、程序、方法和結(jié)論在內(nèi)的專業(yè)服務(wù)報告。與會計師相同，資產(chǎn)評估同樣是在恪守獨立、客觀、公正的基本原則下，提供鑒證類中介服務(wù)，同樣是對資產(chǎn)進(jìn)行價值計量的科學(xué)。
資產(chǎn)評估工作，是按照一定程序和專業(yè)方法對資產(chǎn)現(xiàn)實價值的一種主觀判斷和估計的專業(yè)工作；其工作性質(zhì)是一種專家咨詢活動；其結(jié)論是一種專家判斷意見、是一種價值參考依據(jù)。這種結(jié)論盡管帶有主觀、預(yù)測等成份，但完全能夠滿足與資產(chǎn)評估相對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為的當(dāng)事人，依據(jù)評估結(jié)論實施經(jīng)濟(jì)行為的需要。
但必須明確，資產(chǎn)評估服務(wù)對象和目的不同，其評估結(jié)論至少有價值鑒證性結(jié)論和價值咨詢性結(jié)論兩種。上述理解表面上更強調(diào)“價值咨詢性”結(jié)論的特點，但根據(jù)國家財務(wù)會計和資產(chǎn)評估的有關(guān)規(guī)定，資產(chǎn)評估結(jié)果作為折股（國有企業(yè)改制發(fā)起設(shè)立股份有限公司）、工商注冊和調(diào)整賬務(wù)的依據(jù)，表面上更強調(diào)“價值鑒證性”結(jié)論的特點。筆者認(rèn)為：“鑒證性”和“咨詢性”并不是矛盾的。國際上所有的會計核算制度中，盡管都以歷史成本原則計量資產(chǎn)價值，但同時也都規(guī)定了當(dāng)足以表明資產(chǎn)價值變化的事實發(fā)生時，“允許采用” 重新“估值”的計量方法，對這一“估值”行為，除操作主體名稱不同外，會計師估值和評估師進(jìn)行資產(chǎn)評估是沒有本質(zhì)區(qū)別的，因而，以會計師 “準(zhǔn)確”的歷史成本否認(rèn)專司“估值”的評估師的結(jié)果，實際也是歷史成本計量屬性否認(rèn)其他四種計量屬性（現(xiàn)行成本、現(xiàn)行市價、可變現(xiàn)凈值和現(xiàn)金流現(xiàn)值），這顯然是錯誤的。和中國大陸非常類似的香港物業(yè)估值結(jié)果，直接作為物業(yè)日常會計核算中數(shù)值，是一個典型的佐證。
資產(chǎn)評估結(jié)論的特點取決于資產(chǎn)評估的特點。首先，評估結(jié)論具有很大成分的預(yù)測性。從本質(zhì)上看，資產(chǎn)評估計價不是歷史成本的反映，而是被評資產(chǎn)未來獲利能力的現(xiàn)實反映，沒有現(xiàn)實或潛在的收益的資產(chǎn)是不存在價值的，換言之，評估價值必須反映資產(chǎn)的未來獲利能力。因此，通常用未來預(yù)期收益折算整體資產(chǎn)的現(xiàn)時價格的收益價格標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)性。即使是用預(yù)期的資產(chǎn)使用年限計算的重置凈價，也充分反映預(yù)測的這一特點。其次，評估結(jié)論咨詢性和參考性。作為一種主觀判斷和估計和一種專家咨詢活動。其結(jié)論的咨詢性和參考性不言而喻。再次，評估結(jié)論的市場性，資產(chǎn)評估結(jié)論往往是在一定的模擬市場條件下得出的，未來或?qū)?yīng)經(jīng)濟(jì)行為的實施中，其市場條件發(fā)生變化，評估價格必然變化，評估技術(shù)要求科學(xué)模擬市場條件，評估結(jié)論必須接受市場的檢驗。第四，價格的多樣性。這主要體現(xiàn)在如下方面：①隨評估目的的不同而有不同的評估價格標(biāo)準(zhǔn)。評估并不反映確定的歷史成本和預(yù)測的未來價格，而是反映不同的評估目的下，被評資產(chǎn)某一現(xiàn)時時點的重置凈價、清算拍賣變現(xiàn)價值等。不同的目的往往決定資產(chǎn)的不同價值，同一價值基礎(chǔ)也同樣有不同的價格類型。②資產(chǎn)評估反映資產(chǎn)的利用，評估價值在不同的效用下具有不同的價格。
以上所有方面均反映了一個共同的事實，資產(chǎn)評估結(jié)論與現(xiàn)實的、未來的不可能完全一致，總是存在一定的差異，評估結(jié)果使用中，又往往與評估需求者的期望產(chǎn)生差距，直接導(dǎo)致了評估風(fēng)險或糾紛。因此，評估風(fēng)險的防范，最終取決于資產(chǎn)評估理論方法體系的完善和法律的規(guī)范，以及評估需求者正確利用評估結(jié)論。評估師只對本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價決策負(fù)責(zé)。對于評估結(jié)論，不能只給出一個簡單數(shù)據(jù)，而應(yīng)是一個在進(jìn)行“敏感性分析”后的價格定義下的價格意見，評估需求者也確實需要進(jìn)行一系列分析后，最終確定交易價格，而不能以“決策依據(jù)”替代“決策”。
在以實物資產(chǎn)作為抵押物向銀行貸款的運作中，都存在著對相關(guān)資產(chǎn)評估作價的問題。隨著市場經(jīng)濟(jì)的深入完善，抵押貸款評估業(yè)務(wù)已經(jīng)相當(dāng)頻繁。本文從專業(yè)角度對抵押貸款評估的有關(guān)問題作一些討論。
一、抵押貸款評估的狀況堪憂
80年代末，美國因收不回抵押貸款產(chǎn)生巨額的銀行不良資產(chǎn)，導(dǎo)致一批銀行的倒閉破產(chǎn)，最后聯(lián)邦政府不得不動用數(shù)十億美元的國庫資金彌補存款人的損失。美國多數(shù)人認(rèn)為造成這種惡果的主要原因是不動產(chǎn)評估人員的舞弊行為，因而美國國會在1989年8月制定了《金融機(jī)構(gòu)改革、復(fù)原和強制執(zhí)行法令》（FIRREA），該法令不但正式確定“評估促進(jìn)協(xié)會”（Appraisal Foundation）為評估行業(yè)制定行為準(zhǔn)則和專業(yè)操作準(zhǔn)則的機(jī)構(gòu)，更重要的是徹底結(jié)束了各團(tuán)體分散制定評估準(zhǔn)則的局面，直接促成了評估全行業(yè)準(zhǔn)則的形成（美國評估行業(yè)統(tǒng)一操作規(guī)范）。該法令第11號《不動產(chǎn)評估改革法案》對涉及國家利益的不動產(chǎn)評估行業(yè)進(jìn)行了整頓。90年代亞洲金融危機(jī)爆發(fā)后，日本同樣是因為不動產(chǎn)評估人員的行為，導(dǎo)致了銀行大量不良資產(chǎn)的產(chǎn)生，日本政府也不得不從國庫撥出幾萬億日元，去填補因不動產(chǎn)抵押貸款不能收回造成的窟窿。上述后果是否全部或部分由評估人員行為產(chǎn)生，一時無法辨別。
據(jù)筆者了解，在某省，大量的中小型評估機(jī)構(gòu)，只有五六名評估人員，一年的抵押貸款評估業(yè)務(wù)收入高達(dá)千萬元，一年出具的抵押貸款評估報告達(dá)上千份。以一個固定不變的報告格式內(nèi)容，一種永久使用的“重置成本法”，一個評估人員一天出具幾個報告，十幾份評估報告，除企業(yè)名稱、概況和基準(zhǔn)日不同外，找不出任何包括文字上的差別。國內(nèi)銀行抵押貸款評估中種種問題，是否會使國外的歷史在中國上演，令人擔(dān)憂。
二、抵押貸款評估的理論盲區(qū)
1．假設(shè)前提與價格標(biāo)準(zhǔn)
據(jù)筆者所知，國內(nèi)抵押貸款評估中，評估師總是以持續(xù)使用為前提，采用“重置成本法”對抵押物進(jìn)行評估。根據(jù)我國擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定，“債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償”。很明顯，該特殊目的下資產(chǎn)的評估價值，應(yīng)該是該財產(chǎn)實現(xiàn)變現(xiàn)時的價值，因為，至債務(wù)人履行債務(wù)前，銀行實際上擁有該抵押財產(chǎn)的處置權(quán)和收益權(quán)，之后，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，銀行只通過拍賣或變賣的方式行使處置權(quán)和收益權(quán)，不會對該財產(chǎn)進(jìn)行“持續(xù)經(jīng)營”。即便對于獲得該資產(chǎn)的第三方有可能經(jīng)營該資產(chǎn)，但至少評估的是銀行的權(quán)益價值，評估值只能是銀行作為資產(chǎn)擁有者時，資產(chǎn)經(jīng)營或變現(xiàn)時產(chǎn)生收益的價值。由此看來，在該評估目的下，采用“重置成本法”的前提“持續(xù)使用”并不存在。而且，銀行只有通過“變現(xiàn)”或“清算” 對抵押財產(chǎn)進(jìn)行處置，適用的評估價格標(biāo)準(zhǔn)只能是“變現(xiàn)凈值標(biāo)準(zhǔn)”和“迫售清算價格標(biāo)準(zhǔn)”?！白儸F(xiàn)凈值標(biāo)準(zhǔn)”的決定因素有“變現(xiàn)價格”和“變現(xiàn)費用”?！扒逅銉r格標(biāo)準(zhǔn)”的決定因素同樣有“清算價格”和“清算費用”， “變現(xiàn)費用”和“清算費用”，應(yīng)在“變現(xiàn)價格”和“清算價格”中得到補償后，才能作為最終的評估值。恰恰相反，重置凈值則是將資產(chǎn)形成時的費用一起作為資產(chǎn)重置原值，再考慮成新程度后所得的評估值。前者明顯低于后者。
再加上“迫售清算價格標(biāo)準(zhǔn)”本身的“快速變現(xiàn)”和“非公平市場”的特點，使價格偏低，因而大量抵押資產(chǎn)高估的現(xiàn)象就不難理解了。
2．評估基準(zhǔn)日與評估價格使用
通常情況下，企業(yè)辦理銀行抵押貸款的時間，也就是對抵押物進(jìn)行評估的時間，而企業(yè)（債務(wù)人）不能償還債務(wù)的時間往往是評估目的實現(xiàn)的時間。對于一年期的抵押貸款，正好與現(xiàn)時資產(chǎn)評估有關(guān)規(guī)定的有效期一致。但多數(shù)情況是評估目的實現(xiàn)不在評估結(jié)論有效期內(nèi)，即使是有效期內(nèi)，其資產(chǎn)的數(shù)量和價格都發(fā)生了變化。有的資產(chǎn)被拍賣時，某固定資產(chǎn)早已報廢，盡管根據(jù)貸款風(fēng)險的大小，事前設(shè)定了“抵押率”，形成了與放款額一致的“安全價格”，銀行方面同樣受到了很大的損失。這就存在一個評估價格是何時的價格、如何使用的問題。
評估價格只能反映基準(zhǔn)日時的價值水平，而且只根據(jù)一般的操作規(guī)范得出一個“確定”的值，在資產(chǎn)被拍賣時，資產(chǎn)價格條件早已發(fā)生變化，不象竟拍者在充分掌握資產(chǎn)的狀況下，乘機(jī)大幅壓價那樣，銀行方面因只想盡快回收貸款、降低損失而迫售，造成了拍賣價普遍低于評估值的事實。
在抵押貸款資產(chǎn)評估中，除得出一個 “確定”的評估值外，評估師分析整個貸款期資產(chǎn)價值可能變化的區(qū)域，由評估師從專業(yè)角度評定“抵押率”，作為評估價值的組成部分，從而科學(xué)使用評估結(jié)論，是一種有益的探索；或在貸款初和拍賣時分別進(jìn)行評估也不失為一種方法。根據(jù)現(xiàn)行的評估操作技術(shù)和評估師的專業(yè)水平，畢竟評估基準(zhǔn)日的價值與拍賣時的價值的差別是難以避免的。
3.評估報告“保護(hù)性說明”和“承諾函”的局限
對于委評資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、同一資產(chǎn)重復(fù)抵押等情況，抵押貸款資產(chǎn)評估報告書中，都給出了一些諸如審計報告中“保留意見”的“保護(hù)性說明”，同時，現(xiàn)時資產(chǎn)占有方出具了相應(yīng)的“承諾函”，但實踐中這并不代表評估機(jī)構(gòu)和評估師通過此種處理就明確界定了責(zé)任。一旦產(chǎn)生了價值糾紛，評估機(jī)構(gòu)和評估師難免其責(zé)。原因是現(xiàn)行法律和法規(guī)并未明確“保護(hù)性說明”的法律效力。
三、評估執(zhí)業(yè)風(fēng)險的重新認(rèn)識
市場經(jīng)濟(jì)活動中，包括經(jīng)濟(jì)鑒證類中介服務(wù)在內(nèi)的任何一項中介服務(wù)，都需要提交一份包含原則、程序、方法和結(jié)論在內(nèi)的專業(yè)服務(wù)報告。與會計師相同，資產(chǎn)評估同樣是在恪守獨立、客觀、公正的基本原則下，提供鑒證類中介服務(wù)，同樣是對資產(chǎn)進(jìn)行價值計量的科學(xué)。
資產(chǎn)評估工作，是按照一定程序和專業(yè)方法對資產(chǎn)現(xiàn)實價值的一種主觀判斷和估計的專業(yè)工作；其工作性質(zhì)是一種專家咨詢活動；其結(jié)論是一種專家判斷意見、是一種價值參考依據(jù)。這種結(jié)論盡管帶有主觀、預(yù)測等成份，但完全能夠滿足與資產(chǎn)評估相對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為的當(dāng)事人，依據(jù)評估結(jié)論實施經(jīng)濟(jì)行為的需要。
但必須明確，資產(chǎn)評估服務(wù)對象和目的不同，其評估結(jié)論至少有價值鑒證性結(jié)論和價值咨詢性結(jié)論兩種。上述理解表面上更強調(diào)“價值咨詢性”結(jié)論的特點，但根據(jù)國家財務(wù)會計和資產(chǎn)評估的有關(guān)規(guī)定，資產(chǎn)評估結(jié)果作為折股（國有企業(yè)改制發(fā)起設(shè)立股份有限公司）、工商注冊和調(diào)整賬務(wù)的依據(jù)，表面上更強調(diào)“價值鑒證性”結(jié)論的特點。筆者認(rèn)為：“鑒證性”和“咨詢性”并不是矛盾的。國際上所有的會計核算制度中，盡管都以歷史成本原則計量資產(chǎn)價值，但同時也都規(guī)定了當(dāng)足以表明資產(chǎn)價值變化的事實發(fā)生時，“允許采用” 重新“估值”的計量方法，對這一“估值”行為，除操作主體名稱不同外，會計師估值和評估師進(jìn)行資產(chǎn)評估是沒有本質(zhì)區(qū)別的，因而，以會計師 “準(zhǔn)確”的歷史成本否認(rèn)專司“估值”的評估師的結(jié)果，實際也是歷史成本計量屬性否認(rèn)其他四種計量屬性（現(xiàn)行成本、現(xiàn)行市價、可變現(xiàn)凈值和現(xiàn)金流現(xiàn)值），這顯然是錯誤的。和中國大陸非常類似的香港物業(yè)估值結(jié)果，直接作為物業(yè)日常會計核算中數(shù)值，是一個典型的佐證。
資產(chǎn)評估結(jié)論的特點取決于資產(chǎn)評估的特點。首先，評估結(jié)論具有很大成分的預(yù)測性。從本質(zhì)上看，資產(chǎn)評估計價不是歷史成本的反映，而是被評資產(chǎn)未來獲利能力的現(xiàn)實反映，沒有現(xiàn)實或潛在的收益的資產(chǎn)是不存在價值的，換言之，評估價值必須反映資產(chǎn)的未來獲利能力。因此，通常用未來預(yù)期收益折算整體資產(chǎn)的現(xiàn)時價格的收益價格標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)性。即使是用預(yù)期的資產(chǎn)使用年限計算的重置凈價，也充分反映預(yù)測的這一特點。其次，評估結(jié)論咨詢性和參考性。作為一種主觀判斷和估計和一種專家咨詢活動。其結(jié)論的咨詢性和參考性不言而喻。再次，評估結(jié)論的市場性，資產(chǎn)評估結(jié)論往往是在一定的模擬市場條件下得出的，未來或?qū)?yīng)經(jīng)濟(jì)行為的實施中，其市場條件發(fā)生變化，評估價格必然變化，評估技術(shù)要求科學(xué)模擬市場條件，評估結(jié)論必須接受市場的檢驗。第四，價格的多樣性。這主要體現(xiàn)在如下方面：①隨評估目的的不同而有不同的評估價格標(biāo)準(zhǔn)。評估并不反映確定的歷史成本和預(yù)測的未來價格，而是反映不同的評估目的下，被評資產(chǎn)某一現(xiàn)時時點的重置凈價、清算拍賣變現(xiàn)價值等。不同的目的往往決定資產(chǎn)的不同價值，同一價值基礎(chǔ)也同樣有不同的價格類型。②資產(chǎn)評估反映資產(chǎn)的利用，評估價值在不同的效用下具有不同的價格。
以上所有方面均反映了一個共同的事實，資產(chǎn)評估結(jié)論與現(xiàn)實的、未來的不可能完全一致，總是存在一定的差異，評估結(jié)果使用中，又往往與評估需求者的期望產(chǎn)生差距，直接導(dǎo)致了評估風(fēng)險或糾紛。因此，評估風(fēng)險的防范，最終取決于資產(chǎn)評估理論方法體系的完善和法律的規(guī)范，以及評估需求者正確利用評估結(jié)論。評估師只對本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價決策負(fù)責(zé)。對于評估結(jié)論，不能只給出一個簡單數(shù)據(jù)，而應(yīng)是一個在進(jìn)行“敏感性分析”后的價格定義下的價格意見，評估需求者也確實需要進(jìn)行一系列分析后，最終確定交易價格，而不能以“決策依據(jù)”替代“決策”。