重置成本法是資產(chǎn)評估中的基本方法之一，使用比較廣泛。但在房屋估價(jià)中，該方法存在諸多的局限性，影響了評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。本文將評估實(shí)務(wù)中的一些具體做法加以總結(jié)、分析，對重置成本法進(jìn)行了補(bǔ)充，并提出了建議，從而使評估結(jié)果更加準(zhǔn)確、合理。
重置成本法系我國目前資產(chǎn)評估及房屋估價(jià)的規(guī)范方法之一，是資產(chǎn)評估中使用得多的方法，但重置成本法在房屋評估的應(yīng)用上還存在一定的問題。如何應(yīng)用重置成本法進(jìn)行資產(chǎn)評估，資產(chǎn)評估操作規(guī)范的內(nèi)容未能對房屋建筑的具體的操作方法作出詳細(xì)的條款，致使評估人員在房屋建筑的評估中眾說不一。為了正確理解和運(yùn)用重置成本法去進(jìn)行房屋的資產(chǎn)估價(jià)，本文將對重置成本法的概念和應(yīng)用要點(diǎn)作一簡要的補(bǔ)充闡述、分析，并提出建議。
一、重置成本法的應(yīng)用原理——近似理論
在目前的資產(chǎn)評估中，遇有大量的評估項(xiàng)目參與評估時(shí)所采取的評估方法只是利用評估基準(zhǔn)日時(shí)市場同類型建筑或通過案例求得的現(xiàn)行單方造價(jià)作為參照標(biāo)準(zhǔn)，再根據(jù)委估建筑和參照建筑之間所存在的條件差異，采用條件差異系數(shù)去修正參照建筑的單方造價(jià)，從而求得委估項(xiàng)目的現(xiàn)行單方造價(jià)。這個(gè)方法稱之“單方造價(jià)比較法”，它是利用其它類似建筑的單方造價(jià)通過差異調(diào)整來替代委估建筑的實(shí)際造價(jià)，在資產(chǎn)評估中它是按照“替代原則”的理論去實(shí)現(xiàn)的，所求得的評估值也只是近似值，只要這個(gè)近似價(jià)值符合評估基準(zhǔn)日時(shí)的市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，且誤差值控制在合理的范圍內(nèi)，這個(gè)評估值就是正確的。按照這個(gè)方法求得的評估值既不是復(fù)原重置成本，也不是完全的更新重置成本，只是近似更新重置成本，因?yàn)樗皇前凑赵O(shè)計(jì)編制的造價(jià)。對于個(gè)體建筑的評估項(xiàng)目，即使按照原設(shè)計(jì)圖紙采用概預(yù)算法去重新編制概預(yù)算，許多評估項(xiàng)目在建造時(shí)期的現(xiàn)場變更簽證也很難齊全，編制的造價(jià)也只能是近似準(zhǔn)確。上述的“替代原則”和近似理論概念非常重要，它奠定了我們采用重置成本法去對房屋建筑估價(jià)的應(yīng)用基礎(chǔ)，下面列舉一些常用的房屋造價(jià)求取方法。
二、房屋造價(jià)的求取方法分析
在房屋建筑的估價(jià)中，用重置成本法求取房屋評估值一般分為3個(gè)計(jì)算階段，即造價(jià)計(jì)算階段、重置價(jià)值計(jì)算階段和評估值計(jì)算階段。無論采用什么方法去進(jìn)行房屋價(jià)值評估，后兩個(gè)階段完全相同，所不同的就是造價(jià)計(jì)算所采用的計(jì)算方法各不相同。眾所周知，計(jì)算一個(gè)建筑項(xiàng)目的工程造價(jià)的方法不外乎有預(yù)(結(jié))算編制法、竣工結(jié)算調(diào)整法、造價(jià)換算法、工料機(jī)價(jià)值編制法、指數(shù)調(diào)整法、單方造價(jià)比較法等。另外還有一種概算指標(biāo)編制法，它是屬于預(yù)(結(jié))算編制法的另一種形式，它和概預(yù) (結(jié))算編制法的不同之處只是所采用的定額種類不同， 預(yù)(結(jié))算編制法所采用的定額為建設(shè)預(yù)算定額，而概算指標(biāo)編制法所采用的定額為建筑設(shè)計(jì)概算指標(biāo)定額。在企業(yè)的整體資產(chǎn)評估或群體建筑的資產(chǎn)評估中，單方造價(jià)比較法應(yīng)用廣、也是行之有效的評估方法，指數(shù)調(diào)整法一般不提倡使用。總之，上述各種造價(jià)計(jì)算方法的選用應(yīng)根據(jù)所具備的評估資料的條件來確定，下面將對各種造價(jià)計(jì)算方法的適用條件進(jìn)行分析。
1.概預(yù)(結(jié))算編制法
按照資產(chǎn)評估的概念，概預(yù) (結(jié))算編制法不是一個(gè)正規(guī)的評估方法，在正常的情況下， 概預(yù) (結(jié))算只能作為房屋評估的依據(jù)資料，由委托方提供給評估人員，而不是評估人員必須做的工作，更不能將資產(chǎn)評估和概預(yù) (結(jié))算編制混為一談，除非在概預(yù) (結(jié))算資料未能保存，原圖紙及技術(shù)資料、定額資料非常齊全，編制量又不大的情況下可以采用。用設(shè)計(jì)概算指標(biāo)去編制建筑造價(jià)的方法更不能使用，因?yàn)樵O(shè)計(jì)概算指標(biāo)是一個(gè)在進(jìn)行房屋建筑初步設(shè)計(jì)時(shí)的經(jīng)濟(jì)控制指標(biāo)，它不能代表房屋的實(shí)際價(jià)值，用這個(gè)指標(biāo)去編制建筑造價(jià)，很可能誤差太大而失去評估值的準(zhǔn)確性。
2.竣工結(jié)算調(diào)整法
竣工結(jié)算調(diào)整法一般適用于原竣工結(jié)算數(shù)據(jù)齊全，準(zhǔn)確可靠，距評估基準(zhǔn)日又較近，現(xiàn)行建筑造價(jià)變動(dòng)幅差不大的房屋估價(jià)情況，通常可以采用不超過±5%的造價(jià)調(diào)整系數(shù)對原竣工結(jié)算進(jìn)行調(diào)整求得委估建筑的現(xiàn)行造價(jià)。如果上述條件不具備，建議慎用。
3.造價(jià)換算法
造價(jià)換算法實(shí)際上就是重套定額法，它按照原項(xiàng)目工程量套用現(xiàn)行預(yù)算定額去估算房屋現(xiàn)行造價(jià)的一種房屋估價(jià)方法，一般適用于單體建筑的評估。當(dāng)委估建筑的建造期時(shí)過已久，概預(yù)算定額已有變動(dòng)，其建筑造價(jià)已有較大的變化，原竣工結(jié)算造價(jià)已無法作為評估依據(jù)時(shí)，一般可以采用造價(jià)換算法。但是，必須在委估建筑的各類技術(shù)資料齊全、原竣工結(jié)算資料完整的情況下采用此法，否則，不得使用。
4.工料機(jī)價(jià)值編制法
工料機(jī)價(jià)值編制法就是先將委估建筑的人工、材料、機(jī)械三類費(fèi)用分別計(jì)算而后再相加求出建筑造價(jià)的方法，它一般適用于單體建筑的評估。這個(gè)方法適用范圍很窄，因?yàn)檫@三類費(fèi)用的原始數(shù)據(jù)很難齊全，準(zhǔn)確度難以掌握，容易因數(shù)據(jù)資料的不完整或不準(zhǔn)確而失去造價(jià)的正確性。只有在評估項(xiàng)目各相關(guān)資料齊備、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確的情況下可以采用此法計(jì)算建筑造價(jià)。否則，要慎重考慮。
5.指數(shù)調(diào)整法
(1) 指數(shù)調(diào)整法應(yīng)用分析
指數(shù)調(diào)整法系按照賬面原值乘以建筑調(diào)價(jià)系數(shù)去估算房屋現(xiàn)行造價(jià)的一種方法。它一般適用于群體建筑的評估，也可用于單體建筑的評估，但評估的可靠性較差。運(yùn)用該方法進(jìn)行房屋估價(jià)計(jì)算有兩個(gè)關(guān)鍵因素，即賬面原值和采用的調(diào)整系數(shù)，只有在賬面原值正確，采用的調(diào)整系數(shù)準(zhǔn)確的前提下，這樣計(jì)算的結(jié)果才能準(zhǔn)確可靠。在一個(gè)群體的房屋建筑評估中，由于很多項(xiàng)目賬面值缺乏可靠性，有的調(diào)整系數(shù)不準(zhǔn)確，應(yīng)避免使用此法。
在不得已的情況必須采用指數(shù)調(diào)整法進(jìn)行房屋估價(jià)時(shí)，應(yīng)認(rèn)真審核賬面原值及造價(jià)調(diào)整指數(shù)的正確性，只有在兩個(gè)因素相關(guān)關(guān)系符合評估要求的情況下才能使用此法進(jìn)行房屋造價(jià)計(jì)算。
(2)計(jì)算方法
建筑調(diào)價(jià)系數(shù)系由造價(jià)調(diào)整系數(shù)、前期和其它費(fèi)用調(diào)整系數(shù)以及資金成本綜合調(diào)整系數(shù)等部分組成，前者系指在房屋建筑建造過程中所耗費(fèi)的建造成本在不同建造時(shí)期的比例關(guān)系；后者系指在房屋建筑建造過程中建造成本以外所耗費(fèi)的費(fèi)用成本在不同建造時(shí)期的比例關(guān)系以及在不同建造時(shí)期資金成本綜合率的比例關(guān)系，還有其它方面的調(diào)整比例關(guān)系暫未考慮。在重置價(jià)值評估計(jì)算過程中，重置價(jià)值的調(diào)價(jià)系數(shù)應(yīng)由建筑綜合調(diào)價(jià)系數(shù)來表達(dá)，建筑綜合調(diào)價(jià)系數(shù)可以近似地按下列公式計(jì)算。
C=C1×(1+Cq1) ×(1+Cz1)/ (1+Cq2) ×(1+Cz2)
Jc=Jz×C
C：建筑綜合調(diào)價(jià)系數(shù);
C1：評估基準(zhǔn)日時(shí)的造價(jià)調(diào)整系數(shù);
Cq1：評估基準(zhǔn)日時(shí)的前期和其它費(fèi)用系數(shù);
Cz1：評估基準(zhǔn)日時(shí)的資金成本綜合率;
Cq2：原前期和其它費(fèi)用系數(shù);
Cz2：原資金成本綜合率;
Jc：建筑重置價(jià)值或建筑單方重置價(jià)值;
Jz：建筑賬面成本價(jià)值或建筑賬面單方成本價(jià)值。
在房屋建筑評估中，僅用一個(gè)造價(jià)調(diào)整系數(shù)去進(jìn)行造價(jià)計(jì)算是不科學(xué)的。
例如，北京市某辦公樓，磚混結(jié)構(gòu)，6層，層高3.0m，磚條形基礎(chǔ)365mm厚磚外墻，240厚磚內(nèi)墻，鋼窗，包板木門，包門套，水磨石地面， 外墻水刷石，內(nèi)墻噴大白漿，每層設(shè)有普通衛(wèi)生間，水暖電配套齊全，建筑面積3058平方米，竣工造價(jià)570409元，1985年12月竣工使用，評估基準(zhǔn)日為2002年12月，現(xiàn)求評估基準(zhǔn)日時(shí)的單方重置價(jià)值。
經(jīng)測定評估基準(zhǔn)日和房屋建造時(shí)的造價(jià)調(diào)整系數(shù)為531%，建造時(shí)期的前期和其它費(fèi)用率為5.65%，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的資金成本率應(yīng)為0;評估基準(zhǔn)日時(shí)的前期和其它費(fèi)用率為7.86%，資金成本率為一年期5.49%的一半，即2.745%。則
當(dāng)時(shí)的單方成本價(jià)=570409/3058=186.53元/m2，
建筑綜合調(diào)價(jià)系數(shù)=531%×(1+7.68%)×(1+2.745%)/(1+5.64%)×(1+0%)
=531% ×107.68%×102.745%/105.64%×100.00
= 556.11%
評估基準(zhǔn)日時(shí)的單方重置價(jià)值=186.53×556.11%
=998.25元/m2
重置價(jià)值=1037.31×3058
=3172093.98元
在使用造價(jià)指數(shù)進(jìn)行房屋造價(jià)評估時(shí)，應(yīng)注意造價(jià)指數(shù)的類別，要選擇相應(yīng)類別的造價(jià)指數(shù)去調(diào)整，一般情況，造價(jià)指數(shù)按結(jié)構(gòu)類型劃分可分為鋼筋混凝土框架、鋼筋混凝土排架、磚混、磚木等結(jié)構(gòu)以及其它結(jié)構(gòu)造價(jià)調(diào)整系數(shù)，構(gòu)筑物可按其相應(yīng)結(jié)構(gòu)類型調(diào)整系數(shù)套用或按其它結(jié)構(gòu)調(diào)整系數(shù)套用。還要指出，國家有關(guān)部門公布的物價(jià)指數(shù)及環(huán)比指數(shù)、清產(chǎn)核資采用的固定資產(chǎn)調(diào)整指數(shù)不能使用。因?yàn)檫@些指數(shù)綜合范圍太廣，概念含糊，沒有針對性;還有按建筑物用途劃分的造價(jià)系數(shù)例如倉庫、醫(yī)院、辦公樓、住宅、鍋爐房、車間等用途的造價(jià)系數(shù)也不能使用。因?yàn)榉课菰靸r(jià)與結(jié)構(gòu)構(gòu)造有關(guān)，而與用途無關(guān)。
另外，建筑造價(jià)和建筑重置價(jià)值的含義應(yīng)區(qū)別開來，建筑造價(jià)增長了，重置價(jià)值不一定增長，因?yàn)楫?dāng)前期和其它費(fèi)用率或資金成本率大幅度減少時(shí)，建筑重置價(jià)值有可能還要降低。
6.單方造價(jià)比較法
單方造價(jià)比較法就是利用評估基準(zhǔn)日時(shí)市場同類型房屋建筑或由案例求得的單方造價(jià)作為參照標(biāo)準(zhǔn)，再根據(jù)委估建筑和參照建筑之間所存在的條件差異，采用條件差異系數(shù)去修正參照建筑的單方造價(jià)，從而求得委估項(xiàng)目的現(xiàn)行單方造價(jià)的評估方法。它適用于群體建筑的價(jià)值評估，應(yīng)用范圍甚廣。采用該方法評估時(shí)確定建筑單方造價(jià)的主要因素有兩個(gè)，一個(gè)是對比條件，另一個(gè)是對比系數(shù)。在選擇參照物時(shí)，要力求參照物的結(jié)構(gòu)、裝修、配套設(shè)施等的構(gòu)造簡單，具有廣泛的代表性;測定對比系數(shù)時(shí)，采用的數(shù)據(jù)要全面、可靠，包含的子目內(nèi)容要明確;在評估操作上，要求做到計(jì)算程序簡明，操作方便，計(jì)算結(jié)果正確。
三、其它方面
1.前期和其它費(fèi)用的確定
前期和其它工程費(fèi)用，又稱間接工程費(fèi)用，它是指一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目在建設(shè)過程中除直接工程費(fèi)用（即建安造價(jià)）以外所發(fā)生的與整個(gè)建設(shè)工程相關(guān)而又不能列入直接成本費(fèi)用項(xiàng)目的其它費(fèi)用支出，其中包括兩個(gè)部分，一部分系指能列入與工程相關(guān)的其它成本項(xiàng)目支出的費(fèi)用，如設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè)管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)等，另一部分為地方政府為整個(gè)社會(huì)建設(shè)和管理而收取的政策性費(fèi)用，如規(guī)劃費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、人防費(fèi)、消防費(fèi)等。
在基本建設(shè)總概算中，概算總投資計(jì)劃分為兩個(gè)部分，即基本建設(shè)投資和生產(chǎn)準(zhǔn)備投資，它們是兩個(gè)不同性質(zhì)的投資，相互之間沒有任何相關(guān)關(guān)系。在當(dāng)一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目竣工交付使用時(shí)，要進(jìn)行財(cái)務(wù)決算，將基本建設(shè)的決算投資轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，其中的其它工程費(fèi)用則分?jǐn)偟较嚓P(guān)的固定資產(chǎn)項(xiàng)目中去，而生產(chǎn)準(zhǔn)備投資則轉(zhuǎn)入遞延資產(chǎn)，在以后的生產(chǎn)產(chǎn)品成本中攤銷。因此在資產(chǎn)評估中計(jì)算前期和其它費(fèi)用時(shí)只能計(jì)算和基本建設(shè)投資相關(guān)的費(fèi)用項(xiàng)目，而同期為生產(chǎn)準(zhǔn)備所發(fā)生的一切費(fèi)用，例如職工培訓(xùn)費(fèi)、勞保用品購置費(fèi)、生產(chǎn)工具購置費(fèi)、企業(yè)家具購置費(fèi)等不得計(jì)入。還有屬于機(jī)器設(shè)備的前期和其它費(fèi)用項(xiàng)目亦不得列入。
前期和其它費(fèi)用的計(jì)取標(biāo)準(zhǔn)同樣按其組成分為兩大部分，相關(guān)的其它成本項(xiàng)目支出的費(fèi)用，一般按建設(shè)部、物價(jià)局或各主管部委制定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；地方政府收取的政策性費(fèi)用則應(yīng)按建筑物所在地區(qū)的政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
正規(guī)建設(shè)工程的其它成本支出費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)各有關(guān)部委的規(guī)定綜合如下：
其它成本支出費(fèi)用項(xiàng)目參考指標(biāo)
費(fèi)用名稱
參考指標(biāo)
(按工程造價(jià)%)
參考文件
建設(shè)單位管理費(fèi)
圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)
勘察設(shè)計(jì)費(fèi)
建設(shè)監(jiān)理費(fèi)
1.0％～2.5％
1.5％～ 2.5％
0.4％～0.8％
0. 3％～2.5％
按各部委規(guī)定綜合確定
建設(shè)部［1992］價(jià)費(fèi)字375號(hào)
建設(shè)部［1992］價(jià)費(fèi)字375號(hào)
建設(shè)部［1992］價(jià)費(fèi)字479號(hào)
2.資金成本費(fèi)用的確定
資金成本系指資金投入后的時(shí)間收益，在資產(chǎn)評估中，可以按照當(dāng)期的基本建設(shè)貸款利率計(jì)算，計(jì)息期限應(yīng)為自工程開始建造之日起至形成還貸能力止所花費(fèi)的時(shí)間，一般情況可按照合理的施工期限來計(jì)算，其計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為一個(gè)單項(xiàng)工程完工的施工周期。工業(yè)性建設(shè)項(xiàng)目，一般以一個(gè)生產(chǎn)車間為一個(gè)單項(xiàng)工程；民用建設(shè)項(xiàng)目，施工周期一般以一幢建筑物及其室外配套工程完工為標(biāo)準(zhǔn)。
3.重置價(jià)值的計(jì)算精確度
重置價(jià)值的計(jì)算精確度是衡量整個(gè)評估質(zhì)量的關(guān)鍵的指標(biāo)，有人對計(jì)算誤差的理解為誤差±10%是正?，F(xiàn)象，誤差20%也可以，可是在眾多項(xiàng)目的評估中，經(jīng)常出現(xiàn)不少項(xiàng)目的評估值連這個(gè)誤差都超過了，這就影響到整體的評估質(zhì)量，這個(gè)問題非常突出，應(yīng)引起高度重視。計(jì)算精度究竟達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)算合格，誤差怎樣控制，有待探討。
4.案例的編寫
編制案例的宗旨是為了對委估項(xiàng)目按不同結(jié)構(gòu)類型求取評估計(jì)算的對比標(biāo)準(zhǔn)以及對在本次評估中所采用的各種計(jì)算方法舉例說明。用案例編制單方造價(jià)對比標(biāo)準(zhǔn)必須資料齊全、數(shù)據(jù)正確才能使標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確，如果偏低或偏高都將誤導(dǎo)全盤，產(chǎn)生評估錯(cuò)誤。大多數(shù)情況編制的造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)偏低，原因是編制案例的方法選擇不當(dāng)，編制資料不全，例如概預(yù)算資料不全，材料品種及數(shù)量資料不全，概算指標(biāo)不準(zhǔn)等。
5.技術(shù)說明方法和實(shí)際計(jì)算方法應(yīng)一致
技術(shù)說明的方法與實(shí)際計(jì)算方法必須一致，有時(shí)評估報(bào)告中的技術(shù)說明所寫的評估方法是概預(yù)算編制法或造價(jià)換算法，而在實(shí)際評估中，案例以外的其它眾多項(xiàng)目根本沒有也不可能采用這樣煩瑣的評估方法，這就影響評估報(bào)告的質(zhì)量，技術(shù)說明中應(yīng)實(shí)事求是地反映評估方法的實(shí)際情況。
四、建議
1.評估人員應(yīng)正確理解重置成本法及所屬各種評估方法的使用范圍，正確選用各種評估方法去進(jìn)行房屋建筑的估價(jià)，建議盡量不用指數(shù)法，把握好評估計(jì)算的準(zhǔn)確性。
2.每一個(gè)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)制定一套完善的通用的“評估技術(shù)操作規(guī)程”，大的評估任務(wù)應(yīng)單獨(dú)制定適合本任務(wù)的“技術(shù)方案”，并在評估工作中認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
3.加強(qiáng)市場的調(diào)查，做好評估資料的收集與管理，特別是全國各地的各類單方造價(jià)水準(zhǔn)及概預(yù)算定額等資料用途廣，要加強(qiáng)積累。
4.房屋建筑的前期及其它費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)全國各地基本相差不多，一般在6.5%～8.0%區(qū)間范圍內(nèi)，其誤差不大，對評估值影響亦不大，是否可以固定一個(gè)取值范圍，一般情況可根據(jù)評估任務(wù)的大小、地區(qū)狀況在一定范圍內(nèi)選用，而不必花費(fèi)很多時(shí)間去做查詢工作。特殊情況還應(yīng)進(jìn)行查詢。
5.國家制定的評估規(guī)范應(yīng)分為“評估技術(shù)操作規(guī)范”和“評估質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范”兩種，“評估技術(shù)操作規(guī)范”好按流動(dòng)資產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、房屋建筑三個(gè)專業(yè)分開制定，操作條款應(yīng)盡量細(xì)化，便于評估操作; “評估質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范”應(yīng)明確評估質(zhì)量需要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。
重置成本法系我國目前資產(chǎn)評估及房屋估價(jià)的規(guī)范方法之一，是資產(chǎn)評估中使用得多的方法，但重置成本法在房屋評估的應(yīng)用上還存在一定的問題。如何應(yīng)用重置成本法進(jìn)行資產(chǎn)評估，資產(chǎn)評估操作規(guī)范的內(nèi)容未能對房屋建筑的具體的操作方法作出詳細(xì)的條款，致使評估人員在房屋建筑的評估中眾說不一。為了正確理解和運(yùn)用重置成本法去進(jìn)行房屋的資產(chǎn)估價(jià)，本文將對重置成本法的概念和應(yīng)用要點(diǎn)作一簡要的補(bǔ)充闡述、分析，并提出建議。
一、重置成本法的應(yīng)用原理——近似理論
在目前的資產(chǎn)評估中，遇有大量的評估項(xiàng)目參與評估時(shí)所采取的評估方法只是利用評估基準(zhǔn)日時(shí)市場同類型建筑或通過案例求得的現(xiàn)行單方造價(jià)作為參照標(biāo)準(zhǔn)，再根據(jù)委估建筑和參照建筑之間所存在的條件差異，采用條件差異系數(shù)去修正參照建筑的單方造價(jià)，從而求得委估項(xiàng)目的現(xiàn)行單方造價(jià)。這個(gè)方法稱之“單方造價(jià)比較法”，它是利用其它類似建筑的單方造價(jià)通過差異調(diào)整來替代委估建筑的實(shí)際造價(jià)，在資產(chǎn)評估中它是按照“替代原則”的理論去實(shí)現(xiàn)的，所求得的評估值也只是近似值，只要這個(gè)近似價(jià)值符合評估基準(zhǔn)日時(shí)的市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，且誤差值控制在合理的范圍內(nèi)，這個(gè)評估值就是正確的。按照這個(gè)方法求得的評估值既不是復(fù)原重置成本，也不是完全的更新重置成本，只是近似更新重置成本，因?yàn)樗皇前凑赵O(shè)計(jì)編制的造價(jià)。對于個(gè)體建筑的評估項(xiàng)目，即使按照原設(shè)計(jì)圖紙采用概預(yù)算法去重新編制概預(yù)算，許多評估項(xiàng)目在建造時(shí)期的現(xiàn)場變更簽證也很難齊全，編制的造價(jià)也只能是近似準(zhǔn)確。上述的“替代原則”和近似理論概念非常重要，它奠定了我們采用重置成本法去對房屋建筑估價(jià)的應(yīng)用基礎(chǔ)，下面列舉一些常用的房屋造價(jià)求取方法。
二、房屋造價(jià)的求取方法分析
在房屋建筑的估價(jià)中，用重置成本法求取房屋評估值一般分為3個(gè)計(jì)算階段，即造價(jià)計(jì)算階段、重置價(jià)值計(jì)算階段和評估值計(jì)算階段。無論采用什么方法去進(jìn)行房屋價(jià)值評估，后兩個(gè)階段完全相同，所不同的就是造價(jià)計(jì)算所采用的計(jì)算方法各不相同。眾所周知，計(jì)算一個(gè)建筑項(xiàng)目的工程造價(jià)的方法不外乎有預(yù)(結(jié))算編制法、竣工結(jié)算調(diào)整法、造價(jià)換算法、工料機(jī)價(jià)值編制法、指數(shù)調(diào)整法、單方造價(jià)比較法等。另外還有一種概算指標(biāo)編制法，它是屬于預(yù)(結(jié))算編制法的另一種形式，它和概預(yù) (結(jié))算編制法的不同之處只是所采用的定額種類不同， 預(yù)(結(jié))算編制法所采用的定額為建設(shè)預(yù)算定額，而概算指標(biāo)編制法所采用的定額為建筑設(shè)計(jì)概算指標(biāo)定額。在企業(yè)的整體資產(chǎn)評估或群體建筑的資產(chǎn)評估中，單方造價(jià)比較法應(yīng)用廣、也是行之有效的評估方法，指數(shù)調(diào)整法一般不提倡使用。總之，上述各種造價(jià)計(jì)算方法的選用應(yīng)根據(jù)所具備的評估資料的條件來確定，下面將對各種造價(jià)計(jì)算方法的適用條件進(jìn)行分析。
1.概預(yù)(結(jié))算編制法
按照資產(chǎn)評估的概念，概預(yù) (結(jié))算編制法不是一個(gè)正規(guī)的評估方法，在正常的情況下， 概預(yù) (結(jié))算只能作為房屋評估的依據(jù)資料，由委托方提供給評估人員，而不是評估人員必須做的工作，更不能將資產(chǎn)評估和概預(yù) (結(jié))算編制混為一談，除非在概預(yù) (結(jié))算資料未能保存，原圖紙及技術(shù)資料、定額資料非常齊全，編制量又不大的情況下可以采用。用設(shè)計(jì)概算指標(biāo)去編制建筑造價(jià)的方法更不能使用，因?yàn)樵O(shè)計(jì)概算指標(biāo)是一個(gè)在進(jìn)行房屋建筑初步設(shè)計(jì)時(shí)的經(jīng)濟(jì)控制指標(biāo)，它不能代表房屋的實(shí)際價(jià)值，用這個(gè)指標(biāo)去編制建筑造價(jià)，很可能誤差太大而失去評估值的準(zhǔn)確性。
2.竣工結(jié)算調(diào)整法
竣工結(jié)算調(diào)整法一般適用于原竣工結(jié)算數(shù)據(jù)齊全，準(zhǔn)確可靠，距評估基準(zhǔn)日又較近，現(xiàn)行建筑造價(jià)變動(dòng)幅差不大的房屋估價(jià)情況，通常可以采用不超過±5%的造價(jià)調(diào)整系數(shù)對原竣工結(jié)算進(jìn)行調(diào)整求得委估建筑的現(xiàn)行造價(jià)。如果上述條件不具備，建議慎用。
3.造價(jià)換算法
造價(jià)換算法實(shí)際上就是重套定額法，它按照原項(xiàng)目工程量套用現(xiàn)行預(yù)算定額去估算房屋現(xiàn)行造價(jià)的一種房屋估價(jià)方法，一般適用于單體建筑的評估。當(dāng)委估建筑的建造期時(shí)過已久，概預(yù)算定額已有變動(dòng)，其建筑造價(jià)已有較大的變化，原竣工結(jié)算造價(jià)已無法作為評估依據(jù)時(shí)，一般可以采用造價(jià)換算法。但是，必須在委估建筑的各類技術(shù)資料齊全、原竣工結(jié)算資料完整的情況下采用此法，否則，不得使用。
4.工料機(jī)價(jià)值編制法
工料機(jī)價(jià)值編制法就是先將委估建筑的人工、材料、機(jī)械三類費(fèi)用分別計(jì)算而后再相加求出建筑造價(jià)的方法，它一般適用于單體建筑的評估。這個(gè)方法適用范圍很窄，因?yàn)檫@三類費(fèi)用的原始數(shù)據(jù)很難齊全，準(zhǔn)確度難以掌握，容易因數(shù)據(jù)資料的不完整或不準(zhǔn)確而失去造價(jià)的正確性。只有在評估項(xiàng)目各相關(guān)資料齊備、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確的情況下可以采用此法計(jì)算建筑造價(jià)。否則，要慎重考慮。
5.指數(shù)調(diào)整法
(1) 指數(shù)調(diào)整法應(yīng)用分析
指數(shù)調(diào)整法系按照賬面原值乘以建筑調(diào)價(jià)系數(shù)去估算房屋現(xiàn)行造價(jià)的一種方法。它一般適用于群體建筑的評估，也可用于單體建筑的評估，但評估的可靠性較差。運(yùn)用該方法進(jìn)行房屋估價(jià)計(jì)算有兩個(gè)關(guān)鍵因素，即賬面原值和采用的調(diào)整系數(shù)，只有在賬面原值正確，采用的調(diào)整系數(shù)準(zhǔn)確的前提下，這樣計(jì)算的結(jié)果才能準(zhǔn)確可靠。在一個(gè)群體的房屋建筑評估中，由于很多項(xiàng)目賬面值缺乏可靠性，有的調(diào)整系數(shù)不準(zhǔn)確，應(yīng)避免使用此法。
在不得已的情況必須采用指數(shù)調(diào)整法進(jìn)行房屋估價(jià)時(shí)，應(yīng)認(rèn)真審核賬面原值及造價(jià)調(diào)整指數(shù)的正確性，只有在兩個(gè)因素相關(guān)關(guān)系符合評估要求的情況下才能使用此法進(jìn)行房屋造價(jià)計(jì)算。
(2)計(jì)算方法
建筑調(diào)價(jià)系數(shù)系由造價(jià)調(diào)整系數(shù)、前期和其它費(fèi)用調(diào)整系數(shù)以及資金成本綜合調(diào)整系數(shù)等部分組成，前者系指在房屋建筑建造過程中所耗費(fèi)的建造成本在不同建造時(shí)期的比例關(guān)系；后者系指在房屋建筑建造過程中建造成本以外所耗費(fèi)的費(fèi)用成本在不同建造時(shí)期的比例關(guān)系以及在不同建造時(shí)期資金成本綜合率的比例關(guān)系，還有其它方面的調(diào)整比例關(guān)系暫未考慮。在重置價(jià)值評估計(jì)算過程中，重置價(jià)值的調(diào)價(jià)系數(shù)應(yīng)由建筑綜合調(diào)價(jià)系數(shù)來表達(dá)，建筑綜合調(diào)價(jià)系數(shù)可以近似地按下列公式計(jì)算。
C=C1×(1+Cq1) ×(1+Cz1)/ (1+Cq2) ×(1+Cz2)
Jc=Jz×C
C：建筑綜合調(diào)價(jià)系數(shù);
C1：評估基準(zhǔn)日時(shí)的造價(jià)調(diào)整系數(shù);
Cq1：評估基準(zhǔn)日時(shí)的前期和其它費(fèi)用系數(shù);
Cz1：評估基準(zhǔn)日時(shí)的資金成本綜合率;
Cq2：原前期和其它費(fèi)用系數(shù);
Cz2：原資金成本綜合率;
Jc：建筑重置價(jià)值或建筑單方重置價(jià)值;
Jz：建筑賬面成本價(jià)值或建筑賬面單方成本價(jià)值。
在房屋建筑評估中，僅用一個(gè)造價(jià)調(diào)整系數(shù)去進(jìn)行造價(jià)計(jì)算是不科學(xué)的。
例如，北京市某辦公樓，磚混結(jié)構(gòu)，6層，層高3.0m，磚條形基礎(chǔ)365mm厚磚外墻，240厚磚內(nèi)墻，鋼窗，包板木門，包門套，水磨石地面， 外墻水刷石，內(nèi)墻噴大白漿，每層設(shè)有普通衛(wèi)生間，水暖電配套齊全，建筑面積3058平方米，竣工造價(jià)570409元，1985年12月竣工使用，評估基準(zhǔn)日為2002年12月，現(xiàn)求評估基準(zhǔn)日時(shí)的單方重置價(jià)值。
經(jīng)測定評估基準(zhǔn)日和房屋建造時(shí)的造價(jià)調(diào)整系數(shù)為531%，建造時(shí)期的前期和其它費(fèi)用率為5.65%，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的資金成本率應(yīng)為0;評估基準(zhǔn)日時(shí)的前期和其它費(fèi)用率為7.86%，資金成本率為一年期5.49%的一半，即2.745%。則
當(dāng)時(shí)的單方成本價(jià)=570409/3058=186.53元/m2，
建筑綜合調(diào)價(jià)系數(shù)=531%×(1+7.68%)×(1+2.745%)/(1+5.64%)×(1+0%)
=531% ×107.68%×102.745%/105.64%×100.00
= 556.11%
評估基準(zhǔn)日時(shí)的單方重置價(jià)值=186.53×556.11%
=998.25元/m2
重置價(jià)值=1037.31×3058
=3172093.98元
在使用造價(jià)指數(shù)進(jìn)行房屋造價(jià)評估時(shí)，應(yīng)注意造價(jià)指數(shù)的類別，要選擇相應(yīng)類別的造價(jià)指數(shù)去調(diào)整，一般情況，造價(jià)指數(shù)按結(jié)構(gòu)類型劃分可分為鋼筋混凝土框架、鋼筋混凝土排架、磚混、磚木等結(jié)構(gòu)以及其它結(jié)構(gòu)造價(jià)調(diào)整系數(shù)，構(gòu)筑物可按其相應(yīng)結(jié)構(gòu)類型調(diào)整系數(shù)套用或按其它結(jié)構(gòu)調(diào)整系數(shù)套用。還要指出，國家有關(guān)部門公布的物價(jià)指數(shù)及環(huán)比指數(shù)、清產(chǎn)核資采用的固定資產(chǎn)調(diào)整指數(shù)不能使用。因?yàn)檫@些指數(shù)綜合范圍太廣，概念含糊，沒有針對性;還有按建筑物用途劃分的造價(jià)系數(shù)例如倉庫、醫(yī)院、辦公樓、住宅、鍋爐房、車間等用途的造價(jià)系數(shù)也不能使用。因?yàn)榉课菰靸r(jià)與結(jié)構(gòu)構(gòu)造有關(guān)，而與用途無關(guān)。
另外，建筑造價(jià)和建筑重置價(jià)值的含義應(yīng)區(qū)別開來，建筑造價(jià)增長了，重置價(jià)值不一定增長，因?yàn)楫?dāng)前期和其它費(fèi)用率或資金成本率大幅度減少時(shí)，建筑重置價(jià)值有可能還要降低。
6.單方造價(jià)比較法
單方造價(jià)比較法就是利用評估基準(zhǔn)日時(shí)市場同類型房屋建筑或由案例求得的單方造價(jià)作為參照標(biāo)準(zhǔn)，再根據(jù)委估建筑和參照建筑之間所存在的條件差異，采用條件差異系數(shù)去修正參照建筑的單方造價(jià)，從而求得委估項(xiàng)目的現(xiàn)行單方造價(jià)的評估方法。它適用于群體建筑的價(jià)值評估，應(yīng)用范圍甚廣。采用該方法評估時(shí)確定建筑單方造價(jià)的主要因素有兩個(gè)，一個(gè)是對比條件，另一個(gè)是對比系數(shù)。在選擇參照物時(shí)，要力求參照物的結(jié)構(gòu)、裝修、配套設(shè)施等的構(gòu)造簡單，具有廣泛的代表性;測定對比系數(shù)時(shí)，采用的數(shù)據(jù)要全面、可靠，包含的子目內(nèi)容要明確;在評估操作上，要求做到計(jì)算程序簡明，操作方便，計(jì)算結(jié)果正確。
三、其它方面
1.前期和其它費(fèi)用的確定
前期和其它工程費(fèi)用，又稱間接工程費(fèi)用，它是指一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目在建設(shè)過程中除直接工程費(fèi)用（即建安造價(jià)）以外所發(fā)生的與整個(gè)建設(shè)工程相關(guān)而又不能列入直接成本費(fèi)用項(xiàng)目的其它費(fèi)用支出，其中包括兩個(gè)部分，一部分系指能列入與工程相關(guān)的其它成本項(xiàng)目支出的費(fèi)用，如設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè)管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)等，另一部分為地方政府為整個(gè)社會(huì)建設(shè)和管理而收取的政策性費(fèi)用，如規(guī)劃費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、人防費(fèi)、消防費(fèi)等。
在基本建設(shè)總概算中，概算總投資計(jì)劃分為兩個(gè)部分，即基本建設(shè)投資和生產(chǎn)準(zhǔn)備投資，它們是兩個(gè)不同性質(zhì)的投資，相互之間沒有任何相關(guān)關(guān)系。在當(dāng)一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目竣工交付使用時(shí)，要進(jìn)行財(cái)務(wù)決算，將基本建設(shè)的決算投資轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，其中的其它工程費(fèi)用則分?jǐn)偟较嚓P(guān)的固定資產(chǎn)項(xiàng)目中去，而生產(chǎn)準(zhǔn)備投資則轉(zhuǎn)入遞延資產(chǎn)，在以后的生產(chǎn)產(chǎn)品成本中攤銷。因此在資產(chǎn)評估中計(jì)算前期和其它費(fèi)用時(shí)只能計(jì)算和基本建設(shè)投資相關(guān)的費(fèi)用項(xiàng)目，而同期為生產(chǎn)準(zhǔn)備所發(fā)生的一切費(fèi)用，例如職工培訓(xùn)費(fèi)、勞保用品購置費(fèi)、生產(chǎn)工具購置費(fèi)、企業(yè)家具購置費(fèi)等不得計(jì)入。還有屬于機(jī)器設(shè)備的前期和其它費(fèi)用項(xiàng)目亦不得列入。
前期和其它費(fèi)用的計(jì)取標(biāo)準(zhǔn)同樣按其組成分為兩大部分，相關(guān)的其它成本項(xiàng)目支出的費(fèi)用，一般按建設(shè)部、物價(jià)局或各主管部委制定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；地方政府收取的政策性費(fèi)用則應(yīng)按建筑物所在地區(qū)的政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
正規(guī)建設(shè)工程的其它成本支出費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)各有關(guān)部委的規(guī)定綜合如下：
其它成本支出費(fèi)用項(xiàng)目參考指標(biāo)
費(fèi)用名稱
參考指標(biāo)
(按工程造價(jià)%)
參考文件
建設(shè)單位管理費(fèi)
圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)
勘察設(shè)計(jì)費(fèi)
建設(shè)監(jiān)理費(fèi)
1.0％～2.5％
1.5％～ 2.5％
0.4％～0.8％
0. 3％～2.5％
按各部委規(guī)定綜合確定
建設(shè)部［1992］價(jià)費(fèi)字375號(hào)
建設(shè)部［1992］價(jià)費(fèi)字375號(hào)
建設(shè)部［1992］價(jià)費(fèi)字479號(hào)
2.資金成本費(fèi)用的確定
資金成本系指資金投入后的時(shí)間收益，在資產(chǎn)評估中，可以按照當(dāng)期的基本建設(shè)貸款利率計(jì)算，計(jì)息期限應(yīng)為自工程開始建造之日起至形成還貸能力止所花費(fèi)的時(shí)間，一般情況可按照合理的施工期限來計(jì)算，其計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為一個(gè)單項(xiàng)工程完工的施工周期。工業(yè)性建設(shè)項(xiàng)目，一般以一個(gè)生產(chǎn)車間為一個(gè)單項(xiàng)工程；民用建設(shè)項(xiàng)目，施工周期一般以一幢建筑物及其室外配套工程完工為標(biāo)準(zhǔn)。
3.重置價(jià)值的計(jì)算精確度
重置價(jià)值的計(jì)算精確度是衡量整個(gè)評估質(zhì)量的關(guān)鍵的指標(biāo)，有人對計(jì)算誤差的理解為誤差±10%是正?，F(xiàn)象，誤差20%也可以，可是在眾多項(xiàng)目的評估中，經(jīng)常出現(xiàn)不少項(xiàng)目的評估值連這個(gè)誤差都超過了，這就影響到整體的評估質(zhì)量，這個(gè)問題非常突出，應(yīng)引起高度重視。計(jì)算精度究竟達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)算合格，誤差怎樣控制，有待探討。
4.案例的編寫
編制案例的宗旨是為了對委估項(xiàng)目按不同結(jié)構(gòu)類型求取評估計(jì)算的對比標(biāo)準(zhǔn)以及對在本次評估中所采用的各種計(jì)算方法舉例說明。用案例編制單方造價(jià)對比標(biāo)準(zhǔn)必須資料齊全、數(shù)據(jù)正確才能使標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確，如果偏低或偏高都將誤導(dǎo)全盤，產(chǎn)生評估錯(cuò)誤。大多數(shù)情況編制的造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)偏低，原因是編制案例的方法選擇不當(dāng)，編制資料不全，例如概預(yù)算資料不全，材料品種及數(shù)量資料不全，概算指標(biāo)不準(zhǔn)等。
5.技術(shù)說明方法和實(shí)際計(jì)算方法應(yīng)一致
技術(shù)說明的方法與實(shí)際計(jì)算方法必須一致，有時(shí)評估報(bào)告中的技術(shù)說明所寫的評估方法是概預(yù)算編制法或造價(jià)換算法，而在實(shí)際評估中，案例以外的其它眾多項(xiàng)目根本沒有也不可能采用這樣煩瑣的評估方法，這就影響評估報(bào)告的質(zhì)量，技術(shù)說明中應(yīng)實(shí)事求是地反映評估方法的實(shí)際情況。
四、建議
1.評估人員應(yīng)正確理解重置成本法及所屬各種評估方法的使用范圍，正確選用各種評估方法去進(jìn)行房屋建筑的估價(jià)，建議盡量不用指數(shù)法，把握好評估計(jì)算的準(zhǔn)確性。
2.每一個(gè)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)制定一套完善的通用的“評估技術(shù)操作規(guī)程”，大的評估任務(wù)應(yīng)單獨(dú)制定適合本任務(wù)的“技術(shù)方案”，并在評估工作中認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
3.加強(qiáng)市場的調(diào)查，做好評估資料的收集與管理，特別是全國各地的各類單方造價(jià)水準(zhǔn)及概預(yù)算定額等資料用途廣，要加強(qiáng)積累。
4.房屋建筑的前期及其它費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)全國各地基本相差不多，一般在6.5%～8.0%區(qū)間范圍內(nèi)，其誤差不大，對評估值影響亦不大，是否可以固定一個(gè)取值范圍，一般情況可根據(jù)評估任務(wù)的大小、地區(qū)狀況在一定范圍內(nèi)選用，而不必花費(fèi)很多時(shí)間去做查詢工作。特殊情況還應(yīng)進(jìn)行查詢。
5.國家制定的評估規(guī)范應(yīng)分為“評估技術(shù)操作規(guī)范”和“評估質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范”兩種，“評估技術(shù)操作規(guī)范”好按流動(dòng)資產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、房屋建筑三個(gè)專業(yè)分開制定，操作條款應(yīng)盡量細(xì)化，便于評估操作; “評估質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范”應(yīng)明確評估質(zhì)量需要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。