資產(chǎn)評估的基本方法
資產(chǎn)評估的三種基本方法：市場法、收益法、成本法。這三種方法基本涵蓋了資產(chǎn)評估的全部分析思路；當(dāng)然，市場法、收益法、成本法只是一個粗略的分類，在每一種分類中，又包含多種具體的方法。
市場法的基本思路是用市場上相同或類似的資產(chǎn)的價格來估測評估對象；收益法的基本思路是將評估客體的未來預(yù)期收益折現(xiàn)，以該折現(xiàn)值為基礎(chǔ)估測評估對象；成本法的基本思路是通過估計重置成本來估測被評估對象。顧名思義，這三種思路分別從市場價格、未來收益、重置成本的角度來做評估。
本章重點(diǎn)是三種基本方法的概念、使用范圍、基本思路和基本公式。
（一） 市場法
1， 基本涵義
市場法是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。市場法是資產(chǎn)評估中的一種思路，是利用這種思路進(jìn)行資產(chǎn)評估的許多具體方法的集合。
原則：替代原則。
思路及方法：比較和類比；比較和類比的對象是市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格。
特點(diǎn)：最為直接和具有說服力。
2， 基本前提
兩個最基本的前提條件：（1），要有一個活躍的公開市場；（2），公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。注意這里，參照物與評估對象的可比性是運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)價值的重要前提。簡言之，既然市場法的基本思路是利用市場上相同或類似資產(chǎn)的近期交易價格進(jìn)行類比，那么，該方法運(yùn)用的前提就是必須有一個交易相同或類似資產(chǎn)的活躍的市場。
資產(chǎn)及其交易的可比性具體體現(xiàn)在以下幾個方面：（1），功能上；（2）市場條件上；（3）成交時間上。
3， 基本程序
（1），選擇參照物
關(guān)鍵：可比性
數(shù)量：三個以上
（2），選擇比較因素
（3），指標(biāo)對比，量化差異
運(yùn)用市場法的一個重要環(huán)節(jié)：將參照物和評估對象之間的差異數(shù)量化和貨幣化。
（4），在參照物成交價格基礎(chǔ)上調(diào)整對比指標(biāo)差異
初步評估結(jié)果 ＝ 參照物成交價格 ＋/－ 對比指標(biāo)差異
（5），綜合分析，確定評估結(jié)果
運(yùn)用市場法評估單項資產(chǎn)應(yīng)該考慮的可比因素：功能；實(shí)體特征和質(zhì)量；市場條件；交易條件。
4， 具體評估方法
（1） 直接比較法
具體評估方法：
第一，現(xiàn)行市價法；
第二，市價折扣法：
例題1，某快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評估基準(zhǔn)日與其完全相同的正常變現(xiàn)價為10萬元，經(jīng)評估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40％，因此，擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價值接近于6萬元。
資產(chǎn)評估價值 ＝ 10 × （1－40％）＝ 6（萬元）
第三，功能價值類比法（類比估價法）
A， 資產(chǎn)價值與功能呈線性關(guān)系
例題2，被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)年生產(chǎn)能力120噸，評估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元，該類資產(chǎn)的價值與功能呈線性關(guān)系，則被評估資產(chǎn)的資產(chǎn)評估價值為：
B， 資產(chǎn)價值與功能呈指數(shù)關(guān)系
例題3，被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)年生產(chǎn)能力120噸，評估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元，該類資產(chǎn)的功能價值系數(shù)為0.7，被評估資產(chǎn)的資產(chǎn)評估價值為：
第四，價格指數(shù)法（物價指數(shù)法）
例題4，與評估對象完全相同的參照資產(chǎn)6個月前的成交價格為10萬元，半年間該類資產(chǎn)的價格上升了5％，則資產(chǎn)評估價值為：
第五，成新率價格調(diào)整法
（2） 類比調(diào)整法
這是市場法中最基本的評估方法。
第一， 市場售價類比法
第二， 成本市價法
例題5，評估基準(zhǔn)日某市商品住宅的成本市價率為150％，已知被估全新住宅的現(xiàn)行合理成本為20萬元，則其評估價值為：
20×150％＝30（萬元）
第三， 市盈率乘（倍）數(shù)法
例題6，某被評估企業(yè)的年凈利潤為1000萬，評估基準(zhǔn)日市場上同類企業(yè)平均市盈率為20倍，則該企業(yè)的評估價值為：
1000×20＝20000（萬元）
資產(chǎn)評估的三種基本方法：市場法、收益法、成本法。這三種方法基本涵蓋了資產(chǎn)評估的全部分析思路；當(dāng)然，市場法、收益法、成本法只是一個粗略的分類，在每一種分類中，又包含多種具體的方法。
市場法的基本思路是用市場上相同或類似的資產(chǎn)的價格來估測評估對象；收益法的基本思路是將評估客體的未來預(yù)期收益折現(xiàn)，以該折現(xiàn)值為基礎(chǔ)估測評估對象；成本法的基本思路是通過估計重置成本來估測被評估對象。顧名思義，這三種思路分別從市場價格、未來收益、重置成本的角度來做評估。
本章重點(diǎn)是三種基本方法的概念、使用范圍、基本思路和基本公式。
（一） 市場法
1， 基本涵義
市場法是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。市場法是資產(chǎn)評估中的一種思路，是利用這種思路進(jìn)行資產(chǎn)評估的許多具體方法的集合。
原則：替代原則。
思路及方法：比較和類比；比較和類比的對象是市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格。
特點(diǎn)：最為直接和具有說服力。
2， 基本前提
兩個最基本的前提條件：（1），要有一個活躍的公開市場；（2），公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。注意這里，參照物與評估對象的可比性是運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)價值的重要前提。簡言之，既然市場法的基本思路是利用市場上相同或類似資產(chǎn)的近期交易價格進(jìn)行類比，那么，該方法運(yùn)用的前提就是必須有一個交易相同或類似資產(chǎn)的活躍的市場。
資產(chǎn)及其交易的可比性具體體現(xiàn)在以下幾個方面：（1），功能上；（2）市場條件上；（3）成交時間上。
3， 基本程序
（1），選擇參照物
關(guān)鍵：可比性
數(shù)量：三個以上
（2），選擇比較因素
（3），指標(biāo)對比，量化差異
運(yùn)用市場法的一個重要環(huán)節(jié)：將參照物和評估對象之間的差異數(shù)量化和貨幣化。
（4），在參照物成交價格基礎(chǔ)上調(diào)整對比指標(biāo)差異
初步評估結(jié)果 ＝ 參照物成交價格 ＋/－ 對比指標(biāo)差異
（5），綜合分析，確定評估結(jié)果
運(yùn)用市場法評估單項資產(chǎn)應(yīng)該考慮的可比因素：功能；實(shí)體特征和質(zhì)量；市場條件；交易條件。
4， 具體評估方法
（1） 直接比較法
具體評估方法：
第一，現(xiàn)行市價法；
第二，市價折扣法：
例題1，某快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評估基準(zhǔn)日與其完全相同的正常變現(xiàn)價為10萬元，經(jīng)評估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40％，因此，擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價值接近于6萬元。
資產(chǎn)評估價值 ＝ 10 × （1－40％）＝ 6（萬元）
第三，功能價值類比法（類比估價法）
A， 資產(chǎn)價值與功能呈線性關(guān)系
例題2，被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)年生產(chǎn)能力120噸，評估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元，該類資產(chǎn)的價值與功能呈線性關(guān)系，則被評估資產(chǎn)的資產(chǎn)評估價值為：
B， 資產(chǎn)價值與功能呈指數(shù)關(guān)系
例題3，被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)年生產(chǎn)能力120噸，評估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元，該類資產(chǎn)的功能價值系數(shù)為0.7，被評估資產(chǎn)的資產(chǎn)評估價值為：
第四，價格指數(shù)法（物價指數(shù)法）
例題4，與評估對象完全相同的參照資產(chǎn)6個月前的成交價格為10萬元，半年間該類資產(chǎn)的價格上升了5％，則資產(chǎn)評估價值為：
第五，成新率價格調(diào)整法
（2） 類比調(diào)整法
這是市場法中最基本的評估方法。
第一， 市場售價類比法
第二， 成本市價法
例題5，評估基準(zhǔn)日某市商品住宅的成本市價率為150％，已知被估全新住宅的現(xiàn)行合理成本為20萬元，則其評估價值為：
20×150％＝30（萬元）
第三， 市盈率乘（倍）數(shù)法
例題6，某被評估企業(yè)的年凈利潤為1000萬，評估基準(zhǔn)日市場上同類企業(yè)平均市盈率為20倍，則該企業(yè)的評估價值為：
1000×20＝20000（萬元）