房地產(chǎn)評估
一、房地產(chǎn)評估概述
了解房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性是開展評估工作的基礎(chǔ)，對評估方法和相關(guān)參數(shù)的選擇至關(guān)重要。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押均是與其附著建筑物一起轉(zhuǎn)讓的。
房地產(chǎn)評估的兩個原則：使用原則和合法原則（房地產(chǎn)相關(guān)宏觀政策和規(guī)劃較多，這是學(xué)習(xí)中要注意的）
為得到一個公平合理的價值，一般以一種評估方法為主，同時以另一種或幾種評估方法為輔，以相互驗證，需綜合分析確定評估值。
二、房地產(chǎn)價格及其影響因素
1、價格種類：基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價由政府制定并公布。
樓面地價＝土地單價/容積率。
2、價格特征：權(quán)益價格、與用途相關(guān)、個別性和可比性。
3、價格的影響因素分一般因素、區(qū)域因素和個別因素。
教材P162-169需詳細(xì)閱讀。
三、收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用
1、基本思路：房地產(chǎn)價值＝凈收益/資本化率
2、適用范圍：有收益的房地產(chǎn)價值評估。
3、凈收益＝總收益－總費用。注：收益和費用指的是客觀收益和客觀費用，非評估對象的實際收益。也就是要剔除評估對象的個別因素。
確定收益時：需以類似房地產(chǎn)的收益作為比較；需預(yù)測市場走勢；需考慮收益的風(fēng)險性和可實現(xiàn)性。
4、資本化率：實質(zhì)是把收益性房地產(chǎn)看作投資行為，資本化率可以看作是期望投資收益率。同風(fēng)險呈正比例關(guān)系。
5、求取資本化率的方法：
①凈收益與售價比率法：根據(jù)公式，房地產(chǎn)價值＝凈收益/資本化率，通過在房地產(chǎn)市場中類似的交易實例，計算出資本化率。
②安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法：安全利率一般取銀行中長期借款利率或國債利率；風(fēng)險調(diào)整值有些情況下可由數(shù)學(xué)統(tǒng)計的方法得出，總體來講是理論值，主觀性較強。
③各種投資收益率排序插入法
注：房地產(chǎn)的綜合資本化與建筑物和土地的資本化率的關(guān)系。教材P175；公式是根據(jù)5－1推出來的（房地產(chǎn)價值＝凈收益/資本化率）。
土地的價值是由收益法計算出來的；建筑物的現(xiàn)值是用重置成本法計算出來的。注意：公式中收益與資本化率的一致性。分清是綜合的還是建筑物或土地的收益。另外，收益法中的收益一般是現(xiàn)金流的概念，比如房地產(chǎn)費用中不包括折舊費用。
教材P177例5－4需認(rèn)真學(xué)習(xí)。
四、市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用
1、基本思路：與類似房地產(chǎn)交易實例比較，通過對交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況等因素調(diào)整得出評估值。
2、運用市場法評估房地產(chǎn)的計算公式。
市場法的摹本計算公式是：
P=P'×A×B×C
式中：P——被估房地產(chǎn)評估價值；
P'——可比交易實例價值；
A——交易情況修正系數(shù)；
B——交易日期修正系數(shù)；
C——房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)。
如果土地容積率、土地使用年期單獨修正，則計算公式為：P=P'×A×B×C×容積率修正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù)
3、修正因素的具體內(nèi)容見教材P183，需結(jié)合例題理解掌握。
①交易情況修正：修正交易中特殊情況和個別因素。
②交易日期修正：主要通過物價指數(shù)來修正。
③房地產(chǎn)狀況修正：主要通過現(xiàn)場勘查，與參照物對比確認(rèn)。
④容積率修正：利用某區(qū)域的修正系數(shù)表，注意這是統(tǒng)計的結(jié)果。
⑤土地使用年期修正：教材P186，實際是兩個年金現(xiàn)值系數(shù)之比值。
經(jīng)過修正因素的調(diào)整，每個參照物得出一個評估值，剔除異常值后綜合確定評估值。
一、房地產(chǎn)評估概述
了解房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性是開展評估工作的基礎(chǔ)，對評估方法和相關(guān)參數(shù)的選擇至關(guān)重要。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押均是與其附著建筑物一起轉(zhuǎn)讓的。
房地產(chǎn)評估的兩個原則：使用原則和合法原則（房地產(chǎn)相關(guān)宏觀政策和規(guī)劃較多，這是學(xué)習(xí)中要注意的）
為得到一個公平合理的價值，一般以一種評估方法為主，同時以另一種或幾種評估方法為輔，以相互驗證，需綜合分析確定評估值。
二、房地產(chǎn)價格及其影響因素
1、價格種類：基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價由政府制定并公布。
樓面地價＝土地單價/容積率。
2、價格特征：權(quán)益價格、與用途相關(guān)、個別性和可比性。
3、價格的影響因素分一般因素、區(qū)域因素和個別因素。
教材P162-169需詳細(xì)閱讀。
三、收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用
1、基本思路：房地產(chǎn)價值＝凈收益/資本化率
2、適用范圍：有收益的房地產(chǎn)價值評估。
3、凈收益＝總收益－總費用。注：收益和費用指的是客觀收益和客觀費用，非評估對象的實際收益。也就是要剔除評估對象的個別因素。
確定收益時：需以類似房地產(chǎn)的收益作為比較；需預(yù)測市場走勢；需考慮收益的風(fēng)險性和可實現(xiàn)性。
4、資本化率：實質(zhì)是把收益性房地產(chǎn)看作投資行為，資本化率可以看作是期望投資收益率。同風(fēng)險呈正比例關(guān)系。
5、求取資本化率的方法：
①凈收益與售價比率法：根據(jù)公式，房地產(chǎn)價值＝凈收益/資本化率，通過在房地產(chǎn)市場中類似的交易實例，計算出資本化率。
②安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法：安全利率一般取銀行中長期借款利率或國債利率；風(fēng)險調(diào)整值有些情況下可由數(shù)學(xué)統(tǒng)計的方法得出，總體來講是理論值，主觀性較強。
③各種投資收益率排序插入法
注：房地產(chǎn)的綜合資本化與建筑物和土地的資本化率的關(guān)系。教材P175；公式是根據(jù)5－1推出來的（房地產(chǎn)價值＝凈收益/資本化率）。
土地的價值是由收益法計算出來的；建筑物的現(xiàn)值是用重置成本法計算出來的。注意：公式中收益與資本化率的一致性。分清是綜合的還是建筑物或土地的收益。另外，收益法中的收益一般是現(xiàn)金流的概念，比如房地產(chǎn)費用中不包括折舊費用。
教材P177例5－4需認(rèn)真學(xué)習(xí)。
四、市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用
1、基本思路：與類似房地產(chǎn)交易實例比較，通過對交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況等因素調(diào)整得出評估值。
2、運用市場法評估房地產(chǎn)的計算公式。
市場法的摹本計算公式是：
P=P'×A×B×C
式中：P——被估房地產(chǎn)評估價值；
P'——可比交易實例價值；
A——交易情況修正系數(shù)；
B——交易日期修正系數(shù)；
C——房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)。
如果土地容積率、土地使用年期單獨修正，則計算公式為：P=P'×A×B×C×容積率修正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù)
3、修正因素的具體內(nèi)容見教材P183，需結(jié)合例題理解掌握。
①交易情況修正：修正交易中特殊情況和個別因素。
②交易日期修正：主要通過物價指數(shù)來修正。
③房地產(chǎn)狀況修正：主要通過現(xiàn)場勘查，與參照物對比確認(rèn)。
④容積率修正：利用某區(qū)域的修正系數(shù)表，注意這是統(tǒng)計的結(jié)果。
⑤土地使用年期修正：教材P186，實際是兩個年金現(xiàn)值系數(shù)之比值。
經(jīng)過修正因素的調(diào)整，每個參照物得出一個評估值，剔除異常值后綜合確定評估值。