本講講述教材第十章建筑物的損耗的內(nèi)容，主要包括：建筑物損耗的確定、確定建筑物損耗的現(xiàn)場勘察工作、建筑物新舊程度的評定的相關(guān)內(nèi)容。新增內(nèi)容包括p497第1-10行，掌握。
從歷年的考題來看，這一章的分數(shù)在10分左右，大約占總分的6~7%。
先從總體上來看一下：
第一節(jié)“概述” 中，了解一建筑物損耗的概念及造成建筑物損耗的因素
第二節(jié)建筑物損耗率的鑒定方法是重點:
（1）、使用年限法。是指利用建筑物的實際已使用年限占建筑物耐用年限的比率作為建筑物的損耗率。
（2）、觀察法，又稱打分法。即由具有專業(yè)知識和經(jīng)驗的工程技術(shù)人員對資產(chǎn)的實體各主要部位進行觀察打分，以判斷確定被評估建筑物的損耗率。
（3）、綜合法。是指在綜合運用多種方法基礎(chǔ)上，確定建筑物的損耗率或成新率。
第三節(jié)建筑物新舊程度的評定參考標(biāo)準(zhǔn)一般了解即可。
重點難點
建筑物損耗率的鑒定方法
歷年考題：
2002年
38.建筑物的有形損耗是指由于( )而引起的建筑物價值的損失。
A.使用和消費觀念變更
B.受自然力影響和技術(shù)進步
C.使用和受自然力影響
D.經(jīng)濟上的因素和受自然力影響
答案：C
39.某建筑物1999年4月開工建設(shè),2000年4月因故停工,2000年10月復(fù)工,2001年2月竣工驗收合格。該建筑物耐用年限應(yīng)自( )起計算。
A.1999年4月
B.2000年4月
C.2000年10月
D.2001年2月
答案：D
69.實際評估工作需要計算建筑物損耗,若建筑物耐用年限與土地使用權(quán)年限不一致,當(dāng)( )。
A.建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年,按土地使用權(quán)年限計算損耗
B.建筑物耐用年限長于土地使用權(quán)年,按其平均值計算損耗
C.建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前,按建筑物已使用年限加土地使用權(quán)剩余年限計算損耗
D.建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年,按建筑物耐用年限計算損耗
E.土地使用權(quán)年限短于建筑物耐用年,按土地使用權(quán)年限計算損耗
答案：DE
70.按照現(xiàn)行《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》,出現(xiàn)( )等情況的,可評定為基本完好房。
A.結(jié)構(gòu)完整無變形
B.結(jié)構(gòu)基本完好,少量損壞
C.部分墻身裝修剝落,使用不便
D.結(jié)構(gòu)有損,屋面漏水,粉刷剝落
E.部分結(jié)構(gòu)有損,須大修
答案：BC
資產(chǎn)評估機構(gòu)接受委托評估一工廠的房屋資產(chǎn),已知該工的單層廠房采用排架結(jié)構(gòu)體系,辦公樓采用框架結(jié)構(gòu)體系,職工宿舍采用磚混結(jié)構(gòu)體系。評估人員現(xiàn)場勘察時發(fā)現(xiàn),辦公樓和職工宿舍的墻體均因地基不均勻沉降而出現(xiàn)了裂縫。
問題:
1.試分析排架和框架結(jié)構(gòu)體系的結(jié)構(gòu)特征；
2.試比較辦公樓和職工宿舍墻體裂縫的嚴重性；
3.根據(jù)《工業(yè)廠房可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》,工業(yè)廠房地基項目根哪幾方面的內(nèi)容評定等級?其中A級和D級標(biāo)準(zhǔn)是什么?
(四)
評估人員對某住宅建筑的功能進行評價,將其上位指標(biāo)分為適用、安全、美觀和其他四方面的功能,其下位指標(biāo)及其重要性如表1所示。上位指標(biāo)權(quán)重的確定采用多比例評分法,上位指標(biāo)權(quán)重計算表如表3所示。指標(biāo)打分將評價指標(biāo)分為好、較好、一般、較差、差等五個級別,其分值分別為10、8、6、4、2分,
問題:
1.根據(jù)多比例評分法將表3的評分值補齊,計算上位指標(biāo)的得分值和指標(biāo)的權(quán)重,并填入答題紙的表3；
2.計算下位指標(biāo)的權(quán)重,并填入答題紙的表1；
3.計算各下位指標(biāo)得分,并填入答題紙的表2；
4.計算該住宅建筑物的綜合評價總得分值,并填人答題紙的表2。
(應(yīng)列出計算過程,計算結(jié)果保留3位小數(shù))
答案：
1.根據(jù)多比例法的評估值,計算上位指標(biāo)的得分值,指標(biāo)的權(quán)重如下:
(1)根據(jù)多比例法的評分值:
安全-適用:10-8=2
美觀-適用:10-9=l
其他-適用:10-9=1
美觀-安全:10-6=4
其他-安全:10-6=4
其他-美觀:10-5=5
(2)上位指標(biāo)得分值:
適用:8+9+9=26
安全:2+6+6=14
美觀:1+4+5=10
其他:1+4+5=10
合計:26+14+10+10=60
(3)上位指標(biāo)權(quán)重:
適用:26÷60=0.433
安全:14÷60=0.233
美觀:10÷60=0.167
其他:10÷60=0.167
2.下位指標(biāo)的權(quán)重:
平面布置:0.433× 30%=0.130
空間布置:0.433×25%=0.108
采光通風(fēng):0.433×25%=0.108
層高層數(shù):0.433×20%=0.087
牢固耐用:0.233×60%=0.140
三防措施:0.233×40%=0.093
建筑造型:0.167×20%=0.033
室外、裝修:0.167×30%=0.050
室內(nèi)裝修:0.167×50%=0.094
環(huán)境協(xié)調(diào):0.167× 30%=0.050
工程造價:0.167× 30%=0.050
其他配套:0.167×40%=0.067
表1 指 標(biāo) 體 系
3.各下位指標(biāo)得分:
平面布置:8×0.130=1.040
空間布置:8×0.108=0.864
采光通風(fēng):10×0.108=1.080
層高層數(shù):10×0.087=0.870
牢固耐用:6×0.140=0.840
三防措施:8×0.093=0.744
建筑造型:6×0.033=0.198
室外裝修:8×0.050=0.400
室內(nèi)裝修:6×0.084=0.504
環(huán)境協(xié)調(diào):8×0.050=0.400
工程造價:6×0.050=0.300
其他配套:4×0.067=0.268
4.綜合評價總得分:
總分:1.040+0.864+l.080+0.870+0.84+0.7,14.+0.198+0．400+0.504+0.400+0.300+0.268=7.508
2001年:
1.使用年限法是指用建筑物的實際已使用年限占建筑物（ ）的比率作為建筑物的損耗率。
A.會計折舊年限
B.設(shè)計年限
C.耐用年限
D.使用年限
答案：C
2.由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮,導(dǎo)致其價值貶損,屬于( )。
A.自然損耗
B.功能損耗
C.經(jīng)濟損耗
D.無形損耗
答案：C
3.在對某一由房管局管理的鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑進行檢查時發(fā)現(xiàn),已有部分框架梁撓度明顯增加,其混凝土大片剝落、鋼筋嚴重銹蝕。依據(jù)《危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》,該建筑應(yīng)鑒定為( )。
A.局部危房
B.整幢危房 C.該物件是危險點 D.是危險點,局部危房,還是整幢危房尚須作進一步分析
答案：D
4.應(yīng)用綜合法計算建筑物損耗時,除綜合運用使用年限法和打分法外,還可綜合考慮建筑物( )等因素。
A.設(shè)計等級
B.所在地氣候的變化
C.所在地物價指數(shù)的變化
D.設(shè)防標(biāo)準(zhǔn) E.設(shè)計單位和施工單位的等級
答案：A、D、E
5.某房屋耐用年限為50年,現(xiàn)已使用6年,建成2年后才補辦好土地使用權(quán)手續(xù),確定的土地使用權(quán)年限為40年。經(jīng)現(xiàn)場勘察鑒定,房屋結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分損耗率得分分別為10%、12%、13%。三部分評分修正系數(shù)取定為0.8、0.1、0.1。問題:
1.按使用年限法計算損耗率；
2.按打分法計算損耗率；
3.取使用年限法權(quán)重0.4,打分法權(quán)重0.6,按綜合法計算損耗率。
答案：
1.按使用年限法計算
損耗率=已使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)=6÷(2+40)=14.29%
2.按打分法計算
損耗率=10%×0.8+12%×0.1+13%×0.1=10.50%
3.綜合損耗率=0.4×14.29%+0.6×10.50%=12.02%
從歷年的考題來看，這一章的分數(shù)在10分左右，大約占總分的6~7%。
先從總體上來看一下：
第一節(jié)“概述” 中，了解一建筑物損耗的概念及造成建筑物損耗的因素
第二節(jié)建筑物損耗率的鑒定方法是重點:
（1）、使用年限法。是指利用建筑物的實際已使用年限占建筑物耐用年限的比率作為建筑物的損耗率。
（2）、觀察法，又稱打分法。即由具有專業(yè)知識和經(jīng)驗的工程技術(shù)人員對資產(chǎn)的實體各主要部位進行觀察打分，以判斷確定被評估建筑物的損耗率。
（3）、綜合法。是指在綜合運用多種方法基礎(chǔ)上，確定建筑物的損耗率或成新率。
第三節(jié)建筑物新舊程度的評定參考標(biāo)準(zhǔn)一般了解即可。
重點難點
建筑物損耗率的鑒定方法
歷年考題：
2002年
38.建筑物的有形損耗是指由于( )而引起的建筑物價值的損失。
A.使用和消費觀念變更
B.受自然力影響和技術(shù)進步
C.使用和受自然力影響
D.經(jīng)濟上的因素和受自然力影響
答案：C
39.某建筑物1999年4月開工建設(shè),2000年4月因故停工,2000年10月復(fù)工,2001年2月竣工驗收合格。該建筑物耐用年限應(yīng)自( )起計算。
A.1999年4月
B.2000年4月
C.2000年10月
D.2001年2月
答案：D
69.實際評估工作需要計算建筑物損耗,若建筑物耐用年限與土地使用權(quán)年限不一致,當(dāng)( )。
A.建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年,按土地使用權(quán)年限計算損耗
B.建筑物耐用年限長于土地使用權(quán)年,按其平均值計算損耗
C.建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前,按建筑物已使用年限加土地使用權(quán)剩余年限計算損耗
D.建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年,按建筑物耐用年限計算損耗
E.土地使用權(quán)年限短于建筑物耐用年,按土地使用權(quán)年限計算損耗
答案：DE
70.按照現(xiàn)行《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》,出現(xiàn)( )等情況的,可評定為基本完好房。
A.結(jié)構(gòu)完整無變形
B.結(jié)構(gòu)基本完好,少量損壞
C.部分墻身裝修剝落,使用不便
D.結(jié)構(gòu)有損,屋面漏水,粉刷剝落
E.部分結(jié)構(gòu)有損,須大修
答案：BC
資產(chǎn)評估機構(gòu)接受委托評估一工廠的房屋資產(chǎn),已知該工的單層廠房采用排架結(jié)構(gòu)體系,辦公樓采用框架結(jié)構(gòu)體系,職工宿舍采用磚混結(jié)構(gòu)體系。評估人員現(xiàn)場勘察時發(fā)現(xiàn),辦公樓和職工宿舍的墻體均因地基不均勻沉降而出現(xiàn)了裂縫。
問題:
1.試分析排架和框架結(jié)構(gòu)體系的結(jié)構(gòu)特征；
2.試比較辦公樓和職工宿舍墻體裂縫的嚴重性；
3.根據(jù)《工業(yè)廠房可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》,工業(yè)廠房地基項目根哪幾方面的內(nèi)容評定等級?其中A級和D級標(biāo)準(zhǔn)是什么?
(四)
評估人員對某住宅建筑的功能進行評價,將其上位指標(biāo)分為適用、安全、美觀和其他四方面的功能,其下位指標(biāo)及其重要性如表1所示。上位指標(biāo)權(quán)重的確定采用多比例評分法,上位指標(biāo)權(quán)重計算表如表3所示。指標(biāo)打分將評價指標(biāo)分為好、較好、一般、較差、差等五個級別,其分值分別為10、8、6、4、2分,
問題:
1.根據(jù)多比例評分法將表3的評分值補齊,計算上位指標(biāo)的得分值和指標(biāo)的權(quán)重,并填入答題紙的表3；
2.計算下位指標(biāo)的權(quán)重,并填入答題紙的表1；
3.計算各下位指標(biāo)得分,并填入答題紙的表2；
4.計算該住宅建筑物的綜合評價總得分值,并填人答題紙的表2。
(應(yīng)列出計算過程,計算結(jié)果保留3位小數(shù))
答案：
1.根據(jù)多比例法的評估值,計算上位指標(biāo)的得分值,指標(biāo)的權(quán)重如下:
(1)根據(jù)多比例法的評分值:
安全-適用:10-8=2
美觀-適用:10-9=l
其他-適用:10-9=1
美觀-安全:10-6=4
其他-安全:10-6=4
其他-美觀:10-5=5
(2)上位指標(biāo)得分值:
適用:8+9+9=26
安全:2+6+6=14
美觀:1+4+5=10
其他:1+4+5=10
合計:26+14+10+10=60
(3)上位指標(biāo)權(quán)重:
適用:26÷60=0.433
安全:14÷60=0.233
美觀:10÷60=0.167
其他:10÷60=0.167
2.下位指標(biāo)的權(quán)重:
平面布置:0.433× 30%=0.130
空間布置:0.433×25%=0.108
采光通風(fēng):0.433×25%=0.108
層高層數(shù):0.433×20%=0.087
牢固耐用:0.233×60%=0.140
三防措施:0.233×40%=0.093
建筑造型:0.167×20%=0.033
室外、裝修:0.167×30%=0.050
室內(nèi)裝修:0.167×50%=0.094
環(huán)境協(xié)調(diào):0.167× 30%=0.050
工程造價:0.167× 30%=0.050
其他配套:0.167×40%=0.067
表1 指 標(biāo) 體 系
3.各下位指標(biāo)得分:
平面布置:8×0.130=1.040
空間布置:8×0.108=0.864
采光通風(fēng):10×0.108=1.080
層高層數(shù):10×0.087=0.870
牢固耐用:6×0.140=0.840
三防措施:8×0.093=0.744
建筑造型:6×0.033=0.198
室外裝修:8×0.050=0.400
室內(nèi)裝修:6×0.084=0.504
環(huán)境協(xié)調(diào):8×0.050=0.400
工程造價:6×0.050=0.300
其他配套:4×0.067=0.268
4.綜合評價總得分:
總分:1.040+0.864+l.080+0.870+0.84+0.7,14.+0.198+0．400+0.504+0.400+0.300+0.268=7.508
2001年:
1.使用年限法是指用建筑物的實際已使用年限占建筑物（ ）的比率作為建筑物的損耗率。
A.會計折舊年限
B.設(shè)計年限
C.耐用年限
D.使用年限
答案：C
2.由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮,導(dǎo)致其價值貶損,屬于( )。
A.自然損耗
B.功能損耗
C.經(jīng)濟損耗
D.無形損耗
答案：C
3.在對某一由房管局管理的鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑進行檢查時發(fā)現(xiàn),已有部分框架梁撓度明顯增加,其混凝土大片剝落、鋼筋嚴重銹蝕。依據(jù)《危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》,該建筑應(yīng)鑒定為( )。
A.局部危房
B.整幢危房 C.該物件是危險點 D.是危險點,局部危房,還是整幢危房尚須作進一步分析
答案：D
4.應(yīng)用綜合法計算建筑物損耗時,除綜合運用使用年限法和打分法外,還可綜合考慮建筑物( )等因素。
A.設(shè)計等級
B.所在地氣候的變化
C.所在地物價指數(shù)的變化
D.設(shè)防標(biāo)準(zhǔn) E.設(shè)計單位和施工單位的等級
答案：A、D、E
5.某房屋耐用年限為50年,現(xiàn)已使用6年,建成2年后才補辦好土地使用權(quán)手續(xù),確定的土地使用權(quán)年限為40年。經(jīng)現(xiàn)場勘察鑒定,房屋結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分損耗率得分分別為10%、12%、13%。三部分評分修正系數(shù)取定為0.8、0.1、0.1。問題:
1.按使用年限法計算損耗率；
2.按打分法計算損耗率；
3.取使用年限法權(quán)重0.4,打分法權(quán)重0.6,按綜合法計算損耗率。
答案：
1.按使用年限法計算
損耗率=已使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)=6÷(2+40)=14.29%
2.按打分法計算
損耗率=10%×0.8+12%×0.1+13%×0.1=10.50%
3.綜合損耗率=0.4×14.29%+0.6×10.50%=12.02%