第十章 建筑物的損耗（1）
建筑物的損耗是決定其價(jià)值的關(guān)鍵因素，是確定成新率的基礎(chǔ)。評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)掌握建筑物損耗的概念、內(nèi)容以及損耗的確定方法。
第一節(jié)概述
建筑物的損耗，是指建筑物在使用過(guò)程中，由于各種原因造成建筑物效用遞減，從而引起的價(jià)值上的損失。具體體現(xiàn)為有形損耗和無(wú)形損耗兩種類型。
前者是指由于使用和受自然力影響而引起的建筑物實(shí)體價(jià)值損失，后者是指由于功能上或經(jīng)濟(jì)上的因素，諸如技術(shù)進(jìn)步、消費(fèi)觀念變更等原因而引起的建筑物無(wú)形價(jià)值損失。
二、造成建筑物價(jià)值損耗的因素（熟悉）
影響建筑物價(jià)值損耗的原因是多方面的，一般將其歸類為物質(zhì)因素、功能因素和經(jīng)濟(jì)因素三類。但這些損耗因素并不是獨(dú)立作用的。物質(zhì)的損耗因素會(huì)引起功能的損耗，功能的損耗又會(huì)反映到經(jīng)濟(jì)的損耗上，三者存在著一定的因果關(guān)系。計(jì)算損耗時(shí)，一般要求將三個(gè)因素的影響分別加以論述和測(cè)算。然而，由于這些因素所造成的損耗難以明確區(qū)分，在實(shí)際評(píng)估工作中，通常統(tǒng)一考慮來(lái)計(jì)算損耗額。
但是對(duì)有一定重要性、價(jià)值較高的建筑物，應(yīng)盡可能分類計(jì)算。此外，還要注意建筑物是否連同土地一起評(píng)估，即房地合一進(jìn)行評(píng)估，還是房地分估合一，測(cè)算時(shí)要注意區(qū)分各因素對(duì)建筑物和土地價(jià)值的不同影響。
(一)物質(zhì)因素
引起建筑物實(shí)體損耗的物質(zhì)因素有下列幾項(xiàng)：
1．因使用產(chǎn)生的破損；
2．隨時(shí)間或風(fēng)雨侵蝕等自然作用而產(chǎn)生的自然老化；
3．因風(fēng)災(zāi)、水災(zāi)、地震等自然災(zāi)害而發(fā)生的損壞；
4．人為造成的破壞。
(二)功能因素
功能的損耗因素，指由于技術(shù)革新、設(shè)計(jì)變化等而導(dǎo)致建筑物的功能落伍引起的損耗。功能退化引起的損耗包括：
1．技術(shù)更新，指科學(xué)理論上的重大突破，新技術(shù)、新工藝的推廣運(yùn)用；
2．設(shè)計(jì)變化，含消費(fèi)觀念的變更。
造成建筑物的功能損耗的主要因素包括：建筑技術(shù)進(jìn)步、工藝的變更、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的改變、建筑材料的更新?lián)Q代。就住宅而言，包括住宅的結(jié)構(gòu)類型、功能布局、層高、面積裝修狀況等；對(duì)于工業(yè)建筑物，還包括跨度、層高、對(duì)生產(chǎn)工藝的滿足程度等等。同樣，如技術(shù)要求變化而工藝不變，也可能導(dǎo)致功能性損耗。在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，建筑物的用途與土地的利用不一致而產(chǎn)生的價(jià)值損耗，也屬于建筑物的功能性損耗。
(三)經(jīng)濟(jì)因素
經(jīng)濟(jì)損耗因素，是指該建筑物與其周邊環(huán)境不協(xié)調(diào)，即經(jīng)濟(jì)的不適應(yīng)性而發(fā)生的損耗。這項(xiàng)因素的主要內(nèi)容有：
1．周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的衰退；
2．此建筑物與周邊環(huán)境不相適應(yīng)；
3．區(qū)域的優(yōu)良性發(fā)生減退等。
如供給過(guò)量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪音、空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政策變化等，都會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)性損耗，在一個(gè)高級(jí)住宅區(qū)附近建一座工廠，該住宅區(qū)的房?jī)r(jià)就會(huì)降低，這就是經(jīng)濟(jì)因素造成的。經(jīng)濟(jì)性因素的影響不會(huì)永久存在，隨著經(jīng)濟(jì)狀況的好轉(zhuǎn)而發(fā)生扭轉(zhuǎn)。
例題：影響建筑物價(jià)值損耗的原因是多方面的，一般將其歸類為（）。
A: 功能因素
B: 經(jīng)濟(jì)因素
C: 環(huán)境因素
D: 地理因素
E:物質(zhì)因素
答案：ABE
2、以下屬于影響建筑物價(jià)值損耗功能因素的有（）。
A: 因使用產(chǎn)生的破損
B: 周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的衰退
C: 設(shè)計(jì)變化，含消費(fèi)觀念的變更
D: 區(qū)域的優(yōu)良性發(fā)生減退等
答案：C
建筑物的損耗是決定其價(jià)值的關(guān)鍵因素，是確定成新率的基礎(chǔ)。評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)掌握建筑物損耗的概念、內(nèi)容以及損耗的確定方法。
第一節(jié)概述
建筑物的損耗，是指建筑物在使用過(guò)程中，由于各種原因造成建筑物效用遞減，從而引起的價(jià)值上的損失。具體體現(xiàn)為有形損耗和無(wú)形損耗兩種類型。
前者是指由于使用和受自然力影響而引起的建筑物實(shí)體價(jià)值損失，后者是指由于功能上或經(jīng)濟(jì)上的因素，諸如技術(shù)進(jìn)步、消費(fèi)觀念變更等原因而引起的建筑物無(wú)形價(jià)值損失。
二、造成建筑物價(jià)值損耗的因素（熟悉）
影響建筑物價(jià)值損耗的原因是多方面的，一般將其歸類為物質(zhì)因素、功能因素和經(jīng)濟(jì)因素三類。但這些損耗因素并不是獨(dú)立作用的。物質(zhì)的損耗因素會(huì)引起功能的損耗，功能的損耗又會(huì)反映到經(jīng)濟(jì)的損耗上，三者存在著一定的因果關(guān)系。計(jì)算損耗時(shí)，一般要求將三個(gè)因素的影響分別加以論述和測(cè)算。然而，由于這些因素所造成的損耗難以明確區(qū)分，在實(shí)際評(píng)估工作中，通常統(tǒng)一考慮來(lái)計(jì)算損耗額。
但是對(duì)有一定重要性、價(jià)值較高的建筑物，應(yīng)盡可能分類計(jì)算。此外，還要注意建筑物是否連同土地一起評(píng)估，即房地合一進(jìn)行評(píng)估，還是房地分估合一，測(cè)算時(shí)要注意區(qū)分各因素對(duì)建筑物和土地價(jià)值的不同影響。
(一)物質(zhì)因素
引起建筑物實(shí)體損耗的物質(zhì)因素有下列幾項(xiàng)：
1．因使用產(chǎn)生的破損；
2．隨時(shí)間或風(fēng)雨侵蝕等自然作用而產(chǎn)生的自然老化；
3．因風(fēng)災(zāi)、水災(zāi)、地震等自然災(zāi)害而發(fā)生的損壞；
4．人為造成的破壞。
(二)功能因素
功能的損耗因素，指由于技術(shù)革新、設(shè)計(jì)變化等而導(dǎo)致建筑物的功能落伍引起的損耗。功能退化引起的損耗包括：
1．技術(shù)更新，指科學(xué)理論上的重大突破，新技術(shù)、新工藝的推廣運(yùn)用；
2．設(shè)計(jì)變化，含消費(fèi)觀念的變更。
造成建筑物的功能損耗的主要因素包括：建筑技術(shù)進(jìn)步、工藝的變更、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的改變、建筑材料的更新?lián)Q代。就住宅而言，包括住宅的結(jié)構(gòu)類型、功能布局、層高、面積裝修狀況等；對(duì)于工業(yè)建筑物，還包括跨度、層高、對(duì)生產(chǎn)工藝的滿足程度等等。同樣，如技術(shù)要求變化而工藝不變，也可能導(dǎo)致功能性損耗。在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，建筑物的用途與土地的利用不一致而產(chǎn)生的價(jià)值損耗，也屬于建筑物的功能性損耗。
(三)經(jīng)濟(jì)因素
經(jīng)濟(jì)損耗因素，是指該建筑物與其周邊環(huán)境不協(xié)調(diào)，即經(jīng)濟(jì)的不適應(yīng)性而發(fā)生的損耗。這項(xiàng)因素的主要內(nèi)容有：
1．周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的衰退；
2．此建筑物與周邊環(huán)境不相適應(yīng)；
3．區(qū)域的優(yōu)良性發(fā)生減退等。
如供給過(guò)量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪音、空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政策變化等，都會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)性損耗，在一個(gè)高級(jí)住宅區(qū)附近建一座工廠，該住宅區(qū)的房?jī)r(jià)就會(huì)降低，這就是經(jīng)濟(jì)因素造成的。經(jīng)濟(jì)性因素的影響不會(huì)永久存在，隨著經(jīng)濟(jì)狀況的好轉(zhuǎn)而發(fā)生扭轉(zhuǎn)。
例題：影響建筑物價(jià)值損耗的原因是多方面的，一般將其歸類為（）。
A: 功能因素
B: 經(jīng)濟(jì)因素
C: 環(huán)境因素
D: 地理因素
E:物質(zhì)因素
答案：ABE
2、以下屬于影響建筑物價(jià)值損耗功能因素的有（）。
A: 因使用產(chǎn)生的破損
B: 周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的衰退
C: 設(shè)計(jì)變化，含消費(fèi)觀念的變更
D: 區(qū)域的優(yōu)良性發(fā)生減退等
答案：C