今年接了幾個機(jī)器設(shè)備拆遷的價值評估項(xiàng)目，感觸很多。盡管有的項(xiàng)目還未最后完成，但為了在戰(zhàn)斗中學(xué)會戰(zhàn)斗，現(xiàn)從以下五個方面先行簡單總結(jié)，以此拋磚引玉，為取得感興趣同仁的指正。經(jīng)初步查核，無全國性通用的有關(guān)機(jī)器設(shè)備拆遷時價值評估的法律法規(guī)。在本地區(qū)現(xiàn)行的法規(guī)中，可以作為機(jī)器設(shè)備拆遷中價值評估操作依據(jù)的有：
1、江蘇省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會2002年10月23日通過，自2003年1月1日起施行的《江 蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十條“拆遷人應(yīng)當(dāng) 在協(xié)議約定或者規(guī)定的時間內(nèi)結(jié)清補(bǔ)償安置費(fèi)、臨時安置補(bǔ)償費(fèi)。對被拆遷人因拆遷產(chǎn)生的電話移機(jī)費(fèi)、有線電視安裝費(fèi)、搬家費(fèi)等費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額補(bǔ)償?！?BR> 2、常州市武進(jìn)市人民政府武政發(fā)[2002]41號《武進(jìn)市征地拆遷補(bǔ)償和安置辦法》第五條“其他補(bǔ)助及獎勵……(二)搬家補(bǔ)助費(fèi)：拆除企業(yè)生產(chǎn)用房后，不需搬遷設(shè)備的，不補(bǔ)償設(shè)備搬遷費(fèi)；需搬遷的，其設(shè)備的拆除、搬遷、安裝等費(fèi)用，按 被拆除生產(chǎn)用房面積的重置價格結(jié)合成新率的15%給予補(bǔ)償……”
3、常州市武進(jìn)區(qū)人民政府武政發(fā)[2003]45號《武進(jìn)區(qū)城市房屋拆遷管理暫行辦法》第三十條：“因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)按有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償”；第三十一條“……搬遷獎 勵費(fèi)，非住宅房屋停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，由區(qū)房屋拆遷管理部門會同物價部門制定”；第三十二條：“對被拆遷人因拆遷產(chǎn)生的電話移機(jī)費(fèi)、有線電視安裝費(fèi)、空調(diào)機(jī)、燃?xì)庖莆坏荣M(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額補(bǔ)償?！?BR> 4、常州市武進(jìn)區(qū)人民政府《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范全區(qū)拆遷管理工作的若干意見(武政辦發(fā)[2004]124號)》“……六、加強(qiáng)對拆遷企業(yè)補(bǔ)償管理，對于企業(yè)拆遷中涉及的無補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的地下隱蔽工程、化工設(shè)施、特種設(shè)備設(shè)施等搬遷的補(bǔ)償，由拆遷項(xiàng)目實(shí)施單位委托一家以上有資質(zhì)的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，評估報(bào)告由區(qū)拆遷管理部門會同有關(guān)部門進(jìn)行審核，審核后出具審核意見作為補(bǔ)償依據(jù)。對于被拆遷戶中有織機(jī)的，補(bǔ)償必須具備三個條件：一是具備正常三相用電；二是具備納稅憑證；三是正常生產(chǎn)使用的。對具備上述條件、不需進(jìn)行安置的按兩次搬遷每臺補(bǔ)助搬遷費(fèi)3000元。為切實(shí)做好織機(jī)的補(bǔ)償工作，對織機(jī)補(bǔ)償數(shù)量的確定，必須在簽訂補(bǔ)償協(xié)議前將被拆遷戶的織機(jī)數(shù)量進(jìn)行公示，經(jīng)公示后無異議方可進(jìn)行補(bǔ)償。”
5、常州市人民政府常政發(fā)[2004]183號《常州市征地房屋拆遷安置及地上附著物補(bǔ)償管理辦法》第二十六條“……拆除企業(yè)生產(chǎn)用房不需要 搬遷的，不予補(bǔ)償其設(shè)備搬遷費(fèi)；需要搬遷的，對設(shè)備的拆除、安裝、搬遷費(fèi)用由所轄市(區(qū))結(jié)合實(shí)際情況給予合理補(bǔ)償?！本C上所述，作為機(jī)器設(shè)備拆遷價值評估的主要依據(jù)為當(dāng)?shù)卣牡胤椒ㄒ?guī)。
一、機(jī)器設(shè)備拆遷價值評估中所面臨的問題
(一)實(shí)際評估工作中涉及的拆遷機(jī)器設(shè)備種類繁多在實(shí)際工作中，簡單、量小、拆遷人與被拆遷人能達(dá)成協(xié)議的機(jī)器設(shè)備拆遷，一般不請專業(yè)評估機(jī)構(gòu)評估其價值。一般只有在機(jī)器設(shè)備繁雜、量多、拆遷人與被拆遷人不易達(dá)成協(xié)議的，才會請專 業(yè)評估機(jī)構(gòu)介入。
(二)拆遷當(dāng)事人的利益沖突對評估操作的影響。
拆遷當(dāng)事人之間存在著明顯的利益沖突。被拆遷人為了取得更多的拆遷補(bǔ)償，對拆遷人與評估人員現(xiàn)場不易把握的隱蔽工程或特殊設(shè)備等會提出各種要求增加補(bǔ)償?shù)睦碛珊涂量桃?，有的甚至有意不提供?yīng)當(dāng)提供的資料數(shù)據(jù)，這無疑是對評估人員順利完成評估工作的挑戰(zhàn)。
二、拆遷評估中機(jī)器設(shè)備的分類
在機(jī)器設(shè)備拆遷時的價值評估中，要評什么和不要評什么，一般是由評估委托人先行提出，然后 再與評估人員商洽后確定。由于在不同的情況下，機(jī)器設(shè)備拆遷時評估的對象是不同的，因此，應(yīng)對 拆遷的機(jī)器設(shè)備有一個簡單的分類：
1、按機(jī)器設(shè)備能否拆卸可分為可拆卸設(shè)備與不可拆卸設(shè)備；
2、按機(jī)器設(shè)備是否需要安裝可分為不需安裝的設(shè)備與需安裝設(shè)備；
3、按機(jī)器設(shè)備拆遷所涉及的相關(guān)費(fèi)用和損失，與機(jī)器設(shè)備重置成本相比較的結(jié)果，可分為可搬遷 設(shè)備與不可搬遷設(shè)備；
4、按機(jī)器設(shè)備拆卸后能否保持原有功能與技術(shù)指標(biāo)，可分為可保持原有功能的設(shè)備與不能保持 原有功能的設(shè)備；
5、按政策法規(guī)所規(guī)定的機(jī)器設(shè)備可否繼續(xù)使用運(yùn)行，可分為不允許繼續(xù)運(yùn)行的設(shè)備與允許繼續(xù)運(yùn)行的設(shè)備。
需要注意的是，將不能保持原有功能的機(jī)器設(shè)備歸為不可搬遷設(shè)備時應(yīng)當(dāng)慎之又慎。對不可搬遷設(shè)備所需評估的是設(shè)備的一次性損失，其損失價值應(yīng)該是設(shè)備的評估價值扣除設(shè)備被拆卸后的可變現(xiàn)凈值。而可搬遷設(shè)備所需評估的價值是拆卸費(fèi)、拆卸損失、設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)用、運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)及大型設(shè)備聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)的費(fèi)用等相關(guān)費(fèi)用的匯總。當(dāng)然，不需安裝設(shè)備與一些閑置設(shè)備的評估結(jié)果，在具體的內(nèi)容上有所不同。
至于機(jī)器設(shè)備因拆遷所發(fā)生的停工損失和停產(chǎn)損失，一般不是機(jī)器設(shè)備拆遷時價值評估范圍。除非有特殊的要求與特殊的委托。 三、機(jī)器設(shè)備拆遷價值評估的實(shí)務(wù)操作
機(jī)器設(shè)備拆遷的價值評估，除了應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行一般的評估程序之外，還應(yīng)特別注意以下幾個問題：
1、評估基準(zhǔn)日似乎應(yīng)為機(jī)器設(shè)備拆遷所在地 的拆遷公告日。但由于在實(shí)際工作中，機(jī)器設(shè)備拆遷時的價值評估經(jīng)常是在被拆遷人與拆遷人之間發(fā)生異議后再進(jìn)行委托的，機(jī)器設(shè)備的評估具體范圍是在被拆遷人、拆遷人與評估人員到達(dá)現(xiàn)場后才得以明確，因此，宜以此三方人員共同進(jìn)入現(xiàn)場的作業(yè)日作為評估基準(zhǔn)日。
2、評估的現(xiàn)場勘查，應(yīng)盡量在被拆遷方的相關(guān)負(fù)責(zé)人、拆遷方的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與評估人員同時在場時進(jìn)行。評估現(xiàn)場勘查必須達(dá)到盡可能的細(xì)致與周詳。評估現(xiàn)場勘查的現(xiàn)場記錄應(yīng)由上述三方共同簽字確認(rèn)。對重要的、特殊的機(jī)器設(shè)備還應(yīng)當(dāng)攝影、攝像，并建立備份。
3、對于電梯、鍋爐、壓力容器、深井等設(shè)備應(yīng)取得最新的書面法定檢測證明、報(bào)告與許可證等資料。
4、分清在建的設(shè)備工程、報(bào)廢的但未處理設(shè)備、閑置設(shè)備等各種評估對象，并必須關(guān)注機(jī)器設(shè)備的租賃、代管、海關(guān)監(jiān)管、抵押以及已進(jìn)行了財(cái)產(chǎn)保險等各種現(xiàn)狀。
5、對于地下管線、特殊的設(shè)備基礎(chǔ)等隱蔽工程，應(yīng)盡可能取得原設(shè)計(jì)圖紙等書面資料，并應(yīng)盡可能進(jìn)行必要的勘探測試。
6、在工作中遇到不易處理的具體問題，應(yīng)盡可能與拆遷方和被拆遷方溝通。評估人員應(yīng)當(dāng)要使拆遷雙方明確：機(jī)器設(shè)備拆遷的價值評估報(bào)告只是評估人員在一定條件下的專業(yè)意見；由于受許多不確定因素與假設(shè)條件的限制，評估報(bào)告中的評估結(jié)果不是拆遷雙方最后達(dá)成拆遷協(xié)議的依據(jù)；機(jī)器設(shè)備拆遷的價值評估報(bào)告僅能作為拆遷雙方談判的一個平臺或一種參考。
四、機(jī)器設(shè)備拆遷評估價值確定
采用成本法評估不可搬遷設(shè)備補(bǔ)償價值的公式如下：
不可搬遷設(shè)備的一次性補(bǔ)償價值 = 設(shè)備重置全價×綜合成新率 - 設(shè)備可變現(xiàn)凈值其中：設(shè)備重置全價=外購市價+ 運(yùn)雜費(fèi)+ 安裝調(diào)試費(fèi) 或設(shè)備重置全價= 設(shè)備制造成本+ 應(yīng)攤期間費(fèi)用+安裝調(diào)試費(fèi)+ 大型設(shè)備的資金成本+ 應(yīng)計(jì)稅費(fèi)+ 合理利潤
評估可搬遷設(shè)備補(bǔ)償價值的公式如下：
可搬遷設(shè)備的補(bǔ)償價值 = 拆除費(fèi)+ 拆除損失+ 運(yùn)雜費(fèi)+ 安裝調(diào)試費(fèi)+ 設(shè)備 基礎(chǔ)費(fèi) + 大型設(shè)備的聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)
其中：運(yùn)雜費(fèi) = 基本運(yùn)費(fèi) + 裝卸費(fèi) + 基本包 裝費(fèi) + 合理損耗費(fèi) + 運(yùn)輸保險費(fèi)
大量的小型設(shè)備購置時只有極少的運(yùn)雜費(fèi)，也不計(jì)安裝調(diào)試費(fèi)，因此，在評估時可針對具體情況酌定。大、中型設(shè)備購置時，其運(yùn)輸、安裝調(diào)試費(fèi)一般由供應(yīng)商負(fù)責(zé)，這方面的費(fèi)用一般已包含在設(shè)備的購置價中，因此在評估時，這方面費(fèi)用的確定應(yīng)查核原設(shè)備購置合同的具體條款或向供應(yīng)商咨詢。
當(dāng)無法獲得設(shè)備的外購市價時，才可以用設(shè)備的重置全價來替代。而機(jī)器設(shè)備搬遷的運(yùn)雜費(fèi)，應(yīng)根據(jù)搬遷中的具體意向而定，費(fèi)率可取設(shè)備評估價值的1%～2.5%，在許可的范圍內(nèi)應(yīng)就高不就低。一般設(shè)備的拆卸費(fèi)率為安裝調(diào)試費(fèi)的5 0 %。
實(shí)際工作中有兩類機(jī)器設(shè)備的安裝調(diào)試費(fèi)最難把握。一是由國外進(jìn)口只能由外方來安裝調(diào)試的設(shè)備，二是從軍工單位轉(zhuǎn)入并簽署了保密協(xié)議的設(shè)備。評估人員在遇到此類設(shè)備時，其安裝調(diào)試費(fèi)可以先按一般正常情況下的機(jī)器設(shè)備的安裝調(diào)試費(fèi)進(jìn)行評估，然后應(yīng)盡可能地與多方協(xié)商最后確定此項(xiàng)費(fèi)用。
此外，消防設(shè)施、供電設(shè)施、供水設(shè)施等設(shè)備的安裝調(diào)試費(fèi)與運(yùn)雜費(fèi)，是受國家或行業(yè)相關(guān)規(guī)定限制的。此類設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi)和安裝調(diào)試也應(yīng)按照國家或行業(yè)相關(guān)規(guī)定或由相關(guān)部門出面，經(jīng)多方協(xié)商確定，而不應(yīng)只是簡單地根據(jù)一些費(fèi)率來確定。
五、機(jī)器設(shè)備拆遷評估報(bào)告中的專項(xiàng)說明
機(jī)器設(shè)備拆遷時的評估價值，受許多不確定因素與假設(shè)條件的限制，所以評估人員應(yīng)對相關(guān)不確定因素與假設(shè)條件在評估報(bào)告特別事項(xiàng)中作出必要的說明。以下是我們對機(jī)器設(shè)備拆遷價值評估報(bào)告中專項(xiàng)說明所進(jìn)行的嘗試，供同仁們參考。
1、江蘇省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會2002年10月23日通過，自2003年1月1日起施行的《江 蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十條“拆遷人應(yīng)當(dāng) 在協(xié)議約定或者規(guī)定的時間內(nèi)結(jié)清補(bǔ)償安置費(fèi)、臨時安置補(bǔ)償費(fèi)。對被拆遷人因拆遷產(chǎn)生的電話移機(jī)費(fèi)、有線電視安裝費(fèi)、搬家費(fèi)等費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額補(bǔ)償?！?BR> 2、常州市武進(jìn)市人民政府武政發(fā)[2002]41號《武進(jìn)市征地拆遷補(bǔ)償和安置辦法》第五條“其他補(bǔ)助及獎勵……(二)搬家補(bǔ)助費(fèi)：拆除企業(yè)生產(chǎn)用房后，不需搬遷設(shè)備的，不補(bǔ)償設(shè)備搬遷費(fèi)；需搬遷的，其設(shè)備的拆除、搬遷、安裝等費(fèi)用，按 被拆除生產(chǎn)用房面積的重置價格結(jié)合成新率的15%給予補(bǔ)償……”
3、常州市武進(jìn)區(qū)人民政府武政發(fā)[2003]45號《武進(jìn)區(qū)城市房屋拆遷管理暫行辦法》第三十條：“因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)按有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償”；第三十一條“……搬遷獎 勵費(fèi)，非住宅房屋停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，由區(qū)房屋拆遷管理部門會同物價部門制定”；第三十二條：“對被拆遷人因拆遷產(chǎn)生的電話移機(jī)費(fèi)、有線電視安裝費(fèi)、空調(diào)機(jī)、燃?xì)庖莆坏荣M(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額補(bǔ)償?！?BR> 4、常州市武進(jìn)區(qū)人民政府《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范全區(qū)拆遷管理工作的若干意見(武政辦發(fā)[2004]124號)》“……六、加強(qiáng)對拆遷企業(yè)補(bǔ)償管理，對于企業(yè)拆遷中涉及的無補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的地下隱蔽工程、化工設(shè)施、特種設(shè)備設(shè)施等搬遷的補(bǔ)償，由拆遷項(xiàng)目實(shí)施單位委托一家以上有資質(zhì)的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，評估報(bào)告由區(qū)拆遷管理部門會同有關(guān)部門進(jìn)行審核，審核后出具審核意見作為補(bǔ)償依據(jù)。對于被拆遷戶中有織機(jī)的，補(bǔ)償必須具備三個條件：一是具備正常三相用電；二是具備納稅憑證；三是正常生產(chǎn)使用的。對具備上述條件、不需進(jìn)行安置的按兩次搬遷每臺補(bǔ)助搬遷費(fèi)3000元。為切實(shí)做好織機(jī)的補(bǔ)償工作，對織機(jī)補(bǔ)償數(shù)量的確定，必須在簽訂補(bǔ)償協(xié)議前將被拆遷戶的織機(jī)數(shù)量進(jìn)行公示，經(jīng)公示后無異議方可進(jìn)行補(bǔ)償。”
5、常州市人民政府常政發(fā)[2004]183號《常州市征地房屋拆遷安置及地上附著物補(bǔ)償管理辦法》第二十六條“……拆除企業(yè)生產(chǎn)用房不需要 搬遷的，不予補(bǔ)償其設(shè)備搬遷費(fèi)；需要搬遷的，對設(shè)備的拆除、安裝、搬遷費(fèi)用由所轄市(區(qū))結(jié)合實(shí)際情況給予合理補(bǔ)償?！本C上所述，作為機(jī)器設(shè)備拆遷價值評估的主要依據(jù)為當(dāng)?shù)卣牡胤椒ㄒ?guī)。
一、機(jī)器設(shè)備拆遷價值評估中所面臨的問題
(一)實(shí)際評估工作中涉及的拆遷機(jī)器設(shè)備種類繁多在實(shí)際工作中，簡單、量小、拆遷人與被拆遷人能達(dá)成協(xié)議的機(jī)器設(shè)備拆遷，一般不請專業(yè)評估機(jī)構(gòu)評估其價值。一般只有在機(jī)器設(shè)備繁雜、量多、拆遷人與被拆遷人不易達(dá)成協(xié)議的，才會請專 業(yè)評估機(jī)構(gòu)介入。
(二)拆遷當(dāng)事人的利益沖突對評估操作的影響。
拆遷當(dāng)事人之間存在著明顯的利益沖突。被拆遷人為了取得更多的拆遷補(bǔ)償，對拆遷人與評估人員現(xiàn)場不易把握的隱蔽工程或特殊設(shè)備等會提出各種要求增加補(bǔ)償?shù)睦碛珊涂量桃?，有的甚至有意不提供?yīng)當(dāng)提供的資料數(shù)據(jù)，這無疑是對評估人員順利完成評估工作的挑戰(zhàn)。
二、拆遷評估中機(jī)器設(shè)備的分類
在機(jī)器設(shè)備拆遷時的價值評估中，要評什么和不要評什么，一般是由評估委托人先行提出，然后 再與評估人員商洽后確定。由于在不同的情況下，機(jī)器設(shè)備拆遷時評估的對象是不同的，因此，應(yīng)對 拆遷的機(jī)器設(shè)備有一個簡單的分類：
1、按機(jī)器設(shè)備能否拆卸可分為可拆卸設(shè)備與不可拆卸設(shè)備；
2、按機(jī)器設(shè)備是否需要安裝可分為不需安裝的設(shè)備與需安裝設(shè)備；
3、按機(jī)器設(shè)備拆遷所涉及的相關(guān)費(fèi)用和損失，與機(jī)器設(shè)備重置成本相比較的結(jié)果，可分為可搬遷 設(shè)備與不可搬遷設(shè)備；
4、按機(jī)器設(shè)備拆卸后能否保持原有功能與技術(shù)指標(biāo)，可分為可保持原有功能的設(shè)備與不能保持 原有功能的設(shè)備；
5、按政策法規(guī)所規(guī)定的機(jī)器設(shè)備可否繼續(xù)使用運(yùn)行，可分為不允許繼續(xù)運(yùn)行的設(shè)備與允許繼續(xù)運(yùn)行的設(shè)備。
需要注意的是，將不能保持原有功能的機(jī)器設(shè)備歸為不可搬遷設(shè)備時應(yīng)當(dāng)慎之又慎。對不可搬遷設(shè)備所需評估的是設(shè)備的一次性損失，其損失價值應(yīng)該是設(shè)備的評估價值扣除設(shè)備被拆卸后的可變現(xiàn)凈值。而可搬遷設(shè)備所需評估的價值是拆卸費(fèi)、拆卸損失、設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)用、運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)及大型設(shè)備聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)的費(fèi)用等相關(guān)費(fèi)用的匯總。當(dāng)然，不需安裝設(shè)備與一些閑置設(shè)備的評估結(jié)果，在具體的內(nèi)容上有所不同。
至于機(jī)器設(shè)備因拆遷所發(fā)生的停工損失和停產(chǎn)損失，一般不是機(jī)器設(shè)備拆遷時價值評估范圍。除非有特殊的要求與特殊的委托。 三、機(jī)器設(shè)備拆遷價值評估的實(shí)務(wù)操作
機(jī)器設(shè)備拆遷的價值評估，除了應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行一般的評估程序之外，還應(yīng)特別注意以下幾個問題：
1、評估基準(zhǔn)日似乎應(yīng)為機(jī)器設(shè)備拆遷所在地 的拆遷公告日。但由于在實(shí)際工作中，機(jī)器設(shè)備拆遷時的價值評估經(jīng)常是在被拆遷人與拆遷人之間發(fā)生異議后再進(jìn)行委托的，機(jī)器設(shè)備的評估具體范圍是在被拆遷人、拆遷人與評估人員到達(dá)現(xiàn)場后才得以明確，因此，宜以此三方人員共同進(jìn)入現(xiàn)場的作業(yè)日作為評估基準(zhǔn)日。
2、評估的現(xiàn)場勘查，應(yīng)盡量在被拆遷方的相關(guān)負(fù)責(zé)人、拆遷方的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與評估人員同時在場時進(jìn)行。評估現(xiàn)場勘查必須達(dá)到盡可能的細(xì)致與周詳。評估現(xiàn)場勘查的現(xiàn)場記錄應(yīng)由上述三方共同簽字確認(rèn)。對重要的、特殊的機(jī)器設(shè)備還應(yīng)當(dāng)攝影、攝像，并建立備份。
3、對于電梯、鍋爐、壓力容器、深井等設(shè)備應(yīng)取得最新的書面法定檢測證明、報(bào)告與許可證等資料。
4、分清在建的設(shè)備工程、報(bào)廢的但未處理設(shè)備、閑置設(shè)備等各種評估對象，并必須關(guān)注機(jī)器設(shè)備的租賃、代管、海關(guān)監(jiān)管、抵押以及已進(jìn)行了財(cái)產(chǎn)保險等各種現(xiàn)狀。
5、對于地下管線、特殊的設(shè)備基礎(chǔ)等隱蔽工程，應(yīng)盡可能取得原設(shè)計(jì)圖紙等書面資料，并應(yīng)盡可能進(jìn)行必要的勘探測試。
6、在工作中遇到不易處理的具體問題，應(yīng)盡可能與拆遷方和被拆遷方溝通。評估人員應(yīng)當(dāng)要使拆遷雙方明確：機(jī)器設(shè)備拆遷的價值評估報(bào)告只是評估人員在一定條件下的專業(yè)意見；由于受許多不確定因素與假設(shè)條件的限制，評估報(bào)告中的評估結(jié)果不是拆遷雙方最后達(dá)成拆遷協(xié)議的依據(jù)；機(jī)器設(shè)備拆遷的價值評估報(bào)告僅能作為拆遷雙方談判的一個平臺或一種參考。
四、機(jī)器設(shè)備拆遷評估價值確定
采用成本法評估不可搬遷設(shè)備補(bǔ)償價值的公式如下：
不可搬遷設(shè)備的一次性補(bǔ)償價值 = 設(shè)備重置全價×綜合成新率 - 設(shè)備可變現(xiàn)凈值其中：設(shè)備重置全價=外購市價+ 運(yùn)雜費(fèi)+ 安裝調(diào)試費(fèi) 或設(shè)備重置全價= 設(shè)備制造成本+ 應(yīng)攤期間費(fèi)用+安裝調(diào)試費(fèi)+ 大型設(shè)備的資金成本+ 應(yīng)計(jì)稅費(fèi)+ 合理利潤
評估可搬遷設(shè)備補(bǔ)償價值的公式如下：
可搬遷設(shè)備的補(bǔ)償價值 = 拆除費(fèi)+ 拆除損失+ 運(yùn)雜費(fèi)+ 安裝調(diào)試費(fèi)+ 設(shè)備 基礎(chǔ)費(fèi) + 大型設(shè)備的聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)
其中：運(yùn)雜費(fèi) = 基本運(yùn)費(fèi) + 裝卸費(fèi) + 基本包 裝費(fèi) + 合理損耗費(fèi) + 運(yùn)輸保險費(fèi)
大量的小型設(shè)備購置時只有極少的運(yùn)雜費(fèi)，也不計(jì)安裝調(diào)試費(fèi)，因此，在評估時可針對具體情況酌定。大、中型設(shè)備購置時，其運(yùn)輸、安裝調(diào)試費(fèi)一般由供應(yīng)商負(fù)責(zé)，這方面的費(fèi)用一般已包含在設(shè)備的購置價中，因此在評估時，這方面費(fèi)用的確定應(yīng)查核原設(shè)備購置合同的具體條款或向供應(yīng)商咨詢。
當(dāng)無法獲得設(shè)備的外購市價時，才可以用設(shè)備的重置全價來替代。而機(jī)器設(shè)備搬遷的運(yùn)雜費(fèi)，應(yīng)根據(jù)搬遷中的具體意向而定，費(fèi)率可取設(shè)備評估價值的1%～2.5%，在許可的范圍內(nèi)應(yīng)就高不就低。一般設(shè)備的拆卸費(fèi)率為安裝調(diào)試費(fèi)的5 0 %。
實(shí)際工作中有兩類機(jī)器設(shè)備的安裝調(diào)試費(fèi)最難把握。一是由國外進(jìn)口只能由外方來安裝調(diào)試的設(shè)備，二是從軍工單位轉(zhuǎn)入并簽署了保密協(xié)議的設(shè)備。評估人員在遇到此類設(shè)備時，其安裝調(diào)試費(fèi)可以先按一般正常情況下的機(jī)器設(shè)備的安裝調(diào)試費(fèi)進(jìn)行評估，然后應(yīng)盡可能地與多方協(xié)商最后確定此項(xiàng)費(fèi)用。
此外，消防設(shè)施、供電設(shè)施、供水設(shè)施等設(shè)備的安裝調(diào)試費(fèi)與運(yùn)雜費(fèi)，是受國家或行業(yè)相關(guān)規(guī)定限制的。此類設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi)和安裝調(diào)試也應(yīng)按照國家或行業(yè)相關(guān)規(guī)定或由相關(guān)部門出面，經(jīng)多方協(xié)商確定，而不應(yīng)只是簡單地根據(jù)一些費(fèi)率來確定。
五、機(jī)器設(shè)備拆遷評估報(bào)告中的專項(xiàng)說明
機(jī)器設(shè)備拆遷時的評估價值，受許多不確定因素與假設(shè)條件的限制，所以評估人員應(yīng)對相關(guān)不確定因素與假設(shè)條件在評估報(bào)告特別事項(xiàng)中作出必要的說明。以下是我們對機(jī)器設(shè)備拆遷價值評估報(bào)告中專項(xiàng)說明所進(jìn)行的嘗試，供同仁們參考。